項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告

1、宏觀面宏觀面商鋪推售計(jì)劃商鋪推售計(jì)劃西平商圈分析西平商圈分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價(jià)格推導(dǎo)商鋪價(jià)格推導(dǎo)報(bào)告體系報(bào)告體系u東莞東莞GDPGDP破破50005000億，但增速降至億，但增速降至6.1%6.1%，低于全國的，低于全國的7.8%7.8%u社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)13541354億，但增速放緩至億，但增速放緩至9.3%9.3%，低于廣東省的，低于廣東省的12%12%人民幣持續(xù)升值，打擊東莞外向型經(jīng)營企業(yè)人民幣持續(xù)升值，打擊東莞外向型經(jīng)營企業(yè)M2破百萬億破百萬億，引發(fā)社會(huì)資金入市避通脹，引發(fā)社會(huì)資金入市避通脹央行公布最新數(shù)據(jù)顯示，2013年3月末，M2余額為1

2、03.61萬億元，同比增長15.7%，M2存量和增量均居世界第一。住宅調(diào)控升級(jí)，樓市資金流向商業(yè)住宅調(diào)控升級(jí)，樓市資金流向商業(yè)小結(jié)小結(jié)u東莞經(jīng)濟(jì)增速放慢，消費(fèi)增長乏力，宏觀面短期不樂觀u貨幣超發(fā)，資金入市抗通脹u住宅調(diào)控，引發(fā)商鋪投資熱宏觀面宏觀面商鋪推售計(jì)劃商鋪推售計(jì)劃西平商圈分析西平商圈分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價(jià)格推導(dǎo)商鋪價(jià)格推導(dǎo)報(bào)告體系報(bào)告體系西平商圈，西平商圈，3 3核中心核中心首席資產(chǎn)保險(xiǎn)柜首席資產(chǎn)保險(xiǎn)柜東莞首個(gè)政央生活區(qū)，錢景輝煌踞東莞CBD、南城總部基地與南城政府三核中心，政府重點(diǎn)打造的新政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)位絕對(duì)看漲！不限購，不限貸，中心區(qū)寸金寸土，不限

3、購，不限貸，中心區(qū)寸金寸土，價(jià)值高地炙手可熱！價(jià)值高地炙手可熱！中央商務(wù)核心區(qū)、臺(tái)商大廈、南城總部基地、民盈大廈等眾多城市綜合體和大型商中央商務(wù)核心區(qū)、臺(tái)商大廈、南城總部基地、民盈大廈等眾多城市綜合體和大型商務(wù)板塊先后規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)西平商業(yè)升級(jí)。務(wù)板塊先后規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)西平商業(yè)升級(jí)。南城南城CBDCBD建設(shè)促西平商圈升級(jí)建設(shè)促西平商圈升級(jí)20132013年南城區(qū)政府將移至西平，西平將成為南城區(qū)行政中心。年南城區(qū)政府將移至西平，西平將成為南城區(qū)行政中心。政府在哪里，城市中心就在哪里，發(fā)展熱點(diǎn)就在哪里。政府在哪里，城市中心就在哪里，發(fā)展熱點(diǎn)就在哪里。南城區(qū)府進(jìn)駐，助力西平加速發(fā)展！南城區(qū)府進(jìn)駐

4、，助力西平加速發(fā)展！君珆花園距離東莞君珆花園距離東莞R2R2線和莞惠城軌換乘站（新城中心站）約線和莞惠城軌換乘站（新城中心站）約500500米，新城中心站計(jì)米，新城中心站計(jì)劃劃20132013年建成，東莞年建成，東莞R2R2線計(jì)劃線計(jì)劃20152015年通車，年通車，北臨長泰路，西臨宏偉路、東面宏偉二路，靠近東莞大道、四環(huán)路、五環(huán)路等南城北臨長泰路，西臨宏偉路、東面宏偉二路，靠近東莞大道、四環(huán)路、五環(huán)路等南城主要干道，主要干道，5 5分鐘車程可接駁莞深、廣深高速公路、莞長路分鐘車程可接駁莞深、廣深高速公路、莞長路遠(yuǎn)見價(jià)值連城！遠(yuǎn)見價(jià)值連城！3 3軌環(huán)伺軌環(huán)伺 ，助推財(cái)富接駁快車道！，助推財(cái)富接

