物流園區(qū)及倉庫

1、1.西安市倉庫發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題作為現(xiàn)代物流的核心組成部分的倉儲，其與動態(tài)的運輸組成了時間和空間的多維組合。有效的倉儲能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的整合，調(diào)節(jié)供應(yīng)和需求，降低成本，優(yōu)化整個物流系統(tǒng)。當倉儲業(yè)作為一個業(yè)態(tài)存在的時候，物流是其實現(xiàn)增值服務(wù)的有效手段；而在物流業(yè)中，倉儲是其不可或缺的一個重要節(jié)點。倉儲總是出現(xiàn)在物流各環(huán)節(jié)的結(jié)合部，生產(chǎn)與銷售之間、批發(fā)與零售之間、不同運輸方式轉(zhuǎn)換之間等等，倉儲管理已成為供應(yīng)鏈管理的核心環(huán)節(jié)，它代表了商品時間的轉(zhuǎn)移價值。經(jīng)過近三十年改革與發(fā)展，西安市的倉儲業(yè)發(fā)生巨變，尤其是2012年：從大興路倉儲群落的消失，到天臺八路倉庫群落的形成；從兵工物資、中儲東興市場化轉(zhuǎn)型，到

2、普洛斯錦業(yè)二路國際標準倉庫的落成；從石棉瓦頂棚的賴明工貿(mào)，到帶通風口采光帶的民生配送中心；從消防通道堵塞、水壓不足、回轉(zhuǎn)半徑狹窄的大景物流，到高位堆垛車、升降月臺、消防噴淋一應(yīng)俱全的中外運卡夫西北RDC。所有這一切，表明西安倉儲業(yè)在2012年已發(fā)生質(zhì)的改變。然而，西安倉儲業(yè)雖然出現(xiàn)了可喜的變化，但倉儲業(yè)稅負過重、倉儲業(yè)的門檻標準、倉儲設(shè)施的建設(shè)方式、冷庫的經(jīng)營方式、危險品的定點儲存等問題突出，仍是擺在倉儲業(yè)面前亟待跨越的障礙。除此之外，還有深層次的矛盾制約著西安倉儲業(yè)發(fā)展。1）西安倉庫的區(qū)域分布西安地區(qū)的倉儲格局從2010年開始在潛移默化中發(fā)生了質(zhì)的變化。首先，從809庫、兵工物資、中儲向市場

3、業(yè)態(tài)成功轉(zhuǎn)型，到大興路商業(yè)儲運公司、小額站、供銷公司倉庫商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)，使得西安原有的以國有倉庫為主體的倉庫格局被打破。其次，隨著紅太陽倉儲、盛隆倉儲、巨坤倉儲的介入，西安地區(qū)的倉儲業(yè)形成了以建章路、豐產(chǎn)路、天臺八路為核心區(qū)域、以西三環(huán)為主要運營道路、主要集中在西部三橋地帶的基本格局，該區(qū)域倉儲面積約50萬M2。隨著該區(qū)域倉庫錦業(yè)二路的普洛斯投入使用，將給西安市倉儲業(yè)倉庫標準建設(shè)帶來較大影響。另外，由政府推動的國際港務(wù)區(qū)，其整體運行后對陜西乃至西北地區(qū)都有明顯的影響。目前，國際港務(wù)區(qū)建設(shè)進度大致如下：倉庫綜合保稅區(qū)已運營，出版業(yè)物流中心5萬M2面積已運營，新民生醫(yī)藥物流中心正在建設(shè)中，新加坡通

4、訊已有部分建好，移動通訊物流中心在建，海爾西北物流中心、上海新杰物流、中外運、成都新地物流項目正在拆遷中。據(jù)了解，國際港務(wù)區(qū)目前整體進度并不算快，還未形成規(guī)模效應(yīng)，但其土地產(chǎn)權(quán)明晰，投資主體擁有豐富的物流運營經(jīng)驗，對西安倉儲業(yè)的影響將在未來顯現(xiàn)出來。其中出版業(yè)物流基地的自動化流水分揀系統(tǒng)已悄然改變了圖書市場的運營，已有三秦、交大、西大，太白等眾多出版機構(gòu)將倉儲和分發(fā)業(yè)務(wù)交付于運營者和合天地物流。表10-1 西安市主要倉庫分布圖調(diào)研地區(qū)倉庫名稱總面積租金價位元/月付費方式主要客戶行業(yè)劃分未來發(fā)展倉庫環(huán)境配套設(shè)施土地性質(zhì)所屬地段備注東郊809倉庫5萬13-15季度或者半年付費海信電子器材、服裝、汽

