房地產(chǎn)評估重點復(fù)習(xí)資料上課講義

1、集大專升本房地產(chǎn)評估重點復(fù)習(xí)資料房地產(chǎn)評估概論1、自然屬性一一位置的固定性、產(chǎn)品的異質(zhì)性、使用的耐久性、使用的適用性、 供給的有限性2、經(jīng)濟(jì)屬性一一高價值性、保值增值性、投資與消費的雙重性、利用的外部 性、難以變現(xiàn)性3、 法律屬性一一交易的登記性、產(chǎn)權(quán)的重要性、產(chǎn)權(quán)的可分割性、易受限制 性）4、社會屬性 一一 社會保障性、文化美學(xué)價值、心理效應(yīng)一、房地產(chǎn)的概念、類型屬性房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。1. 土地。土地是人類社會和經(jīng)濟(jì)活動提供了基礎(chǔ)。如一塊無建筑物的空地。2. 建筑物。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。3. 其他地上定著物

2、。其他地上定著物是指與土地，建筑物不能分離，或雖能分離，但分離后會破壞土地，建筑物的功能或完整性的物。4. 實物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。實物是權(quán)益的載體，而最終體 現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權(quán)益，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價值的重要因素。權(quán)益時房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置以外，還包括可及性、與其他地方往來的便捷性、與重要場所的距離（分 為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離，人們越來越重視交通時間距離 而不是空間直線距離），以及周圍環(huán)境、景觀、在城市區(qū)域中的地位等。二、房地產(chǎn)的類

3、型1、按用途劃分 居住房地產(chǎn)。它是指供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn)， 又可分為住宅和集體宿 舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)， 如普通住宅、高檔公寓和別墅等。 集體宿舍如單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。 商業(yè)房地產(chǎn)。它是指出售商品使用的房地產(chǎn) ，如商鋪、商店、商場、購物中心 超級市場、專賣店、批發(fā)市場等.0 辦公房地產(chǎn)。它是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)， 辦公樓，又可分為 商務(wù)辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類。 旅游房地產(chǎn)。它是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，如賓館 、飯店、酒樓、旅店、 招待所、度假村、療養(yǎng)院、培訓(xùn)中心等。 餐飲房地產(chǎn)。它是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)如餐館、飯館 、酒樓、飯莊

4、、餐 廳、快餐店、美食城等。2、按開發(fā)程度劃分房地產(chǎn)按開發(fā)程度的不同，可以分為以下凢類： 生地。它是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。如荒地、農(nóng)地等。 毛地。它是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。 熟地。它是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施， 土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建 設(shè)的土地。房地產(chǎn)的屬性1）自然屬性（1）位置的固定性：土地位置的不可移動性，決定了房地產(chǎn)位置的固定性，決 定了房地產(chǎn)只能就地生產(chǎn)、流通和消費，并受制于其所在空間環(huán)境，決定了房地 產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，房地產(chǎn)利用具有鮮明的地域性特征。 位置還直接決定 了房地產(chǎn)利用的利用價值。決定了房地產(chǎn)利用價值的根本因素=：區(qū)位、區(qū)位

5、、 還是區(qū)位。（2）產(chǎn)品的異質(zhì)性：產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)市場不是一個完全統(tǒng)一的市場， 而是一個具有區(qū)域性和壟斷性的市場，其供求狀況、價格水平及價格走勢都是地 區(qū)性的，在不同地區(qū)之間不僅不同，甚至可能是相反的。（3）使用的耐久性：根據(jù)我國法律規(guī)定 土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70 年,商旅、娛樂用地40年，其他用地50年，房屋的經(jīng)濟(jì)壽命不能超過70年。 房地產(chǎn)使用的耐久性決定了房地產(chǎn)投資具有長期性。2）經(jīng)濟(jì)屬性1高價質(zhì)性2保值增值性因此房地產(chǎn)價格的上漲幅度通常大于一般物價的上漲幅度，這使得房地產(chǎn)具有 保值增值性。3投資與消費的雙重性4難以變現(xiàn)性3）法律屬性（1）交易的登記性（2）產(chǎn)權(quán)的重