5、駁快車道！西平小學(xué)、陽光六小、光大新亞外國語學(xué)校、南城陽光實(shí)驗(yàn)中學(xué)（在建）等公立名校云集西平小學(xué)、陽光六小、光大新亞外國語學(xué)校、南城陽光實(shí)驗(yàn)中學(xué)（在建）等公立名校云集政府重點(diǎn)打造的教育基地政府重點(diǎn)打造的教育基地5050萬高端消費(fèi)力，送來租金收成萬高端消費(fèi)力，送來租金收成中央生活區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、總部基地中央生活區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、總部基地三區(qū)交匯，公務(wù)員、私企業(yè)主、企業(yè)三區(qū)交匯，公務(wù)員、私企業(yè)主、企業(yè)高管云集，高管云集，5050萬高購萬高購買力人群，買力人群，高租金房東！高租金房東！西平片區(qū)特色酒樓林立，餐飲業(yè)成西平名片，吸引大量區(qū)外客流消費(fèi)，西平片區(qū)特色酒樓林立，餐飲業(yè)成西平名片，吸引大量區(qū)外客流

6、消費(fèi)，宏偉路更是政府重點(diǎn)打造的品牌餐飲街。宏偉路更是政府重點(diǎn)打造的品牌餐飲街?？山?jīng)營餐飲，與宏偉路品牌餐飲一條街無縫接壤可經(jīng)營餐飲，與宏偉路品牌餐飲一條街無縫接壤1 1、黃金地段，擁一席贏全局、黃金地段，擁一席贏全局2 2、西平商圈，奇缺成就價(jià)值、西平商圈，奇缺成就價(jià)值3 3、三軌環(huán)伺，財(cái)富增值保證、三軌環(huán)伺，財(cái)富增值保證4 4、5050萬高消費(fèi)力支撐，財(cái)富動(dòng)脈萬高消費(fèi)力支撐，財(cái)富動(dòng)脈5 5、不限購不限貸，價(jià)值高地、不限購不限貸，價(jià)值高地6 6、超高首層，贈(zèng)送地下室，買一層得三層、超高首層，贈(zèng)送地下室，買一層得三層商業(yè)大道臨街黃金鋪，買到賺到商業(yè)大道臨街黃金鋪，買到賺到8 8、可經(jīng)營餐飲，與品

7、牌餐飲一條街無縫接壤、可經(jīng)營餐飲，與品牌餐飲一條街無縫接壤君珆花園商鋪君珆花園商鋪?zhàn)礤X程九大保證西平潛在商鋪供應(yīng)高達(dá)西平潛在商鋪供應(yīng)高達(dá)5.55.5萬方，競(jìng)爭(zhēng)不容忽視萬方，競(jìng)爭(zhēng)不容忽視西平不在政府規(guī)劃的城市級(jí)商圈之內(nèi)西平不在政府規(guī)劃的城市級(jí)商圈之內(nèi)小結(jié)小結(jié)u西平，南城CLD、CBD、CPDu居住氛圍日漸濃厚，商圈發(fā)展快速成熟u多利好因素，商圈增值無限想象空間u西平商圈空間布局、規(guī)模及業(yè)態(tài)不足以支撐其成為城市級(jí)商圈宏觀面宏觀面商鋪推售計(jì)劃商鋪推售計(jì)劃西平商圈分析西平商圈分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價(jià)格推導(dǎo)商鋪價(jià)格推導(dǎo)報(bào)告體系報(bào)告體系項(xiàng)目地址：東莞市南城區(qū)西平宏偉路項(xiàng)目地址：東莞