5、配永久性建筑普通倉，一座樓庫人力、機械國有土地幸福中路 新貝斯特8萬20季付，后期為年付海爾、康明斯、九陽、康佳家電、汽配永久性建筑樓庫、普通倉人力、機械工業(yè)用地紡渭路 大景物流2.5萬13月付豪爵、宗申、新大洲本田、班尼路摩托車、服裝租期20年普通倉機械工業(yè)用地咸寧東路 西北工業(yè)集團2萬12-15季度或者半年付費華眾紙業(yè)食品、紙業(yè)、飲料華山廠土地普通倉，部分樓庫人力工業(yè)用地東小寨村 毅明工貿(mào)倉庫4萬12-14季度或者半年付費雅迪、建設(shè)、五羊本田、廣本電動車，摩托車及其配件面臨拆遷普通倉庫人力、機械農(nóng)業(yè)用地田馬路 悅盛物流4萬16-18月付徐福記、伊利，步步高食品、家電非永久性建筑食品倉有保溫

6、層無農(nóng)業(yè)用地米秦路 中儲長鳴庫5萬15-16季度或者半年付費佳通輪胎、志高、小天鵝、老板、丁家宜家電、日用品、建材、輪胎、食品非永久性建筑普通倉（部分倉有裂縫）人力、機械農(nóng)業(yè)用地長鳴路 中儲石家街倉庫50萬18月付酒泉鋼材集團、韓城鋼材集團鋼材永久性建筑普通倉、2座樓庫機械，有龍門吊工業(yè)用地石家街 中電新盛物流2萬15-16半年或一年樂家購物、三棵樹、長虹、美的、金虎、國美電器、日用品面臨拆遷普通倉無農(nóng)業(yè)用地等駕坡村 向陽倉儲1萬10季度或者半年付費山東福壽管業(yè)（占地700平米）管業(yè)個人投資（租用30年）普通倉，部分有裂縫無農(nóng)業(yè)用地紅旗街道辦 紡織城倉庫1.3萬18月付利康藥業(yè)藥品永久性建筑三

7、層樓庫無工業(yè)用地半坡路 信遠倉儲9萬12季度或者半年付費自行車、康師傅汽車、書籍、食品非永久性建筑普通倉人力、機械國有土地監(jiān)獄內(nèi) 瑞鑫倉庫5萬12季度或者半年付費國美、神州數(shù)碼7000、新杰3000、西果、中鐵敏行家電、日用品、食品面臨拆遷普通倉人力、機械農(nóng)業(yè)用地康寧路 天馬倉庫2萬12季度或者半年付費服裝家電、服裝非永久性建筑，面臨拆遷普通倉無農(nóng)業(yè)用地天馬路 吉祥商貿(mào)2.520月付書籍書籍面臨拆遷普通倉無農(nóng)業(yè)用地米秦路 海方物流2萬18季度或者半年付費索伊冰箱、騰輝物流家電、書籍、食品企業(yè)投資，租用華山廠土地20年普通倉無國有土地幸福中路 鴻瑞林倉庫6.6萬30季度或者半年付費重新建設(shè)中醫(yī)藥

8、批零，汽車配件永久性建筑普通倉重新建設(shè)中國有土地咸寧東路匯鉅倉庫1萬12季度或者半年付費新建倉庫新建倉庫非永久性建筑普通倉新建倉庫國有土地監(jiān)獄內(nèi) 西郊紅太陽-建章路8萬14-18季度或者半年付費雙鶴藥業(yè)、恒生藥業(yè)、北京中集物流（箭牌5000平）德邦物流（4000）可樂西郊配送中心（4000）、興慶醫(yī)藥、新龍藥業(yè)、康利醫(yī)藥、華興（3000）、天士力醫(yī)藥、同瑞醫(yī)藥醫(yī)藥類、第三方物流面臨拆遷普通倉新建倉、較好集體土地西三環(huán) -南區(qū)小蘇村委會4萬14季度或者半年付費格力（2萬）、中外運家電類、第三方物流面臨拆遷普通倉農(nóng)業(yè)用地天臺八路 -天臺八路3萬15季度或者半年付費宅急送、中鐵物流、美克美家、京東商