6、要性 產(chǎn)權(quán)的可分割性。房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的交易。（3）產(chǎn)權(quán)的可分割性（4）易受限制性4）社會屬性 （1）社會保障性。近年來，我國不斷加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的 建設(shè)，就是房地產(chǎn)的社會保障性的體現(xiàn)。三、房地產(chǎn)市場的概念：房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，是房地產(chǎn)商品一切交換或流 通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的載體， 本身是一個相對獨立的 子系統(tǒng)。一個健全的房地產(chǎn)市場，必須具有完整的體系結(jié)構(gòu)和良好的運(yùn)行狀態(tài)。 房地產(chǎn)由三個方面的要素組成。即房地產(chǎn)市場參與者。房地產(chǎn)產(chǎn)品和房地產(chǎn)交易 的組織機(jī)構(gòu)。按區(qū)域分類 決定了房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場。按交易順序分類。一級市場是指土

7、地使用權(quán)的出讓、 租賃市場，政府為唯一的出讓者，這類房地產(chǎn) 市場具有國家壟斷的性質(zhì)；二級市場是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)使用者之間的交易市場，即新房交易市場；三級市場是指房地產(chǎn)消費者之間的交易市場，即存量房地產(chǎn)的交易市場。又稱二 手房交易市場，這類房地產(chǎn)市場具有消費性質(zhì)，是使用者之間的交易行為。如私 房出租，出售、置換、贈與等。房地產(chǎn)市場的屬性：1區(qū)域性。房地產(chǎn)具有的位置的固定性和產(chǎn)品的異質(zhì)性，決 定了房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性。因為房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性。房地產(chǎn)價格的形成條件：必須滿足效用性、行對稀缺性、有效需求三個條件。 房地產(chǎn)價格的影響因素：1.自身因素，2房地產(chǎn)權(quán)益因素，3.房地產(chǎn)區(qū)位因素

8、。 價值、使用價值和交換價值。房地產(chǎn)估價所評估的類似房地產(chǎn)的交換價值。原始價值、賬面價值、市場價值和交換價值就原始價值、賬面價值與市場價值而言，房地產(chǎn)估價評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 公允價值：是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。 公充價值的前提條件主要有：1.公平交易2.交易雙方均熟悉情況3.交易雙方均是 自愿的。評估價值：又稱評估價格，評估價值，是評價師對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值 進(jìn)行估算和判定的結(jié)果?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格?；鶞?zhǔn)地價：是以一個城市為對象，在該城市的一定區(qū)域范圍的，根據(jù)用途相似、 地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，從而調(diào)查評估出的各地價

9、區(qū)段在某一 時點的平均水平價格?？們r格，單位價格和樓面地價。這是一組主要與價格的內(nèi)涵、面積范圍和面積內(nèi) 涵相聯(lián)系的房地產(chǎn)價格類型。1.總價格。是指一宗房地產(chǎn)的總體價格，可以是一宗土地的土地總價格，業(yè)可以是一宗建筑物的建筑物總價格。2.單位價格：是指分?jǐn)偟絾挝幻娣e的價格。通常，對土地而言，單位價格即單位地價。3.樓面地價。樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到單位建筑面積上的土地價格， 是一種房地產(chǎn)的單位價格。 樓面地價=土地總價格/建筑總面積 容積率=建筑總 面積/土地總面積 樓面地價=土地單價/容積率 現(xiàn)房價格和期房價格。現(xiàn)房價格是指以竣工驗收合格的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價 格。期房價格是指以目

10、前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的 的價格。期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房到達(dá)現(xiàn)房期間出租的凈收益的折現(xiàn)值 - 風(fēng)險補(bǔ)償評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是房地產(chǎn)拍賣中的幾種價格。1. 評估價。房地產(chǎn)拍賣活動中的評估價，一般是指為人民法院或有關(guān)方式人確定 擬拍賣房地產(chǎn)的保留價提供參考依據(jù)2. 保留價。第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的 80%;如果出現(xiàn)流拍，再 行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的 20%。房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目 的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，對估價對象在估價時

