基于資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響

1、基于資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響基于資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響 2013/11/152013/11/15以綠城地產(chǎn)為例分析以綠城地產(chǎn)為例分析 組長(zhǎng)：趙雪茜成員： 李彥貞、馬偉堅(jiān)、張雪志、楊曉君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美紅第一小組成員第一小組成員 房地產(chǎn)行業(yè)背景房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討問題探討4內(nèi) 容 企業(yè)層面可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)型： 空間布局、物業(yè)狀態(tài)、盈利模式、 企業(yè)組織、產(chǎn)品、行業(yè)關(guān)系 一、房地產(chǎn)行業(yè)背景一、房地產(chǎn)行業(yè)背景 迅速發(fā)展宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)背景房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)分析3問

2、題探討問題探討4內(nèi) 容 二、綠城地產(chǎn)公司概況二、綠城地產(chǎn)公司概況 成立日期成立日期19951995年年1 1月月6 6日日注冊(cè)地址注冊(cè)地址浙江杭州浙江杭州20052005年年反向收購，轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)反向收購，轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)20062006年年7 7月月1313日日綠城中國控股在香港上市綠城中國控股在香港上市股票代碼股票代碼0390003900機(jī)構(gòu)評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定至至20132013年，連續(xù)九年年，連續(xù)九年被被評(píng)定為評(píng)定為中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10TOP10 綠城總品牌價(jià)值綠城總品牌價(jià)值190.09190.09億元億元二、綠城地產(chǎn)公司概況二、綠城地產(chǎn)公司概況 二、

3、綠城地產(chǎn)公司概況二、綠城地產(chǎn)公司概況 2006-20122006-2012年度營業(yè)額、損益額（單位：億元）年度營業(yè)額、損益額（單位：億元）二、綠城地產(chǎn)公司概況二、綠城地產(chǎn)公司概況 截止截止20132013年年6 6月月3030日土地儲(chǔ)備日土地儲(chǔ)備情況：情況：1313個(gè)地區(qū)、個(gè)地區(qū)、9999個(gè)項(xiàng)目、土地面積個(gè)項(xiàng)目、土地面積2116521165千平方米、總建筑面千平方米、總建筑面積積4138741387千平方米，其中浙江省占千平方米，其中浙江省占44%44%房地產(chǎn)行業(yè)背景房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討問題探討4內(nèi) 容 資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)

4、涵3.1三、資本結(jié)構(gòu)分析 資本結(jié)構(gòu)理論資本結(jié)構(gòu)理論3.2綠城資本結(jié)構(gòu)分析綠城資本結(jié)構(gòu)分析3.3資本結(jié)構(gòu)：也稱融資結(jié)構(gòu)，指股資本結(jié)構(gòu)：也稱融資結(jié)構(gòu)，指股權(quán)資本與債權(quán)資本的比例關(guān)系。權(quán)資本與債權(quán)資本的比例關(guān)系。3.1 資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵 廣義：各種要素的組合結(jié)構(gòu)。廣義：各種要素的組合結(jié)構(gòu)。 狹義：各種長(zhǎng)期資本價(jià)值的構(gòu)成及其狹義：各種長(zhǎng)期資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系。比例關(guān)系。3 3、代理成本權(quán)衡理論、代理成本權(quán)衡理論3.2 資本結(jié)構(gòu)理論 1 1、完善市場(chǎng)的資本結(jié)構(gòu)理論、完善市場(chǎng)的資本結(jié)構(gòu)理論優(yōu)序融資理論：優(yōu)序融資理論：內(nèi)部融資優(yōu)先，若企業(yè)要進(jìn)行外部融資，也優(yōu)先選擇債券融資 2 2、財(cái)務(wù)危機(jī)權(quán)衡理論、財(cái)務(wù)

5、危機(jī)權(quán)衡理論4 4、信息不對(duì)稱與控制權(quán)理論、信息不對(duì)稱與控制權(quán)理論3.3 3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析綠城資本結(jié)構(gòu)分析 權(quán)益資本公開發(fā)公開發(fā)行行H H股股配股配股戰(zhàn)略戰(zhàn)略投資者投資者入股入股負(fù)債資本可轉(zhuǎn)換可轉(zhuǎn)換債券債券銀行銀行貸款貸款定向定向發(fā)行發(fā)行高息債高息債籌資籌資方式方式3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 融資途徑：融資途徑：年度主要融資手段2006IPO2007-2008負(fù)債資本2009-2011信托融資3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 融資之路：融資之路：日期融資途徑金額2006-1-18境外合作資金、可轉(zhuǎn)換債券2000萬、1.3億美元2006-7-13IPO3.5億美元2006-11高息債券7年到期，4

6、億美元3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 融資之路：融資之路：日期融資途徑金額2007-5-7配股23.1億港元2007-5-15可轉(zhuǎn)換債券23.47億港元2007-10-24銀團(tuán)貸款39個(gè)月，8.5億人民幣3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 融資之路：融資之路：日期融資途徑金額2008年銀行借款超100億2008年5月信托融資1.5億，第一筆2009-4-15信托融資19.83億人民幣 2010年信托融資31.5億人民幣2011年信托融資33.2億人民幣3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 2006-20122006-2012年度資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：億元）年度資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：億元）報(bào)告期報(bào)告期20062006年年200

7、72007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)167 167 303 303 393 393 706 706 1,160 1,160 1,152 1,152 933 933 流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債75 75 140 140 229 229 470 470 874 874 929 929 736 736 流動(dòng)比率流動(dòng)比率2.22 2.22 2.17 2.17 1.72 1.72 1.50 1.50 1.33 1.33 1.24 1.24 1.27 1.27 存貨存貨112.99 112.99 225.21 225.21

