商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式的分析與選擇

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式的分析與選擇    摘要:近年來,房地產(chǎn)新政對住宅地產(chǎn)增長過快的勢頭進(jìn)行了有效抑制,住宅地產(chǎn)正在由暴利行業(yè)逐步向微利行業(yè)回歸。而商業(yè)地產(chǎn)因兼具長期收益和保值增值而日益受到關(guān)注,但在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展的同時(shí),也暴露出了諸多問題,尤其是在廣為關(guān)注的開發(fā)運(yùn)營模式方面。關(guān)鍵詞:2010年4月“新國四條”和“新國十條”公布后,地方政府也逐步推出了調(diào)控新政。轉(zhuǎn)瞬間,從中央到地方,形成了政策高壓的態(tài)勢,尤其是住宅類房地產(chǎn)價(jià)格增長過快的勢頭暫時(shí)得到了有效遏制。就在消費(fèi)者觀望、地產(chǎn)商等待的背景下,轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的呼聲日囂塵上,商業(yè)地產(chǎn)此時(shí)倍受業(yè)內(nèi)

2、業(yè)外的普遍關(guān)注。事實(shí)上,房地產(chǎn)新政已促使部分開發(fā)商決心加快轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步伐以應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)營利潤不足的困境。可是,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)目前也暴露了諸多問題,尤其是在廣受關(guān)注的開發(fā)運(yùn)營模式方面。一、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其實(shí)質(zhì)(一)商業(yè)地產(chǎn)的概念從廣義上講,商業(yè)地產(chǎn)指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè),包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)運(yùn)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)運(yùn)營用途的物業(yè)形式,主要包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設(shè)施等,其開發(fā)運(yùn)營模式、融資模式、盈利模式以及功能用途都明顯有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式,這也是本文的討論對象。(二)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是由地產(chǎn)、商業(yè)與投資復(fù)合而

3、成,兼具地產(chǎn)(開發(fā))、商業(yè)(運(yùn)營)、投資三重特性,既區(qū)別于單純的投資(如證券)和單純的商業(yè),又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)(住宅地產(chǎn))。商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè),然后才是地產(chǎn),其開發(fā)運(yùn)營的難點(diǎn)不在于地產(chǎn)開發(fā),而在于商業(yè)運(yùn)營管理,尤其是開發(fā)運(yùn)營模式的選擇。二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式分析(一)從投資回收的角度劃分1、純銷售(只售不租)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過來,對商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營模式上的差異認(rèn)識不足,使得他們?nèi)匝赜米≌禺a(chǎn)的短期運(yùn)營模式,而不是靠商業(yè)地產(chǎn)增值獲得長線投資回報(bào)和長期現(xiàn)金流的獲利方式。開發(fā)商一旦為了快速套現(xiàn)采取純銷售模式將商場分割出售給業(yè)主,就會(huì)給后期營運(yùn)

4、管理帶來一系列問題,因?yàn)檫@意味著一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被徹底分割而失去了整體性。這種方式的優(yōu)勢在于可以使開發(fā)商盡快收回投資,減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。其劣勢則是難以長期保證及提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值,不利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營。2、純出租(只租不售)。開發(fā)商在項(xiàng)目建成之后,通過出租運(yùn)營,以收取租金的方式收回投資并獲取投資回報(bào),并通常由開發(fā)商自己擁有的商業(yè)運(yùn)營公司或其委托的專業(yè)商業(yè)管理公司來對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理,通過對招商權(quán)的控制,來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)種類以形成自己運(yùn)營特色的目標(biāo)。這種模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物,在歐美比較流行。這種模式的優(yōu)勢是產(chǎn)權(quán)保留在開發(fā)商手里,可以抵押再貸款

5、,還可在增值后出售,甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作,而且開發(fā)商通過招商權(quán)可控制進(jìn)場業(yè)態(tài)種類,實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃布局。其劣勢就是需要長期占用開發(fā)商大量資金并且風(fēng)險(xiǎn)集中,可能導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈的緊張,此時(shí)一個(gè)長期穩(wěn)定的資金平臺對于商開發(fā)商則顯得尤為重要。3、過渡形式。開發(fā)商為了快速套現(xiàn)而采取純銷售模式,由于產(chǎn)權(quán)的過于分散難以整體協(xié)調(diào)和管理,將逐漸為開發(fā)商所擯棄。而以出租為主的純出租模式對于融資渠道和自有資金的要求極高。所以,目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更多采用的是介于純出售和純出租之間的“售后回租”和“租售并舉”的過渡形式。第一,售后回租。所謂“售后回租”,就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將商場分割成小商鋪進(jìn)行銷售,并承諾以

6、一定的收益將售出的商鋪從投資者手中租回,整體委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營商進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營。商鋪的購買者在一定的期限內(nèi)只能收益不能運(yùn)營,實(shí)行所有權(quán)和運(yùn)營權(quán)分離的管理模式,這就是“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢:一方面,由于面積分割從而降低了投資的門檻,而且開發(fā)商回租一定程度上保證了投資者的投資回報(bào);另一方面,開發(fā)商能在短期內(nèi)快速回籠資金,緩解資金壓力。但是,開發(fā)商為了吸引投資者的關(guān)注,或者對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足,往往在銷售時(shí)承諾較高的回報(bào)率,這可能給后續(xù)運(yùn)營管理埋下隱患。第二,租售并舉。租售并舉也是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的運(yùn)營模式之一,這種模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤要求。租售并舉的

7、運(yùn)營模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)行調(diào)控,制定銷售范圍并明確運(yùn)營范圍;但大部分物業(yè)仍然采取出租的模式,以便在現(xiàn)金流相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)運(yùn)營,開發(fā)商通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益獲得雙重利潤。最著名的就是“萬達(dá)訂單地產(chǎn)模式”。但是,這種模式在租售比例的控制上需要謹(jǐn)慎。一般租售比例應(yīng)該控制在73之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)運(yùn)營。4、其他模式。此外,還可采用不租不售,自己運(yùn)營,同時(shí)獲取投資開發(fā)利潤和商業(yè)運(yùn)營利潤;或者還可與商家聯(lián)營,以物業(yè)為股本,成立專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司,合作或合伙運(yùn)營;更巧妙是,與其他人共同建立商業(yè)運(yùn)營公司,專門運(yùn)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè),并以租賃方式租用其商業(yè)物業(yè),同

8、時(shí)享有租賃收入、合伙運(yùn)營收益、物業(yè)增值三部分利益。(二)從運(yùn)營主體的角度來劃分1、地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位的運(yùn)營模式。所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與商業(yè)選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。從功能上講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是階段性行為,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是長期性行為,所以從這個(gè)角度上考慮地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商卻具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、建設(shè)和銷售流程熟悉等先天優(yōu)勢。萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,但萬達(dá)模式要求地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)運(yùn)營、資本運(yùn)營方面豐富的資源。2、商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的運(yùn)營模式。所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)商業(yè)選址和前