XX市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 XX市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告    目 錄                           第一部分 XX市簡(jiǎn)介一 XX市介紹1. 總體概況1.1 XX市簡(jiǎn)介XX省位于中國(guó)西南云貴高原東部，XX是XX省省會(huì)，位于XX省中部，是XX省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、

2、教育、文化中心。  中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽?！癤X”因城區(qū)位于XX境內(nèi)的貴山之南而得名。古代XX盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故XX簡(jiǎn)稱“筑”。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長(zhǎng)順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的4.56%。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米。2002年末，全市總?cè)丝?40.44萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.33萬人，占總?cè)丝诘?7% 。少數(shù)民族共有37個(gè)，占總?cè)丝?5.4%，其中布依族、苗族占少數(shù)民

3、族人口總數(shù)的71.3%。 1.2 XX市轄區(qū)組與城市格局XX市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個(gè)區(qū)縣（市）。  城區(qū)形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。1.3 交通 航空1992年9月，XX航空口岸正式開通，XX市成為一類口岸城市。距市中心12公里、車程15分鐘的XX龍洞堡機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)開通30

4、多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、?？?、成都、昆明等全國(guó)大中城市及香港特別行政區(qū)。 鐵路XX是中國(guó)西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化。電氣化程度居全國(guó)之首。XX火車南站是貨運(yùn)列車的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國(guó)西南最大的鐵路樞紐編組站。XX火車站是XX省鐵路客運(yùn)中心。 公路與公共交通外部公路交通：貴（陽）黃（果樹）、貴（XX）遵（遵義）、貴新、貴畢（XX至新寨和XX至畢節(jié)）公路等8條高等級(jí)出境公路，321和210國(guó)道經(jīng)過XX。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布

5、的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進(jìn)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 城區(qū)公路交通XX城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長(zhǎng)50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。XX中心環(huán)線建設(shè)，它將使XX城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。2. XX市中心城區(qū)XX市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開發(fā)強(qiáng)度較高，居省會(huì)中心城市前列。 3. 地理位置、氣候XX市位于XX省中部的云貴高

6、原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106°07至107°17，北緯26°11至27°22之間。屬東部平原向西部高原的過渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。XX市年平均氣溫14.7oC，夏季平均氣溫21.9 oC，冬季平均氣溫6.6oC，常年相對(duì)濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時(shí)數(shù)1354小時(shí)，無霜期270天。冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長(zhǎng)具有亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候的特點(diǎn)。 4. 城市定位 4.1 城市定位XX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。 4.2 定位意義XX市定位于“打造生態(tài)

7、經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。是XX市綜合人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)XX市作為XX省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與XX“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合XX市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。5. 城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，XX市將實(shí)施“西北進(jìn)，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。金陽新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點(diǎn)，土地供應(yīng)首先保證金陽新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工

8、業(yè)項(xiàng)目布局的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。未來XX城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個(gè)片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶，強(qiáng)化“山中有城，城在有山”的城市特點(diǎn)。 各組團(tuán)發(fā)展形勢(shì)如下： n n    中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，

9、強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。n n    金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。n n    小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 81.3平方千米。規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場(chǎng)、倉儲(chǔ)為主的工業(yè)片區(qū)。 n n    白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進(jìn)三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，規(guī)劃為

10、鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。n n    新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 70.2平方千米，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。n n    花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展。n n    三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機(jī)械

11、制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。n n    二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲(chǔ)為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。n n    龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對(duì)外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。6. 小結(jié)XX是中國(guó)西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，但面對(duì)西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動(dòng)化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對(duì)薄弱。中心優(yōu)勢(shì)依舊明顯。XX為以中心城區(qū)為核心、外

12、圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長(zhǎng)，目前XX市交通設(shè)施略顯超重。 目前XX正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。 XX市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個(gè)市級(jí)中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團(tuán)式格局。                

13、;    第二部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一 XX市宏觀經(jīng)濟(jì)研究： 1. XX市宏觀經(jīng)濟(jì)背景60年代中期開始XX進(jìn)行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，XX的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強(qiáng)，交通通訊條件大為改善。從總體上看，XX市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實(shí)現(xiàn)的。XX的工業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“高開采低利用高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，XXGDP增長(zhǎng)9倍多，但同時(shí)，主要資源投入量也增長(zhǎng)了3倍多，按照過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，如果2020年的經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負(fù)。XX

