物業(yè)設(shè)備管理流程

1、物業(yè)設(shè)備管理流程 (1)設(shè)備前期管理 A、前期介入 組織對(duì)有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程修理中心審核,并向開(kāi)發(fā)商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參加。 B、設(shè)備的接管驗(yàn)收 設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程修理中心代表公司,組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行,依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 (2)設(shè)備的建帳 A、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)。 B、管理處對(duì)所管理的全部設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。 (3)設(shè)備標(biāo)識(shí)管理 A、未隱藏的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。 B、設(shè)備的顏色一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進(jìn)行刷漆。 C、重要危急設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電

2、柜掛禁止合閘等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。 D、設(shè)備標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 (4)設(shè)備使用管理 A、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方修理保養(yǎng)時(shí),如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。 B、管理處修理人員必需對(duì)本管理處的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用,確保顧客滿足。管理處須仔細(xì)、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。 C、管理處工程修理中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,準(zhǔn)時(shí)予以掌握調(diào)整,并作經(jīng)濟(jì)性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。 (5)設(shè)備修理保養(yǎng)管理 A、修理保養(yǎng)方案 a、供方應(yīng)將托付范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)方案于每年12月中旬報(bào)管理處,管

3、理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的方案匯總,形成下年度保養(yǎng)方案。 b、設(shè)備中修、大修、更新改造方案由工程修理中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。 B、設(shè)備檢定 a、電梯檢定方案由工程修理中心制定,每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。 b、計(jì)量器具檢定方案由工程修理中心制定。萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由工程修理中心檢定,絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢,將檢定證書(shū)原件送工程修理中心存檔。 c、有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須愛(ài)護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。 (6)實(shí)施 A、管理處修理班及供方修理人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、

4、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)修理。 B、發(fā)覺(jué)設(shè)備故障(不屬于修理班負(fù)責(zé)修理范圍內(nèi)),修理班應(yīng)用設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單馬上通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定修理時(shí)間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)峻影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 C、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由管理處工程修理中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 (7)修理保養(yǎng)檢查 A、修理班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡察時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題用設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單提交專業(yè)公司解決。1、2、3級(jí)設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)方案執(zhí)行狀況由管理處修理班班長(zhǎng)檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄;1、2級(jí)設(shè)備的一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)方案執(zhí)行狀況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。 B、設(shè)備修理完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬于1、2級(jí)設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定,全部