商業(yè)建筑調(diào)研報(bào)告

1、場(chǎng)地選址分析場(chǎng)地選址分析 周邊功能周邊功能&未來(lái)發(fā)展未來(lái)發(fā)展 設(shè)計(jì)走向設(shè)計(jì)走向&經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益 姓名：xxx 學(xué)號(hào)：xxxxxxxxxx目錄目錄 1 項(xiàng)目選址分析。 2 地理位置及周邊關(guān)系。 3 場(chǎng)地及周邊功能。 4 地理優(yōu)勢(shì)。 5 發(fā)展走向。 6 現(xiàn)在場(chǎng)地缺少的功能。 7 開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題。 8 開(kāi)發(fā)意向。 9 任務(wù)書。項(xiàng)目選址地理位置及周邊關(guān)系地理位置及周邊關(guān)系景觀條件： 坐落于昆明壩子西南滇池之濱，系寶象河支流六甲河下游，三面環(huán)水，半島型，有較好的自然景觀條件經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 集教育，居住和和豐富的地域文化于一體，經(jīng)濟(jì)具有很大的升值空間氣候特點(diǎn)： 春季溫暖，干燥少雨，風(fēng)高，蒸發(fā)

2、旺盛，日溫變化大，夏無(wú)酷暑，雨量集中 ， .秋季溫涼，天高氣爽，雨水減少，霜期開(kāi)始 ， .冬無(wú)嚴(yán)寒，日照充足，天晴少雨干、濕季分明 購(gòu)物廣場(chǎng)村莊村莊村莊村莊學(xué)校學(xué)校學(xué)校學(xué)校福保文化城場(chǎng)地及周邊功能場(chǎng)地及周邊功能舊工廠小學(xué)居住區(qū)村莊村莊購(gòu)國(guó)際會(huì)展中心物廣場(chǎng)購(gòu)村委會(huì)物廣場(chǎng)小學(xué)中學(xué)地理優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì) .交通: 項(xiàng)目選址緊鄰環(huán)湖東路,國(guó)道G56S,而且耳季路,昌宏西路縱向貫穿兩條道路,保證了基地得天獨(dú)厚的交通環(huán)境. 基地: 本次項(xiàng)目基地位于開(kāi)發(fā)區(qū)的中央位置,有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用的靈動(dòng)性. 發(fā)展空間 該區(qū)域空間廣袤,地理獨(dú)特,具有很大 的升值空間 現(xiàn)有功能和未來(lái)走向現(xiàn)有功能和未來(lái)走向現(xiàn)階段當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施較

3、為完善，商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施處于新興發(fā)展的階段，但開(kāi)發(fā)還未達(dá)到成熟階段，所以人流量海得依靠待開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)吸引?，F(xiàn)在場(chǎng)地缺少的功能現(xiàn)在場(chǎng)地缺少的功能 1 沒(méi)有較為系統(tǒng)性的商業(yè)街，只有較為零散的小商鋪。 2 沒(méi)有大型購(gòu)物超市，購(gòu)物場(chǎng)所多為城鄉(xiāng)店鋪性的個(gè)體經(jīng)營(yíng)超市。 3 沒(méi)有酒店，沒(méi)有娛樂(lè)中心，只有小型招待所形式的中低端住宿條件 4 沒(méi)有特色餐 飲和較為集 中的商業(yè) 街區(qū)。開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題 1.怎樣與周圍功能相協(xié)調(diào)? 2.怎樣與現(xiàn)在周圍經(jīng)濟(jì)狀況相匹配? 3.超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)承受范疇的部分怎樣吸納外部經(jīng)濟(jì)的融入? 4.怎樣契合今后的發(fā)展,給予建筑最大的升值空間? 5. 怎樣統(tǒng)籌當(dāng)?shù)匕l(fā)展和吸收外

4、來(lái)經(jīng)濟(jì)？ 6.怎樣的建筑更為契合該區(qū)域的發(fā)展?開(kāi)發(fā)強(qiáng)度開(kāi)發(fā)強(qiáng)度那做什么比較合適呢？那做什么比較合適呢？ 1 配套功能較為完善的商業(yè)街，而且能滿足不同人群的需求（考慮到當(dāng)?shù)卮蟛糠志用竦慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)水平，設(shè)置中低端的商業(yè)區(qū)，但設(shè)計(jì)也要考慮對(duì)外吸引經(jīng)濟(jì)入住，和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力較好的人群，設(shè)立中高端商業(yè)街區(qū)） 2除保持傳統(tǒng)商業(yè)街的特色外，還設(shè)有自助食堂、電影院、游樂(lè)場(chǎng)、美容院、游泳池和展覽廳等活動(dòng)內(nèi)容，使單一的商店群發(fā)展成具有多種功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)和社交中心。 3 特色餐飲區(qū)（整合當(dāng)?shù)亓鑱y的餐飲模式，使之趨于 統(tǒng)一，以滿足當(dāng)?shù)氐男枰?，特色餐飲體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕偷赜蛱厣╉?xiàng)目基地位置圖項(xiàng)目基地位置圖