8、 313.76 313.76 458.32 458.32 786.56 786.56 847.56 847.56 565.63 565.63 速動(dòng)比率速動(dòng)比率0.72 0.72 0.56 0.56 0.35 0.35 0.53 0.53 0.43 0.43 0.33 0.33 0.50 0.50 總資產(chǎn)總資產(chǎn)178 178 329 329 428 428 755 755 1,254 1,254 1,280 1,280 1,077 1,077 總負(fù)債總負(fù)債135 135 248 248 346 346 659 659 1,152 1,152 1,160 1,160 866 866 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)

9、負(fù)債率75.48%75.48%75.33%75.33%80.83%80.83%87.28%87.28%91.86%91.86%90.67%90.67%80.37%80.37%3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 2006-20122006-2012年度融資情況（單位：億元）年度融資情況（單位：億元）報(bào)報(bào)告期告期20062006年年20072007年年20082008年年 20092009年年 20102010年年20112011年年 20122012年年利息利息費(fèi)費(fèi)用用/ /融融資資成本成本0.6 0.6 2.2 2.2 4.0 4.0 6.6 6.6 3.4 3.4 4.2 4.2 5.6 5.6 銀銀

10、行行貸貸款款( (一年一年內(nèi)內(nèi)到期，到期，流流動(dòng)負(fù)債動(dòng)負(fù)債) )19.4 19.4 24.4 24.4 38.7 38.7 84.7 84.7 119.9 119.9 158.8 158.8 150.1 150.1 非流非流動(dòng)動(dòng)銀銀行行貸貸款款19.7 19.7 43.7 43.7 73.9 73.9 139.5 139.5 216.2 216.2 158.1 158.1 61.2 61.2 可可轉(zhuǎn)換債轉(zhuǎn)換債券券3.9 3.9 20.7 20.7 21.6 21.6 21.9 21.9 1.8 1.8 1.9 1.9 高收益高收益?zhèn)鶄?0.7 30.7 28.8 28.8 27.0 27.

11、0 2.6 2.6 2.5 2.5 2.4 2.4 2.4 2.4 信托融信托融資資3.4 3.4 2.5 2.5 8.3 8.3 3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 2006-20122006-2012年度現(xiàn)金流入凈額分析：年度現(xiàn)金流入凈額分析：7 7年間共流入凈額年間共流入凈額53.553.5億元，其中：融資活動(dòng)億元，其中：融資活動(dòng)264.5264.5億元，經(jīng)營業(yè)務(wù)所得億元，經(jīng)營業(yè)務(wù)所得-171.5-171.5億元，投資活億元，投資活動(dòng)動(dòng)-39.5-39.5億元。億元。3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分析3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析 現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分析3.3 綠城資本結(jié)構(gòu)分析

12、 外部融資現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析外部融資現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析種類種類20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年銀行及其他貸銀行及其他貸款籌集款籌集28 28 60 60 72 72 186 186 283 283 150 150 115 115 信托貸款籌集信托貸款籌集32 32 33 33 發(fā)行可轉(zhuǎn)換股發(fā)行可轉(zhuǎn)換股債券所得款項(xiàng)債券所得款項(xiàng)10 10 23 23 發(fā)行股份所得發(fā)行股份所得款項(xiàng)款項(xiàng)282823 23 21 21 發(fā)行可換股證發(fā)行可換股證券券21 21 出售附屬公司出售附屬公司5 5

13、 房地產(chǎn)行業(yè)背景房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)分析3問題探討問題探討4內(nèi) 容 存在存在問題問題速動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率融資途徑融資途徑流動(dòng)比率流動(dòng)比率四、問題探討四、問題探討 四、問題探討四、問題探討 啟示與建議啟示與建議1 1、拓寬融資渠道，充分利用金融、拓寬融資渠道，充分利用金融創(chuàng)新產(chǎn)品；創(chuàng)新產(chǎn)品；2 2、保持良好的信用能力；、保持良好的信用能力；3 3、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)；、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)；4 4、尋求最佳資產(chǎn)負(fù)債率；、尋求最佳資產(chǎn)負(fù)債率；5 5、提高盈利水平。、提高盈利水平。四、問題探討四、問題探討 綠地公司綠地公司2012-20132012

14、-2013年動(dòng)向：年動(dòng)向：1 1、持續(xù)提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)、持續(xù)提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)2 2、產(chǎn)品多元化、產(chǎn)品多元化3 3、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)穩(wěn)健4 4、成本管控、成本管控5 5、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略6 6、區(qū)域布局、區(qū)域布局7 7、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者四、問題探討四、問題探討 引入戰(zhàn)略投資者：引入戰(zhàn)略投資者：20122012年年6 6月月8 8日，綠城引進(jìn)九龍倉作為戰(zhàn)略性日，綠城引進(jìn)九龍倉作為戰(zhàn)略性股東，九龍倉合共投資約港幣股東，九龍倉合共投資約港幣5151億元（約人億元（約人民幣民幣41.641.6億）億）。20122012年年6 6月月2222日，綠城與融創(chuàng)達(dá)成協(xié)議，共同日，綠城與融創(chuàng)達(dá)成協(xié)議，共同組建合資公司上海融創(chuàng)綠城投資控股有限組建合資公司上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司，其中，綠城與融創(chuàng)各持有合資平臺(tái)公公司，其中，綠城與融創(chuàng)各持有合資平臺(tái)公司司50%50%的股權(quán)。的股權(quán)。此次交易綠城轉(zhuǎn)讓上述九個(gè)項(xiàng)此次交易綠城轉(zhuǎn)讓上述九個(gè)項(xiàng)目權(quán)益的目權(quán)益的50%50%，收取對(duì)價(jià)人民幣，收取對(duì)價(jià)人民幣33.633.6億元。億元。四、問題探討四、問題探討 截至截至201