房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅申報

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅申報1.一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方 法計稅的，應(yīng)按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法（財 稅201636號）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以 當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù) 繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款 可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方 法計稅的，應(yīng)按照試點實施辦法第四十五條規(guī)定的納稅 義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵 減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項目，適用一般計稅方法和適用簡易計稅方法所指的“銷售 額”是不同的。根據(jù)財稅201636號文附件二的規(guī)定，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選 擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款 和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后 的余額為銷售額。通俗的來講，一般計稅方法所指的銷售額是全部價款和價外費用扣除土地價款，而簡易計稅方法所指 的銷售額是不能夠扣除土地價款的。2.小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照試 點實施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期 銷售額和 5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅

3、款 后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié) 轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑 證作為合法有效憑證。房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）自行開發(fā)了家園房地產(chǎn) 項目，施工許可證注明的開工日期是 2015年 3月 15日，2016 年 1月 15日開始預(yù)售房地產(chǎn)， 至 2016年 4月 30日共取得預(yù) 收款 5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 A 房 地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企 業(yè) 2016年 5月又收到預(yù)收款 5250萬元。 2016年 6月共開具 了增值稅普通發(fā)票 10500萬元（含 2016年 4 月 30 日前取得

4、 的未開票預(yù)收款 5250萬元，和 2016年 5 月收到的 5250萬元）， 同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在 7 月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款？（1）由于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項 目，納稅人按照辦法第八條規(guī)定，可選擇適用簡易計稅方法按照 5%的征收率計稅。假設(shè)東方房地產(chǎn)開發(fā)公司按簡 易計稅方法計稅（2）納稅人 6 月開具增值稅普通發(fā)票 10500 萬元，其中 4月 30日前取得的 5250 萬元屬于辦法第十七條規(guī)定的 可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。安徽省國家稅務(wù)局、河南 省國家稅務(wù)局、深圳市國家稅務(wù)局明確，國稅部門對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)按上述規(guī)定補開的增值稅普通發(fā)票不再征收稅款 也不需要申報。其他各地應(yīng)按當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)要求執(zhí)行。（3）納稅人按照辦法第十一條、十二條規(guī)定，應(yīng)在6 月申報期就取得的預(yù)收款 5250 萬元預(yù)繳稅款 150 萬元。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250 -（ 1+5%） X 3%=150萬元（4