11、 點的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。房地產(chǎn)估價的必要性：1理論上的必要性2現(xiàn)實的需要3房地產(chǎn)抵押的需要：（1） 初次抵押估價（2）再次抵押估價（3）轉(zhuǎn)抵押估價（4）續(xù)貸抵押估價（5）抵押 期間估價房地產(chǎn)估價的基本要素估價當(dāng)事人是指與估價有關(guān)的單位和個人，包括估價委 托人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級由低到高分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)四個等級。估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告的預(yù)期用途。 任何一個估價項目 都有估價目的，而且估價目的來源于委托人的估價需要。估價時點又稱為估價基準(zhǔn)日，是指一個估價項目中由估價目的決

12、定的需要評估的 價值所對應(yīng)的時間。房地產(chǎn)估價的基本原則本章概覽：1.獨立、客觀、公正原則2.合法原則：依法判定的權(quán)利類型及歸屬；依法判定的使用權(quán)利；依法判定的處分權(quán)利；依法判定的其他權(quán)益3.估價時點原 則：過去現(xiàn)在未來三個時點4.替代原則5.最高最佳利用原則：最佳用途、最佳規(guī) 模、最佳集約度、最佳檔次6.謹(jǐn)慎原則國務(wù)院通知規(guī)定：對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸 款的抵押物。依照中華人民共和國合同法規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計 算?！惫纼r時點原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是由估價目的決定的估價對象在估價時點 的客

13、觀合理價格或價值。估價時點原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性 和時效性。替代原則。要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常 價格。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途，規(guī)模，檔次，建筑結(jié) 構(gòu)，權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指估價對象 具有替代關(guān)系，價格會相互影響的適當(dāng)范圍。替代原則的理論依據(jù) 是同一市場上的相同物品具有相同的市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原 理。市場比較法的概念和理論依據(jù)：市場比較法也稱比較法，市場法，交易實例比較法，是將估價對象與在估價時點 近期有過交易的類似房地產(chǎn)（即可比實例）進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男?/p>

14、正， 以此估算估價對象的客觀合理價格 或價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。市場比較法適用的估價對象：市場比較法適用的估價對象是數(shù)量較多， 經(jīng)常發(fā)生 交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。 也就是說，市場比較法的基礎(chǔ)是同一供求圈內(nèi) 有與估價對象相類似的近期交易的房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)適合采用市場比較法估價：1. 住宅，包括普通住宅，高檔公寓，別墅等，特別是數(shù)量較多，可比性較好的存 量成套住宅；2.寫字樓；3.商鋪；4.標(biāo)準(zhǔn)廠房；5.房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用市場比較法估價：1.數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房，機(jī)

15、場, 碼頭，博物館，教堂，寺廟，古建筑等；2.很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如學(xué)校，醫(yī) 院，行政辦公樓等；3.可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。市場比較法適用的條件：市場比較法適用的條件是在估價時點近期擁有大量類似 房地產(chǎn)的交易實例。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和客 觀性，還會使市場比較法無法采用。搜集交易實例的內(nèi)容：1.交易雙方情況及交易目的，2交易實例房地產(chǎn)狀況，3.成 交價格及計價方式，4.付款方式，付款方式包括一次付清，分期付款及比例，抵 押貸款比例，租金支付方式等內(nèi)容。搜集交易實例的途徑：1.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，2.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，相關(guān)律師，房地產(chǎn)

16、交易當(dāng)事人的鄰居等，3.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格等資料。4.向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料。5.查閱報刊，網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售，出租廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn) 的業(yè)主，開發(fā)企業(yè)，經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談， 獲得房地產(chǎn)的要 價，標(biāo)價，掛牌價，報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。估價需要從中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例，這些用 作參照比較的交易實例，稱為可比實例。選取可比實例的質(zhì)量要求：一可比實例是與估價對象類似的房地產(chǎn)：與估價對象處在同一供求圈內(nèi)。與估價對象用途相同。與估價對象規(guī)模相當(dāng)。與估價對象檔次相當(dāng)。與估價對象建筑結(jié)構(gòu)相同。與估