14、市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制不成熟。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計(jì)劃體制下靠政府的力量強(qiáng)制形成的，在市場(chǎng)力量還比較薄弱的情況下，靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。2002年5月，XX被確定為全國(guó)首家“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”試點(diǎn)城市。在2003年11月開始施行的XX市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市條例，則把未來20年XX市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的思路從法律上作了框定。 2. XX市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析2.1 經(jīng)濟(jì)總量、增量分析資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：XX市國(guó)民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長(zhǎng)，連續(xù)七年都

15、高于全國(guó)平均水平。 2.2 2004年省會(huì)或副省級(jí)城市對(duì)比 資料來源國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：2004年XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平，XX市在全國(guó)省會(huì)或副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后。3XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況3.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例越來越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面，越來越顯得重要。 3.2 投資、消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易與XX市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，外匯美元:人民幣=1:8.26統(tǒng)計(jì)顯示：消費(fèi)對(duì)XX市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力的逐步下降，投資對(duì)拉動(dòng)作用越

16、來越大。3.3 利用外資資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：XX市進(jìn)口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，出口業(yè)務(wù)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢。利用外資方面相對(duì)穩(wěn)定。 4. XX市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)4.1 XX市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢(shì)原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點(diǎn)的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成XX市五大產(chǎn)業(yè)支柱。此外，其他如機(jī)械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。 4.2 發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢(shì)和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，

17、形成新能源。依托能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。 4.3 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2005年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，由2000年的9.1：50.9：40調(diào)整為6.2：52.3：41.5；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國(guó)有、集體、非公有制經(jīng)濟(jì)比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。 5. 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資5.1 XX市固定投資與房地產(chǎn)投資資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：XX市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投

18、資增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)。 5.2 XX市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來源國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：XX市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。6. XX市經(jīng)濟(jì)在XX省的地位XX市作為省會(huì)城市，對(duì)促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年XX市GDP為380.92億元，占全省GDP的28.34%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為153.67億元，占全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的33.5%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有80個(gè)（不完全統(tǒng)計(jì)），XX市有71個(gè)，占88.75%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大部分集中在XX市。XX市是XX省的經(jīng)

19、濟(jì)、商業(yè)、物資流動(dòng)中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位是重中之重。7. 小結(jié)長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，XX定位為原材料生產(chǎn)基地。以原材料、初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式對(duì)XX資源、環(huán)境造成很大程度的破壞?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認(rèn)同。 產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。 相對(duì)于政府主導(dǎo)增長(zhǎng)的自主增長(zhǎng)能力不強(qiáng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。 XX市經(jīng)濟(jì)相對(duì)國(guó)內(nèi)其它省級(jí)和副省級(jí)城市來說，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。過去幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)都保持比較高的增長(zhǎng)率，表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。目?/p>

20、，XX進(jìn)入了一個(gè)加快發(fā)展的新階段，正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對(duì)提高XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動(dòng)作用。同時(shí)，招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)依賴性將有所加重。依托資源優(yōu)勢(shì)和借助西電東送的機(jī)遇發(fā)展起來的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。形成特色五大產(chǎn)業(yè)群。目前，XX市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)作為區(qū)域中心XX市的房地產(chǎn)提供良好的前景。二 XX市居民生活結(jié)構(gòu)研究1. XX市人口結(jié)構(gòu)與

21、消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例2003年，XX市總?cè)丝谌?，其中非農(nóng)業(yè)人口人，占總?cè)丝诘?7.9%，農(nóng)業(yè)人口人，占總?cè)丝诘?2.1% 。2003年XX市消費(fèi)總支出153.67億元，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)140.7億元，占總量的91.5%。 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與總消費(fèi)支出的對(duì)比資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例與人口比例對(duì)比圖資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：XX市不到50%的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)占到了90%左右。2. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究2.1 居民可支配收入、恩格爾系數(shù) 資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升，恩格系數(shù)從2001年都保持在0.4左右。2.2 家庭戶數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報(bào)

22、統(tǒng)計(jì)，2000年，XX市總戶數(shù)戶。六大區(qū)域總戶數(shù)戶，占全市人口的57%。其中南明區(qū)戶，占全市總戶數(shù)的15.01%；云巖區(qū)戶，占16.07%；白云區(qū)43492戶，占5.13%；花溪區(qū)66291戶，占7.82%；烏當(dāng)區(qū)77241戶，占9.11%；小河區(qū)35035戶，4.13%。六大區(qū)域戶數(shù)比例按2000年總?cè)丝?33.69萬計(jì)算，家庭平均人口為3.9人/戶。中心城區(qū)家庭平均人口約為3.39人/戶。3城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，XX市在崗職工年平均人數(shù)為54.53萬人，在崗職工年平均工資為12182元。但行業(yè)間、各經(jīng)濟(jì)類型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市19個(gè)行業(yè)門類看，在崗職工年

