物業(yè)管理專業(yè)課件

1、1物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論2餐前小吃l大家為什么要選擇讀物業(yè)管理?l大家覺得日常生活中的物業(yè)管理到底是什么?l物業(yè)管理是以什么形式存在?l在大家周圍有哪些物業(yè)管理?l物業(yè)管理跟房地產(chǎn)的聯(lián)系?l房地產(chǎn)與物業(yè)管理的就業(yè)前景如何3第一章 緒論v第一節(jié) 物業(yè)管理的概念與性質(zhì)4l一物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的含義 物業(yè): 單元性的房地產(chǎn)。l具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。l物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場地5物業(yè)包涵的內(nèi)容:A 、具有使用功能的居住和非居住房屋B 、相配套的設(shè)施和市政、公用設(shè)施C 、房屋實體以及相連的場地、道路等D 、有關(guān)可使用的建筑物以及場所E 、有關(guān)的

2、文化、服務(wù)6物業(yè)的起源A、起源于19 世紀60年代的英國B、20世紀50年代初由英國傳入香港C、20世紀80年代由香港傳入大陸深圳沿海地區(qū)7不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別v不動產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動的財產(chǎn)。v房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益。v物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動產(chǎn)和相關(guān)財產(chǎn)。 8不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別v不動產(chǎn)（Real Estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)v房地產(chǎn)（Real estate，Property）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并

3、重v物業(yè) （Property）側(cè)重于指權(quán)益v一般情況下三者可以通用，互為替代。9不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別v適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟學范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。 10不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別v稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般是廣義上對房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進行描述時最常使用的概念；不動產(chǎn)一般在界定法律財產(chǎn)關(guān)系時使用，

4、其著眼點是該項財產(chǎn)實物形態(tài)的不可移動性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項目時使用，是針對具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。 v9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 2022v10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022 9:54:50 PMv11、人總是珍惜為得到。2022-3-162022-3-162022-3-16Mar-2216-Mar-22v12、人亂于心，不寬余請。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesd

5、ay, March 16, 2022v13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022v14、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三2022-3-162022-3-162022-3-16v15、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022v16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-162022-3-16March 16, 2022v17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2022-3-162022-3-16202

6、2-3-162022-3-1612v“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”用于指物質(zhì)形態(tài)時具體區(qū)別：v其一，物業(yè)一般用于確指房地產(chǎn)則一般用于泛指v其二，物業(yè)主要是指已建成投入使用的房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)往往指生產(chǎn)、流通、消費整個過程的房地產(chǎn)產(chǎn)品v9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 2022v10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022 9:54:50 PMv11、人總是珍惜為得到。2022-3-162022-3-162022-3-16Mar-2216-Mar-22v12、

7、人亂于心，不寬余請。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 2022v13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022v14、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三2022-3-162022-3-162022-3-16v15、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022v16、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-162022-3-16March 16, 2022

8、v17、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-1614(二)物業(yè)管理的概念1 、物業(yè)管理的涵義:物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進行管理的活動.2 、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù),是實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會服務(wù)行業(yè).15物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：v傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。v物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。16物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較17二物業(yè)管理的性質(zhì)v（一

9、）物業(yè)管理的性質(zhì)v 1服務(wù)性服務(wù)性-提供勞務(wù)服務(wù)提供勞務(wù)服務(wù)v 2經(jīng)營性經(jīng)營性-提供有償服務(wù)提供有償服務(wù)v 3專業(yè)性專業(yè)性-物業(yè)管理本身是社會分工的產(chǎn)物業(yè)管理本身是社會分工的產(chǎn)物物,有專門的組織機構(gòu)有專門的組織機構(gòu) ,專業(yè)人員配備專業(yè)人員配備 ,專業(yè)專業(yè)工具和設(shè)備工具和設(shè)備,專業(yè)公司分包工作專業(yè)公司分包工作18v4.4.受聘、受托性受聘、受托性v物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán)物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán), ,兩權(quán)兩權(quán)分離導致分離導致v5.5.規(guī)范性規(guī)范性 v成立、接管、管理的規(guī)范性成立、接管、管理的規(guī)范性v6.6.統(tǒng)一性和綜合性統(tǒng)一性和綜合性 v7.7.中介性中介性19（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因