17、價對象權(quán)利性質(zhì)相同。交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，不應(yīng)超過兩年，因為在這種情況下，難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。二.不宜選為可比實例的交易實例：1.利害關(guān)系人之間的交易；2.對交易對象或市 場行情缺乏了解的交易；3.急于出售或急于購買的交易；4.人民法院拍賣的交易；5. 有人為哄抬的交易；6.對交易對象有特殊偏好的交易；7.相鄰房地產(chǎn)合并的交 易；8.受迷信影響的交易；9.其他非正常的交易。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；2.統(tǒng)一付款方式（統(tǒng)一在成交日 期一次付清）；3.統(tǒng)一價格標(biāo)示單位；4.統(tǒng)一幣種和貨幣單位；5.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和 面積單位。交易請款修正的含義：交易情

18、況修正是指排除交易行為中的某些特殊因素所造成 的可比實例的成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。市場狀況調(diào)整的含義：市場狀況調(diào)整是將可比實例在其成交日期的價格修正到在 估價時點的價格?？杀葘嵗某山粌r格是其成交日期的價格， 是在其成交日期時 的房地產(chǎn)市場狀況形成的。市場狀況調(diào)整主要采用百分率法，還可采用價格指數(shù)法或價格變動率法。房地長狀況調(diào)整的思路有兩種：一是以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與 估價對象狀況進(jìn)行直接比較；二是設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地長狀 況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行間接比較。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的步驟：1.確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房

19、地 產(chǎn)的自身因素，包括實物因素，權(quán)益因素和區(qū)位因素。2.將可比實例與估價對象 在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。 3將可比實例 狀況與估價對象狀況之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異，即找出房地產(chǎn)狀況差異程 度所造成的價格差異程度，如朝向價差，樓層價差，房齡價差等。 4根據(jù)價格差 異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。收益法1.理論依據(jù)：預(yù)期收益原理；2.適用對象：有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的 房地產(chǎn)，3適用條件：收益的可計量性，連續(xù)性，穩(wěn)定性；資本化率可確定性； 風(fēng)險的可衡量性。4操作步驟：1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；2）估算 潛在毛收入；3）估算有效毛收入；4）估算運(yùn)營

20、費用，5）估算凈收益；6）選用 適當(dāng)?shù)馁Y本化率；7）選用適宜的計算公式求出收益價格。資本化率等于房地產(chǎn)價格的確定方法：市場提取法，安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法， 復(fù)合收益率法，投資收益率排序插入法。收益法的概念：收益法又稱為收益資本化法，收益還原法，是預(yù)測估價對象未來 的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加， 以此估算估價對 象的客觀合理價格或價值的方法。報酬資本化法師一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。收益法的理論依據(jù)：收益法師以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)的。收益法的適用對象和條件：收益法的適用對象是有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商店，商務(wù)辦公樓，公寓，旅館，餐館，游樂館，影劇院，廠房等，但不限于估

21、價對象本身現(xiàn)在是否 有經(jīng)濟(jì)收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)由獲得經(jīng)濟(jì)收益的能力即可。收益法的適用條件主要有以下幾點：收益的可計量性是房地產(chǎn)未來年凈收益可以用貨幣計量。 由房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益包 括有形收益和無形收益。有形收益如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金收入，無形收 益如房地產(chǎn)使人們生活水平的舒適方便性的增加?；谧鈶{收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失 +其他收入一運(yùn)營費用=潛在 毛收入一運(yùn)營費用。理解該公式要把握以下幾點：1. 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用，無空置狀況下可獲得的收入。2. 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置，拖欠租金，收租損失以及其他原因等 造成的收

22、入損失后所得到的收入。3. 運(yùn)營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要費用，包括房地產(chǎn)稅，保險費,人員工資及辦公費用，保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)，維修費），為承租人提供服務(wù)的費用（如清潔，保安）等。運(yùn)營費用是從 估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不用，它不包含所得稅，房地產(chǎn) 抵押貸款償還額，房地長改擴(kuò)建費用，以及建筑物折舊額（壽命比整個建筑 物壽命短的設(shè)備裝修等除外，但還要看其是否被考慮在維修費用中）等。運(yùn) 營費用與有效毛收入之比被稱為運(yùn)營費用率。4. 潛在毛收入，有效毛收入，運(yùn)營費用，凈收益通常以年度計，并假設(shè)在年末 發(fā)生。出租的房地產(chǎn)是采用收益法估價的典型對象，其凈

