房屋危房率及解危辦法

1、房屋維修的質(zhì)量管理是指定期和不定期地對房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評定房屋完損登記，隨時(shí)掌握所管房屋 的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法基本操作（一）房屋結(jié)構(gòu)分類（二）房屋完損等級的分類及標(biāo)準(zhǔn)（三）房屋完好率、危房率計(jì)算 以建筑面積（ M2 ）為計(jì)量單位，以幢為評定單位 房屋完好率：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積 的百分比危房率：整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比 注意事項(xiàng)評定房屋等級做法一般分：定期、不定期定期平定房屋完損等級 不定期平定房屋完損等級 根據(jù)氣候特征經(jīng)維修后重新進(jìn)行評定完損等級接管驗(yàn)收新建房屋后房屋日常養(yǎng)護(hù)分為：

2、1）零星養(yǎng)護(hù)：指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修；其特點(diǎn)是：修理范圍廣，項(xiàng) 目零星分散，時(shí)間要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)2）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)：大、中、小修 3 級修繕制度 房屋日常養(yǎng)護(hù)“四原則”房屋維修日常服務(wù)一般程序 維修責(zé)任的劃分（保修期內(nèi)）房屋保修期計(jì)算 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 國務(wù)院令第 279 號（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工 程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5 年；（三）供熱與供冷系統(tǒng) ,為 2 個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2 年。 維修責(zé)任的劃

3、分（保修期滿）物業(yè)公司負(fù)責(zé) 房屋建筑公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑及附屬配 套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任 維修費(fèi)用由業(yè)主按業(yè)權(quán)比例分擔(dān)，建立物業(yè)維修基金，?？顚Ｓ?維修責(zé)任及費(fèi)用應(yīng)在物業(yè)管理委托合同中寫明 房屋維修日常服務(wù)考核指標(biāo)房屋（物業(yè)）維修技術(shù)管理就是指物業(yè)管理企業(yè)對房屋查勘、鑒定、維修、使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)活動(dòng)或技術(shù)工作的 各種要素進(jìn)行科學(xué)管理的總稱 基本操作（一）修繕設(shè)計(jì)或方案的制定設(shè)計(jì)的要求方案內(nèi)容方案必須具備的有關(guān)資料（二）工程質(zhì)量的管理工程質(zhì)量的檢查工程質(zhì)量的驗(yàn)收土建部分電氣部分暖衛(wèi)部分（三）技術(shù)檔案資料的管理 房屋建筑的技術(shù)檔案資料的管理工作是對房屋進(jìn)

4、行經(jīng)營管理，制訂房屋維修計(jì)劃，確定對 房屋維修、改善、擴(kuò)建等各方面工作不可缺少的重要依據(jù)房屋新建竣工驗(yàn)收的竣工圖及有關(guān)房屋技術(shù)的原始資料現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料房屋維修的技術(shù)檔案（四）建立技術(shù)責(zé)任制房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定房屋修繕工程管理規(guī)定房屋日常養(yǎng)護(hù)包括一地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)二樓地面工程的養(yǎng)護(hù)三 墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)四門窗工程的養(yǎng)護(hù)五屋面工程維修養(yǎng)護(hù)六通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理七垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理（一）地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施很困難，應(yīng)給予足夠的重視 地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生防止地基浸水保證勒腳完好無損（重點(diǎn)）防止地基凍害（北方）（二）樓地面工程樓地面工程常見的材料多種多樣

5、空鼓、起殼、裂縫、腐蝕、蛀蝕水泥砂漿大理石水磨石地磚塑料木材馬賽克缸磚樓地面工程的養(yǎng)護(hù)保證經(jīng)常用水房間的有效防水避免室內(nèi)受潮與蟲害加強(qiáng)對二次裝修的科學(xué)管理控制與消除裝飾材料的副作用（三）墻臺(tái)面及吊頂工程抹灰工程油漆工程刷（噴）漿工程裱糊工程塊材飾面工程罩面板及龍骨安裝工程墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)定期檢查，及時(shí)處理加強(qiáng)保護(hù)與其他工程相接處注意清潔與清潔方法注意日常工作中的防護(hù)注意材料的工作環(huán)境定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性（四）門窗工程門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑常見問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等 鋼門窗則有：翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露風(fēng)透風(fēng)、斷裂損壞等 鋁合金門窗

6、則易受到酸雨及建材中的氫氧化鈣的侵蝕 門窗工程的養(yǎng)護(hù)嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)范經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理定期更換易損部件，保持整體狀況良好北方地區(qū)外門窗冬季使用管理加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理（五）屋面工程屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫（南方為隔熱），還包括：采光、綠化、各種活動(dòng)、太陽能采集利用等最容易受到破壞的是防水層，防水層的養(yǎng)護(hù)是屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容屋面工程維修養(yǎng)護(hù)定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理建立大修、中修、小修制度加強(qiáng)屋面使用的管理建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍（六）通風(fēng)道煙囪作為單項(xiàng)格外加以重視設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)盡量選用比較堅(jiān) 固耐用

7、的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥沙漿風(fēng)道，淘汰老式磚 砌、膠合板風(fēng)道防止串味接管驗(yàn)收時(shí)要認(rèn)真細(xì)致，確保通風(fēng)暢通、安裝牢固、不留隱患通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致操作，不要亂打亂鑿，以免對通風(fēng) 道造成傷害不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入風(fēng)道檢查是 否暢通發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥沙漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換（七）垃圾道一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道主要由四部分組成藏污納垢垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道暢通搬運(yùn)重物時(shí)要