某公司寸灘項目開發(fā)策略匯報

1、渝能乾德公司寸灘項目開發(fā)策略匯報渝能乾德公司寸灘項目開發(fā)策略匯報目目 錄錄第一部分第一部分 項目自身要素分析項目自身要素分析 一:項目地塊與城市環(huán)境要素分析項目地塊與城市環(huán)境要素分析 二:項目地塊質素簡短分析項目地塊質素簡短分析 三三: :項目地塊開發(fā)條件要素分析項目地塊開發(fā)條件要素分析第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析 一一: :市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 二二: :產(chǎn)品類別分析產(chǎn)品類別分析 三三: :我們的客戶來源點分析我們的客戶來源點分析 四四: :我們的直接競爭對手所爭取的客戶我們的直接競爭對手所爭取的客戶第三部分第三部分 本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略本項目

2、的定位與開發(fā)戰(zhàn)略 一、項目的贏利模式：一、項目的贏利模式： 二、項目定位、中檔偏高的策略二、項目定位、中檔偏高的策略 三、項目的開發(fā)戰(zhàn)略三、項目的開發(fā)戰(zhàn)略1第一部分 項目自身要素分析1 1、項目的周邊環(huán)境要素、項目的周邊環(huán)境要素 寸灘港： 地塊南面港口行政辦公區(qū)與貨物輸出區(qū) 海爾路： 寸灘港與項目所在地塊中間穿過 北京首創(chuàng)： 項目西面 300畝的開發(fā)地塊 公安局集資房：17萬方的集資房2第一部分 項目自身要素分析2 2、項目所在地與城市的關系、項目所在地與城市的關系 解放碑： 8公里環(huán)行圈內(nèi) 魚嘴： 5公里環(huán)行圈內(nèi) 江北新政府：3公里環(huán)行圈內(nèi) 形成一個三角中心地帶形成一個三角中心地帶 寸灘港、

3、北部經(jīng)開區(qū)、 港城工業(yè)園區(qū) 圍合而成的工業(yè)發(fā)展三角區(qū)核心地段圍合而成的工業(yè)發(fā)展三角區(qū)核心地段 龍頭寺：1.5公里 輕軌3號線 渝北航空港 都市交通區(qū)節(jié)點區(qū)域都市交通區(qū)節(jié)點區(qū)域 3第一部分 項目自身要素分析結論結論： 按照都市發(fā)展同心圓理論，以及重慶市政府規(guī)劃的影響，同時結合現(xiàn)代最新的居住理論，以及現(xiàn)實發(fā)展的客觀情況，本區(qū)域將是未來重慶城市發(fā)展的重要區(qū)域，以及未來的經(jīng)濟活躍區(qū)域，同時也是將來都市中高密度人群的核心區(qū)域。4第一部分 項目自身要素分析3 3、項目各個地塊價值量分析、項目各個地塊價值量分析 西部地塊西部地塊 ： 地塊的自然高度較高、自然資源豐富、大面積的水域、適合建設高品質產(chǎn)品。城市化

4、的角度： 地塊與公路標高10幾米，本塊土地與城市干道形成一個臺地關系，這種臺地將限制土地使用用途的轉換，顧即便未來本區(qū)域成熟后，按照現(xiàn)行土地高差關系，仍然只能做居住性物業(yè)，而不易形成商業(yè)價值（如果將臺地挖平，形成與地面的零高度，就有可能改變土地用途）在重慶現(xiàn)在已經(jīng)看到的商業(yè)項目中，臺地項目成功的案例非常的少。5第一部分 項目自身要素分析4 4、項目各個地塊價值量分析、項目各個地塊價值量分析土地與城市肌理關系： 項目地塊與公路的高差，使它與城市形成了一定的隔離，而這種隔離將弱化土地的城市屬性。因此即便在本區(qū)域到達成熟階段的時候，仍然不能完全享受城市化帶給本土地的價值增長，也不適宜建設高密度產(chǎn)品，