23、收益通常為租憑收入扣除由收 租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。租憑收人包括有效毛租金收入和租憑保證金，押金等的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租，房屋折舊費，維修費，管理費，投資利息，保險費，房地產(chǎn)稅，租憑費用，租憑稅費和利潤)，一般為其中的維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租憑費用，租憑稅費。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益折現(xiàn)為估價時點該房地產(chǎn)價格的收益率，通常用r表示。資本化率的本質(zhì)是投資收益率。資本化率的種類：1).綜合資本化率：綜合資本化率是求取土地和其上建筑物合 二為一的房地產(chǎn)價值時應(yīng)采用的資本化率。這時對應(yīng)的凈收益是土地與建筑物共 同產(chǎn)生的凈收益。2) 土地資本化率：土地資

24、本化率是求取單純土地的價值時所 采用的資本化率，這時對應(yīng)的凈收益是土地一項所產(chǎn)生的凈收益，不包括其他方面帶來的凈收益。3),建筑物資本化率：建筑物資本化率是求取單純建筑物的價 值時所應(yīng)采用的資本化率，這時對應(yīng)的凈收益是建筑物一項所產(chǎn)生的凈收益，不包括土地產(chǎn)生的凈收益。資本化率的確定方法 有很多，主要是：1.市場提取法，1)直接法 例題：通過搜 集，已知6個可比實例的資本化率分別為 8%, 8.2%, 8.5%, 8.4%, 8.6%,8.8%, 計算待估價房地產(chǎn)的資本化率。答：r= (8%+8.2%+8.5%+8.4%+8.6%+8.8%)十 6=8.42%2)間接法，2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值

25、法，3.復(fù)合投資收益率法4.投資收益率排序 插入法。例題：1.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為 10萬元，收益年限可視為無限年， 該類房地產(chǎn)的資本化率為9%,計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。解： V=a/r=10/9%=111.11 萬元2. 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地開發(fā)建造的，當(dāng)時獲得的土地使用權(quán)年限 為40年，至今使用了 5年，預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益6萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為 7%。計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。解 V=a/r 1-1心+r)n=6/7% 1-1/(1+7%)40-5=77.69萬元3. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第1年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會

26、在上一 年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,求 該宗房地產(chǎn)的收益價格。解V=a/r+b/r2=20/8%+1/8%2=406.25 萬元4. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第1年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一 年的基礎(chǔ)上增長1%,收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,求該宗 房地產(chǎn)的收益價格。解 V=a/r-g=20/8%-1%=285.71 萬元5. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第1年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一 年的基礎(chǔ)上減少1%,收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%,求該 宗房地產(chǎn)的收益價格。解V=a/葉g=20/9%+1%=200

27、 萬元成本法的概念及理論依據(jù)：成本法又稱為成本逼近法，是指求取估價對象房地產(chǎn) 在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀 合理價格或價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來 求取房地產(chǎn)的價值的。成本法的理論依據(jù)可以分別從賣方和買房的角度考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。成本法的適用對象和條件：成本法特別適用于評估那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價格，如學(xué)校， 圖書館，體育場館，醫(yī)院，政府辦公樓，軍隊營房，公園等應(yīng)用，公益房地產(chǎn)， 以及化工廠，鋼鐵廠，發(fā)電廠，油田，碼頭，機(jī)場

28、等有獨特設(shè)計或只針對個別用 戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意以下幾點：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本也稱個別成本，是指某個具體的房地 產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?？陀^成也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。估價時采用的應(yīng)是客觀成本，而不是實際成本。成本法的局限性：運(yùn)用成本法估價要注意的是，現(xiàn)實中俄房地產(chǎn)價格，特別是具 體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其有效用而非花費的成本， 成本的增加一定要 對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價 格，投入的成本不多也不一定說明其價格不高， 故利用成本法估價，其結(jié)果不一 定能真實地