8、市南城區(qū)西平宏偉路7 7號(hào)號(hào)開發(fā)商：東莞市嘉安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住項(xiàng)目開發(fā)商：東莞市嘉安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住項(xiàng)目總占地面積：總占地面積：3252132521平方米平方米總建筑面積：約總建筑面積：約10.510.5萬平方米；其中住宅萬平方米；其中住宅6799167991平方米，商業(yè)面積平方米，商業(yè)面積84138413平方米平方米產(chǎn)品類型：高層洋房、底層商鋪產(chǎn)品類型：高層洋房、底層商鋪總戶數(shù)：總戶數(shù)：656656戶戶戶型：戶型：80-11080-110平方米三房（部分平方米三房（部分2+12+1戶型）戶型）君珆花園概況君珆花園概況2號(hào)樓號(hào)樓3號(hào)樓號(hào)樓1號(hào)樓號(hào)樓4號(hào)樓號(hào)樓5號(hào)樓號(hào)

9、樓君珆花園位于西平核心區(qū)，東臨宏偉二路，西接宏偉路，南對(duì)天利中央花園，北向未來世君珆花園位于西平核心區(qū)，東臨宏偉二路，西接宏偉路，南對(duì)天利中央花園，北向未來世界花園。宏偉路和宏偉二路是西平兩條最重要的商業(yè)大動(dòng)脈，道路沿線寸土寸金。界花園。宏偉路和宏偉二路是西平兩條最重要的商業(yè)大動(dòng)脈，道路沿線寸土寸金。商業(yè)大道純街鋪商業(yè)大道純街鋪超高首層，贈(zèng)送地下室超高首層，贈(zèng)送地下室地下室地下室首層首層買一層得三層，一層投入，三層收益首層高：5.9-6.5米地下室層高：3.5-4.9米可接入煙道，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，附加值高可接入煙道，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，附加值高通過排煙管可接入豎向煙道，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)多業(yè)態(tài)經(jīng)營。1

10、23456781號(hào)樓房號(hào)套 內(nèi)建筑面積共 有分?jǐn)偯娣e房 屋建筑面積層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）商鋪153.12.355.46.14.612商鋪253.12.355.46.14.512商鋪353.12.355.46.24.512商鋪453.12.355.46.24.512商鋪553.12.355.46.34.512商鋪6106.24.6110.85.9912商鋪7106.314.61110.925.9912商鋪8246.6710.7257.376181217優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u1號(hào)-5號(hào)鋪格局方正，大小適中。u6、7、8號(hào)門面寬，昭示性好。缺陷：缺陷：u臨小區(qū)間規(guī)劃路，人流車流少。u6、7、8號(hào)鋪面

11、積偏大，內(nèi)部有柱和墻，內(nèi)部空間不方正、尖角多，中間有柱，不便使用。柱網(wǎng)較多柱網(wǎng)較多尖角位多、不方正尖角位多、不方正小區(qū)間規(guī)劃路小區(qū)間規(guī)劃路優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u靠近宏偉路，人流、車流量大。缺陷：缺陷：u商鋪排布斜離宏偉路，昭示性減弱。u商鋪面積稍微偏大；u商鋪進(jìn)深過深，不利經(jīng)營。房號(hào)套 內(nèi)建筑面積共 有分?jǐn)偯娣e房 屋建筑面積層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）商鋪982.93.5986.496.13.24.8620商鋪101064.6110.66.1522.4商鋪111064.6110.66.1522.4商鋪121064.6110.66.1522.4商鋪131064.6110.66.1522.4商鋪1495

12、4.1299.126.1522.4商鋪15954.1299.126.1520.8不方正不方正進(jìn)深長進(jìn)深長小區(qū)間規(guī)劃路小區(qū)間規(guī)劃路1617181號(hào)樓房號(hào)套 內(nèi)建筑面積共 有分?jǐn)偯娣e房 屋建筑面積層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）商鋪16230.469.99240.456.18.310.3624商鋪17138.516.01144.526.2514613商鋪18264.8311.48276.316.514821優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u宏偉路臨街一線商鋪，人流、車流量大。u門面寬，昭示性好。缺陷：缺陷：u內(nèi)部尖角位多，格局不方正，柱網(wǎng)多，不利使用。u面積比較大。u進(jìn)深深。柱網(wǎng)較多柱網(wǎng)較多尖角位多、不方正尖角位多、不