5、也就是說，整個地塊的土地價值隨著城市成熟而進行的價值提升將十分有限。 中部地塊：中部地塊： 中部地塊地形較為復雜，有水系，東面山系較平坦，西面山系較陡峭，前面有一大塊平地，靠北面地勢較高。該區(qū)域也是本項目土地最為完整的區(qū)域，面積較大，與海爾路有很長的交接面，是一塊容易與城市化有機融合的地塊。 本區(qū)域的地塊，是區(qū)域內(nèi)最為成熟的地塊，也是建設高層產(chǎn)品最為適宜的地塊，但本區(qū)域從現(xiàn)聯(lián)階段與未來發(fā)展的情況分析，始終是本項目中價值量比較適中的地塊。6東部地塊：東部地塊： 東部地塊為本項目的填方區(qū)域，地塊處于何家梁立交與白楊溝立交的中間，并在本項目地塊中段有一個城市主干道的道路接口。因此本區(qū)域地塊未來的交通

6、將顯得比較繁榮。而政府也將本項目的公共配套學校、醫(yī)院以及大量的商業(yè)規(guī)劃于此。 一個地塊的成熟程度，與價值恒定，取決于周邊地塊的商業(yè)配套與道路交通網(wǎng)絡以及其他城市基礎性設施配套，本區(qū)域地塊從規(guī)劃配套要素來看，無疑是本項目中，最具有城市化潛力的地塊，因此也是價值潛力最大的地塊。在地塊成熟后，一是土地價格將得到更大程度的提升，二是土地上建筑產(chǎn)品用途與密度將得以改變。因此對乾德公司來說，也是最為主要的盈利地塊。第一部分 項目自身要素分析7第一部分 項目自身要素分析結論：結論： 房地產(chǎn)開發(fā)是個端點盈利的行業(yè)，產(chǎn)品生產(chǎn)贏利能力遠遠敢不上城市土地價格上漲的能力，因此做房地產(chǎn)純粹只尋求產(chǎn)品的利益點，其利潤很難

7、達到價值的最大化。而整個地塊中，價值增殖的強度形成以西向東遞增的形式。因此建議在本項目的開發(fā)策略中，遵循土地價值增值的規(guī)律性進行開發(fā)，以最大程度的保證本項目的盈利能力。81 1、地形走勢以及節(jié)點區(qū)域描述：、地形走勢以及節(jié)點區(qū)域描述： 在西部低洼地（水塘高度為281米），等高線稀疏，坡勢平緩。水面成一個帶狀形狀（中間有護坎隔斷），在西部與首創(chuàng)地塊與渝懷鐵路相連地塊，有一個突然的斷層區(qū)，使的本區(qū)域地塊由于高度不同形成了兩個不同的平面區(qū)，使得這兩個區(qū)域的資源共生性比較差。 在項目的中部地塊，以水系為核心形成了一個溝谷區(qū)域，溝谷區(qū)域形成外緊內(nèi)松的口袋形，在谷口區(qū)域的東面，在一定的等高線上有一大塊平地，

8、開發(fā)條件比較優(yōu)良；在溝谷的東面，則是等高線異常密集的陡峭山崖區(qū)。本區(qū)域的水系，相對于西面水區(qū)域，顯得單個區(qū)域水域面積較小，成更長的帶狀形式，水質不如東面區(qū)域清涼，且水邊的等高線都比較密集，布置建筑的難度大于西面地塊。 第一部分 項目自身要素分析-項目地塊質素簡短分析項目地塊質素簡短分析9第一部分 項目自身要素分析水系與山的關系 形成兩個不同的場景區(qū)，東面地塊是山環(huán)抱水形成一個圍合低地，顯得寧靜秀麗，幽靜自然，水面清澈宜人。周邊是相對比較平緩的坡地，同時又屏蔽了公路帶來的噪音污染，有種世外桃源的感覺。而中面的水系形成一個狹窄的長廊，坡面被水系一分為二，形成一個通風透氣長廊，形成本項目的一個自然軸

9、線。 本地塊的山形呈一個“丁”字形分布，將地塊自然分成4快。其中山與水結合形成了西面地塊，中面地塊，而將東面地塊分割成兩個地塊。其中東北面地塊為填方區(qū)域，地面表面比較平整。10第一部分 項目自身要素分析2、項目的節(jié)點分析11第一部分 項目自身要素分析1.1.3 3、開發(fā)區(qū)域建成產(chǎn)品后形象分析、開發(fā)區(qū)域建成產(chǎn)品后形象分析高層產(chǎn)品： 靠近海爾路個體量比較巨大的高層建筑群落，顯得整個項目大氣，有氣勢，形象比較雄偉。（能較好的展示項目形象）多層產(chǎn)品： 靠近主湖心區(qū)域，多層產(chǎn)品依山而建，與地理自然融合，形成風景秀美的郊區(qū)居住地。12第一部分 項目自身要素分析4、水利用與處理分析 在第一期開發(fā)時候，兩個區(qū)

