元坤商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)教材之5商業(yè)空間_營造_策劃(NXPowerLite)匯總

1、淺析商業(yè)空間營造p商業(yè)分類p商業(yè)形體的變化p商業(yè)空間的故事p空間主題營造業(yè)種業(yè)態(tài)分類綜合店購物中心百貨店大型批發(fā)店商店服裝類食品類雜貨類家用類超級市場平價(jià)市場專賣店集中專賣店大型專賣店專賣店藥店家具展賣中心飲食店集中飲食店快餐店專營店按照選址分類市區(qū)型百貨店大型批發(fā)店集中專賣店集中餐飲店郊區(qū)型購物中心、大型批發(fā)市場、大型專賣店觀光地型購物中心、集中專賣店、集中餐飲店按照市場范圍分按照消費(fèi)行為分類近鄰型鄰里周邊消費(fèi)者社區(qū)型某個(gè)社區(qū)消費(fèi)者區(qū)域型周邊幾個(gè)社區(qū)消費(fèi)者城市型所在城市的大部分區(qū)域超級型客戶群覆蓋所在城市及周邊城市物業(yè)品業(yè)態(tài)商業(yè)百貨商場超市購物中心家居建材超市直銷折扣商店各種類型商業(yè)街各種類

2、型的旗艦店、專業(yè)店體驗(yàn)態(tài)商業(yè)娛樂、休閑類商業(yè)介于二者之間餐飲類根據(jù)現(xiàn)在的適用范圍按照體量分類近鄰型鄰里周邊消費(fèi)者社區(qū)型某個(gè)社區(qū)消費(fèi)者區(qū)域型周邊幾個(gè)社區(qū)消費(fèi)者城市型所在城市的大部分區(qū)域超級型客戶群覆蓋所在城市及周邊城市購物中心類生活配套類個(gè)性化發(fā)展城市活力中心節(jié)日中心觀光型商業(yè)特色中心直銷中心大型廉價(jià)廣場廉價(jià)中心城市娛樂中心問題一：分類是一成不變的還是有發(fā)展變化的，如果是變化的，規(guī)律是什么？問題二：商業(yè)的定位和什么有關(guān)？p商業(yè)分類p商業(yè)形體的變化p商業(yè)空間的故事p空間主題營造、首先要遵循地段的商業(yè)屬性；、要考慮到商業(yè)和環(huán)境的結(jié)合，商業(yè)建筑不能僅僅考慮建筑本身；、考慮室外空間的商業(yè)用途；、從經(jīng)營角

3、度考慮；、從建筑自身形體、結(jié)構(gòu)能要素考慮。從區(qū)域商業(yè)布局來看，近幾年開發(fā)的住宅項(xiàng)目，都定位為高檔住宅項(xiàng)目。具有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。整體大的區(qū)域，不缺乏高檔商業(yè)。但項(xiàng)目區(qū)域缺乏中高檔的集中商業(yè)配套。商業(yè)具有市場空白點(diǎn)。未來商業(yè)規(guī)劃，本項(xiàng)目北側(cè)臨江項(xiàng)目有集中商業(yè)，濱江位置有休閑類商業(yè)，未來區(qū)域市場可以形成區(qū)域的商業(yè)中心，當(dāng)然也存在商業(yè)競爭。上海浦東某項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)分析從現(xiàn)有商業(yè)設(shè)計(jì)上來看，集中商業(yè)有設(shè)計(jì)一定量的室外廣場。內(nèi)部空間有大型的室內(nèi)中庭空間，其它商業(yè)則以街脯形式出現(xiàn)。建議街鋪和內(nèi)部住宅分離，形成單獨(dú)的商鋪，便于后期經(jīng)營，也減少對住宅的影響。本項(xiàng)目集中商業(yè)的地下室作為商業(yè)經(jīng)營，采用兩層還是三層？對

