建設(shè)工程施工合同管理

1、第第6 6章章 建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工合同管理合同管理學(xué)習(xí)指南：合理選擇建設(shè)工程施工合同的類型；熟悉合同履行的原則、合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；熟悉影響工程質(zhì)量的因素；影響工程價款調(diào)整及變更的因素；工程竣工結(jié)算的程序；工程驗收的條件、程序及要求；合同爭議產(chǎn)生的原因及解決方式；當(dāng)事人的違約責(zé)任等。6.1 建設(shè)工程施工合同概述建設(shè)工程施工合同概述6.1.1.1 建設(shè)工程施工合同的建設(shè)工程施工合同的概念概念 是發(fā)包人與承包人就完成具體工程項目的建筑施工、設(shè)備安裝、設(shè)備調(diào)試、工程保修等內(nèi)容，確定雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。施工合同的當(dāng)事人是發(fā)包人和承包人，雙方是平等的民事主體。施工合同是建設(shè)工程合同的一種，屬于

2、雙務(wù)有償合同。6.1.1 6.1.1 建設(shè)工程施工合同的概建設(shè)工程施工合同的概念、類型及特點念、類型及特點指對工程進行指對工程進行營造的行為。營造的行為。在安裝過程中在安裝過程中對設(shè)備所做的對設(shè)備所做的試驗工作。試驗工作。指與工程有關(guān)的線指與工程有關(guān)的線路、管道、設(shè)備等路、管道、設(shè)備等設(shè)施的裝配。設(shè)施的裝配。工程竣工后，在工程竣工后，在保修期內(nèi)進行保保修期內(nèi)進行保修、維修等工作。修、維修等工作。6.1.1.2 建設(shè)工程施工合同的建設(shè)工程施工合同的類型類型1、單價合同、單價合同固定單價合同固定單價合同可調(diào)單價合同可調(diào)單價合同2、總價合同、總價合同固定單價合同固定單價合同可調(diào)單價合同可調(diào)單價合同3

3、、成本加酬金合同、成本加酬金合同成本加固定費用合同成本加固定費用合同成本加固定比例費用合同成本加固定比例費用合同成本加獎金合同成本加獎金合同最大成本加費用合同最大成本加費用合同承包人在投標(biāo)時，按招投標(biāo)承包人在投標(biāo)時，按招投標(biāo)文件就分部分項工程所列出的工文件就分部分項工程所列出的工程量表確定各分部分項工程費用程量表確定各分部分項工程費用的合同類型。的合同類型。單價合同允許隨工程量變化單價合同允許隨工程量變化而調(diào)整工程總價。而調(diào)整工程總價。如如FIDIC土木工程施工合同土木工程施工合同指在合同中確定一個完成項指在合同中確定一個完成項目的總價，承包人據(jù)此完成項目目的總價，承包人據(jù)此完成項目全部內(nèi)容的

4、合同。全部內(nèi)容的合同。適用條件適用條件：工程量不太大且：工程量不太大且能精確計算、工期較短、技術(shù)不能精確計算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目。太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目。也稱為也稱為成本補償合同成本補償合同，直接成本費直接成本費+酬金酬金直接成本費：直接成本費：由發(fā)包方實由發(fā)包方實報實銷。報實銷。酬金：酬金：根據(jù)合同約定支付。根據(jù)合同約定支付。風(fēng)險承擔(dān)：風(fēng)險承擔(dān)：業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主承擔(dān)。適用條件適用條件：投標(biāo)階段依：投標(biāo)階段依據(jù)不準(zhǔn)，工程的范圍無法界據(jù)不準(zhǔn)，工程的范圍無法界定，無法準(zhǔn)確估價，缺少工定，無法準(zhǔn)確估價，缺少工程的詳細(xì)說明；工程特別復(fù)程的詳細(xì)說明；工程特別復(fù)雜，工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)方案不雜

5、，工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)方案不能預(yù)先確定；時間特別緊急，能預(yù)先確定；時間特別緊急，要求盡快開工。要求盡快開工。例題:對于采用單價合同的招標(biāo)工程，如投標(biāo)書中有明顯的數(shù)字計算錯誤，業(yè)主有權(quán)先作修改再評標(biāo)。當(dāng)總價和單價的計算結(jié)果不一致時，正確的做法是()。A.分別調(diào)整單價和總價B.按市場價調(diào)整單價C.以總價為準(zhǔn)調(diào)整單價D.以單價為準(zhǔn)調(diào)整總價答案：D固定單價合同：固定單價合同：無論發(fā)生哪些影響價格的因素都不對單價進行調(diào)整。以實際完成的工程量為依據(jù)。分部分項工程量允許有上下浮動，但分部分項工程的單價不變。估價計算：估價計算：以工程量清單、工程單價表為基礎(chǔ)和依據(jù)。風(fēng)險承擔(dān)：風(fēng)險承擔(dān)：雙方承擔(dān)風(fēng)險雙方承擔(dān)風(fēng)險：單價