10、域的水環(huán)境都需要整治，由于中部水系不僅需要整治水域，還需要進行填方處理，因此費用會相對于比項目西部區(qū)域的水整治費用高些。5、建筑布局分析 高層布局會在形成組團式圍合布局，形成一個圍合式的建筑群落。 多層產(chǎn)品會以湖心正向或者側向的兵營式的建筑布局。6、拆遷量分析 從中部高層組團開始開發(fā)的拆遷量為3550方(含道路拆遷量),從西部多層開始開發(fā)的拆遷量為300方.7、道路修建系統(tǒng)分析 從中部區(qū)域進行開發(fā)，需要修建的市政公路長度為350米，從西部區(qū)域進行開發(fā)需要修建的市政公路為：430米。兩者公路投入成本差為80米，按照12000元/米的投入分析，兩個方案在道路修建系統(tǒng)的成本差約為96萬元。138、施

11、工場地整治條件分析（挖填方量分析） 從中部區(qū)域修建需要平整的土石方量為：24萬方，從西部區(qū)域開始開發(fā)的土石方量為30萬方。按照15元/方的成本計算，這兩者投入成本差為90萬元。從多層開發(fā)土方量節(jié)約. 說明：因為中部區(qū)域涉及到拆遷，因此場地整治的工期不能完全得到保證，而從西部開發(fā)因為沒有拆遷，因此可以按照控制進行施工，能夠控制施工的進程，保證如期開始建設。9、產(chǎn)品線分析 從產(chǎn)品線來說，因為西邊地塊有多層和小高層的產(chǎn)品。如果從西邊開發(fā)就是先多層，再小高層，再高層這樣一個產(chǎn)品逐步往下走的線路，而利用產(chǎn)品形態(tài)的差異，將售價逐步上提這樣的一個策略。如果從中部地塊進行開發(fā)，產(chǎn)品線就是，從高層到多層，再到小

12、高層這樣的一個產(chǎn)品思路，這樣產(chǎn)品跳躍性比較強。第一部分 項目自身要素分析14第一部分 項目自身要素分析10、視野分析 因為中部地塊為水系形成一個視野或者景觀的通廊，因此在通廊范圍內(nèi)看外面，一可以遠眺長江，同時也可以眺望鐵山坪，近可以看到寸灘港的集裝箱碼頭。因為對面無建筑，所以視線非常的開闊。西部地塊，向西北面看可以看到北部新區(qū)的城市景觀，向內(nèi)看，主要本地塊優(yōu)美秀麗的湖泊。11、場地噪音分析 西部地塊，因為周邊相對較高，中間相對較低，且與海爾路有一個自然的高差，所以在場地中間幾乎不能聽到車流帶來的噪音。舒適度比較好。 中部地塊因為水系形成一個自然的通廊，本區(qū)域地段的公路為上坡路，因此車行于此，需

13、要踩油門，因此噪音不可避免，加上這個通廊的關系，因此在中部地塊，第一期開發(fā)組團范圍內(nèi)，站在場地中央能夠感受到下面的汽車噪音。1512、銷售場地選址分析理由：1、場地利用條件最好，無撤遷，基本不需要平整場地。2、錯過對面的山頭，視野相對比較開闊。能看到港務大樓，有一定人氣支撐。3、我們將以最便捷與最快速的方式迎接購房者，避免到達土地后繼續(xù)前行造成的偏 僻感。4、本區(qū)域費用最優(yōu)。第一部分 項目自身要素分析1613、土地成熟度分析 如果選擇從西邊地塊進行開發(fā)，在本期間推出剛好契合市場對花園洋房地塊的認知，即地塊自然資源好，但是地塊成熟度不高，而本項目距離城市中心區(qū)的位置也比較適當。因此從這個角度來說