13、方正小區(qū)間規(guī)劃路小區(qū)間規(guī)劃路2號(hào)號(hào)樓樓面積大、不方正面積大、不方正進(jìn)深長進(jìn)深長棟號(hào)房號(hào)層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（）贈(zèng)送面積（）贈(zèng)送層高（m）2商鋪196.14.72192.579.283.52商鋪206.14.52194.581.033.52商鋪216.14.52194.581.033.52商鋪226.14.52194.581.033.52商鋪236.14.52194.581.033.52商鋪246.14.52194.581.033.52商鋪256.1791321178.4165.763.52商鋪266.14.5131670.3367.493.52商鋪276.1591316.6139

14、.16138.983.5優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u宏偉路街鋪，人流、車流量大。缺陷：缺陷：u26號(hào)、27號(hào)商鋪排布斜離宏偉路，昭示性減弱。u25號(hào)、27號(hào)商鋪面積偏大；u商鋪進(jìn)深過深，不利經(jīng)營。小區(qū)間規(guī)劃路小區(qū)間規(guī)劃路棟號(hào)房號(hào)層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（）贈(zèng)送面積（）贈(zèng)送層高（m）2商鋪286.14.5516.668.2767.963.52商鋪296.14.5516.668.2767.963.52商鋪306.15.316.679.4979.163.52商鋪316.16.816.6100.99100.993.52商鋪326.15.316.679.7879.463.52商鋪336.14.5513.65

15、4.5854.33.52商鋪346.14.5513.654.5854.333.52商鋪356.14.5513.654.5854.333.52商鋪366.14.5513.654.5854.333.52商鋪376.15.313.663.4763.313.52商鋪386.16.813.681.1781.173.52商鋪396.15.313.663.2563.253.52商鋪406.14.95.7813.6103.51103.513.5優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u商鋪面積總體適中，戶型方正，柱網(wǎng)少。缺陷：缺陷：u位于小區(qū)間規(guī)劃路，昭示性減弱，而且對(duì)面天利中央花園在該路段無商鋪，是單邊鋪，不利聚集人氣。3號(hào)樓小區(qū)間規(guī)

16、劃路小區(qū)間規(guī)劃路棟號(hào)房號(hào)層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（）贈(zèng)送面積（）贈(zèng)送層高（m）3商鋪416.14.95.7813.6103.5103.53.53商鋪426.15.313.663.2663.263.53商鋪436.16.813.680.6880.683.53商鋪446.15.313.663.2463.243.53商鋪456.14.513.654.754.73.53商鋪466.14.613.654.954.93.53商鋪476.13.7513.644.7344.733.53商鋪486.13.7513.644.744.73.53商鋪496.14.413.652.4852.483.5優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)

17、點(diǎn)：u商鋪面積總體適中，戶型方正，柱網(wǎng)少。缺陷：缺陷：u位于小區(qū)間規(guī)劃路，昭示性減弱，而且對(duì)面天利中央花園在該路段無商鋪，是單邊鋪，不利聚集人氣。棟號(hào)房號(hào)層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（）贈(zèng)送面積（）贈(zèng)送層高（m）4商鋪506.111.4817198.46198.463.54商鋪516.118823224.82224.823.54商鋪526.111.7820155.6155.63.54商鋪536.14.5520.1593.5993.593.54商鋪546.14.5520.4593.9593.953.54商鋪556.14.5520.4593.9593.953.54商鋪566.14.5520.