29、反映房地產(chǎn)的市場價值。成本法估價比較費時費力，估算重新構(gòu)建價格和折舊也有相當(dāng)?shù)碾y度。 尤其是那 些較老的，舊的房地產(chǎn)，往往需要估價師針對建筑物進(jìn)行實地勘察， 依靠其主觀 進(jìn)行判斷。因此，舊房的公開市場價值較難形成，靠市場來確定舊房的折舊也就 只能是理論上的希望。房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅 費。開發(fā)成本+土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售 稅費土地取得成本也稱也讀費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出， 包括 土地開發(fā)補(bǔ)償費（如土地和房屋征收補(bǔ)償費，相關(guān)稅費，地上物拆除費，渣頭清 地運(yùn)費，場地平整費），城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，建設(shè)

30、用地使用權(quán)出讓金和土地取 得稅費等。建設(shè)成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用， 稅金等。主要包括以下幾項：1.勘察設(shè)計和前期工程費，2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包 括“七通一平”等建設(shè)費用。如道路，給水，排水，電力，通信，燃?xì)猓瑹崃Φ?設(shè)施的建設(shè)費用。3.房屋建筑安裝工程費，4.公共配套設(shè)施建設(shè)費，5.其他工程 費，包括工程監(jiān)理費，竣工驗收費等，6.開發(fā)建設(shè)過程中的稅費，如綠化建設(shè)費， 人防工程費。管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的 人員工資及福利費，辦公費，差旅費等。銷售費用也成為銷售成本，是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完

31、 成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費，銷售資料制作費，樣板房或樣板間建設(shè)費， 售樓處建設(shè)費，銷售人員費用或者銷售代理費等。投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生 的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費。銷售稅費：1銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，2.其他銷售稅費，包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅，交易手續(xù)費，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費等 成本法估價的操作步驟：1搜集有關(guān)成本，稅費，開發(fā)利潤等資料；2.估算重置 價格或重建價格；3.估算折舊；4.求出積算價格。重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)，重新建造全新狀況的估價 對象所需的一切

32、合理，必要的費用，稅金和應(yīng)得的利潤之和。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價 格。重建價格又稱重建成本，是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)， 按估價 時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 這 種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。建筑物折舊是指建筑物的價值減損，估價上的建筑物折舊是各種原因造成的建筑 物價值損失，是建筑物在估價時點的市場價值與其在估價時點的重新購建價格之 間的差額，扣除折舊即是減價修正。建筑物折舊的計算公式為：建筑物折舊 =建筑物重新購建價格

33、-建筑物市場價值 物質(zhì)折舊分為：1自然經(jīng)過的老化，2正常使用的磨損，3意外破壞的損毀，4. 延遲維修的損壞殘存。例題：某套舊住宅，測算其重新構(gòu)建價格為40萬元，地面，門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因房型設(shè)計部不好，沒有獨立衛(wèi)生間和共同電視天線等導(dǎo)致 的功能折舊為6萬元，因位于城市衰落地區(qū)導(dǎo)致的外部折舊為3萬元。請求取該套舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。解該套舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=1+6+3=10萬元，該套舊住宅的現(xiàn)值=重新構(gòu)建價格-折舊額=40-10=30萬元建筑物折舊的求取方式很多，主要有耐用年限法，實際觀察法，成新折扣法，這 些方法還可以綜合運(yùn)用。耐用年限法是根據(jù)建筑

34、物的經(jīng)濟(jì)壽命，有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑 物折舊的方法。建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分。 建筑物的自然壽命是建筑物自竣工日 期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日 止的時間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有共享的時間，具體是指建筑物自竣工日期起至其對房地長價值不再有貢獻(xiàn)之日止的時間，運(yùn)用成本法求取折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命。例題：某建筑物的建筑面積為 200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，單位建筑面 積的重新構(gòu)建價格為800元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為3%。試用直 線折舊法計算該建筑物的年折舊額，折舊總額，并計算其現(xiàn)值。解：

35、已知 C=200*800=160000 元，R=3%，N=40 年，t=10 年，貝U:年折舊額 D=C (1-R) /N= 160000* (1-3%)- 40=3880 元折舊總額 Et=C (1-R) t/N=160000* (1-3%) *10 - 40=38800 元建筑物現(xiàn)值 V=C 1- (1-R) t/N=16000* 1- (1-3%) *10/40=121200 元 房屋完損等級的判定依據(jù)如下：1. 完好房。結(jié)構(gòu)完好，裝修和設(shè)備完好，齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使 用正常；或者雖然個別分項由輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。2. 基本完好房。結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)建有輕微損