23、平均工資高于全市平均水平的有10個(gè)行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，達(dá)到23716元，最低的是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴(kuò)大了0.8倍，行業(yè)間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。 3.1 XX市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)2003年，XX市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)是：電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；金融業(yè)為18318元；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元；衛(wèi)生、社

24、會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)業(yè)為15305元；公共管理和社會(huì)組織為14563元；文化、體育和娛樂業(yè)為14276元；交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)為13906元；教育為13142元；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。2003年，XX市國(guó)有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。事業(yè)單位在崗職工年平均工資為13818元；機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資為14360元。由此可見，年平均勞動(dòng)報(bào)酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬拉開了檔次。3.2 企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)分組，年平均勞動(dòng)報(bào)酬1

25、2152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動(dòng)報(bào)酬13812元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)6.89%；機(jī)關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動(dòng)報(bào)酬14220元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)2.84%。從工資的絕對(duì)數(shù)看：機(jī)關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。從工資的增幅和增長(zhǎng)速度看：企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機(jī)關(guān)單位最低。企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、機(jī)關(guān)單位增幅高出5.66個(gè)百分點(diǎn)和9.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長(zhǎng)速度，呈現(xiàn)了企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢(shì)。3.3 按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長(zhǎng)水平收入較高的電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等

26、行業(yè)，在國(guó)家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長(zhǎng)期處于較低水平，該類行業(yè)相對(duì)國(guó)家壟斷行業(yè)來說財(cái)富分布也比較集中。按國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)水平 統(tǒng)計(jì)表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長(zhǎng)水平差別較大。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長(zhǎng)緩慢。行業(yè)間、單位間收入差距較大。 2003年，在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是：XX省卷煙銷售公司85411元；XX省煙草物資公司70000元；XX省煙草專賣局47160元；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行XX省分行46023

27、元；XX省新華書店36165元；XX電力職工醫(yī)院33424元；中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行XX省分行32629元。 4XX市居民儲(chǔ)蓄情況居民儲(chǔ)蓄情況 資料來源XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 統(tǒng)計(jì)顯示：XX市居民儲(chǔ)蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢(shì)平穩(wěn)。2003年末，全市居民人均儲(chǔ)蓄1萬元，從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有90%左右的儲(chǔ)蓄余額，人均儲(chǔ)蓄余額約為2萬元左右。國(guó)有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟(jì)類型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：國(guó)有單位經(jīng)濟(jì)仍然是XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；國(guó)有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工資一直保持較高水平；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位近年來

28、幾次較大幅度的政策性調(diào)資，為國(guó)有單位工資增長(zhǎng)提供了強(qiáng)力支撐。XX市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。在此基礎(chǔ)上，部分行業(yè)工資水平較低且增長(zhǎng)緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經(jīng)濟(jì)類型在崗職工年平均工資存在較大差距。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，只有國(guó)有單位在崗職工年平均工資的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)額與國(guó)有單位相差4950元，差距拉大。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國(guó)有單位，機(jī)制不如其他經(jīng)濟(jì)單位，得到的政策性支持又少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較

29、好的國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力都較低，或者是個(gè)體被雇勞動(dòng)者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。 4. XX市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn)近年來，XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，保持在0.4左右，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)(見恩格爾系數(shù)表)；衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加，但在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重分別下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。說明隨著城鄉(xiāng)

30、居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對(duì)于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。醫(yī)療保健支出快速增長(zhǎng)。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長(zhǎng)264元、16元，年均增長(zhǎng)22.5%，其消費(fèi)比重分別由4.0%、上升到7.5%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因?yàn)椋横t(yī)藥費(fèi)（即醫(yī)療費(fèi)和藥品費(fèi)）的大幅上升。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，占醫(yī)療保健支出比重的93.1%。交通通信消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費(fèi)用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費(fèi)用支出為334元，比1999年增長(zhǎng)182元，年均增長(zhǎng)21.8%。