18、4593.5993.593.54商鋪576.15.320.15107.85107.853.54商鋪586.16.820.15138.38138.383.54商鋪596.15171020.15233.47233.473.54商鋪606.110.21020188.04188.043.54商鋪616.1920.8187.9187.93.54商鋪626.14.520.894.4994.493.54商鋪6364.520.894.4994.493.64商鋪6464.720.894.594.53.6缺陷：缺陷：u商鋪面積總體偏大；u50號(hào)、51號(hào)、59號(hào)、60號(hào)商鋪柱網(wǎng)較多；u商鋪進(jìn)深長。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u東二

19、路街鋪，人流量、車流量較大，昭示性較好。5號(hào)樓柱網(wǎng)較多、面積大柱網(wǎng)較多、面積大進(jìn)深長進(jìn)深長東二路東二路棟號(hào)房號(hào)層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（）贈(zèng)送面積（）贈(zèng)送層高（m）5商鋪656.34.420.892.3792.373.75商鋪666.34.520.894.4994.493.75商鋪676.24.520.894.4994.493.85商鋪686.24.520.894.4994.493.85商鋪696.14.720.898.7998.793.95商鋪706.191413.618.5209.95209.953.9優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u東二路街鋪，人流量、車流量較大，昭示性較好。缺陷：缺陷：u商鋪面

20、積稍微偏大；u商鋪進(jìn)深長；u70號(hào)商鋪柱網(wǎng)較多。5號(hào)樓柱網(wǎng)較多柱網(wǎng)較多小區(qū)間規(guī)劃路小區(qū)間規(guī)劃路棟號(hào)房號(hào)層高（m）面寬（m）進(jìn)深（m）面積（）贈(zèng)送面積（）贈(zèng)送層高（m）5商鋪715.8513.668.868.84.25商鋪725.84.613.661.6379.44.25商鋪7363.84.617.804.35商鋪7463.84.617.804.35商鋪755.94.616.666.4684.34.45商鋪765.9516.674.9874.984.45商鋪775.85.816.687874.55商鋪786.15.816.687874.55商鋪796516.674.9874.984.65商鋪80

21、64.616.666.6984.54.65商鋪815.93.84.617.804.75商鋪825.93.84.617.804.75商鋪835.84.616.666.4684.34.85商鋪845.7516.674.9874.984.95商鋪855.75.816.688.4988.494.9優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：u戶型方正，面積比較適中。缺陷：缺陷：u位于小區(qū)規(guī)劃路，人流量、車流量較少；u商鋪進(jìn)深長；u77號(hào)、78號(hào)、85號(hào)商鋪中間位置有墻，影響使用。小結(jié)小結(jié)u西平商圈中心區(qū)域，宏偉路街鋪，地段優(yōu)越u臨近地鐵站，增值空間大u贈(zèng)送地下室，賣一層，得三層u可排煙，帶獨(dú)衛(wèi)，適應(yīng)業(yè)態(tài)廣u面積大，總價(jià)多，投資門檻高

22、u進(jìn)深長、柱網(wǎng)多，不利經(jīng)營優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)-Strength-Strength劣勢(shì)劣勢(shì)-Weak-Weak毗鄰東莞行政文化中心、南城商務(wù)毗鄰東莞行政文化中心、南城商務(wù)區(qū)、輕軌中心站區(qū)、輕軌中心站位于西平核心位置，商業(yè)主干道宏位于西平核心位置，商業(yè)主干道宏偉路邊偉路邊商鋪層高商鋪層高5.9-6.55.9-6.5米，大部分米，大部分6.16.1米米高，和同地段商鋪相比高高，和同地段商鋪相比高10-2010-20厘米厘米贈(zèng)送贈(zèng)送3.83.8米高地下室，目前片區(qū)唯米高地下室，目前片區(qū)唯一贈(zèng)送地下室面積一贈(zèng)送地下室面積商鋪可經(jīng)營餐飲商鋪可經(jīng)營餐飲 7070年產(chǎn)權(quán)年產(chǎn)權(quán)本項(xiàng)目只有兩面臨主街（宏偉路、宏偉二路）本項(xiàng)

