房地產利息扣除問題

1、業(yè)務案例某房地產企業(yè)開發(fā)的一處房地產項目，取得土地使用權支 付金額 1.5 億元，開發(fā)該項目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套 設施的成本 1 億元，發(fā)生銷售費用 0.15 億、管理費用 0.1 億元、財務費用 0.2 億元（直接向金融機構支付的利息）。那么，這些費用，在進行土地增值稅清算時，到底該如何 列支呢？ 政策依據根據土地增值稅實施細則第七條第（三）項規(guī)定，開 發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費 用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、 財務費用。財務費用中的利息支出 ，凡能夠按轉讓房地產項目計算分 攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過 按商業(yè)銀行

2、同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用 ，按 1、取得土地使用權所支付的金 額； 2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定計算的金額之和 的 5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供 金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條1、取得土地使用權所支付的金額； 2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定計 算的金額之和的 10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民 政府規(guī)定。選擇與解析1、銷售費用、管理費用實際累計發(fā)生0.25 億元， 根據政策規(guī)定，限額內可扣除費用為 2.5億元X 5%=0.125億元；2、利息支出 :(1) 如果按政策規(guī)定，限額內可扣

3、除費用為2.5億元X5%=0.125 億元 ;(2) 如果能夠提供金融機構支付明證，則按實際發(fā)生利息0.2 億元據實列支；1 、與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用，采用 的是“計算扣除”，而非“限額內據實扣除”。也就是說，房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用按 取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地的成本、 費用項目 規(guī)定計算的金額之和的 5%以內計算扣除。 至于企業(yè)實際發(fā)生 多少？所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定， 在進行土地增 值稅清算時，稅務不會過多核實。當然，在企業(yè)所得稅費用扣除時，卻沒有這個規(guī)定。2、與房地產開發(fā)項目有關的利息費用，如果是支付給金 融機構，可以據實列支。也就是說，實際發(fā)生的利息費用， 可以超過 “按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地的成 本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%”扣除。如果利息費用，不是支付給金融機構的，而是自有資金或 關聯(lián)企業(yè)借款， 那么就按取得土地使用權所支付的金額與開 發(fā)土地的成本、 費用項目規(guī)定計算的金額之和的 5%內計算扣 除，至于企業(yè)實際發(fā)生多少？所發(fā)生的費用是