14、，本區(qū)域為目前市場對花園洋房認識的成熟度的高值階段。 如果選擇從中部開發(fā)高層產(chǎn)品，支撐土地成熟度最大的因素就是對面的港務大樓，這可以給購買群體一個潛在的暗示，就是地塊將來的升值空間比較大，不利因素則是本項目周邊地塊城市配套不完善，而工業(yè)園距離形成時期過早，產(chǎn)業(yè)工人還沒有入住，沒有太多的基礎性客戶群體。而本項目地塊，對目前市場上中低端產(chǎn)品支撐不夠金科與中億同時選擇了做高品質項目，本項目的土地成熟度還不及這兩個項目。第一部分 項目自身要素分析17第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析1 1、城市重心北移、城市重心北移 北移的幾個主要標志性事件：江北中心區(qū)的甲級寫字樓

15、的建設與銷售走勢良好（未來國際、金融街為甲級寫字樓），江北中心區(qū)域的高層住宅開始出現(xiàn)豪宅現(xiàn)象紅鼎中央公館售價均價達到：5400元/平方米。2 2、江北商業(yè)已經(jīng)開始全面發(fā)力、江北商業(yè)已經(jīng)開始全面發(fā)力 2006年黃金周，江北商圈的消費增長量達到180%，增幅居于全重慶之首，數(shù)量超過沙區(qū)，成為主城區(qū)名副其實的第二商圈。3 3、開發(fā)熱點形成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團、開發(fā)熱點形成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團 各個開發(fā)商拿地時間關系以及政府對土地使用的年限加上各個開發(fā)商的現(xiàn)實情況，明年將是江景房集中放量的年份。北濱路亮相項目將超過560萬方，沙濱路與長濱路、南濱路也有項目亮相，估計在明

16、年亮相的江景房項目超過500萬方?？傮w而言，北濱路的放量將占據(jù)整個江景房的50%以上的市場份額。 北部新區(qū)仍然會是整個城市開發(fā)的熱點，以金科東方王榭為代表的花園洋房將重新沖擊市場，而各大開發(fā)商土地儲備足夠豐富，他們一旦能繞過政策的7090原則，則明年的北部新區(qū)將繼續(xù)形成成片開發(fā)的熱點區(qū)域。一、市場環(huán)境分析一、市場環(huán)境分析18第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析4 4、北濱路形成未來開發(fā)的熱點區(qū)域、北濱路形成未來開發(fā)的熱點區(qū)域 北濱路為江北2007年地產(chǎn)市場的最熱點，因龍湖項目將啟動，招商項目拿地時間已經(jīng)第四年，國美項目，現(xiàn)在的金科項目，與華宇北國風光，一線開發(fā)

17、商的集體行動，必將帶動整個版塊的高速發(fā)展，形成整個市場中的熱點區(qū)域。5 5、冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域、冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域 冉家壩南橋寺版塊因距離城市中心位置比較適當，加上城市基礎配套設施比較完善，與龍湖、保利、魯能的先期托市，這個區(qū)域在本年度為江北的地產(chǎn)最熱版塊，2007年魯能計劃放量達到80萬方。開發(fā)商在這個區(qū)域儲備土地較多，拿地時間2年，因此明年本區(qū)域也將是一個開發(fā)熱點區(qū)域。 另：渝北冉家壩廣場方案已經(jīng)立項，即將進入啟動階段。如果該廣場一旦啟動，將加速本區(qū)域城市配套設施的完善，進一步刺激本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，他將同濱江路一起，形成整個市場的主流現(xiàn)象。196 6、

18、江北中心組團產(chǎn)品供應以小戶型商務樓等物業(yè)為主、江北中心組團產(chǎn)品供應以小戶型商務樓等物業(yè)為主 2007年江北區(qū)中心組團項目總量將達到100萬方左右江北明年中心區(qū)域房地產(chǎn)仍然處于一種比較熱的狀態(tài)。因為受制于地塊的地價關系影響，他們的房屋單價相對比較高，因此在產(chǎn)品上多為中小戶型與商用功能或者投資功能。7 7、經(jīng)開組團，仍然為江北區(qū)開發(fā)的一個熱點區(qū)域（經(jīng)開組團屬于渝北區(qū)）、經(jīng)開組團，仍然為江北區(qū)開發(fā)的一個熱點區(qū)域（經(jīng)開組團屬于渝北區(qū)） 雖然龍湖與協(xié)信的用地不多，但是其他開發(fā)商在此仍然有大量的土地有待于開發(fā)，因此本區(qū)域仍然有大量的產(chǎn)品亮相，而本區(qū)域屬性始終向高品質方向靠，這次金科東方王榭開盤就售完，也證