23、目只有兩面臨主街（宏偉路、宏偉二路），并且臨街面不長。，并且臨街面不長。 和片區(qū)最旺的家樂福隔著未來世界花園和片區(qū)最旺的家樂福隔著未來世界花園 部分商鋪內(nèi)部存在墻、柱，影響商鋪使用部分商鋪內(nèi)部存在墻、柱，影響商鋪使用商鋪進(jìn)深偏大商鋪進(jìn)深偏大贈(zèng)送的地下室作為經(jīng)營用房通風(fēng)、采光不良，贈(zèng)送的地下室作為經(jīng)營用房通風(fēng)、采光不良，使用功能受限制使用功能受限制 1 1棟、棟、5 5棟小廣場(chǎng)靠近內(nèi)邊角的街鋪受未來世界棟小廣場(chǎng)靠近內(nèi)邊角的街鋪受未來世界花園、天利中央花園建筑的遮擋，昭示性受削弱花園、天利中央花園建筑的遮擋，昭示性受削弱 臨天利中央花園一邊的商鋪是單邊鋪，形成商臨天利中央花園一邊的商鋪是單邊鋪，形

24、成商業(yè)氛圍比較難業(yè)氛圍比較難 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)-Opportunity-Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì), ,搶占機(jī)會(huì)搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)貨幣超發(fā)，資金入市抗通脹貨幣超發(fā)，資金入市抗通脹住宅投資受政策調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧住宅投資受政策調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧南城南城CBDCBD規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，提升規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展，提升片區(qū)輻射能力片區(qū)輻射能力輕軌新城中心站建成通車促進(jìn)西平商圈升輕軌新城中心站建成通車促進(jìn)西平商圈升級(jí)級(jí)20132013年南城區(qū)政府將移至西平，西平將成年南城區(qū)政府將移至西平，西平將成為南城區(qū)行政中心為南城區(qū)行政中心西平是政府重點(diǎn)打造的教育基地西平

25、是政府重點(diǎn)打造的教育基地區(qū)政府打造宏路為餐飲品牌一條街區(qū)政府打造宏路為餐飲品牌一條街強(qiáng)調(diào)區(qū)位價(jià)值，地段優(yōu)勢(shì)，西平發(fā)展強(qiáng)調(diào)區(qū)位價(jià)值，地段優(yōu)勢(shì)，西平發(fā)展前景和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)前景和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)利用市場(chǎng)利好，借力片區(qū)發(fā)展機(jī)遇，把握市場(chǎng)機(jī)利用市場(chǎng)利好，借力片區(qū)發(fā)展機(jī)遇，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，打造商街品牌，贏得客戶青睞會(huì)，打造商街品牌，贏得客戶青睞威脅威脅-Threaten-Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)減小劣勢(shì), ,避免威脅避免威脅東莞出口型外向經(jīng)濟(jì)受國際經(jīng)濟(jì)低迷和人東莞出口型外向經(jīng)濟(jì)受國際經(jīng)濟(jì)低迷和人民幣升值影響增速放慢民幣升值影響增速放慢東莞近期商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)充足，為項(xiàng)目東莞近期商業(yè)地

26、產(chǎn)總體供應(yīng)充足，為項(xiàng)目帶來銷售壓力帶來銷售壓力西平商圈商鋪存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈西平商圈商鋪存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈利用市政利好，消息及市場(chǎng)熱點(diǎn)，把利用市政利好，消息及市場(chǎng)熱點(diǎn)，把握市場(chǎng)窗口適時(shí)推貨，以產(chǎn)品賣點(diǎn)加握市場(chǎng)窗口適時(shí)推貨，以產(chǎn)品賣點(diǎn)加快成交快成交順勢(shì)發(fā)力，加快推貨，截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶順勢(shì)發(fā)力，加快推貨，截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶SWOT分析宏觀面宏觀面商鋪推售計(jì)劃商鋪推售計(jì)劃西平商圈分析西平商圈分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析項(xiàng)目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價(jià)格推導(dǎo)商鋪價(jià)格推導(dǎo)報(bào)告體系報(bào)告體系除景湖時(shí)代城的商鋪外，君珆花園周邊樓盤好地段商鋪主流價(jià)格在除景湖時(shí)代城的商鋪外，君珆花園周邊樓盤好地段商鋪主流價(jià)格在4-54-5萬萬/ /

