商業(yè)業(yè)態(tài)定位及銷售建議

1、【駿濤華府】商業(yè)業(yè)態(tài)定位及銷售建議20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 2第頁一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 3第頁項(xiàng)目概況Part 1.120112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 4第頁本體解讀總結(jié)：地段：仲愷新區(qū)城市發(fā)展主軸線上，交通便利；交通：和暢七路與下羅路交匯處，三面緊鄰市政路，周邊分布較多工廠、零散街鋪；四至：北面為下羅路，東面臨近和暢七路，南面緊鄰盛華

2、路，且周邊較多工廠與民房，未來較易產(chǎn)生噪音影響；規(guī)劃：10萬平米中型社區(qū)，規(guī)劃配套齊全；產(chǎn)品：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為70-1152-4房，迎合市場(chǎng)主流剛需客戶需求。20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 5第頁項(xiàng)目本體認(rèn)知總結(jié)仲愷新區(qū)發(fā)展主軸線上純剛需產(chǎn)品中型規(guī)模周邊企業(yè)環(huán)繞交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)四至景觀較少一句話概括：城市地心高品質(zhì)商貿(mào)價(jià)值住區(qū)20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 6第頁商業(yè)業(yè)態(tài)定位Part 1.220112013 City Carson Real Estate

3、 All Rights Reserved 7第頁項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)體量不大 (約6200）酒店商貿(mào)規(guī)劃配套零散街鋪周邊云集工廠與民房中端住宅小區(qū)項(xiàng)目業(yè)態(tài)？項(xiàng)目商業(yè)相關(guān)要點(diǎn)：20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 8第頁解決思路 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位需要把握的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和迎接未來面臨的挑戰(zhàn)，商業(yè)定位的決定性因素是什么？關(guān)鍵因素一：區(qū)域?qū)儆谥賽鹁幼『诵膮^(qū)，但目前片區(qū)商業(yè)認(rèn)可度不高； 商業(yè)應(yīng)以引進(jìn)品牌主力店，規(guī)劃大比例餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)，吸引外部人流 應(yīng)規(guī)劃商鋪物業(yè)條件在市場(chǎng)上接受度高的產(chǎn)品，打造主題分區(qū)經(jīng)營(yíng)，利于后期銷售或商家經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目

4、應(yīng)借勢(shì)融合大商業(yè)發(fā)展，做到建筑領(lǐng)先，消費(fèi)環(huán)境舒適，差異化與特色化經(jīng)營(yíng)。關(guān)鍵因素二：片區(qū)大型商業(yè)與周邊社區(qū)底商入市帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，但市場(chǎng)培育期長(zhǎng)；20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 9第頁項(xiàng)目定位 滿足社區(qū)及區(qū)域內(nèi)居民的家庭式日常生活消費(fèi)需求為主，立足仲愷居住區(qū)主題性經(jīng)營(yíng)，突出餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)業(yè)態(tài)，注重業(yè)態(tài)的多元化，打造生活購物舒適的，集開放式、體驗(yàn)式、組團(tuán)式、街區(qū)式于一體的區(qū)域綜合性生活體驗(yàn)中心。20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 10第頁商業(yè)業(yè)

5、種特點(diǎn)分析：業(yè)態(tài)組合建議20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 11第頁業(yè)態(tài)組合建議內(nèi)外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型： 典型一 該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模較大的項(xiàng)目； 發(fā)揮大型品牌知名主力店的規(guī)模效應(yīng)，吸引人流，帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 該類型的業(yè)態(tài)組合通常適合居住人口暫時(shí)較不密集，商業(yè)氛圍較淺薄，但前景較好的片區(qū)； 以特色鮮明的、規(guī)模較大的餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，發(fā)揮聚客效應(yīng)。典型二綜合超市餐飲服務(wù)配套美容服飾生活家居社區(qū)超市較大規(guī)模餐飲服務(wù)配套美容其他20112013 City Carson Real E

6、state All Rights Reserved 12第頁類型對(duì)比：從綜合超市招商條件以及招商風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，建議采用方案二，規(guī)劃社區(qū)型生活超市，降低未來招商風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)態(tài)組合建議20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 13第頁商業(yè)銷售模式建議Part 1.320112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 14第頁和暢七路及下羅路：業(yè)態(tài)定位：休閑主題一條街，有別于周邊其他街鋪，打造成休閑主題一條街。業(yè)態(tài)方向：餐飲、主題餐廳、社區(qū)超市、美容美發(fā)等。項(xiàng)目商業(yè)銷售模式建議和暢七路

7、一層二層20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 15第頁3、銷售模式： 因?yàn)楹蜁称呗仿纺壳暗纳虡I(yè)價(jià)值不高，且周邊配套尚未完善落實(shí)，商業(yè)價(jià)值無法體現(xiàn)，所以項(xiàng)目商鋪的銷售模式為：“一二層打包銷售”優(yōu)勢(shì)：通過一層的價(jià)值帶動(dòng)二層的銷售，促進(jìn)整體銷售，避免一層已售，二層未售。不足：面積大、總價(jià)高降低回款速度項(xiàng)目商業(yè)銷售模式建議和暢七路一層二層20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 16第頁3、銷售模式：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，3號(hào)樓二層為餐廳及廚房用地，根據(jù)規(guī)劃該處商鋪的銷售模式為：

8、“一二層分開租售”優(yōu)勢(shì)：明確規(guī)劃，提高讓客戶對(duì)項(xiàng)目的信心和認(rèn)可度；不足：面積大、總價(jià)高，銷售難度較大項(xiàng)目商業(yè)銷售模式建議和暢七路與下羅路交界處（3#）二層20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 17第頁項(xiàng)目商業(yè)銷售模式建議一二層打包銷售1、借助一層商業(yè)帶動(dòng)二層商業(yè)銷售，降低二層商業(yè)銷售壓力；2、一二層打包，面積大，可能導(dǎo)致項(xiàng)目整體銷售速度緩慢，回款速度慢；一二層分開銷售1、一二層分開銷售，二層銷售難度大；2、一層可快速銷售回籠部分資金，減少后期資金壓力；結(jié)論從開發(fā)商資金回籠速度及開發(fā)資金壓力方面考慮：建議項(xiàng)目商業(yè)一二層打包銷售（

9、除3號(hào)樓外），避免造成后期資金壓力大。20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 18第頁二、商業(yè)價(jià)格策略20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 19第頁仲愷高新區(qū)商鋪商業(yè)價(jià)格分析仲愷高新區(qū)商鋪一層價(jià)格在18000-32000元/，二層價(jià)格在8000-10000元/平米左右。20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 20第頁項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格策略項(xiàng)目周邊統(tǒng)一商業(yè)較少，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格以仲愷區(qū)商業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的平均值作為項(xiàng)目進(jìn)行入市比較合適。商業(yè)價(jià)格估算：一層價(jià)格：20000-25000元/二層價(jià)格：9000-11000元/20112013 City Carson Real Estate All Rights Reserved 21第頁項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格策略傳統(tǒng)來說，項(xiàng)目商業(yè)銷售均在項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售或者入伙之后，因?yàn)樾^(qū)人流量聚集之后能夠提高商業(yè)價(jià)格，但商業(yè)提前銷售能幫助公司快速回籠資