31、隨著城鄉(xiāng)居民生活水準(zhǔn)的提高，通信費(fèi)用還將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增長(zhǎng)13.1%。據(jù)城調(diào)隊(duì)的調(diào)查，2004年，XX市人均現(xiàn)有住戶總建筑面積20.13平方米，68.3的住宅進(jìn)行過裝修，52的家庭有廁所浴室，9.67的家庭有取暖設(shè)備，89.67的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用XX市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。XX人的投資意識(shí)

32、遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，投資方向也相對(duì)單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財(cái)顧問的服務(wù)，同時(shí)大部分也表示不愿意聘請(qǐng)理財(cái)顧問幫助理財(cái)。5. 小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無論是收入或消費(fèi)水平與其它省會(huì)城市或副省會(huì)城相比差別并不太明顯。收入差別帶了XX人“低收入高消費(fèi)”所謂怪現(xiàn)象。XX市收入較高人群主要集中于國(guó)有部門和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個(gè)體私營(yíng)所有者。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營(yíng)經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對(duì)應(yīng)的流通行業(yè)。X

33、X市城市居民消費(fèi)意見一般投資意識(shí)淡漠，消費(fèi)存在消費(fèi)高、儲(chǔ)蓄低、物質(zhì)消費(fèi)偏高、精神消費(fèi)不足的特點(diǎn)。一方面，低收入高消費(fèi)，居民可以用來儲(chǔ)蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會(huì)財(cái)富集中度較高。 高收入家庭與低收入家庭比較，消費(fèi)熱點(diǎn)與消費(fèi)傾向在日常消費(fèi)、居住條件和主要耐用消費(fèi)品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點(diǎn)主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個(gè)人娛樂享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元

34、左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力都較低，或者是個(gè)體被雇勞動(dòng)者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動(dòng)收入、財(cái)產(chǎn)性收入等。XX市居民收入消費(fèi)的差異化比較明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于XX市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。       第三部分 片區(qū)及項(xiàng)目介紹           

35、                            一 龍洞堡”片區(qū)簡(jiǎn)介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于XX市東部，距市中心約8公里，東與烏當(dāng)區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)XX志金石志記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測(cè)，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”

36、據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖： 轄區(qū)面積17.5平方公里，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校2所。有4D級(jí)現(xiàn)代化國(guó)際化航空-XX龍洞堡機(jī)場(chǎng)；全國(guó)省會(huì)城市最大國(guó)家級(jí)森林公園-XX森林公園；有武警部隊(duì)單位及省科研單位5家，有以XX老干媽風(fēng)味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依托XX機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）。 3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面積42.22平方千米。片

37、區(qū)東西向?yàn)閄X機(jī)場(chǎng)至森林公園，南北向縱貫XX東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢(shì)。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行?，以新思路架?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目。南明區(qū)立足于打造XX城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。  4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對(duì)交通、教育及生活配套設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和生態(tài)優(yōu)勢(shì)日益凸顯，已成為XX市的投資熱點(diǎn)片區(qū)之一，其中學(xué)校、賓館、飯店、停車場(chǎng)、娛樂場(chǎng)、公園、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目的建設(shè)等見效快、生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目

38、得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和XX市居民看好。        二 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1. 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國(guó)家森林公園。 2. 地形地勢(shì)項(xiàng)目地塊沿山谷走勢(shì)走向呈狹長(zhǎng)不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺(tái)狀，北高南低，中間平臺(tái)原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項(xiàng)目被林帶環(huán)繞。地勢(shì)基本為原始地勢(shì)。地塊內(nèi)如圖：  3. 項(xiàng)目SWOT分析 3.1 優(yōu)勢(shì)（S）及利用 區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展

39、區(qū)域之一，與其它幾個(gè)片區(qū)相比較，“龍洞堡”距XX中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點(diǎn)較高，人們對(duì)片區(qū)期望值比較高。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個(gè)片區(qū)的一半。項(xiàng)目地塊處在林帶之中，地勢(shì)為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。 人文優(yōu)勢(shì)片區(qū)學(xué)校比較集中，是XX教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂：項(xiàng)目與國(guó)家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。  優(yōu)勢(shì)利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢(shì)（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢(shì)（距中心區(qū)近）+差異化核心

40、（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。 3.2 劣勢(shì)（W）及規(guī)避居住氣氛項(xiàng)目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿Γ?xiàng)目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。 交通瓶頸片區(qū)交通要走機(jī)場(chǎng)路，還有一個(gè)收費(fèi)站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。 認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機(jī)場(chǎng)對(duì)工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認(rèn)同度不高。 配套不足片區(qū)屬初級(jí)開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。 地塊形狀項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)、不太規(guī)則，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局；山地地貌對(duì)項(xiàng)目建筑、防護(hù)坡要