27、平方米，個(gè)別靠近家平方米，個(gè)別靠近家樂?；蛘呓煌ㄒ拦战亲詈梦恢玫目梢再u到樂福或者交通要道拐角最好位置的可以賣到6 6萬萬/ /平方米，最低的不到平方米，最低的不到3 3萬元萬元/ /平方米。平方米。商鋪位不同、價(jià)懸殊商鋪位不同、價(jià)懸殊國際公館一、二期國際公館三期國際公館四期東駿豪苑南城體育公園景湖花園中央花園金色華庭未來花園凱旋公館規(guī)劃中CBD景湖春曉景湖時(shí)代城格林小城景湖榮郡中熙彌珍道玫瑰公館現(xiàn)代經(jīng)典南城區(qū)辦事處君珆花園君珆花園宏偉二路佳兆業(yè)地塊中學(xué)朗晴居40000-5000040000-5000040000-5000040000-50000400004000040000-50000400

28、00-5000035000-5000035000-5000020000-3500020000-3500030000-4000030000-4000040000-5000040000-50000西平主要街道在售（含二手）西平主要街道在售（含二手）商鋪銷售價(jià)格商鋪銷售價(jià)格400004000035000-4200035000-42000中央花園未來花園景湖榮郡中熙彌珍道君珆君珆花園花園25000-3000025000-300003500-400003500-40000500005000040000-5000040000-500004000040000350003500040000-500004000

29、0-500005000050000金色華庭5000050000君珆花園周邊在售（含二手）君珆花園周邊在售（含二手）商鋪銷售價(jià)格商鋪銷售價(jià)格國際公館一、二期國際公館三期國際公館四期東駿豪苑南城體育公園景湖花園中央花園金色華庭未來花園凱旋公館規(guī)劃中CBD景湖春曉景湖時(shí)代城格林小城景湖榮郡中熙彌珍道玫瑰公館現(xiàn)代經(jīng)典南城區(qū)辦事處君珆花園君珆花園宏偉二路佳兆業(yè)地塊中學(xué)朗晴居110110100-200100-20080-10080-100100-130100-13080-15080-15060-8060-8060-8060-8080-10080-10080-10080-100100-150100-1501

30、00-200100-200西平主要街道商鋪?zhàn)饨鹞髌街饕值郎啼佔(zhàn)饨鹁}花園宏偉路價(jià)格推導(dǎo)君珆花園宏偉路價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：5054650546元元/ /平方米平方米宏偉路商鋪均價(jià)建議：宏偉路商鋪均價(jià)建議：5054650546* *125%=125%=價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法商鋪附加值商鋪附加值:p獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值p自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值鋪層高均一致，不建議增加附加值

31、p可經(jīng)營餐飲：與宏偉路餐飲一條街匹配，大大增加商鋪價(jià)值，可經(jīng)營餐飲：與宏偉路餐飲一條街匹配，大大增加商鋪價(jià)值，建議加樓面價(jià)建議加樓面價(jià)10%10%p贈(zèng)送地下室：正?？杉訕敲鎯r(jià)贈(zèng)送地下室：正常可加樓面價(jià)15%15%價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：3058030580元元/ /平方米平方米君珆花園靠未來世君珆花園靠未來世界花園規(guī)劃路商鋪界花園規(guī)劃路商鋪靠未來世界花園規(guī)劃路路商鋪均價(jià)建議：靠未來世界花園規(guī)劃路路商鋪均價(jià)建議： 3058030580* *115%=115%=價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法商鋪附加值商鋪附加值:p獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加

32、附加值獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值p自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值鋪層高均一致，不建議增加附加值p可經(jīng)營餐飲：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值可經(jīng)營餐飲：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值p贈(zèng)送地下室：正?？杉訕敲鎯r(jià)贈(zèng)送地下室：正常可加樓面價(jià)15%15%價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：4331743317元元/ /平方米平方米君珆花園君珆花園宏偉二路商鋪宏偉二路商鋪宏偉二路商鋪均價(jià)建議：宏偉二路商鋪均價(jià)建議： 4331743317* *115%=

