2020年定價系數(shù)表

1、定價系數(shù)表房屋定價系數(shù)表比較因素指標(biāo)解析比較因素內(nèi)容解析說明交易價格根據(jù)估價對象所選定的比較案例的市場交易價格交易期日根據(jù)估價對象所選定的比較案例的交易時間區(qū)域因素商服繁華度估價對象所在區(qū)域的商服繁華度是屬于市級、區(qū)級還是街道交通便捷度距公交站點(diǎn)的距離估價對象距離周邊公交車站、地鐵及城鐵的距離交通限制估價對象所處區(qū)域的交通線路的限制或管制，如車道單行線、禁止車輛左轉(zhuǎn)（右轉(zhuǎn)等）公共配套設(shè)施完 備程度估價對象所在區(qū)域的公共配套狀況，如：周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、以及公園等的分布狀況基礎(chǔ)設(shè)施情況估價對象所處區(qū)域的基礎(chǔ)配套狀況，是否達(dá)到“九通”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力、通有線電視

2、、通光纖寬帶）環(huán)境景觀估價對象所在區(qū)域的自然環(huán)境及人文環(huán)境的情況居住成熟度估價對象所處區(qū)域住宅狀況，如：全部為住宅小區(qū)、住宅小區(qū)同寫字樓交織、住宅小區(qū)同工廠交織等個別因素小 區(qū)建筑規(guī)模估價對象的建筑規(guī)模小區(qū)封閉狀況估價對象所在小區(qū)是全封閉的（有人站崗、查記人車）、半封閉的（有人站崗，只查車不查人）、不封閉（無人站崗）公共設(shè)施配 套估價對象小區(qū)內(nèi)會所、康樂設(shè)施、應(yīng)急設(shè)施及停車設(shè)施等是否健全物業(yè)管理估價對象的物業(yè)管理狀況，如有專業(yè)的物業(yè)公司管理（有資質(zhì)、有執(zhí)照）、一般物業(yè)管理（社區(qū)、自辦）、無物業(yè)管理景 觀估價對象的景觀狀況，如小區(qū)周邊的山、水、樓、閣等的情況規(guī)劃管制估價對象小區(qū)內(nèi)是否有人車分流等

3、管制要求樓 宇 樓 型估價對象分為塔樓、板樓公共設(shè)施保 障 度估價對象內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)狀況，如電梯是否有專人負(fù)責(zé)、對防盜設(shè)施的日常維護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施配套估價對象內(nèi)部的水、電、暖等狀況房屋建筑結(jié)構(gòu)估價對象是鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)還是磚木結(jié)構(gòu)環(huán)境因素對估價對象造成影響的其他因素，如：因臨近火車道、大型娛樂場所或城市主干道所產(chǎn)生的噪聲污染、因臨近市政高壓線路所產(chǎn)生的電磁污染等坐落朝向修正系數(shù)表（板樓）坐落朝向南北東南、西北東西西南、東北修正系數(shù)0%-1%-1%-2%居室窗口朝向修正系數(shù)表（塔樓）居室窗口朝向南東南東西南北東北西北西修正系數(shù)2%2%0% 0% -1% -1%-2%-2%層次修正系數(shù)表一 （無

4、電梯）總層數(shù)層次一二三四五六七10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%0%0%0%5-1%-1%0%-2%-1%層修正系數(shù)表二（有電梯）總層數(shù)層一二三四五六七至高層10%0%0%-1%-1%-2%-2%21%1%0%0%-1%-1%30%0%0%0%0%4-1%1%0%0%5-1%1%0%6-2%1%7-2%7- （頂層 -2）加權(quán)平均法的我 們總共列出18 個定級因素，分別為位置、價格配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶 型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18 個因

5、素，共分五等級，分值為1、 2、 3、 4、 5 分。分值越大，表示等次越高。1 、 18 個定級因素定級因素、指標(biāo)與分值定級因素指 標(biāo)分 值位置 A、距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓 為臨街或北街；D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近A、最差（遠(yuǎn)）1; B、很差（遠(yuǎn)）2; C、一般；D、很好（近）4; E、最好（近）5價格 A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少；C、價格是否有優(yōu)勢A、最高1 ; B、很高2; C、一般3;D、很低4; E、最低5配套 A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電； B、社會服務(wù)設(shè)施： 文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛

6、體育、郵電、公園綠地A、最不完善1 ; B、不完善2; C、一般3; D、很好；E、最好5物業(yè)管理A、保安；B、清潔衛(wèi)生；C、機(jī)電；D、綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E、物業(yè)管理費(fèi)（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì)A、最差建筑質(zhì)量A、是否漏雨漏水；B、門窗封閉情況；C、內(nèi)墻；D、地板；E、排水管道A、最差1; B、很差2; C、一般3; D、很好4; E最好5交通 A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距公交站遠(yuǎn)近；C、站點(diǎn)數(shù)量；D、大 中小巴舒服程度A、最少（遠(yuǎn)）1 ; B、很少（遠(yuǎn)）；C、一般3; D、很多（近）4; E、最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在