36、壞，裝修基本完好，油漆缺 乏保養(yǎng)，設(shè)備，管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)。3. 一般損壞房，結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨， 裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備，管道不能暢通，水衛(wèi)，電照管線，器具 和零件部分老化，損壞，或殘缺，需要進(jìn)行中或局部大修更換部件。4. 嚴(yán)重?fù)p壞房。房屋年老失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或者損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形，破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)，電照管線，器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修，改建。5. 危險房。承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時能倒塌可 能,不能確保住用安全。假設(shè)開

37、發(fā)法1理論依據(jù)：預(yù)期收益原理和地租理論2適用對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，3. 適用條件：1）清晰的，全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費清單和穩(wěn)定的稅費政策；2）完整的，動態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫； 3）透明，穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策；4）完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系；5）公開的，長期的和合理的土地供應(yīng)計劃。4. 利息計算方法：傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，是將預(yù)計的估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計 的正常建筑成本，稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的 方法。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，即預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的評估，

38、如待開發(fā)的土地（包括生地，毛地，熟地），在建工程，可裝修改造或可改變用途的舊房（包括 裝修，改建，擴(kuò)建）以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的目的是為了把握建筑物完成的時間和推測建筑物完成時的價格，建筑費用的投入，利息的負(fù)擔(dān)和各項收入支出的貼現(xiàn)值的數(shù)額，因為開發(fā)經(jīng)營期的長短直接關(guān)系到市場行情的變化，牽涉到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售價格的測算 和開發(fā)建設(shè)資金的安排和落實。開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點，終點 是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。 開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng) 營期。開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期

39、，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā) 房地產(chǎn)竣工的日期。預(yù)測后續(xù)開發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤：1. 建設(shè)成本，管理費用，2.銷售費用，銷售稅費。內(nèi)涵同成本法，通常是按照開 發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。3投資利息。4開發(fā)利潤，5.取得待 開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。6測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值正確地測算投資利息需要把握以下六方面：1.應(yīng)計算的項目。2計息期的長短。3計息的方式。4利率的高低，5.計息周期，6名義利率和實際利率。假設(shè)開發(fā)法的估價前提有三種：1估價對象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā)，可將這種估價前提簡稱為“自己開發(fā)前提” ；2估價對象要被其擁有者或房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)

40、讓給他人開發(fā)， 可將這種估價前提簡稱為“自愿轉(zhuǎn)讓前提”；3. 估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他們開發(fā)，可將這種估價前提簡稱為“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。假設(shè)開發(fā)法的最基本的公式：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值- 建設(shè)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-待開發(fā)房地產(chǎn)取得 稅費。該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這是減去的項目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費； 如 果評估的是已完全拆遷補(bǔ)償安置后的土地價值，則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費?；鶞?zhǔn)地價的概念和特點基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)有利用條件下不同級別或不用均質(zhì)地 域的土地，按照商業(yè)，居住，工業(yè)等用途，分別評估確定的某一基準(zhǔn)目的法定 最高年期

41、土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格。特點：1平均性，2區(qū)域性3時效性，4全域性，5.標(biāo)準(zhǔn)性，6公示性，7.控制性。 基準(zhǔn)地價的作用：1.基準(zhǔn)地價是評估宗地價格的基礎(chǔ)，2.基準(zhǔn)地價是合理調(diào)整土 地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)杠桿，3.基準(zhǔn)地價是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)之 一, 4.基準(zhǔn)地價是國家計征土地使用稅，土地增值稅等稅費的依據(jù)。5.基準(zhǔn)地價能為投資者提供價格信息?；鶞?zhǔn)地價評估的原則：1.土地用途以現(xiàn)狀為主的原則，2.根據(jù)實際情況因地制宜 選擇技術(shù)路線的原則，3.與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的原則，4.靜態(tài)與動態(tài)相結(jié) 合的原則。所謂土地收益，是指由于土地條件和土地區(qū)位的差異， 土地使用者使用不同的土 地而獲取