4、于本項(xiàng)目地段來說，商業(yè)價(jià)值已經(jīng)不能單純的從工程造價(jià)角度分析，商業(yè)是否適合做地下三層。主要影響因素：n建筑的空間形態(tài)；n經(jīng)營思路和業(yè)態(tài)組織。集中商業(yè)沿街商業(yè)上海浦東某項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)分析上海浦東某項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)分析從空間形體上來說，地下二層和地上三層結(jié)合能夠形成5層的商業(yè)體量，如果是地下三層的話，總體是六層體量，對于中庭空間設(shè)計(jì)來說。尺度足夠的情況下，商業(yè)內(nèi)部空間地下和地上完全可以做到一樣的空間效果。至于地下三層比地下二層難經(jīng)營，業(yè)態(tài)不容易存活。道理和地上三層商業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)低于二層商業(yè)價(jià)值一樣。結(jié)論：從建筑設(shè)計(jì)角度上說，地下三層的空間效果可以做到類似地上空間，設(shè)計(jì)思路：“地下空間地上感覺”。至于是否需要地

5、下三層，主要還是要看業(yè)態(tài)和經(jīng)營思路。上海浦東某項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)分析本項(xiàng)目商業(yè)定位思路分為兩個(gè)層次，第一是項(xiàng)目的整體形象；在確定商業(yè)整體形象的基礎(chǔ)上，進(jìn)行第二步，對地下二、三層商業(yè)，業(yè)態(tài)和體量進(jìn)行定位。無論時(shí)是否有地下商業(yè)，僅從圖紙地上三層來看，本項(xiàng)目已經(jīng)是集中型、大體量商業(yè)，整體商業(yè)的經(jīng)營模式勢必需要以主力店 + 精品百貨結(jié)合的形式布置。建議本項(xiàng)目的主力店選擇：賣場、大型娛樂類商業(yè)、主題類運(yùn)動店、玩具城、大型餐飲等。地下二、三層的商業(yè)業(yè)態(tài)布局和地下商業(yè)高區(qū)類似。常州某項(xiàng)目商業(yè)形式建議常州某項(xiàng)目商業(yè)形式建議：入口常州某項(xiàng)目商業(yè)形式建議：庭院常州某項(xiàng)目商業(yè)形式建議：庭院p商業(yè)分類p商業(yè)形體的變化p商業(yè)

6、空間的故事p空間主題營造佛羅里達(dá)州海濱度假村（美國）集中綠地廣場集中商業(yè)墨西哥灣度假小鎮(zhèn)的核心空間布局；廣場、集中綠地、集中商業(yè)、景觀資源空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)：入口、中庭、通道、地下空間、停車商業(yè)空間營造分析方法做什么？現(xiàn)有案例營造的經(jīng)驗(yàn)、效果空間營造的借鑒意義確定空間的基本功能集中式商業(yè)港匯廣場恒隆廣場正大廣場商業(yè)商業(yè)空間營造對比共性/效果優(yōu)劣入口空間中庭通道成功案例空間營造的方式空間劃分入口空間中庭通道地下空間街區(qū)式商業(yè)大寧商業(yè)廣場海上海商業(yè)廣場大拇指廣場港匯廣場恒隆廣場正大廣場中庭和通道港匯廣場恒隆廣場正大廣場集中式商業(yè)/港匯廣場集中式商業(yè)/恒隆廣場中庭頂部中庭形式比較直線型中庭空間突出氣勢和尺

7、度感優(yōu)雅從容的弧型中庭集中式商業(yè)/正大廣場正大廣場前庭坡狀通道中庭中庭頂部上海泰晤士小鎮(zhèn)中學(xué)康復(fù)中心超市幼兒園教堂藝術(shù)中心酒店餐廳風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街上海泰晤士小鎮(zhèn)：核心空間分析廣場教堂河流過渡廣場運(yùn)河和橋教堂上海泰晤士小鎮(zhèn)：沿河景觀濱水景觀上海泰晤士小鎮(zhèn)：三角型廣場上海泰晤士小鎮(zhèn)：教堂廣場和過渡空間建筑上海泰晤士小鎮(zhèn)：居住組團(tuán)內(nèi)部上海泰晤士小鎮(zhèn)：通道上海泰晤士小鎮(zhèn)：門新天地商業(yè)街區(qū)上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式示意廣場和主要交通軸線街巷入口廣場景觀軸線內(nèi)部廣場根據(jù)上海里弄改造的開放式商業(yè)街區(qū)“上海新天地”：大部分空間保留街巷空間的肌理，主要交通軸線，擴(kuò)大道路尺度，并且以景觀手法處理，沿主要交通軸線布置