41、求較高。 劣勢(shì)規(guī)避：利用項(xiàng)目庭院概念（營(yíng)造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作（規(guī)避地形、地勢(shì)）。3.3 機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)機(jī)會(huì)XX高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏，品質(zhì)較高的項(xiàng)目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。 片區(qū)機(jī)會(huì)政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級(jí)政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。 發(fā)展機(jī)會(huì)政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項(xiàng)目

42、地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。  城市定位利用XX市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項(xiàng)目生態(tài)特點(diǎn)對(duì)接。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能源價(jià)格大幅度上漲，對(duì)XX市本來收入較高的電力、煤炭行業(yè)來說，未來前景充滿信心，高收入人群的消費(fèi)水平與消費(fèi)能力將再次被提升。機(jī)會(huì)利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場(chǎng)空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項(xiàng)目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體）3.4 威脅（T）區(qū)位威脅XX中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)高端客戶有一定的分流作用； 市政進(jìn)度雖然政府對(duì)片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟

43、動(dòng)時(shí)間太晚會(huì)不利于項(xiàng)目形象的提升； 國(guó)家政策從目前XX市場(chǎng)情況，“國(guó)八條”對(duì)XX市影響不大，但也有一定的影響。項(xiàng)目地塊林木屬國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)項(xiàng)目，與XX生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)，對(duì)樹木的處理面臨政策威脅。 市場(chǎng)威脅隨著XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程推進(jìn)，更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場(chǎng)研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。不同時(shí)期幾大片區(qū)都有相對(duì)較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。 威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對(duì)性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對(duì)措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場(chǎng)（應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）。4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略4.1 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)通過上述項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目

44、優(yōu)勢(shì)非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅是隨時(shí)變化的。劣勢(shì)與威脅，劣勢(shì)主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場(chǎng)，關(guān)注市場(chǎng)，并根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整策略。優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，在地利上，項(xiàng)目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項(xiàng)目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時(shí)上，片區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級(jí)的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識(shí)。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場(chǎng)化操作接軌。綜合分析，項(xiàng)目具備天時(shí)、地利、人和等有利條件，項(xiàng)目將依市場(chǎng)情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定

45、位。 4.2 項(xiàng)目發(fā)展策略市場(chǎng)策略以市場(chǎng)領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)；產(chǎn)品策略市場(chǎng)差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化；物業(yè)管理管理智能化、服務(wù)個(gè)性化。       第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)               

46、;                        一 項(xiàng)目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 項(xiàng)目說明：本項(xiàng)分析的估算分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建標(biāo)【2000】205號(hào)），并根據(jù)項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行變通。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)及開發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。目

47、的是測(cè)算項(xiàng)目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項(xiàng)目方案制定提供分析依據(jù)，項(xiàng)目采用可售單位積指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅在此暫不考慮，在后面經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中作為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 2. 項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目指 標(biāo)占地面積88004.4平方米計(jì)入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層 3. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房?jī)煞N產(chǎn)品，根據(jù)項(xiàng)目整體容積率控制在0.7左右的要求，項(xiàng)目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：高檔住宅容積率在0.3左右2.5層，低層洋房容積率0.75，平

48、均為3.5層。4. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià) 一土地及配套費(fèi)  1土地價(jià)格 土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅  3土地管理費(fèi)4%征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用  1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用  2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50 3三通一平費(fèi)20 4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)180每100米,1.8萬.三主體建筑工程費(fèi)  1主體工程費(fèi)600 2門窗工程費(fèi)120 3外立面裝修80 4電氣工程70 5給排水

49、工程80 6燃?xì)?8 7消防系統(tǒng)10 四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)  1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)10 2綠化、道路及零星工程300 3智能化、照明、安防系統(tǒng)65 五其它費(fèi)用  1建筑物零星控測(cè)560按XX市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)0.2按政府規(guī)定0.2元/平方米計(jì)算3人防審圖0.20%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.30%按工程總投資的3%05設(shè)計(jì)文件審查3.50%按300萬元的3.5%計(jì)算6邊坡支護(hù)0.20%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%按建筑安裝工程量的1.5%08合同鑒證0.07%工程