10、素（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素v1強調(diào)以業(yè)主為中心v2建立基本的服務(wù)行為標準, ,對每個員工負對每個員工負責的具體領(lǐng)域有一份簡明扼要的書面工作描責的具體領(lǐng)域有一份簡明扼要的書面工作描述述, ,有一份針對以員工為基礎(chǔ)的行為準則有一份針對以員工為基礎(chǔ)的行為準則. .v3認同并嘉獎優(yōu)秀員工（激勵機制上）v4制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面）20 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè)手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè). .21 第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容一類型一類型（一）按管理性質(zhì)分v1 1行政性管理行政性管理 指公有房屋的管理由政府設(shè)立的

11、管理機指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。2 2企業(yè)化管理企業(yè)化管理 產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè)。產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè)。22（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分v1聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A）聘用委托聘用委托 管理管理產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人物管企業(yè)物管企業(yè)物業(yè)物業(yè) 提供費用提供費用 產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人 簽約簽約 物管企業(yè)物管企業(yè) 提供服務(wù)提供服務(wù)23 第一次委托：開發(fā)商第一次委托：開發(fā)商 管理企業(yè)管理企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會第二次委托：業(yè)主委員會物管企業(yè)物管企業(yè) 開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式開發(fā)商委

12、托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式: : 自己組建管理公司自己組建管理公司 招聘專業(yè)物業(yè)公司招聘專業(yè)物業(yè)公司24v2自主經(jīng)營型物業(yè)管理（B） 物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時交物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時交由下屬公司去做。由下屬公司去做。 管理企業(yè)肩負經(jīng)營、管理雙重重任，管理企業(yè)肩負經(jīng)營、管理雙重重任，水平高低對物業(yè)經(jīng)營效益影響大。水平高低對物業(yè)經(jīng)營效益影響大。25二者差別二者差別: : 產(chǎn)權(quán)上產(chǎn)權(quán)上 ： A A分散分散 ，B B集中集中 管理上管理上 ： A A側(cè)重售后服務(wù)側(cè)重售后服務(wù) B B經(jīng)營與管理并重經(jīng)營與管理并重管理對象方面：管理對象方面： A A居住物業(yè)為主居住物業(yè)為主 B B商業(yè)物業(yè)為主商

13、業(yè)物業(yè)為主服務(wù)對象方面服務(wù)對象方面 ：A A居民為主居民為主 B B職業(yè)人群為主職業(yè)人群為主26聘用（委托）服務(wù)型（A）自主經(jīng)營型（B）產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)分散分散集中集中管理上管理上側(cè)重售后服務(wù)側(cè)重售后服務(wù)經(jīng)營與管理并經(jīng)營與管理并重重管理對象方面管理對象方面居住物業(yè)為主居住物業(yè)為主商業(yè)物業(yè)為主商業(yè)物業(yè)為主服務(wù)對象方面服務(wù)對象方面居民為主居民為主職業(yè)人群為主職業(yè)人群為主27二物業(yè)管理的內(nèi)容v（一）基本業(yè)務(wù) 1 1房屋管理房屋管理 2 2設(shè)施、設(shè)備管理設(shè)施、設(shè)備管理 3 3相關(guān)場地的維護與管理相關(guān)場地的維護與管理28v（二）專項業(yè)務(wù) 1 1安全管理（包括消防管理）安全管理（包括消防管理） 2 2清潔衛(wèi)生管理