9、城醫(yī)藥類、家具臨時建筑普通倉新建倉庫較好，有月臺，跨度較大農(nóng)業(yè)用地天臺八路恒安紙業(yè)-小蘇村1.5萬12季度或者半年付費恒安紙業(yè)紙類產(chǎn)品臨時建筑普通倉較差，無月臺農(nóng)業(yè)用地天臺八路巨坤倉儲-天臺八路5萬14-15季度或者半年付費華晨寶馬、康師傅、汽車配件汽車類、汽車配件、食品臨時建筑普通倉有雨棚、月臺農(nóng)業(yè)用地天臺八路安得10萬10-12季度或者半年付費美的、萬家樂家電臨時建筑普通倉消防排列較差農(nóng)業(yè)用地天臺八路西段中電物流2萬14季度或者半年付費萬力輪胎、龍王汽配類臨時建筑普通倉有雨棚、月臺農(nóng)業(yè)用地天臺八路水塔旁總后物資-天臺八路北段1.5萬13-15季度或者半年付費大田物流、可樂、寶秦物流公司、食

10、品臨時建筑普通倉有月臺、雨棚農(nóng)業(yè)用地天臺八路一統(tǒng)物流4萬在建集體土地景觀路 -昆明路3萬，7000露天貨場15季度或者半年付費事軍需紡織品、被裝、裝具、勞保用品等，寶秦（5000）軍需用品、服裝類永久性建筑4層樓庫一棟，普倉木質(zhì)較差國有土地昆明路陜西商業(yè)儲運公司-天臺八路三橋公司2.3萬13-16季度或者半年付費熙可物流、陜西省救災(zāi)物資儲備中心物流公司、食品永久性建筑普通倉有雨棚、月臺國有土地天臺八路 -天臺八路二庫2萬13-16季度或者半年付費建設(shè)中臨時建筑普通倉有雨棚、月臺集體土地天臺八路 -六村堡3.5萬13-16季度或者半年付費臨時建筑普通倉有雨棚、月臺集體土地天臺八路陜西儲運總公司4

11、萬15季結(jié)納愛斯、南風日化、化工產(chǎn)品日化品永久性建筑普通無月臺、鐵路專線國有土地棗園路正大環(huán)西2萬10季度或者半年付費腦白金保健品臨時建筑普通倉無雨棚月臺農(nóng)業(yè)用地石化大道東段民生家樂3萬自用自用新科安達(高露潔)百貨永久性建筑普通倉有雨蓬、月臺國有土地建章路朱宏物流2萬12季度或者半年付費人人樂百貨臨時建筑普通倉有雨蓬、月臺集體土地西寶疏導(dǎo)路華西路10萬15-16單個個體自營國亨小食品、醫(yī)藥小食品、醫(yī)藥臨時建筑普通倉無雨棚、月臺 集體土地緊鄰隴海線國家物資儲備局533處占地860畝，12萬，堆場為20萬。15季度或者半年付費聯(lián)合利華（8千）、虹鑫物流、百嘉百利（2萬）日用品、第三方物流面臨拆遷

12、普通倉有雨棚、月臺國有土地豐禾路北郊招商局4萬15季度或者半年付費一汽豐田、寶潔、奇瑞汽車、日用品永久性建筑普通倉有雨蓬、月臺、高價，倉庫高12米，立體貨架國有土地尚稷路巨坤倉儲5萬15自管季度或者半年付費貝因美、太太樂、張裕日用品、第三方物流臨時建筑普通倉月臺、雨棚集體土地未央?yún)^(qū)穩(wěn)江倉庫3萬12-15自管季度或者半年付費朱宏路汽配、怡亞通汽車臨時建筑普通倉無集體用地豐產(chǎn)路鹽張村富進輪胎9000自用 法國米其林、日本橫濱、美國固珀、雙錢集團股份有限公司、杭州中策橡膠有限公司、貴州輪胎股份有限公司賽輪股份有限公司輪胎永久性建筑普通倉有雨蓬、月臺國有土地尚稷路陜西商業(yè)儲運公司4.3萬13-16季度