33、115%=價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法商鋪附加值商鋪附加值:p獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值p自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值鋪層高均一致，不建議增加附加值p不可經(jīng)營餐飲：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類似，不建議增加附加值不可經(jīng)營餐飲：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類似，不建議增加附加值p贈(zèng)送地下室：正常可加樓面價(jià)贈(zèng)送地下室：正?？杉訕敲鎯r(jià)15%15%價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價(jià)：2669126691元元/ /平方米平方米君珆花園靠

34、中央君珆花園靠中央花園規(guī)劃路商鋪花園規(guī)劃路商鋪靠天利中央花園規(guī)劃路商鋪均價(jià)建議：靠天利中央花園規(guī)劃路商鋪均價(jià)建議： 2669126691* *115%=115%=價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法商鋪附加值商鋪附加值:p獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值獨(dú)立洗手間：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一致，不建議增加附加值p自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項(xiàng)目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值鋪層高均一致，不建議增加附加值p不可經(jīng)營餐飲：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類似，不建議增加附加值不可經(jīng)營餐飲：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類似，不建議增加附加值p贈(zèng)送地下室：正常可加樓面價(jià)贈(zèng)

35、送地下室：正常可加樓面價(jià)15%15%價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)收益推導(dǎo)法收益推導(dǎo)法 收益法收益法 收益法收益法是通過物業(yè)盈利能力推導(dǎo)物業(yè)價(jià)值是通過物業(yè)盈利能力推導(dǎo)物業(yè)價(jià)值。這種方法對(duì)。這種方法對(duì)有有投資型物業(yè)投資型物業(yè)更準(zhǔn)確地反映其內(nèi)在的價(jià)值，對(duì)于商鋪的定價(jià)更準(zhǔn)確地反映其內(nèi)在的價(jià)值，對(duì)于商鋪的定價(jià)非常適合。非常適合。國際公館一、二期國際公館三期國際公館四期東駿豪苑南城體育公園景湖花園中央花園金色華庭未來花園凱旋公館規(guī)劃中CBD景湖春曉景湖時(shí)代城格林小城景湖榮郡中熙彌珍道玫瑰公館現(xiàn)代經(jīng)典南城區(qū)辦事處君珆花園君珆花園宏偉二路佳兆業(yè)地塊中學(xué)朗晴居110110100-200100-20080-10080-100

36、100-130100-13080-15080-15060-8060-8060-8060-8080-10080-10080-10080-100100-150100-150100-200100-200宏偉路受商圈及美食街規(guī)劃影響，宏偉路受商圈及美食街規(guī)劃影響，租金呈藕型分布租金呈藕型分布西平“菜籃子”工程已經(jīng)啟用，并且隨著西平居住人群越來越多，周邊商鋪隨之升值。宏偉路為主干道，商業(yè)價(jià)值較高，但由于受彩怡百貨及西平“菜籃子”商業(yè)氛圍影響，宏偉路商鋪價(jià)值隨著這兩區(qū)域向兩頭遞減，橫道分支也向兩頭遞減。宏偉路為主干道，并為規(guī)劃中的南城美食示范街，商業(yè)價(jià)值較高，其周邊商業(yè)以彩怡百貨為中心向四周遞減。宏偉路宏偉二路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路小區(qū)入口小區(qū)入口70-120元元/50-110元元/140-200元元/110-160元/項(xiàng)目地段租金測(cè)算項(xiàng)目地段租金測(cè)算一一線線商商鋪鋪二二線線商商鋪鋪內(nèi)街鋪內(nèi)街鋪內(nèi)街鋪內(nèi)街鋪價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格推導(dǎo)收益推導(dǎo)法收益推導(dǎo)法 預(yù)算租金預(yù)算租金 預(yù)算項(xiàng)目各方向的月租金：宏偉路：170元/ 靠未來世界規(guī)劃路商鋪：100元/ 宏偉二路：145元/ 靠中央花園規(guī)劃路商鋪：85元/ 商鋪附加值商鋪附加值 p可經(jīng)營餐飲：宏偉路餐飲一條街規(guī)劃大大拉長宏偉路商鋪價(jià)值，建議加租金10%，其實(shí)路段與各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相似，不建議增加租金；p贈(zèng)送地