6、風(fēng)險由承包商負(fù)擔(dān)，工程量變化的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)。適用條件：適用條件：工期較短、工程量變化幅度不會太大的項目工期較短、工程量變化幅度不會太大的項目可調(diào)單價合同：可調(diào)單價合同：可調(diào)單價合同又稱為變動單價合同可調(diào)單價合同單價的可調(diào)，一般是在工程招標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價，根據(jù)合同約定的條款，可作調(diào)值。有的工程在招標(biāo)或簽約時，因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，在工程結(jié)算時，再根據(jù)實際情況和合同約定對合同單價進行調(diào)整，確定實際結(jié)算單價。雙方一起承擔(dān)風(fēng)險，但承包商承擔(dān)的風(fēng)險較小?！敬鸢浮緼DE本題考核的是變動單價合同下的單價調(diào)整。當(dāng)采用變動單價合同時，合同雙方可以約定一個估計的工

7、程量，當(dāng)實際工程量發(fā)生較大變化時可以對單價進行調(diào)整，同時還應(yīng)該約定如何對單價進行調(diào)整；也可以約定，當(dāng)通貨膨脹達(dá)到一定水平或者國家政策發(fā)生變化時，可以對哪些工程內(nèi)容的單價進行調(diào)整以及如何調(diào)整等。 當(dāng)建設(shè)工程施工承包合同的計價方式采用變動單價時，合同中可以約定合同單價調(diào)整的情況有（）。 A工程量發(fā)生比較大的變化 B承包商自身成本發(fā)生比較大的變化 C業(yè)主資金不到位 D通貨膨脹達(dá)到一定水平 E國家相關(guān)政策發(fā)生變化 固定總價合同：固定總價合同：俗稱“閉口合同”、“包死合同”。所謂“固定”，是指這種價款一經(jīng)約定，除業(yè)主增減工程量和設(shè)計變更外，一律不調(diào)整。所謂“總價”，是指完成合同約定范圍內(nèi)工程量以及為完成

8、該工程量而實施的全部工作的總價款。價格計算：價格計算：以設(shè)計圖紙、工程量及規(guī)范等為依據(jù)。風(fēng)險承擔(dān)：風(fēng)險承擔(dān)：承包商承包商：價格風(fēng)險（報價計算錯誤、漏報項目、物價和人工費上漲等）；工作量風(fēng)險（工程量計算錯誤、工程范圍不確定，工程變更或由于涉及深度不夠所造成的誤差等）適用條件：適用條件：（1）工程量小、工期短，估計在施工過程中環(huán)境因素變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；（2）工程設(shè)計詳細(xì)，圖紙完整、清楚，工程任務(wù)和范圍明確；（3）工程結(jié)構(gòu)和技術(shù)簡單，風(fēng)險??；（4）投標(biāo)期相對寬裕，承包商可以有充足的時間詳細(xì)考察現(xiàn)場、復(fù)核工程量，分析招標(biāo)文件，擬訂施工計劃。案例案例某建筑工程采用邀請招標(biāo)方式。業(yè)主在招標(biāo)文件中

9、要求：項目在21個月內(nèi)完成；采用固定總價合同；無調(diào)價條款。承包商投標(biāo)報價364000美元，工期24個月。在投標(biāo)書中承包商使用保留條款，要求取消固定價格條款，采用浮動價格。但業(yè)主在未同承包商談判的情況下發(fā)出中標(biāo)函，同時指出：經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)投標(biāo)書中有計算錯誤，共多算了77300美元。業(yè)主要求在合同總價中減去這個差額，將報價改為356270（即364000-77300）美元；同意24個月工期；堅持采用固定價格。承包商答復(fù)為：如業(yè)主堅持固定價格條款，則承包商在原報價的基礎(chǔ)上再增加75000美元，既然為固定總價合同，則總價優(yōu)先，計算錯誤77300美元不應(yīng)從總價中減去，則合同總價應(yīng)為439000（即36400

