我國居民住房保障制度

1、我國居民住房保障制度發(fā)展與完善 居民住房保障制度的定義目前我國住房保障體系包括：經濟適用房、廉租房、住房公積金、限價房和公共租賃房等。住房保障體系不只針對低收入者，也針對高、中收入者，住房公積金是住房保障體系一個重要保障制度。 住房分類住房公積金制度 住房公積金制度： 最初是經濟發(fā)達國家解決低收入家庭住房問題的一種成熟經驗，并一度在實踐中作為政策性住房金融發(fā)揮了巨大作用。 住房公積金制度本質： 其本質是一種國家支持的社會自助形式，通過金融互助，以繳存公積金的方式，增強繳存資金職工的購房支付能力。 我國住房公積金制度： 政府為解決職工家庭住房問題的政策性融資渠道。住房公積金由國家機關、事業(yè)單位、

2、各類企業(yè)、社會團體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按工資的一定比例逐月繳存，住房公積金制度 歸職工個人。所有住房公積金專戶存儲，專項用于職工購買、建造、大修自住住房，并可以向職工個人提供住房貸款，具有義務性、互助性和保障性等特點。住房公積金按規(guī)定可以享受列入企業(yè)成本、免交個人所得稅等稅收政策，存貸款利率實行低進低出原則，充分體現(xiàn)政策優(yōu)惠。 制度優(yōu)化第一，加強監(jiān)管，保證安全。強化管委會的實際權力和責任，管委會名單要向社會公布并接受監(jiān)督、資金流向要經管委會同意，財務情況要及時向管委會和財政部門匯報。同時，如果公積金出現(xiàn)問題，管委會成員要承擔連帶責任。第二，加強信息互通，統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管，由主管部門和人民

3、銀行實行動態(tài)監(jiān)管。建立同級財政與上級主管部門的聯(lián)網(wǎng)動態(tài)監(jiān)管體制，隨時把握歸集、使用和其他流向情況。區(qū)域間統(tǒng)籌運用資金，改變目前分割現(xiàn)狀，讓公積金流通起來，用足用好公積金，提高使用效率。第三，擴大使用方向。除用于房屋購買、自建和維修外，還應加大對中低收入家庭的支持力度，包括按月按年支取支付房屋租金等。第四，降低利率。公積金貸款是政策性金融，帶有保障性質，不應隨商業(yè)貸款利率經常調整。降低公積金貸款利率或實行差別利率，對于購買自住、小戶型、總價較低住房的低收入家庭，提供更加優(yōu)惠的貸款利率。同時，創(chuàng)新、豐富貸款品種，使其充分發(fā)揮政策性、保障性金融的作用。第五，簡化貸款手續(xù)，提高服務水平。提高住房公積金

4、運營效率和服務水平，加強宣傳，主動與開發(fā)企業(yè)合作，用足用好住房公積金。第六，及時合理調整貸款額度。各地應根據(jù)社會經濟發(fā)展、人民生活水平提高和房地產市場的發(fā)展變化情況，及時合理地調整貸款高限，使公積金貸款能夠滿足低收入家庭的購房需要。經濟適用住房制度 中國確定發(fā)展經濟適用住房始于1998年。經濟適用住房是我國住房保障體系的重要組成部分，建設部2004年發(fā)布的經濟適用住房管理辦法中規(guī)定，經濟適用住房指的是“政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房”。經濟適用住房制度經濟適用住房具有兩個最主要的特點：一是經濟適用住房作為政策性住房的保障性，這是與市場化商品房的

5、主要區(qū)別；二是政府在經濟適用住房的建設上提供優(yōu)惠政策措施，如減免有關稅費、免交土地出讓金等，相對應的在建設標準、供應對象和銷售價格上也對其有所限制。經濟適用住房制度的弊端 1.戶型面積偏大和高檔化趨勢，導致房屋總價偏高從而使真正的中低收入階層消費受限。 2.銷售過程管理不嚴，導致部分不具備購買資格的群體購買了經濟適用住房，使補貼中低收入階層的政策目的大打折扣，較高比例的經濟適用住房被用作投資和出租，不僅使政府的補貼與公眾資源流向了非目標對象，也給權力尋租提供了機會。 3.投資逐年下降使經濟適用住房的供給稀缺，造成一定的市場紊亂。經濟適用住房制度的弊端 4.開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在信息不對稱

