成本利潤測算模板

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板（一）(2007-04-02 13:16:24) 請問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤未開發(fā)前，如果測算樓盤的成本和利潤？ 北京一個模板，你參考一下  房地產(chǎn)項目的投資成本詳細目錄一.征地補償費 (一).土地出讓金 1.計算方法:土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系數(shù)*用地面積 2.上交部門: 市財政局 3.依據(jù): (1)京政發(fā)199334號文.(2)京政發(fā)199443號文. 4.說明: (1) 各區(qū)類地價取值詳見附件; (2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財政; (3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用; (4) 市屬各局,總公司

2、所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進   行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金, 其中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè). (5) 在使用基準地價表時,由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所   以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價的級別,最后選定   基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范.  同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加

3、入" 操作系數(shù)"概念,以準確   測算必須交納的土地出讓金比例. 附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標準價;       (2) 土地出讓金修正系數(shù)表 (二).征地及拆遷補償費: 詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍. 說明:(1)測算時亦可依據(jù)基準地價表,計取"土地開發(fā)及其它費用"的數(shù)據(jù).   二.前期工程費:(取值在40-120元/平米) 1.臨時水,電,路,場地平整費 依據(jù):1992年建安工程定額; 標準:

4、按實際發(fā)生工程量計算; 說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費的1%. 2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費: 依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號文, 國家計委計字(1984)596號文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號文;國家物價    局,建設(shè)部1992價費字375號. 標準: (1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80%       (2) 民用建筑設(shè)計費  民用建筑工程設(shè)計費率收費標準單位: % 工 程 工 程 概 算 投 資 (萬元) 等 級

5、 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 級 2.2 2.1 2.0 1.9 一 級 2.0 1.9 1.8 1.7 二 級 1.8 1.7 1.6 1.5 三 級 1.6 1.5 1.4 1.3   四 級 1.4 1.3 1.2 五 級 1.2 1.1 備注: 特級: 1.列為國家重點項目或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑;       2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;         3.30層以上建

6、筑;       4.高大空間有聲,光等特殊要求的建筑.       一級: 1.高級大型公共建筑;             2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;             3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建筑.   

7、;    二級: 1.中高級,大中型公共建筑;             2.技術(shù)要求較高的中小型建筑;             3.16層以上29層以下住宅.       三級: 1.中級,中型公共建筑;         

8、;    2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;       四級: 1.一般中小型公共建筑;             2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑.       五級: 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.  說明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米    

9、              中型 3000-10000 平米                   小型 <3000 平米       (2)僅做民用建筑初步設(shè)計或施工圖分階段設(shè)計時,其工作量的比例為40%和60%.   &#

10、160;   (3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計圖紙6份,施工圖8份.        3.規(guī)劃條件,可行性研究費        依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號文        標準: (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算: 工日定額*85元/工日              用地規(guī)模(公

11、頃) 工日定額               <=3  90                 10 300                 20

12、500                 30 780                 40 920                 50 1000 &

13、#160;              >50 面議(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā)198821號文:概算額*(1-3)    三.基礎(chǔ)設(shè)施費 1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費 依據(jù):京政發(fā)199334號文 標準: 1).根據(jù)項目的實際情況定.                  管線

14、延長米*管線單方造價.       2).根據(jù)經(jīng)驗, 基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的 2% - 10%. 說明: (1)一般該項費用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價;       (2)各種管線單方造價:          自來水管線 600元/米         雨水管線 700元/米    &#

15、160;    污水管線 800元/米         煤氣管線 1000元/米         熱力管線 2000元/米         供電管線 700元/米         電信管線 1500元/門    

16、;     道路 80元/平米           綠化 20元/平米       (3)經(jīng)驗數(shù)據(jù):         環(huán)衛(wèi)費 5元/平米        照明費 5元/平米       (4)該項費用一般范圍 150-400元/平米

17、          普通住宅 150元/平米          高檔住宅(公寓,寫字樓) 400元/平米 2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(包括集資和自己修建) 依據(jù):設(shè)計方案和集資協(xié)議; 標準:根據(jù)項目的實際情況定; 說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理如有集資,則相應(yīng)的四源費中的該項不在計取.       (2)若自己修建, 測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費. 四

18、.房屋建安工程費    1.建安工程費       依據(jù):現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.      標準:                (1) 普通住宅  多層900-1000元/平米             

19、          高層 1600-1800元/平米          (2) 公共建筑              A.公寓,寫字樓 3000-4500元/平米            

20、60;  其中: 結(jié)構(gòu) 1000-1500元/平米                     裝修 800-1000元/平米                     設(shè)備 1200-2000元

21、/平米              B.別墅 3000元/平米      說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理,            市政公用.          

22、 (2)依據(jù):京政發(fā)1985149號文;              標準:建筑面積 9678-10630平米/千戶                  工程取費 按實際工程量.            &

23、#160;      .詳見公建配套附表.                      a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)，設(shè)施配套建設(shè)定額指標;                  

24、    b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)，施配套建設(shè)定額指標;                   .通常取7-15%為公建配套面積比率.      2.招投標費        依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號文        標準:

25、中標額*1      3.預(yù)算審查費        依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號;        標準:預(yù)算造價*0.5       （京計基字（1997）第0711號，住宅項目費率為0%）     4.工程監(jiān)理費        依據(jù):(1)國家物價局.建設(shè)部1992價費字479號;

26、            (2)93京建法字第029號        標準:工程造價*適用稅率      適用稅率: 工程造價  500萬元以下 2.5%                    

27、;            500-1000 2.0-2.5%                               1000-5000 1.4-2.0%  

28、0;                            5000-10000 1.2-1.4%                          &