10、0+75000）美元。在工程中由于工程變更，使合同工程量又增加了70863美元。工程最終在24個月內(nèi)完成。最終結(jié)算，業(yè)主堅持按照改正后的總價356270美元并加上的工程量增加的部分結(jié)算，即最終合同總價為427133美元。而承包商堅持總結(jié)算價款為509863（即364000+75000+70863）美元。最終經(jīng)中間人調(diào)解，業(yè)主接受承包商的要求。對本案的幾點分析：（1） 承包商保留條款，業(yè)主可以在招標(biāo)文件，或合同條件中規(guī)定不接受任何保留條款，則承包商保留說明無效。否則業(yè)主應(yīng)在定標(biāo)前與承包商就投標(biāo)書中的保留條款進行具體商談，作出確認(rèn)或否認(rèn)，不然會引起合同執(zhí)行過程中的爭執(zhí)。（2） 對單位合同，業(yè)主是可

11、以對報價單中數(shù)字計算的錯誤進行修正的，而且在招標(biāo)文件中應(yīng)規(guī)定業(yè)主的修正權(quán)，并要求承包商認(rèn)可修正后的價格。但對固定總價合同，一般不能修正，因為總價優(yōu)先，業(yè)主是確認(rèn)總價。（3） 當(dāng)雙方對合同的范圍和條款的理解明顯存在不一致時，業(yè)主應(yīng)在中標(biāo)函發(fā)出前進行澄清，而不能留在中標(biāo)后商談。答案：B D例題：在固定總價合同形式下，承包人承擔(dān)的風(fēng)險是()。A.工程變更的風(fēng)險，不包括工程量和通貨膨脹的風(fēng)險B.全部工程量和通貨膨脹的風(fēng)險C.全部工程量的風(fēng)險，不包括通貨膨脹的風(fēng)險D.通貨膨脹的風(fēng)險，不包括工程量的風(fēng)險 例題:一般而言，采用固定總價合同時，承包商的投標(biāo)報價較高的原因是()。A.承包商喪失了今后一切的索賠權(quán)

12、力B.業(yè)主因今后工程款結(jié)算的工作量減少而給予承包商的費用補償C.業(yè)主今后可以增加工程范圍和內(nèi)容而不給予承包商另外的費用補償D.承包商會將工程量及一切不可預(yù)見因素的風(fēng)險補償加到投標(biāo)報價之中可調(diào)總價合同：可調(diào)總價合同：是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，按照時價進行計算，得到包括全部工程任務(wù)和內(nèi)容的暫定合同價格。風(fēng)險承擔(dān)：風(fēng)險承擔(dān)：雙方承擔(dān)風(fēng)險：雙方承擔(dān)風(fēng)險：發(fā)包方承擔(dān)通貨膨脹的風(fēng)險。承包方承擔(dān)工程量、成本、工期等的其他風(fēng)險。適用條件：適用條件：工程內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)定很明確的項目；工期較長的工程項目。案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京開發(fā)建設(shè)一住宅項目，經(jīng)過多次和設(shè)計單位溝通，在進行該工程招標(biāo)前得到了詳細(xì)的施

13、工圖紙；開發(fā)商在編制的招標(biāo)文件中規(guī)定：各工程承包商在報價時要按照當(dāng)期市場材料價格報價，對于工程施工需要的各種措施費用要考慮齊全，同時要考慮各種材料漲價等不利因素；開發(fā)商在招標(biāo)文件中還明確本工程將采用圖紙內(nèi)容一次性包干的固定價格合同，圖紙內(nèi)所有的項目將不再考慮變更的經(jīng)濟費用。問題：（1）該工程采用固定價格合同是否合適？（2）如果在施工中鋼筋價格由報價時的價格2600元/t上漲到3600元/t，承包商是否可以向開發(fā)商進行索賠？（1）因為固定價格合同適）因為固定價格合同適用于工程量能夠較準(zhǔn)確計用于工程量能夠較準(zhǔn)確計算、工期較短、技術(shù)不太算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜的項目。該工程基本復(fù)雜的項目。該工程基