50、造價(jià)的0.7%09工程定額測(cè)定0.13%按建筑安裝工程量的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%委托受監(jiān)工程安裝量的1.5%011初勘費(fèi)150.00 150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測(cè)量費(fèi)50000 5萬元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%建筑面積*土建造價(jià)*0.1%014交易服務(wù)費(fèi)0.17%工程造價(jià)*1.7%015建安保險(xiǎn)費(fèi)0.11%工程造價(jià)*1.1%016防雷檢測(cè)費(fèi)70.00 按100個(gè)測(cè)點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10建筑面積*10%18施工圖審查費(fèi) 建筑面積*土建造價(jià)*1.5%*10%19散裝水泥費(fèi)0.32元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑

51、面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.2六直接費(fèi)用小計(jì) 二+三+四+五七管理費(fèi)用3%六×3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用  九不可預(yù)見費(fèi)用4%（六+七）×4%十總投資  5成本測(cè)算結(jié)果：5.1 容積率為0.3的高端住宅開發(fā)成本：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款1991二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)881五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用68七不可預(yù)見費(fèi)用93八可售面積單位成本4415  5.2 容積率為0.75下花園洋房開

52、發(fā)成本：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款826二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)85三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)391五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用50七不可預(yù)見費(fèi)用68八可售面積單位成本2597 6. 價(jià)格預(yù)期高檔住宅價(jià)格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。 根據(jù)成本與售價(jià)：利潤(rùn)=售價(jià)×（1-5.5%-3.5%）-成本其中： 5.5%是營(yíng)業(yè)稅及其附加，3.5%銷售費(fèi)用，利潤(rùn)是所得稅前利潤(rùn)。 按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利

53、潤(rùn)：別 墅 利 潤(rùn)：590花 園 洋 房：588按高價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤(rùn)：別 墅 利 潤(rùn)：1045花 園 洋 房：1043        二 優(yōu)化計(jì)算1. 項(xiàng)目定量計(jì)算模型計(jì)算指標(biāo)類別容積率利潤(rùn)S1 利潤(rùn)S2元/平方米高檔住宅0.30 588.00 1045.00 洋房0.75 590.00 1043.00   限制性指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)占地面積88004.4平方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層 

54、;假設(shè)高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項(xiàng)目利潤(rùn)S1時(shí)，即低價(jià)位時(shí)項(xiàng)目利潤(rùn)函數(shù)：V=590×A+588×B限制條件：A/0.3+B/0.7588004 用地面積小于等于占地面積;A+B62000 建筑面積和小于總建筑面積A/2.5+B/3.588004×25% 覆蓋率小于25%88004×20%A/2.5+B/3.5 覆蓋率大于20% 2. 計(jì)算結(jié)果2.1 低位價(jià)格分布如下優(yōu)化極限值如下： 利潤(rùn)值   最大利潤(rùn)     起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式 

55、變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.671622.48.62B59331.3357866.67.67  2.2 高位價(jià)格位分布如下優(yōu)化極限值如下： 利潤(rùn)值   最大利潤(rùn)     起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式 變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668. 671622.48.95B59331.3357866.67.33  2.3 優(yōu)化運(yùn)行結(jié)果表（高價(jià)位與低價(jià)位二者似）名字初值終值  A2668.672668. 67  B59331.33593

56、31.33  約束    名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004 到達(dá)限制值0建筑面積62000 到達(dá)限制值0覆蓋率18019.28 未到限制值3981.72 18019.28 未到限制值418.48A2668.67 未到限制值2668.67B59331.33 未到限制值59331.33 3. 結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果顯示，在項(xiàng)目用地指標(biāo)條件嚴(yán)格限制下，根據(jù)測(cè)算成本和預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積：2668.67平方米，花園洋房建筑面積：59331

57、.33平方米的情況下，項(xiàng)目能到達(dá)產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)組合。結(jié)論：高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當(dāng)，目前在項(xiàng)目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒有高價(jià)支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。這兩種情況對(duì)利潤(rùn)和銷售都會(huì)有影響。   三 方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮XX房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者情況，建議容積率適當(dāng)提高3個(gè)百分點(diǎn)左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開檔次。在不影響整體效果的情況下，提高產(chǎn)品項(xiàng)目整體品質(zhì)。 項(xiàng)目規(guī)劃如下花園洋房面積為：59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積:3500平方米;建筑面積共：67700平方米，容積率約為0.77。   四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)  1. 投資估算及收入預(yù)測(cè)1.1 項(xiàng)目總投資估算本次估算分類標(biāo)準(zhǔn)采用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建標(biāo)【2000】205號(hào)），對(duì)于一般房