14、清潔衛(wèi)生管理 3 3綠化管理綠化管理 4 4車輛管理車輛管理 5 5能源管理能源管理（一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)（一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性服務(wù)項目。性服務(wù)項目。 收費原則：保本微利。收費原則：保本微利。29v（三）特色業(yè)務(wù) v指各種代辦代做業(yè)務(wù)旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如： v代聘代做家政服務(wù)v代定代送牛奶、報紙 代送兒童入園上學 代定代購車船票 30v（四）經(jīng)營業(yè)務(wù) 為業(yè)主及其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：為業(yè)主及其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：室內(nèi)裝潢；家電維修；室內(nèi)裝潢；家電維修；v 咨詢；代租代售；咨詢；代租代售；v 開小商場及其他經(jīng)營實體。開小商場及其他經(jīng)營實體。

15、 開展的目的：開展的目的： 謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟效益謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟效益31第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與發(fā)展32一物業(yè)管理的起源v物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國。v真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀末20世紀初的美國。33v1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者 喬治A霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組（Chicago Building Managers Organization，CMBO）v隨后，成立全美第一個業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”（Building Owners Organization ，BOO）。34v最后又成立了“建筑物

16、業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Building Owers and Managers Association， BOMA）35v經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安延伸至： 工程咨詢監(jiān)理、物業(yè)功能布局與劃分、物業(yè)市場行情調(diào)研預測、目標客戶群認定、物業(yè)保險、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等方面。36第四節(jié) 物業(yè)管理市場的培育37一物業(yè)管理市場的概念一物業(yè)管理市場的概念v（一）市場客體（一）市場客體 v物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù)包括：v一般性服務(wù)v特約服務(wù)v經(jīng)營性服務(wù)38（二）市場主體（二）市場主體 v需求主體：業(yè)主、使用人v供給主體：物

17、業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營人v協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)組織39（三）市場環(huán)境（三）市場環(huán)境v 專業(yè)法規(guī)政策v 相關(guān)的專門性法律v 管理契約或合同 v 基本的社會經(jīng)濟制度v 人們對物業(yè)管理的認識認可程度v 態(tài)度、行業(yè)風氣等40二物業(yè)管理市場的形成二物業(yè)管理市場的形成v（一）對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加（一）對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加 * *政府從社會管理、社會效益角度政府從社會管理、社會效益角度* *開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度* *業(yè)主從投資保值、增值角度業(yè)主從投資保值、增值角度* *使用者從安全、方便、生活、工作、經(jīng)營等角度41v（二）物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、（二）物業(yè)管理的收益性、

18、專業(yè)性、綜合性、事務(wù)性等使物業(yè)管理的供給成為可能事務(wù)性等使物業(yè)管理的供給成為可能 v有需、有供，二者廣泛存在形成物業(yè)管理市場42三物業(yè)管理市場的管理體制三物業(yè)管理市場的管理體制v政府對物業(yè)管理市場的管理政府對物業(yè)管理市場的管理宏觀管理宏觀管理v 包括：行政管理包括：行政管理 法規(guī)管理法規(guī)管理431制定物業(yè)管理政策法規(guī)，明確管理范圍、內(nèi)涵，明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責，規(guī)范合同條款、內(nèi)容，防止欺詐行為，規(guī)范管理權(quán)限、行為、收費標準、辦法等2物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)管理，企業(yè)資質(zhì)管理：審查、定級、年檢、復審等審查、定級、年檢、復審等 從業(yè)人員資質(zhì)管理：持證上崗：持證上崗443制定考評辦法、標準，組織

19、評優(yōu)罰劣4指導企業(yè)、業(yè)主委員會的成立、運作5解決物業(yè)管理糾紛和市場失常情況等45thanks 46v9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。22.3.1622.3.16Wednesday, March 16, 2022v10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。*3/16/2022 9:54:51 PMv11、人總是珍惜為得到。22.3.16*Mar-2216-Mar-22v12、人亂于心，不寬余請。*Wednesday, March 16, 2022v13、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。22.3.1622.3.16*March 16, 2022v14、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三*22.3.16v15、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月*22.3.16