7、區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)、最不完善1; B、不完善2; C、一般3; D、很完善4; E、最完善5樓盤規(guī)模A、 總建筑面積（在建及未建）； B、 總占地面積；C、 戶數(shù)A、最/、1 ; B、彳艮/、2; C、一般3; D彳艮大4; E、最大5朝向 A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、視野 A、西（西北、 西南）1; B、東（東南、東北）2; C、北（東北、西北）3; D、南（東南、西 南） 5外觀A、 是否醒目；B、 是否新穎；C、 是否高檔；D、 感官舒適程度A、最差1 ; B、很差2; C、一般3; D、很好4; E、最好5室內(nèi)裝修A、 高檔；B、 實(shí)用；C、 功能是否完善；D、

8、 質(zhì)量是否可靠A、最差（遠(yuǎn)）1; B、很差（遠(yuǎn)）2; C、一般；D、很好（近）4; E、最好（近）5 環(huán)保 A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水A、最差1 ; B、很差2; C、一般3; D、很好4; E、最好（遠(yuǎn)）5發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)A、 資產(chǎn)及資質(zhì)；B、 開發(fā)樓盤多少；C、 樓盤質(zhì)量；D、品牌A、最差（少）1 ; B、很差（少）2; C、一般3; D、很好（多）；E、最好（多）5;付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A、最差1; B、很差2; C、一般3; D、很好4; E、最好5戶型設(shè)計A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實(shí)用率

9、大小A、最差1; B、很差2; C、一般3; D、很好4; E、最好5銷售情況A、銷售進(jìn)度；B、銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀、A、最差1;B、很差2; C、一般3; D、很好4; E、最好5廣告A、版面大小；B、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意A、最差（小）1;B、很差（?。?; C、一般3; D、很好（大）4; E、最好（大）5停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；B、住戶方便程度 A、最差（少）1;B、很差（少）2; C、一般3; D、很好（多）4; E、最好（多）52 、定級因素權(quán)重確定權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤的定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選

10、擇后確定的因 素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18 個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、 建筑質(zhì)量0.3、 交通 0.3、 城市規(guī)劃0.3、 樓盤規(guī)模0.3、 朝向 0.3、 外觀 0.1 、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保 0.2、發(fā)展商信譽(yù)0.1 、付款方式0.2、戶型設(shè)計0.1 、銷售情況 0.1 、廣告 0.1 、停車位數(shù)量0.1 。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之 亦然?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計表（示范表）樓盤名稱備注權(quán)重序號樓盤名稱樓盤名稱位置0.51價格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質(zhì)量0.35交通0

11、.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向0.39外觀0.110室內(nèi)裝飾0.211環(huán)保0.212發(fā)展商信譽(yù)0.113付款方式0.214戶型設(shè)計0.115銷售情況0.116廣告 0.117停車位數(shù)量0.118合計3 、樓盤因素定級公式P=E Wi x Fi+W2 x F2+W3 乂 F3+ +WnX Fn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋找樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n 樓盤定級因素的總數(shù)；Wi 權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）?？杀葮潜P量化定價法計算表原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X） 樓價（Y）XXXYXYXY12345678910合計注：表中

12、樓價為均價（元/平方米）據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程 設(shè)置為：Y= a+Bx其中， Y 為樓盤為價，X 為樓盤 得分。只要求解出式中的待定參數(shù)a與b,該回歸方程即可惟一確定。樓宇各種修正系數(shù)列表朝向修正系數(shù)表朝向東東南南西南西西北北東北系數(shù)1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000裙 樓的售價調(diào)整系數(shù)售價調(diào)整系數(shù)層次 /系數(shù) /層數(shù)二層三層四層五層六層12.82.22.32.42.521.822.12.22.331.81.922.141.71.81.951.61.761.5塔樓的售價層次系

13、數(shù)層次 /系數(shù) /層數(shù)15層20 層25 層30 層以上10.9700.9600.9400.93020.9750.9650.9450.94030.9800.9700.9500.94540.9800.9700.9500.94550.9850.9750.9550.95060.9900.9800.9600.95570.9950.9850.9650.96081.0000.9900.9750.96591.0000.9950.9800.970101.0101.0000.9850.975111.0151.0000.9900.980121.0201.0050.9950.985131.0251.0101.0000.990141.0251.0101.0000.990151.03