房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)一、資料收集篇1. 公司基礎(chǔ)資料（借款人、擔(dān)保人、項(xiàng)目公司、所投資的標(biāo)的公司及其他相關(guān)公司）2. 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料（項(xiàng)目簡(jiǎn)介、相關(guān)政策性文件、批復(fù)性文件（發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)、可研批復(fù)、環(huán)評(píng)能評(píng)等）、證照性文件如房地 產(chǎn)四證、預(yù)售許可證、可研報(bào)告、土地出讓合同、出讓金發(fā) 票、契稅完稅憑證、工程款付款回單、評(píng)估報(bào)告、開工報(bào)告、 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）3. 引申相關(guān)資料（1）項(xiàng)目所在地相關(guān)政策，如房地產(chǎn)企業(yè)所在地預(yù)售資金監(jiān)管、限購(gòu)政策、土地出讓、涉稅政策等相關(guān)規(guī)定（2）涉及抵質(zhì)押的權(quán)屬性文件，抵質(zhì)押合同及其他證明材料（3）涉及公司特殊類型的批復(fù)或特殊證照性文件（如房地產(chǎn)開發(fā) 資質(zhì)）（4）

2、涉及公司運(yùn)營(yíng)的重要供貨合同、銷售合同、總包分包合同、重大融資性合同及資金往來憑證（5）涉及財(cái)務(wù)報(bào)表上大額科目和可疑科目的證實(shí)性材料， 如其他 應(yīng)收、其他應(yīng)付、資本公積、存貨、投資性房地產(chǎn)、現(xiàn)金流 量表中-與其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流入/流出等(6) 涉及過程把控的證實(shí)性文件，如領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之前的公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等，項(xiàng)目是否按期進(jìn)行的開工批復(fù)等(7) 涉及投資標(biāo)的資產(chǎn)的基礎(chǔ)性文件(8) 其他或有事項(xiàng)(如擔(dān)保、訴訟等)，股東借款或股東個(gè)人以 公司名義對(duì)外負(fù)債(9) .乙現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)篇除結(jié)合盡調(diào)指引收集相關(guān)資料外，對(duì)以下事項(xiàng)予以關(guān)注：(1) 了解項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，各轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)定位(如

3、商業(yè) 區(qū)、老城區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、新建開發(fā)區(qū)等等)；(2) 了解項(xiàng)目所在地區(qū)居民收入情況、購(gòu)買力和購(gòu)房需求；(3) 確定項(xiàng)目位置，查看周邊環(huán)境特點(diǎn)(住宅項(xiàng)目關(guān)注周邊生活 設(shè)施、環(huán)境、相關(guān)教育、公共等等配套，商業(yè)項(xiàng)目關(guān)注所在 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)定位以及周邊配套)，項(xiàng)目地塊四至范圍；(4) 查看項(xiàng)目規(guī)劃圖，了解項(xiàng)目定位；(5) 若涉及拆遷，需了解拆遷進(jìn)度、難度及解決措施；(6) 與項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人(主要是工程與財(cái)務(wù))進(jìn)行溝通，了 解工程施工計(jì)劃、進(jìn)展，了解財(cái)務(wù)安排(主要了解其他融資 安排的規(guī)模、期限以及成本)、自有資金到位情況等等；(7) 了解項(xiàng)目周邊地價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)、周邊可比項(xiàng)目售 價(jià)及歷史走

4、勢(shì)；（8）工地現(xiàn)場(chǎng)查看項(xiàng)目進(jìn)度情況，核實(shí)是否與企業(yè)提供的相關(guān)進(jìn)度說明一致、是否與企業(yè)總投和已投數(shù)據(jù)相匹配；（9）查驗(yàn)項(xiàng)目證照是否完備、項(xiàng)目原件與企業(yè)提供的復(fù)印件或電 子版是否一致，查驗(yàn)企業(yè)提供的項(xiàng)目介紹、可研報(bào)告、評(píng)估 報(bào)告與證照批復(fù)的內(nèi)容是否相互對(duì)應(yīng)；（10）房地產(chǎn)企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)、網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)及預(yù)售證原件 列示的可售面積相比對(duì)；（11）查驗(yàn)土地出讓合同、出讓金發(fā)票、契稅完稅憑證原件，核 對(duì)彼此是否一一對(duì)應(yīng)，查驗(yàn)工程款付款回單并與已投資數(shù)據(jù) 相比較；（12）按照要求，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)資料并作收集；（13）與公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，確認(rèn)其財(cái)務(wù)需求，以便完善項(xiàng)目交易方案；（14）向當(dāng)?shù)劂y行或其他主體了

5、解房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目情況（企業(yè) 和項(xiàng)目認(rèn)可度、聲譽(yù)等）。注：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查應(yīng)隨時(shí)拍照，對(duì)于證照憑證查驗(yàn)、工地現(xiàn)場(chǎng)調(diào) 查等均需拍照留底。三、報(bào)告撰寫篇1. 交易結(jié)構(gòu)（1）信托要素完整、各個(gè)交易主體定位清楚（2）涉及主動(dòng)管理或是第三方參與監(jiān)管，務(wù)必確認(rèn)所述條款的 可行性，并得到客戶確認(rèn)（3）交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介表述邏輯清晰2. 公司分析（融資人、擔(dān)保人、項(xiàng)目公司等）（1）公司基礎(chǔ)信息（2）基本情況（主營(yíng)業(yè)務(wù)、主要項(xiàng)目、規(guī)模，所在地，人數(shù)，行業(yè)地位）（3）歷史沿革（4）組織架構(gòu)（5）治理機(jī)制（6）管理團(tuán)隊(duì)介紹（尤其是投資管理公司或是管理團(tuán)隊(duì)較為突出的公司）（7）主要供貨方、銷售方介紹（8）發(fā)展前景評(píng)價(jià)（9）?財(cái)務(wù)情況分析集團(tuán)公司務(wù)必同時(shí)分析合并和本部報(bào)表總體資產(chǎn)、負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、權(quán)益規(guī)模、增長(zhǎng)分析大額、可疑的單獨(dú)科目分析核心數(shù)據(jù)行業(yè)比較分析到期債務(wù)分析盈利能力分析現(xiàn)金流分析，尤其是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分析信用情況分析，了解各個(gè)銀行授信情況，尤其是代理推介銀行的授信情況(10) 總體評(píng)價(jià)3. 標(biāo)的項(xiàng)目分析篇(1) 項(xiàng)目背景(2) 項(xiàng)目概況(3) 項(xiàng)目審批情況及相關(guān)證照(4) 項(xiàng)目所在地供需分析、項(xiàng)目定位及周邊可比項(xiàng)目比較(5) 項(xiàng)目投資進(jìn)度和時(shí)間進(jìn)度安排(6) 項(xiàng)目自有資本金比例分析(7) 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析