19、明北部新區(qū)更適合建設高品質住宅。8 8、本區(qū)域的格局分析、本區(qū)域的格局分析 魯能供應以高層為主（據(jù)魯能代理公司消息：2007年魯能80萬方放量，純粹高層將 達到60萬方）。 中億為高層低密度社區(qū)中億明年將啟動6棟高層，預計體量將達到89萬方，建筑密度為12.4%，品質較高。 金科為高層產(chǎn)品：金科一直是高層產(chǎn)品。第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析20第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析二、產(chǎn)品類別分析二、產(chǎn)品類別分析高端高品質房屋將漸成市場主流高端高品質房屋將漸成市場主流 龍湖的水晶麗城與紫都城為代表的高層低密度產(chǎn)品的熱銷，帶

20、動了整個市場的連鎖反映，在與主城中心位置稍遠的地方的高層產(chǎn)品都走了高層高品質路線，如復地上城、天江鼎城、愛佳麗都、廊橋水岸以及中億項目，都走的是高層高品質路線，原因大概有兩點，一是從盈利能力來看，只有高品質才有價差，二估計是土地容積率指標來看，土地價格過高，走低密度建筑經(jīng)濟帳算不過來的原因。 高層中等品質房屋有向城市中心區(qū)進行集中的趨勢高層中等品質房屋有向城市中心區(qū)進行集中的趨勢 城市中心區(qū)域的高層比較傾向于在建筑內(nèi)環(huán)境以及自身形象上下功夫，同時將戶型設計的比較均好，保證不出現(xiàn)建筑設計品質問題，保證項目的均好性，這樣來吸引喜歡居住在都市的人群。21第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市

21、場環(huán)境分析與客戶來源分析高層低品質房屋將逐漸被經(jīng)濟試用房所取代高層低品質房屋將逐漸被經(jīng)濟試用房所取代 重慶市2007年將放量150萬方的經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在重慶經(jīng)濟適用房的主力房價區(qū)間集中在24002600元/平方米/建面這個范圍內(nèi)。經(jīng)濟適用房品質普遍不高，環(huán)境不好，用地較小，容積率較高。加上政策因素，只能走低端品質的路線。因為經(jīng)濟適用房有大量的優(yōu)惠政策，因此普通商品房在這個價格區(qū)間內(nèi)，很難跟經(jīng)濟適用房進行競爭，因此估計這個市場今后將逐步讓位于經(jīng)濟適用房。洋房產(chǎn)品現(xiàn)狀與走勢分析洋房產(chǎn)品現(xiàn)狀與走勢分析-供求基本特征供求基本特征 花園洋房供應在兩大類區(qū)域，一是巴南與渝北兩路區(qū)域為代表的低等洋房區(qū)域，二

22、是集中在北部新區(qū)，南坪區(qū)中心組團以及高新區(qū)組團等區(qū)域。 兩類產(chǎn)品價差非常的明顯，第一類區(qū)域的價格多集中在3000元/平方米以下，典型特征是位置比較偏僻，開發(fā)商實力不強，沒有品牌支撐，產(chǎn)品無特色無創(chuàng)新，主要賣點是環(huán)境關系，產(chǎn)品多為6層多層房屋。 集中在北部新區(qū)以及南坪區(qū)的花園洋房，主要是由品牌開發(fā)商開發(fā)，產(chǎn)品品質較高，小區(qū)人工環(huán)境優(yōu)美，自然資源適中，價格一般都在4000元/平方米以上。22第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析購買人群特征分析購買人群特征分析 花園洋房受購房總價的影響，一般年輕購房者因為經(jīng)濟實力的原因，不太能選擇購買。所以購買花園洋房的業(yè)主一般年齡