8、活動廣場，增加場景變化的故事情趣。內(nèi)部廣場以居住為主的上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作為整體布局元素，缺少入口強(qiáng)調(diào)，主要交通的引導(dǎo)和公共空間的組織。上海新天地街巷入口廣場景觀軸線內(nèi)部廣場內(nèi)部廣場空間設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞：建筑改造、街巷、核心空間、入口、室外空間上海新天地上海新天地：入口上海新天地：廣場p街區(qū)式商業(yè)的三個(gè)項(xiàng)目入口位置有很大的不同，大寧的入口設(shè)置在主要道路的交叉路口，海上海則設(shè)置在兩條次要道路的中間位置，大拇指則設(shè)置在主要道路的中間位置，從實(shí)際的效果來看，大寧積聚人氣，將客流引導(dǎo)入項(xiàng)目的效果要明顯強(qiáng)于其他兩個(gè)項(xiàng)目，而海上海的內(nèi)部商業(yè)人流非常稀少；p街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目的入口均以結(jié)合

9、景觀的小型廣場形式來處理。街區(qū)式商業(yè) 共和新路（往市中心）芳甸路（城市干道）飛虹路（城市支路）街區(qū)式商業(yè)入口街區(qū)式商業(yè)/大寧商業(yè)廣場大寧商業(yè)廣場大寧主入口，臨近地鐵出口大寧次要入口街區(qū)式商業(yè)/海上海商業(yè)廣場海上海商業(yè)廣場海上海次要入口海上海主要入口街區(qū)式商業(yè)/大拇指商業(yè)廣場大拇指廣場主要入口大拇指廣場次要入口大拇指商業(yè)廣場街區(qū)式商業(yè)海上海商業(yè)廣場大寧商業(yè)廣場大拇指商業(yè)廣場街區(qū)式商業(yè)/大寧商業(yè)廣場大寧商業(yè)廣場通道尺度中心廣場街區(qū)式商業(yè)/海上海商業(yè)廣場中心廣場，大而無用內(nèi)部通道，太過封閉海上海商業(yè)廣場街區(qū)式商業(yè)/大拇指商業(yè)廣場大拇指商業(yè)廣場中心廣場，商用價(jià)值不大通道尺度過大街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某

10、商業(yè)項(xiàng)目徐匯商圈古北 本案本案屬于徐匯商圈和古北商圈的輻射范圍， 本項(xiàng)目商業(yè)由于其規(guī)模性無法達(dá)到區(qū)域級別商圈的規(guī)模，但是由于位置的原因，其非日常性消費(fèi)較為便利 。本項(xiàng)目周邊云集了大量的高端樓盤, 同時(shí)有高爾夫球場等 , 其板塊的 先天層次 較高 。商業(yè)為項(xiàng)目的用地的一部分，規(guī)劃要求集中布置，可以包含酒店、辦公。體量大但是還不能成為一個(gè)商業(yè)中心的規(guī)模，根據(jù)規(guī)劃要求，商業(yè)要包含一個(gè)服務(wù)周邊居民的菜場，對本項(xiàng)目商業(yè)的中高端形象有一定影響?；厩闆r介紹街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目目錄n布局形式建議n業(yè)態(tài)布局建議n交通流線分析n菜場布置建議n整體營造要點(diǎn)分析街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目基本情況分

