房屋征收評估技術(shù)細(xì)則

1、附件1:被征收房屋分類及其說明、住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，部功能布局明 確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú) 家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。、非住宅營業(yè)用房分類營業(yè) 性 用 房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大 跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、 磚木結(jié)構(gòu)，有的為連

2、家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和 2、3層等低層部分為大廳形 式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建 筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，廊， 水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi) 生間，普

3、通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等 級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù) 等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪 華套間等形式。外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè) 施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混 合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲 類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。

4、通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體， 水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室普通 裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造 型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2 :可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方 式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的用途相同

5、。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別 相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建 筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為： (1)鋼結(jié)構(gòu)， (2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， (3)磚混 結(jié)構(gòu)， (4)磚木結(jié)構(gòu)， (5)簡易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易 價格應(yīng)是正常市場交易價格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不超過十二個月， 近期六個月成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為 3 個及以上數(shù)量。七、可比實(shí)例為成套房屋的， 其價格在適

6、用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價格，標(biāo)準(zhǔn)價格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價格。八、每項修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20 ，綜合系 數(shù)調(diào)整不得超過 30 。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過 20%,在交易實(shí)例較少的情況下 ,該價格差異最大不應(yīng)超過 30% 。附件 3 ：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求'、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價格修正方式對住宅房屋進(jìn)行評估時，首先應(yīng)在征收項目圍 尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具 體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征, 設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”

7、。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備 使用條件。2般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋3. 般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4. 成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室水電及裝修其他條件征收圍相對中央位置同征收圍的配套情況普通室裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積70 100m 2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否獨(dú)門院落套型

8、結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室水電及裝修其他條件征收圍相對中央位置同征收圍的配套情況普通室裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積140-220 m 2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6. 非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m 3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評估中可比實(shí)例選擇要求1可比實(shí)例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2. 可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。3可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。4. 可比實(shí)例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格 類型。5. 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商 品房交易實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。6. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不超過十二個月，近 期六個月成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。7. 采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng) 為3個及以上數(shù)量。8. 每項修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20 %，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30 %。9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價相互