房地產(chǎn)企業(yè)涉稅處理

1、房地產(chǎn)業(yè)哪些業(yè)務(wù)可以選擇簡易征收？1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)。以清包工方 式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或 只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建 筑服務(wù)；2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)。甲供工程， 是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的 建筑工程；3、一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)；4、一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般 計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的 分包款后的余額，按照 2的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款；5、房地產(chǎn)老項(xiàng)目；6、轉(zhuǎn)讓、出售 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)；7

2、、銷售 2016 年 4月 30 日前取得的固定資產(chǎn)； 8、符合財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開 營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策 的通知 （財稅 201647 號）第三條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓土地和出租 土地。PS:小貼士（1）甲供工程中的“部分設(shè)備”無比例要求，故一般承 包人都要求發(fā)包人采購部分材料以滿足甲供工程的條件，故 能以 3%的稅率繳納增值稅， 減輕了稅負(fù)。 但此業(yè)務(wù)有兩種特 殊情況：發(fā)包人是政府或國企，因涉及到政府采購相關(guān)法規(guī) 的管控，故發(fā)包人往往只簽全包合同；發(fā)包人與承包人簽合 同時應(yīng)直接約定不含稅價，或事先明確發(fā)票稅率，避免出現(xiàn) 只約定含稅總價而后續(xù)因承包人

3、適用簡易稅率，造成我方可 抵進(jìn)項(xiàng)稅額相對減少，工程實(shí)際支出相對增多的情況。（2）條款中涉及的“老項(xiàng)目”以 2016 年 4 月 30 日為節(jié)點(diǎn)， 確認(rèn)日期的文件效力順序?yàn)槭┕ぴS可證開工證合同 審計文件。（3）取得不動產(chǎn)的方式可以是外購，也可以是自持。2 增值稅征收范圍確認(rèn)中的“有償”是什么？ 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財稅201636 號）第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動 產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但 屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外： （一） 行政單位收取的同時 滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二） 單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位

4、或者雇主提供取得工 資的服務(wù)。 （ 三） 單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。（四） 財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財稅 201636 號）第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物 或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！? 增值稅征收中的“視同銷售”是指什么？全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財稅 201636 號）第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無 形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： （ 一）單位或者個體工商戶向其他單位或 者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對 象的除外。 （ 二） 單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事

5、業(yè)或者以社會公眾為對 象的除外。 （ 三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形?！眹叶悇?wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問 題的公告（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 86 號）第七條規(guī) 定：“納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬 于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 （ 財稅 201636 號文 件印發(fā) ）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)?！盤S:小貼士1、法律中的個人包括自然人和個體工商戶，故條款一中若 自然人對外提供無償服務(wù)是不需繳納增值稅的；2、租賃合同中約定的免租期間內(nèi)無需繳納增值稅，但仍需 繳納房產(chǎn)稅。值得注意的是 86 號公告中的免租期只能是整 體租期中的一部分，若整體租期全部

6、免租，則應(yīng)視為 36 號 文件中第十四條（一）中的視同銷售，整體租期內(nèi)都需繳納 增值稅；3、若自然人向自己擁有的公司免費(fèi)出租不動產(chǎn)，雖不滿足 視同銷售的條件，但實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)構(gòu)會根據(jù)征管法中關(guān) 聯(lián)方交易的內(nèi)容以修改租金的形式來對該免租合同進(jìn)行反 避稅調(diào)整。4 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額抵扣是指什么？ 全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知(財稅 201636 號)第二十一條規(guī)定：“一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng) 期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式： 應(yīng)納稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 - 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 扣?！? 違約金的增

7、值稅認(rèn)定全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知(財稅 201636 號)第三十七條規(guī)定：“銷售額，是指納稅人發(fā)生 應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用，財政部和國家稅務(wù)總 局另有規(guī)定的除外。價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的 收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目： (1) 代為收取并符合本辦法第十 條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 (2) 以委托方名 義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)?！?增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十二條規(guī)定：“條例第六條 第一款所稱價外費(fèi)用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ) 貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)

8、質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì) 的價外收費(fèi)?！?國家稅務(wù)總局關(guān)于商業(yè)企業(yè)向貨物供應(yīng)方收取的部分費(fèi) 用征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知 （國稅發(fā) 2004136 號）規(guī)定： “對商業(yè)企業(yè)向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤 （如以一定比例、金額、數(shù)量計算）的各種返還收入，均應(yīng) 按照平銷返利行為的有關(guān)規(guī)定沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，不 征收營業(yè)稅。”PS:小貼士增值稅的應(yīng)稅行為包括銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。 只有企業(yè)因發(fā)生了上述行為取得的違約金才需繳納增值稅。如開發(fā)商與施工單位簽訂工程合同，若開發(fā)商違約致使 施工單位取得違約金，因工程服務(wù)屬于施工單位的應(yīng)稅行為， 這部分違約金是要繳納增值稅的。但例外的是如果開發(fā)商違 約時施工單位還未進(jìn)場或未進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備工作，則視為應(yīng)稅 業(yè)務(wù)未發(fā)生，施工單位無需繳納增值稅。而若因施工單位違約致使開發(fā)