11、析商業(yè)區(qū)域位置河道n和兩條主要道路相鄰n商業(yè)分成相對獨(dú)立的兩個(gè)區(qū)域n內(nèi)部被河道穿過n有小面積的市政綠化和商業(yè)相鄰河道商業(yè)區(qū)域主要市政道路市政綠地原方案中地塊1和地塊29d-01是商業(yè)用地。地塊2也有部分公建用地，在此商業(yè)布局形態(tài)分析建議中主要針對地塊1和地塊29d-01的業(yè)態(tài)和建筑形式進(jìn)行分析建議。通過對基本數(shù)據(jù)的分析做排布示意。街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目基本情況分析4商業(yè)區(qū)域布局形式，考慮到地塊形狀臨路寬度較小，南北向尺寸大的特點(diǎn)，常規(guī)臨街商鋪的布置方式解決不了本項(xiàng)目商業(yè)布局問題。建議商業(yè)區(qū)域地塊1位置采用內(nèi)外街結(jié)合的商業(yè)布局形式，突出高覆蓋、高 密度的特點(diǎn)，整體設(shè)計(jì)，突出休閑消費(fèi)的空

12、間特色。整個(gè)商業(yè)區(qū)利用河道和自身設(shè)計(jì)，形成兩個(gè)重點(diǎn)空間。其一是沿河的兩側(cè)的觀景休閑商業(yè)，其二是內(nèi)街為核心的休閑娛樂商業(yè)。以河景為空間核心的商業(yè)以步行內(nèi)街為空間核心的商業(yè)街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局建議4考慮到此處位于道路交叉口，位置醒目，建議利用地形布置會所，后期轉(zhuǎn)做品牌餐飲，會所功能依靠商業(yè)街業(yè)態(tài)布局解決。在沿河位置利用景觀布置酒吧、餐飲等休閑商業(yè)；該區(qū)域是本項(xiàng)目商業(yè)的主體區(qū)域，擁有河道景觀和內(nèi)街空間特色，用來布置零售、娛樂和休閑餐飲類業(yè)態(tài)；位置較差的地方，可以考慮局部做到3-4層，1-2層布置休閑餐飲、零售等業(yè)態(tài)，3-4層布置健身、SPA美容等對樓層要求不是很高的業(yè)態(tài)。會所、菜

13、場、品牌餐飲、酒吧、咖啡吧、特色餐飲以及配套用房區(qū)域品牌展示、零售、娛樂酒吧、咖啡吧、特色餐飲區(qū)域健身、SPA美容、休閑娛樂、餐飲、零售區(qū)域街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目交通流線建議4車行道路布局方式，考慮盡量避免對商業(yè)內(nèi)部步行區(qū)域的影響，所以車行道路考慮布置在商業(yè)區(qū)域的外圍；人行道路的布置方式考慮商業(yè)內(nèi)部之間的溝通，特別是地塊1位置的商業(yè)內(nèi)街和河道景觀之間的溝通，以及河道兩側(cè)之間的溝通。車行出入口車行出入口車行道路人行道路街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目菜場布置建議4建議菜場布置方式，位于地下室和半地下室位置，盡量不影響其它商業(yè)的空間使用；菜場入口布置在古北路上，以下沉庭院的形式處理菜場入

14、口，下沉庭院標(biāo)高和菜場半地下室標(biāo)高相同，比道路標(biāo)高底1.5-1.8米。再通過內(nèi)部空間高差變化，使得到臨河一側(cè)位置時(shí)，菜場位于地下室內(nèi)，在臨河一側(cè)通過局部的下沉庭院進(jìn)行采光。內(nèi)部通風(fēng)采用機(jī)械排風(fēng)的方式進(jìn)行有組織排風(fēng)。建議菜場采用晚上或者上午商業(yè)人流少的時(shí)候完成進(jìn)貨。菜場位置示意一層地下室菜場休閑餐飲下沉庭院下沉庭院道路河道堤岸菜場空間豎向分析下沉庭院半地下室地下室街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析n標(biāo)志n立面n商業(yè)內(nèi)街區(qū)域：形式分析、中庭形式、道路形式n沿河景觀區(qū)域：建筑要點(diǎn)、堤岸處理、橋的處理、水景街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：標(biāo)志標(biāo)志在項(xiàng)目地塊醒目位置，如道