13、或者半年付費張裕酒類永久性建筑普通倉有雨蓬、月臺國有土地鳳城七路 崔家莊倉庫群5萬20季度或者半年付費建材類建材類臨時建筑普通倉無集體土地崔家莊 2）西安倉儲業(yè)的價格體系目前西安地區(qū)95%的倉儲報價為每月每平方米租賃單價，一般根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)和地理位置多為1318元/月/M2，其中產(chǎn)權(quán)明晰、擁有升降月臺、45米轉(zhuǎn)彎半徑、自動噴淋、地暖系統(tǒng)的倉庫達到30元/月/M2標準。另有5%左右的第三方物流企業(yè)按照貨物立方存放天數(shù)報價。如果參考北、上、廣地區(qū)價格水平來看，西安倉儲整體價格偏低。另外，倉儲報價面積核定還沒有形成統(tǒng)一的標準，建筑面積、公用面積的攤銷、月臺及雨棚的面積核算等，各企業(yè)還未形成統(tǒng)一的價格標

14、準。目前，國家物流與采購聯(lián)合會正在研究制定倉儲企業(yè)評價指標，擬對倉庫服務(wù)進行定性評價。包括由行業(yè)協(xié)會授牌的“中國星級倉庫”，硬件須符合通用倉庫及庫區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本參數(shù)，而且還詳細規(guī)定了倉儲服務(wù)質(zhì)量要求：從服務(wù)態(tài)度、庫容庫貌、及時出入庫、文明裝卸、搬運、按要求堆碼、物品保管質(zhì)量、加工、更換包裝服務(wù)、問題處理、合同執(zhí)行、保守秘密等方面對倉庫進行詳細評價。這一舉措對于促進與規(guī)范我國倉儲設(shè)施的建設(shè)、提高倉儲企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與人員素質(zhì)必將產(chǎn)生重大影響，對西安市倉儲企業(yè)的定價體系想必也會有章可循，產(chǎn)生影響。3）西安倉儲業(yè)設(shè)施體系從地域和產(chǎn)品特性兩方面來看，西安倉儲業(yè)體現(xiàn)出“兩極”現(xiàn)象：一是大型銷售企業(yè)大多選

15、擇全國型的第三方物流公司為其物流運營；二是優(yōu)秀的第三方物流企業(yè)掌握者市場的大部分份額。如中外運擁有卡夫以及IT類的80%的物流份額；安得物流擁有大部分家電企業(yè)客戶群體，有美的、奧克斯、萬家樂等；招商局擁有寶潔；新科安達擁有高露潔、殼牌；恒仁擁有聯(lián)合利華。據(jù)了解，大型的第三方物流公司均有標準的物流流程、完善的信息系統(tǒng)、覆蓋全國的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其優(yōu)勢是西安本地企業(yè)所無法比擬的。本土企業(yè)中多數(shù)倉庫產(chǎn)權(quán)所有者將自己定位為“物業(yè)管理者”，對商品管理不介入，如商業(yè)儲運、陜西國儲等本地企業(yè)因缺乏全國的分撥網(wǎng)絡(luò)，使得對于商品情報的控制力削弱，缺乏相應(yīng)競爭力。  對于優(yōu)秀的物流企業(yè)而言，倉儲設(shè)施

16、問題無時不影響到其物流運營。如安得物流，從2000年開始，從809庫中儲石庫眾瑞中儲石庫監(jiān)獄倉庫盛隆倉庫，平均每3年將幾萬M2的倉庫進行一次移倉。隨著企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在位于天臺八路的倉庫已經(jīng)擁有10萬M2的面積。移倉問題常使得西安分公司的經(jīng)營管理層苦不堪言。由于客戶對于倉儲條件的要求日益提高，設(shè)施條件滿足程度也進一步影響到價格差異，從鄧六路9元/M2/月的報價到普洛斯30元/M2/月的報價相差達到三倍。4）西安倉儲業(yè)儲存產(chǎn)品體系從倉儲分布的角度進行分析，發(fā)現(xiàn)同一類別的商品會集中在每一區(qū)域進行集中存放，現(xiàn)將不同類別的倉儲區(qū)域進行分類：IT類：客戶要求較高，主要要求配送及時性。由于西安IT產(chǎn)品銷售地