42、的超額利潤。地租，地價理論和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價評估的理論依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價的評估方法：收益法，市場比較法等都可用于基準(zhǔn)地價的評估，具體內(nèi)容參見城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程宗地地價的概念：宗地地價是指機(jī)體宗地在某一期 日的土地使用權(quán)價格。宗地地價評估是根據(jù)評估目的，待估宗地的特點和當(dāng)?shù)赝?地市場的狀況，選擇適宜的估價方法對待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析，評估出待估宗地在某一期目的土地使用權(quán)價格。根據(jù)評估目的不同，宗地地價可分為標(biāo)定地價， 出讓地價，交易地價等。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨 街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進(jìn)行調(diào)整來求取街道 兩側(cè)的土地價值的方

43、法。運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。例題：如果相鄰的臨街土地的臨街深度為 45.72m （即150尺），其他條件不變， 請計算該相鄰的臨街土地的總價。解：該相鄰的臨街土地的總價計算如下：121.92*（ 1+9%+8%） =142.65萬元 蘇幕斯法則：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值， 分別占整塊土地價值的72.5%和27.5%。如果在深50英尺，則該部分的價值僅 為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。以“四三二一法則”為例，單獨深度價格修正率為：40%>30%>20%>10%.9%>8%>7%

44、>6%房地產(chǎn)估價程序及要點1，獲取估價業(yè)務(wù)的來源：主動爭取，被動接受，不應(yīng)接受的業(yè)務(wù)2，明確估價基本事項：估價目的，估價時點，估價對象，價值類型。3, 制定估價作業(yè)方案：擬定估價技術(shù)路線，估價方法，調(diào)查搜集資料，估價時間，人力，經(jīng)費，作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)展。4, 搜集估價所需資料：普遍資料，地區(qū)資料，類似房地產(chǎn)相關(guān)資料，估價對象 狀況的資料。5, 實地查勘估價對象：現(xiàn)場拍照，填勘查記錄表，簽字確認(rèn)6，分析估價對象價值：市場背景分析，最高最佳利用分析7, 選定估價方法測算估價對象價值：至少選取兩種評估方法8, 判斷確定估價對象價值：比較，檢查，確認(rèn)，分析，綜合確定9, 撰寫審核估價報告：組成：

45、封面，目錄，致委托人函，估價師聲明，估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告，附件10, 內(nèi)部審核估價報告：依據(jù)估價報告審核表進(jìn)行內(nèi)部審核11, 交付估價報告：簽名蓋章，及時交付，完成服務(wù)12, 估價資料歸檔：總結(jié)提高，方便管理，防止糾紛估價報告的形式 分為口頭報告和書面報告。書面報告按照其格式又可分為表格式 報告和敘述式報告。對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低 時，估價報告可采用表格的形式，如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價。 居民預(yù)購商 品住宅的抵押估價報告，也可采用表格的形式。敘述式報告能使估價師有機(jī)會充分論證和解釋其分析， 意見和結(jié)論，使估價結(jié)果 更具有說服力，敘述

46、式報告是估價師履行對委托人責(zé)任的最佳方式， 敘述式報告 時最普通的，最完整的的。估價檔案保存期限自估價報告出具日期起算，應(yīng)當(dāng)不少于10年。保存期限屆滿而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)當(dāng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。影響居民房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況：1位置，2.交通條件，3生活服務(wù)設(shè)施，4.基礎(chǔ)設(shè)施狀況，5.教育配套設(shè)施，6.環(huán)境因素，7.社會因素，8.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平，9.行政因素。影響居民房地產(chǎn)價格的實物狀況：1.建筑結(jié)構(gòu)，類型和等級， 2.裝修，3設(shè)施 與設(shè)備，4.建筑質(zhì)量和品質(zhì)5朝向和樓層6.房屋的布局，房型，戶型，7物業(yè)管 理條件。居主房地產(chǎn)的估價可以選擇市場法，成本法，收益法等。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況：1.交通狀況，2基礎(chǔ)設(shè)施狀況，3.地理位置影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況：1.用地面積與形狀，2.地質(zhì)和水文條件，3. 房地產(chǎn)用途工業(yè)房地產(chǎn)估價常用方法：1.市場比較法，2收益法，3成本法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)