商業(yè)建筑調研報告

1、場地選址分析場地選址分析 周邊功能周邊功能&未來發(fā)展未來發(fā)展 設計走向設計走向&經濟效益經濟效益 姓名：xxx 學號：xxxxxxxxxx目錄目錄 1 項目選址分析。 2 地理位置及周邊關系。 3 場地及周邊功能。 4 地理優(yōu)勢。 5 發(fā)展走向。 6 現(xiàn)在場地缺少的功能。 7 開發(fā)面臨的問題。 8 開發(fā)意向。 9 任務書。項目選址地理位置及周邊關系地理位置及周邊關系景觀條件： 坐落于昆明壩子西南滇池之濱，系寶象河支流六甲河下游，三面環(huán)水，半島型，有較好的自然景觀條件經濟環(huán)境： 集教育，居住和和豐富的地域文化于一體，經濟具有很大的升值空間氣候特點： 春季溫暖，干燥少雨，風高，蒸發(fā)

2、旺盛，日溫變化大，夏無酷暑，雨量集中 ， .秋季溫涼，天高氣爽，雨水減少，霜期開始 ， .冬無嚴寒，日照充足，天晴少雨干、濕季分明 購物廣場村莊村莊村莊村莊學校學校學校學校福保文化城場地及周邊功能場地及周邊功能舊工廠小學居住區(qū)村莊村莊購國際會展中心物廣場購村委會物廣場小學中學地理優(yōu)勢地理優(yōu)勢 .交通: 項目選址緊鄰環(huán)湖東路,國道G56S,而且耳季路,昌宏西路縱向貫穿兩條道路,保證了基地得天獨厚的交通環(huán)境. 基地: 本次項目基地位于開發(fā)區(qū)的中央位置,有較好的區(qū)位優(yōu)勢和運用的靈動性. 發(fā)展空間 該區(qū)域空間廣袤,地理獨特,具有很大 的升值空間 現(xiàn)有功能和未來走向現(xiàn)有功能和未來走向現(xiàn)階段當?shù)鼗A設施較

3、為完善，商業(yè)娛樂設施處于新興發(fā)展的階段，但開發(fā)還未達到成熟階段，所以人流量海得依靠待開發(fā)和在開發(fā)的項目來吸引?，F(xiàn)在場地缺少的功能現(xiàn)在場地缺少的功能 1 沒有較為系統(tǒng)性的商業(yè)街，只有較為零散的小商鋪。 2 沒有大型購物超市，購物場所多為城鄉(xiāng)店鋪性的個體經營超市。 3 沒有酒店，沒有娛樂中心，只有小型招待所形式的中低端住宿條件 4 沒有特色餐 飲和較為集 中的商業(yè) 街區(qū)。開發(fā)面臨的問題開發(fā)面臨的問題 1.怎樣與周圍功能相協(xié)調? 2.怎樣與現(xiàn)在周圍經濟狀況相匹配? 3.超出當?shù)亟洕惺芊懂牭牟糠衷鯓游{外部經濟的融入? 4.怎樣契合今后的發(fā)展,給予建筑最大的升值空間? 5. 怎樣統(tǒng)籌當?shù)匕l(fā)展和吸收外

4、來經濟？ 6.怎樣的建筑更為契合該區(qū)域的發(fā)展?開發(fā)強度開發(fā)強度那做什么比較合適呢？那做什么比較合適呢？ 1 配套功能較為完善的商業(yè)街，而且能滿足不同人群的需求（考慮到當?shù)卮蟛糠志用竦慕洕鷮嵙拖M水平，設置中低端的商業(yè)區(qū)，但設計也要考慮對外吸引經濟入住，和當?shù)亟洕鷮嵙^好的人群，設立中高端商業(yè)街區(qū)） 2除保持傳統(tǒng)商業(yè)街的特色外，還設有自助食堂、電影院、游樂場、美容院、游泳池和展覽廳等活動內容，使單一的商店群發(fā)展成具有多種功能的綜合性商業(yè)、服務、娛樂和社交中心。 3 特色餐飲區(qū)（整合當?shù)亓鑱y的餐飲模式，使之趨于 統(tǒng)一，以滿足當?shù)氐男枰?，特色餐飲體現(xiàn)當?shù)匚幕偷赜蛱厣╉椖炕匚恢脠D項目基地位置圖