17、域集中在雁塔路電腦一條街，所以以佳杰、英邁、朝華為代表的經(jīng)銷商都集中在幸福路地區(qū)。家電類：由于西安市的家電銷售處在我國面向大西北前端，所以幾乎所有家電企業(yè)都在西安這里進行產(chǎn)品轉(zhuǎn)庫，主要集中于東三環(huán)與西三環(huán)兩個區(qū)域。蘇寧易購、美的、格力集中在二府營村和天臺八路，海爾、國美集中在馬家溝新貝斯特，康寧路，一些家電小品牌集中于幸福路、東小寨村附近。摩托車類：以豪爵、建設(shè)、大陽、本田為代表，主要集中于大景物流、賴毅工貿(mào)位于田家灣地區(qū)。電動車、自行車多集中于西安監(jiān)獄信遠倉庫和幸福路地區(qū)。超市類：在西北地區(qū)，華潤萬家以較大的市場份額領(lǐng)先于其它企業(yè)，其對于配送中心的建設(shè)非常重視，2008年建成的戶縣配送中心主

18、要負責西北地區(qū)門店的商品配送工作。緊隨其后的人人樂超市現(xiàn)配送中心位于天臺八路，租賃朱宏物流倉庫，由于結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)等問題，其已在閻良地區(qū)建設(shè)其配送中心。西安本地企業(yè)民生家樂的配送中心位于建章路，西果、三棵樹、金虎、唐久、樂家都位于等駕坡區(qū)域，倉儲設(shè)施簡陋。書籍：西五路書商倉庫主要集中于米秦路地區(qū)。建材、五金：對于倉儲條件要求不高，由于銷售區(qū)域在北三環(huán)地區(qū)，所以其倉儲集中于中環(huán)路、浐灞團結(jié)村地區(qū)，倉儲條件簡陋。 日化類：招商局倉庫位于草灘，主要客戶為寶潔，聯(lián)合利華、不凡帝等企業(yè)都集中在三橋地區(qū)，國亨市場等快消品也都集中在鄧六路和華西路附近。 從以上分布，會發(fā)現(xiàn)由于辦公、以及針對經(jīng)銷商提貨便

19、利的原則，規(guī)模較小的銷售企業(yè)往往會選擇距離市場較近的地域進行商品的存放而形成所謂扎堆現(xiàn)象。5）存在問題及瓶頸隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市土地的獲得成為倉儲行業(yè)的最大瓶頸。倉庫建設(shè)用地成為了商業(yè)用地概念，而在城市內(nèi)老的倉儲區(qū)改造置換模式中，通過城里的用地置換來的城外倉庫建設(shè)用地又必須繳納新的土地增值稅，本來在資金方面就捉襟見肘的置換用地的倉儲企業(yè)后繼發(fā)展將無能為力。以陜西商業(yè)儲運公司為例，擁有的30多萬的倉庫中，只有與天郎合資的鳳城七路華通物流擁有產(chǎn)權(quán)。建章路、天臺八路、二府營村等均為租賃，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的歸屬商業(yè)儲運公司無法對于設(shè)施設(shè)備進行升級投入。而國家物資儲備局533處也同樣面臨著這樣的嚴峻問題。倉儲業(yè)本是一個微利行業(yè)，如果以商業(yè)用地的模式來經(jīng)營倉儲企業(yè)，土地稅費將使倉儲業(yè)舉步為艱，但是地方財政的絕大部分收益又來自于土地財政，所以受地方政策影響，倉儲業(yè)給各開發(fā)區(qū)帶來的就業(yè)、稅收等直接利益遠小于商業(yè)地產(chǎn)，所以各開發(fā)區(qū)和地方政府將倉儲業(yè)的土地供給壓縮在一個很小的規(guī)模內(nèi)。同時由于土地出讓金、使用稅、房地產(chǎn)租賃稅的攀升，加大了倉儲業(yè)的運營成本不斷增長。大部分民間資本的倉庫在租賃時就說明不會提供正式發(fā)票，但第三方物流企業(yè)必須給服務(wù)客戶提供專業(yè)倉儲發(fā)票