投資回報率多少算合理

1、投資回報率多少算合理？考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。 一大公式：租金乘數(shù)（投資金額/每年潛在租金收入）小于12。 比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物

2、業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。 二大公式：810年收回投資。投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)（首期房款期房時間內的按揭款）（月租金按揭月供款）12。 一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在810年左右。仍以上面提到的那套房子為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數(shù)是103年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上將面臨投資無法

3、回收的境地。 三大公式：15年收益決定是否物有所值。另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。 如果該物業(yè)的年收益15年房產購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益15年房產購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益15年房產購買價，那該物業(yè)價值已高估。 仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為18萬元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。 以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷，有

4、的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。 房產投資哪種貸款更好？ 在房產投資之前，必須進行仔細的成本測算，調查各項環(huán)境狀況，再來決定此項投資是否是自身所能負擔的。 投資分析 房產投資成本包括：首期付款、按揭還款、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用，還包括首付款和按揭還款的利息損失。首付款目前最低為二成，一般要求在簽訂購房合同時付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險

5、費根據按揭年限計算，提前還清貸款可以按年限退還。房產每交易一次要繳納一次契稅。 弄清了房產投資的成本構成，再對房產投資進行成本測算。由于按揭還款本金部分已經包含在房屋總價之內，在計算按揭貸款成本時只要計算按揭還款利息即可。具體計算公式是：利潤賣出價買入合同總價交易費用按揭利息支出利息損失。 首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面的計算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。由于等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法，即存在“前還后息”的現(xiàn)象。而等本金還款法每期償還的本金固定，按實際貸款余額計息，不存在“

6、前還后息”的情況。同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。 投資實例 每個投資者都可根據自身的資金能力選擇不同的銀行貸款方式，保障房產的長期投資與收益回報。若準備提前還貸，應采用“等本金還款法”，以減少利息支出。 投資一套50萬元的商品房，若通過申請貸款銀行的審核后可支付首付20萬元，申請30萬元按揭20年的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為14916元，等本金還款法的第一年利息支出約為14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。 其次，要計算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照一年