6、，開發(fā)商為了壓縮建設成本追求利潤，通常以提高容積率為手段，房屋質量得不到有效的保證。 5.另外，與完全意義上的商品房相比，經濟適用住房價格構成及價格形成機制有很大的差異，具有其特殊性，在確定經濟適用住房價格時，除了要考慮成本因素外，還應兼顧中低收入家庭的支付能力。健全和完善經濟適用住房制度建議第一，嚴格控制經濟適用住房的保障范圍，確保經濟適用住房的專屬性，建議僅對拆遷戶和危改戶發(fā)售。第二，經濟適用住房套型標準根據(jù)經濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積宜控制在60平米左右。第三，加大廉租住房制度的建設，形成以普通商品房市場和二手房市場為主，以高檔住宅市場和廉租住房市場為輔，以經濟適用住房為必要補充

7、的完善的市場體系。第四，在減少經濟適用住房投資的同時，政府要推進住房公積金制度和住房補貼制度的實施，確保各單位建立相應的保障制度。第五，參考國外的平價住宅法案，政府出臺法律要求開發(fā)商在建設商品住宅時，小戶型低總價的住房不得低于開發(fā)總套數(shù)的一定比例。第六，嚴格經濟適用住房上市交易管理。經濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。杜絕從經濟適用住房交易中謀利的市場行為。廉租住房制度 廉租住房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。 廉租住房制度的發(fā)展： 1998年以來，中國政府積極推進廉租住房制度建設，不斷完善廉租住房保障政策

8、。對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅、營業(yè)稅。各地政府在國家統(tǒng)一政策指導下，結合當?shù)亟洕鐣l(fā)展的實際情況，因地制宜建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度 廉租住房制度以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，實行以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔的多種保障方式。對住房面積和家庭收入在當?shù)卣?guī)定標準之下的家庭，當?shù)卣瓷暾垺⒌怯?、輪候程序給予安排，保障其基本要求。發(fā)展廉租住房須解決的三個問題首先，從目前我國廉租住房建設資金的主要來源看，其渠道主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈等。參考國外的多元化經驗，包括政府的資金注入、市場融資

9、、建立基金或債券，可見，我國政策盡管進一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租住房建設，但仍然顯得比較單一而有限。調動一切可以利用的資金，采用多元化融資方式和渠道，有望為廉租住房的建設資金來源提供更有效的解決途徑。其次，盡管中央政府高度重視廉租住房制度的體制建設，但地方政府落實情況尚有待改觀。目前我國廉租住房數(shù)量占房地產市場量尚不足10%，地方政府任重而道遠。如不能真正站在民生立場上，支持并放寬用于廉租住房建設的土地，鼓勵和推行開發(fā)商建設廉租住房的優(yōu)惠政策，政策實施未必能達到效果預期。因此，只有增加房源，才能滿足大量低收入者的住房需求。第三，加快低收入家庭住房狀況調查工作，全面建立保障對

10、象住房檔案，并及時出臺實時可行的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核、退出管理的規(guī)范性文件。在規(guī)范廉租住房申請審批機制的同時，引導低收入群體的住房消費觀念，厘正因廉租住房非自有產權而產生心理抗性的錯誤認知。雙限商品房 雙限商品房，即由政府在土地出讓的時候限定戶型、限定售價的商品房。雙限商品房是面對近兩年房價的一路攀升居高不下，國家政策調控在調整住房供應結構上繼“經濟適用房”之后的又一政策調控的產物。雙限商品房由限價商品房演進而來，即由原來的只限售價進化到增限戶型面積。二手房交易住房租賃梯度消費模式不置可否，近年房地產市場和居民住房消費心理都存在盲目攀比、貪大求闊、買房就得買新房等消費誤區(qū)。而這一消費觀念是與我國人多地少、人均資源少的國情嚴重不符的。引導并強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房和租賃住房等，讓房地產市場回歸正常的理性供需狀態(tài)是當務之急。目前我國二手房市場發(fā)展滯后，大量存量住房流通不暢，住房需求過度集中在一級住房（新房）市場的現(xiàn)狀普遍存在。相關數(shù)據(jù)顯示：中國二手房市場交易量只占房屋交易總量的20%30%，亟待建立