收購爛尾樓(在建項目)再轉(zhuǎn)讓稅收解析

1、精品收購爛尾樓（在建項目）再轉(zhuǎn)讓稅收一、營業(yè)稅問題 1：購入爛尾樓再轉(zhuǎn)讓的行為，能否差額征收營業(yè)稅 ?(財稅 200316號)第(二十 )條差額征稅條款：銷售或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓抵債的不動產(chǎn)稅收風險：是否再投入實質(zhì)性開發(fā)(財稅 200316號)文件規(guī)定：單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的welcome精品行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1 、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)， 但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資

2、產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。2 、轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。解析：再投入施工，不可能差額征稅問題 2：轉(zhuǎn)讓過程中相關(guān)費用及稅金，是否可以扣除 ?(海南省地方稅務(wù)局公告2014 年第 16 號)welcome精品(二十 )單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。二、土地增值稅稅收風險：收購

3、支出(支付的價款及稅金)加計扣除A 房地產(chǎn)開發(fā)公司出資2000 萬元，收購B公司開發(fā)的爛尾樓建設(shè)改造并銷售。爛尾樓建設(shè)改造及配套設(shè)施的成本共計1000 萬元。welcome精品收購B 公司爛尾樓和改造成本均取得合法憑證。辦理土地增值稅清算申報時，申報財政部規(guī)定的其它扣除項目(土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20% 的扣除)600 萬元。該公司的申報的土地增值稅加計扣除合理嗎?2000 萬元收購款允許收購方加計扣除實質(zhì)上是重復(fù)加計扣除。 因為 B 公司轉(zhuǎn)讓爛尾樓計土增稅已加計扣除。welcome精品問題 3：購入爛尾樓后進行實質(zhì)性改良或開發(fā)，再行轉(zhuǎn)讓，收購支出 (支付的價款及稅金

4、)是否允許加計扣除?各地執(zhí)行不一，有一定爭議。青地稅函 2009 47 號：充許加計20% 的扣除(青地稅函 2009 47 號 )青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答的通知答：對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：(一 )取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用;(二)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本;welcome精品(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用;(四 )轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加;(五 )加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩

5、項之和的百分之二十。根據(jù)上述政策文件： “收購 B 公司爛尾樓”是“納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本”，因此，應(yīng)允許加計扣除。2014 年 9 月 12 日浙江地稅：不充許加計20% 的扣除2014 年 9 月 12 日浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告四、購買在建項目進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除welcome精品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的， 其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除， 但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20% 扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2014 年濟寧市地稅：不充許加計20% 的扣除2014年濟寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知十、關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問題welcome精品企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后， 繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)， 達到銷售條件進行商品房銷售的， 其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計 20% 的扣除 ;后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照土地增值稅暫行條例第六條及土地增值稅暫行條例實施細則 第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問題 4