15、路交叉口位置，以豎向建筑形式強(qiáng)調(diào)出標(biāo)識感，突出項(xiàng)目形象。標(biāo)志形象和風(fēng)格保持和整體建筑形象一致。街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：風(fēng)格建議突出色彩運(yùn)用的建筑風(fēng)格形式，用色大膽熱烈，結(jié)合現(xiàn)代建筑手法設(shè)計(jì)內(nèi)部空間自由、簡約。便于控制成本。街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：風(fēng)格建議街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：商業(yè)內(nèi)街營造分析商業(yè)步行街形式分析有頂?shù)膬?nèi)街形式開敞的內(nèi)街形式商業(yè)內(nèi)街的形式分為有頂?shù)男问剑梢杂惺覂?nèi)溫度控制也可以只有采光頂）。和開敞的內(nèi)街形式。兩種形式比較，有頂?shù)膬?nèi)街形式整體性強(qiáng)，可以把內(nèi)街造成室內(nèi)部分，增加舒適度。開敞的內(nèi)街形式建筑形態(tài)

16、自由靈活，比較適合我們對于建筑形態(tài)高低錯(cuò)落、相互獨(dú)立的形體特征，建議采用開敞的建筑形態(tài)。街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：中庭和道路中庭在商業(yè)內(nèi)街營造過程中的地位至關(guān)重要，是整個(gè)商業(yè)的核心空間，體現(xiàn)場所趣味性，吸引顧客駐留主要體現(xiàn)在此空間營造上的要點(diǎn)上要體現(xiàn)出中庭的尺度、內(nèi)部的休閑活動內(nèi)容以及特色景觀的營造。由于本項(xiàng)目內(nèi)街距離不長，避免采用直路的形式，要通過中庭景觀過度。另外一個(gè)道路組織要點(diǎn)是要考慮和沿河區(qū)域的溝通。中庭道路形式街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：沿河建筑要點(diǎn)和堤岸建筑要點(diǎn)和堤岸沿河建筑營造建議通過二層大的退臺的形式突出商業(yè)建筑的觀景空間，另外退臺

17、形式也營造出沿河景觀空間的開敞感覺；堤岸的處理和商業(yè)休閑的功能結(jié)合布置，保證觀景的前提下突出休閑商業(yè)特色。街區(qū)式商業(yè)/上海吳中路某商業(yè)項(xiàng)目整體營造要點(diǎn)分析：橋的形式和水景橋的形式和水景橋的形式可以采用和建筑風(fēng)格保持一致的方式也可以突出人行休閑的特色；和河道水景資源結(jié)合，打造項(xiàng)目的特色水景，如疊水水中噴泉、音樂噴泉甚至是水幕電影。橋的形式示意水景形式示意、地下空間什么時(shí)候適宜作為商業(yè)，可以做到地下幾層？、地下商業(yè)和氣候有關(guān)？、地下商業(yè)和成本核算有關(guān)？日本地下商業(yè)冰島地下室內(nèi)攀巖運(yùn)動主題商業(yè)深圳金中環(huán)項(xiàng)目深圳金中環(huán)項(xiàng)目深圳金中環(huán)項(xiàng)目深圳金中環(huán)項(xiàng)目地鐵地鐵1號線號線地鐵地鐵4號線號線在在會展中心的交叉中轉(zhuǎn)會展中心的交叉中轉(zhuǎn)站站金中環(huán)商務(wù)大金中環(huán)商務(wù)大 大寧商業(yè)廣場停車方式整體開挖的地下停車地上停車樓p商業(yè)分類p商業(yè)形體的變化p商業(yè)空間的故事p空間主題營造 佛羅里達(dá) 唐鵝灣 濱水購物中心 佛羅里達(dá) 唐鵝灣 濱水購物中心巴西 唐玻利市 濱水購物娛樂項(xiàng)目通道尺度過大西湖天地/位置通道尺度過大西湖天地/店鋪通道尺度過大威尼斯大酒店/位置、布局通道尺度過大威尼斯大酒店/水系通道威尼