5、經濟鏈分析經濟鏈分析， 圖為 招商海公館位置圖 地鐵2號線、5號線、8號線，4環(huán)17射的道路交通網(wǎng)絡體系以及環(huán)湖路全線開通，使半島與呈貢新城、昆明主城區(qū)緊密連接，撬動了滇池板塊的價值。加之昆明目前規(guī)模最大的滇池國際會展中心正式落戶環(huán)湖半島區(qū)域，必將帶動整個區(qū)域物業(yè)價值的飆升，成就財富雙引擎引航昆明經濟騰飛，昆明從翠湖時代邁入滇池時代。交通分析交通分析 駕車出行 項目基地距離市中心約12公里，北側是雙向八車道的環(huán)湖東路，可直達昆明西市區(qū)和呈貢，通過與之相連的福保路可直達市區(qū)。東側為雙向六車道的滇池會展西路，可通過北向連接的飛虎大道到達官渡廣場。并且周邊還有廣福路等城市主干道，因此項目自駕出行較為

6、方便。公交出行公交出行目前，項目基地僅有三條公交線路，分別通往福保文化城、昆明站、菊花村和螺螄灣公交樞紐，并且周邊也無軌交配套。但滇池國際會展中心將會陸續(xù)開通十余條公交線路，并且在滇池國際會展中心建有地鐵2號線和5號線站點，未來項目基地就是南市區(qū)重要的公交、地鐵樞紐。經濟定位經濟定位二環(huán)以內的城市核心區(qū)在歷經多年的發(fā)展，無論是居住氛圍還是配套設施都已經十分完備，加上較高的土地價值，房子的價格自然居高不下；滇池路沿線享受著城市中較好的生態(tài)環(huán)境，加上片區(qū)內的建筑高度不得超過24米，多層洋房、別墅云集，房價早在幾年前就已經過萬；而作為新興的區(qū)域，環(huán)湖半島生態(tài)片區(qū)內公交、商業(yè)、醫(yī)療、學校等配套設施尚不

7、完善，但隨著滇池國際會展中心投入使用，今后的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U，房價自然也水漲船高。新開發(fā)建筑價位： 中海半島華府開發(fā)商售價：售價：10000元/ 指導價：指導價：10052元/招商海公館主力戶型：主力戶型：127-143127-143平米的洋房、平米的洋房、189189平米聯(lián)排別墅平米聯(lián)排別墅樓盤價格：洋房樓盤價格：洋房價格價格1200012000元每平米、別墅均價元每平米、別墅均價2.2-2.42.2-2.4萬萬每平米每平米市場定位市場定位 1目標客戶群體為具有較強購買力的中，高端社會精英階層，是屬于消費金字塔論中的塔腰以上的客戶群體。 2 客戶主要以本地客戶為主（包括待開發(fā)和在開發(fā)居住區(qū)的

8、人)，以周邊其他縣市客戶為主。 3 在購買用途上以長期投資客戶為主。 4商戶定位為具有一定影響力的國內外知名品牌及經銷商 5消費者以本社區(qū)及周邊住宅小區(qū)為主，并輻射縣城其他區(qū)域。設計走向設計走向概念闡述 1 將酒店，辦公樓,購物中心，教育及培訓中心，高檔住宅等五大業(yè)態(tài)有機組合，構筑社區(qū)型商業(yè)結構中最理想的經營模式。本項目將發(fā)展成為一個現(xiàn)代化，多功能的區(qū)域商業(yè)綜合體，集購物，餐飲，娛樂，商旅，辦公，休閑，文化教育，高檔居住功能于一體。 2 本項目將設置比較全面的綜合配套項目和設施，不僅滿足地區(qū)居民的購物生活需要，還能滿足商務活動，觀光休閑，文化教育等活動的需要，服務功能超越了純商業(yè)范疇，服務范圍

9、也是跨地區(qū)的。 3 本項目應提升成一個融生活，消費，商務，休閑，文化，教育，資訊這種 要素于一體的現(xiàn)代化，高品位的區(qū)域性商業(yè)綜合體，是消費者替身生活素質，享受休閑生活，獲得流行資訊，發(fā)展消費樂趣，融入到一種新的生活方式的地方。 (1)主干道(全市性干道)，主要聯(lián)系城市中的主要工礦企業(yè)，主要交通樞紐和全市性公共場所等，為城市主要客貨運輸路線，一般紅線寬度為3045m； (2)次干道(區(qū)干道)，為聯(lián)系主要道路之間的輔助交通路線，一般紅線寬度為2540m； (3)支路(街坊道路)，是各街坊之間的聯(lián)系道路，一般紅線寬度為1215m左右。除上述分級外，為了明確道路的性質、區(qū)分不同的功能，道路系統(tǒng)應該分為交通性道路和生活性道路兩大類任務書任務書主要技術指標控制主要技術指標控制總占地面積14887.88m22.33畝用地面積12254 m18.30畝容積率1.6密度38%綠地率35%非機動車位按規(guī)定配比98個機動車位按規(guī)定配比245個建筑限高24m平均層數(shù)4.5功能配比功能配比商業(yè)功能商業(yè)功能附屬設施附屬設施面積要求面積要求文化教育教育及培訓中心3