14、本符合這些條件，而且在報符合這些條件，而且在報價中已經(jīng)考慮了各種風(fēng)險價中已經(jīng)考慮了各種風(fēng)險因素的費用，故采用固定因素的費用，故采用固定價格合同是合適的。價格合同是合適的。（2）不可以。因）不可以。因為本工程采用的是固定為本工程采用的是固定價格合同，材料漲價的價格合同，材料漲價的風(fēng)險應(yīng)由承包商承擔(dān)。風(fēng)險應(yīng)由承包商承擔(dān)。成本加固定費用合同：成本加固定費用合同：根據(jù)這種合同，招標(biāo)單位對投標(biāo)人支付的人工、材料、設(shè)備臺班費等直接成本全部予以補償，同時還增加一筆固定數(shù)目的報酬金額作為管理費及利潤?！肮潭ㄙM用”是指雜項費用與利潤相加的和，這筆費用總額是固定的，只有當(dāng)工程范圍發(fā)生變更而超出招標(biāo)文件的規(guī)定時才允

15、許變動。“超出規(guī)定的范圍”是指在成本、工時、工期或其他可測項目方面的變更招標(biāo)文件規(guī)定數(shù)量的上下10%. 【答案】：A本題考查的是成本加酬金合同的運用。在工程總成本一開始估計不準(zhǔn)，可能變化不大的情況下，可采用成本加固定費用合同，有時可分幾個階段談判付給固定報酬。采用成本加固定費用合同，雖然不能鼓勵承包商降低成本，但為了盡快得到酬金，承包商會盡力縮短工期。有時也可在固定費用之外根據(jù)工程質(zhì)量、工期和節(jié)約成本等因素，給承包商另加獎金，以鼓勵承包商積極工作。因此選項A正確，選項C不正確。報酬總額隨工程成本的加大而增加是成本加固定比例費用合同的特點，因此選項B不正確。通常在非代理型CM模式的合同中采用是最

16、大成本加費用合同，因此選項D不正確。 關(guān)于成本加固定費用合同的說法，正確的是（）。A在工程總成本一開始估計不準(zhǔn)，可能變化不大的情況下宜采用成本加固定費用合同B報酬總額隨工程成本的加大而增加C由于酬金金額固定，承包商在縮短工期方面沒有積極性D通常在非代理型CM模式的合同中采用成本加固定比例費用合同：成本加固定比例費用合同：工程成本中直接費加一定比例的報酬費，報酬部分的比例在簽訂合同時由雙方確定。價格計算：價格計算：直接成本費：由發(fā)包方實報實銷。酬金：實際成本的固定百分比。利弊：利弊：不利于縮短工期鼓勵承包方降低成本。適用條件：適用條件：一般在工程初期很難描述工作范圍和性質(zhì)，或工期緊迫，無法按常規(guī)

17、編制招標(biāo)文件招標(biāo)時采用。成本加獎金合同：成本加獎金合同：獎金是根據(jù)報價書中的成本估算指標(biāo)制定的，在合同中對這個估算指標(biāo)規(guī)定一個底點和頂點，分別為成本估算的60%75%和110%135%。價格計算：價格計算：直接成本費：由發(fā)包方實報實銷； 預(yù)期成本、目標(biāo)成本。酬金：固定金額的酬金、獎金、罰金。利弊：利弊：有利于承包方降低成本，縮短工期。適用條件：適用條件：在招標(biāo)時，當(dāng)圖紙、規(guī)范等準(zhǔn)備不充分，不能據(jù)以確定合同價格，而僅能制定一個估算指標(biāo)時采用這種方式。答案：B對成本加獎金合同的表述中，不正確的是（ ） 。A獎金是根據(jù)報價書中的成本估算指標(biāo)制定的B當(dāng)實際成本超過頂點對承包商罰款時，最大罰款額可以超過

18、原先商定的最高酬金值C承包商在估算指標(biāo)的頂點以下完成工程則可得到獎金，超過頂點則要對超出部分支付罰款D在合同中對估算指標(biāo)規(guī)定一個底點和頂點，分別為工程成本估算的60%75%和110%135%最大成本加費用合同：最大成本加費用合同：即雙方協(xié)議一個最大的成本加固定酬金金額合同，并規(guī)定，當(dāng)實際成本超過合同中規(guī)定的成本工程總價，多余部分由承包商自理；若實施過程中節(jié)約成本，節(jié)約的部分歸業(yè)主，或者由業(yè)主與承包商分享，在合同中要確定節(jié)約分成比例。利弊：利弊：有利于控制工程投資，鼓勵承包方最大限度降低成本。注意問題：注意問題：必須有一個明確的如何向承包商支付酬金的條款，包括支付時間和金額百分比。應(yīng)該列出工程費用清單，要規(guī)定一套詳細(xì)的工程現(xiàn)場有關(guān)的數(shù)據(jù)記錄、信息存儲甚至記賬的格式和方法；應(yīng)該保留有關(guān)工程實際成