23、都集中在3040歲之間，一般都擁有自己的私人交通工具。對價格敏感性不如對品質的敏感性強，對品牌比較敏感，如市場上金科的花園洋房一直銷售不錯。23第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析三、三、 本項目客戶來源點分析本項目客戶來源點分析-客戶來源區(qū)域分析客戶來源區(qū)域分析五里店區(qū)域五里店區(qū)域 五黃路自身客戶：二次置業(yè)客戶 江北區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶 渝北區(qū)的客戶： 一次置業(yè)客戶 渝中區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶 沙區(qū)的客戶： 二次置業(yè)客戶項目西面客戶來源項目西面客戶來源 唐家沱的客戶： 一次或者二次置業(yè)客戶 五里坪的客戶： 一次或者二次置業(yè)客戶金渝大道客戶金渝大道客戶

24、一次或者二次置業(yè)客戶大佛寺大橋方向客戶大佛寺大橋方向客戶 一次或者二次置業(yè)客戶城市遠郊區(qū)及區(qū)縣客戶城市遠郊區(qū)及區(qū)縣客戶 二次置業(yè)客戶24第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析項目客戶特征描述項目客戶特征描述多層 洋房小高層目標客戶：年齡主要集中在3040歲之間，城市白領，文化層次較高，對居住的環(huán)境比較追求，不滿足于在城市中心區(qū)的居住環(huán)境，有車，不太依賴城市公共交通系統(tǒng)。高層 客戶特征：年齡段主要集中在2732歲之間，年輕，追求產(chǎn)品品質的同時盡量能夠得到更高的性價比。對城市公共交通依賴較強，對城市基礎配套設施依賴較強，喜歡熱鬧與繁華，但同時看準城市向北這個社會前提

25、，努力想在跟著城市發(fā)展的步伐，在北部新區(qū)追尋夢想的年輕人。他們社交生活比較頻繁，但是檔次不高，具有努力奮發(fā)圖強，一直不斷超越自己年輕人 。25第二部分第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析市場環(huán)境分析與客戶來源分析直接競爭對手所爭取的客戶直接競爭對手所爭取的客戶金科所爭取的客戶 高層客戶中的高端客戶，三期與四期開始走中小戶型，面積區(qū)間：7590平方米，總價格區(qū)間：2332萬中億所爭取的客戶 因為戶型沒出來，不能準確的確定其目標客戶群體（城市白領階層）魯能的目標客戶 追求教育配套的年輕客戶群體，以及郊區(qū)縣進行教育投資的客戶群體。城市年輕白領群體。 26第三部分第三部分 本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略本項目

26、的定位與開發(fā)戰(zhàn)略一、項目的贏利模式一、項目的贏利模式土地升值是本項目的第一贏利要素，房地產(chǎn)開發(fā)是本項目贏利的第二? 要素。房地產(chǎn)開發(fā)中，賺取品牌帶來的溢價策略是本項目第二? 大盈利策略三是賺取本項目正常開發(fā)正常銷售的產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)所帶來的利潤。27第三部分第三部分 本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略二、項目定位：中檔偏高的策略二、項目定位：中檔偏高的策略定位依據(jù)1、在區(qū)政府周邊的地塊都是高價值地塊：這是城市發(fā)展的規(guī)律性屬性，也可以在 重慶沙區(qū)新區(qū)府中得到證明。2、本項目地塊位于以解放碑CBD核心區(qū)為圓心的10公里通勤圈內(nèi)，地塊彌足珍貴。3、項目土地現(xiàn)行成本，要走低價路線，不容易形成價格低?( (洼地洼地) )4、如果中低端產(chǎn)品路線，土地升值的空間將要被壓縮。5、中高端產(chǎn)品才有盈利空間，而且才能保證整個項目的品質與渝能公司的品牌戰(zhàn)略。6、政府大量的經(jīng)濟實用房出來，將進一步壓縮低端商品房市場份額，也將進一步壓縮商品房的利潤空間。2007年政府放量的經(jīng)濟適用房體量將達到150萬方。28第三部分第三部分 本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略三、項目的開發(fā)戰(zhàn)略三、項目的開發(fā)戰(zhàn)略29第三部分第三部分 本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略一、先洋房后高層一、先洋房后高層30第三部分第三部分 本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略本項目的定位與開發(fā)戰(zhàn)略有利因素有利因素1、從成