5、經(jīng)濟(jì)鏈分析經(jīng)濟(jì)鏈分析， 圖為 招商海公館位置圖 地鐵2號(hào)線、5號(hào)線、8號(hào)線，4環(huán)17射的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系以及環(huán)湖路全線開(kāi)通，使半島與呈貢新城、昆明主城區(qū)緊密連接，撬動(dòng)了滇池板塊的價(jià)值。加之昆明目前規(guī)模最大的滇池國(guó)際會(huì)展中心正式落戶環(huán)湖半島區(qū)域，必將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域物業(yè)價(jià)值的飆升，成就財(cái)富雙引擎引航昆明經(jīng)濟(jì)騰飛，昆明從翠湖時(shí)代邁入滇池時(shí)代。交通分析交通分析 駕車出行 項(xiàng)目基地距離市中心約12公里，北側(cè)是雙向八車道的環(huán)湖東路，可直達(dá)昆明西市區(qū)和呈貢，通過(guò)與之相連的福保路可直達(dá)市區(qū)。東側(cè)為雙向六車道的滇池會(huì)展西路，可通過(guò)北向連接的飛虎大道到達(dá)官渡廣場(chǎng)。并且周邊還有廣福路等城市主干道，因此項(xiàng)目自駕出行較為

6、方便。公交出行公交出行目前，項(xiàng)目基地僅有三條公交線路，分別通往福保文化城、昆明站、菊花村和螺螄灣公交樞紐，并且周邊也無(wú)軌交配套。但滇池國(guó)際會(huì)展中心將會(huì)陸續(xù)開(kāi)通十余條公交線路，并且在滇池國(guó)際會(huì)展中心建有地鐵2號(hào)線和5號(hào)線站點(diǎn)，未來(lái)項(xiàng)目基地就是南市區(qū)重要的公交、地鐵樞紐。經(jīng)濟(jì)定位經(jīng)濟(jì)定位二環(huán)以內(nèi)的城市核心區(qū)在歷經(jīng)多年的發(fā)展，無(wú)論是居住氛圍還是配套設(shè)施都已經(jīng)十分完備，加上較高的土地價(jià)值，房子的價(jià)格自然居高不下；滇池路沿線享受著城市中較好的生態(tài)環(huán)境，加上片區(qū)內(nèi)的建筑高度不得超過(guò)24米，多層洋房、別墅云集，房?jī)r(jià)早在幾年前就已經(jīng)過(guò)萬(wàn)；而作為新興的區(qū)域，環(huán)湖半島生態(tài)片區(qū)內(nèi)公交、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施尚不

7、完善，但隨著滇池國(guó)際會(huì)展中心投入使用，今后的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U，房?jī)r(jià)自然也水漲船高。新開(kāi)發(fā)建筑價(jià)位： 中海半島華府開(kāi)發(fā)商售價(jià)：售價(jià)：10000元/ 指導(dǎo)價(jià)：指導(dǎo)價(jià)：10052元/招商海公館主力戶型：主力戶型：127-143127-143平米的洋房、平米的洋房、189189平米聯(lián)排別墅平米聯(lián)排別墅樓盤價(jià)格：洋房樓盤價(jià)格：洋房?jī)r(jià)格價(jià)格1200012000元每平米、別墅均價(jià)元每平米、別墅均價(jià)2.2-2.42.2-2.4萬(wàn)萬(wàn)每平米每平米市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 1目標(biāo)客戶群體為具有較強(qiáng)購(gòu)買力的中，高端社會(huì)精英階層，是屬于消費(fèi)金字塔論中的塔腰以上的客戶群體。 2 客戶主要以本地客戶為主（包括待開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)居住區(qū)的

8、人)，以周邊其他縣市客戶為主。 3 在購(gòu)買用途上以長(zhǎng)期投資客戶為主。 4商戶定位為具有一定影響力的國(guó)內(nèi)外知名品牌及經(jīng)銷商 5消費(fèi)者以本社區(qū)及周邊住宅小區(qū)為主，并輻射縣城其他區(qū)域。設(shè)計(jì)走向設(shè)計(jì)走向概念闡述 1 將酒店，辦公樓,購(gòu)物中心，教育及培訓(xùn)中心，高檔住宅等五大業(yè)態(tài)有機(jī)組合，構(gòu)筑社區(qū)型商業(yè)結(jié)構(gòu)中最理想的經(jīng)營(yíng)模式。本項(xiàng)目將發(fā)展成為一個(gè)現(xiàn)代化，多功能的區(qū)域商業(yè)綜合體，集購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)，商旅，辦公，休閑，文化教育，高檔居住功能于一體。 2 本項(xiàng)目將設(shè)置比較全面的綜合配套項(xiàng)目和設(shè)施，不僅滿足地區(qū)居民的購(gòu)物生活需要，還能滿足商務(wù)活動(dòng)，觀光休閑，文化教育等活動(dòng)的需要，服務(wù)功能超越了純商業(yè)范疇，服務(wù)范圍

9、也是跨地區(qū)的。 3 本項(xiàng)目應(yīng)提升成一個(gè)融生活，消費(fèi)，商務(wù)，休閑，文化，教育，資訊這種 要素于一體的現(xiàn)代化，高品位的區(qū)域性商業(yè)綜合體，是消費(fèi)者替身生活素質(zhì)，享受休閑生活，獲得流行資訊，發(fā)展消費(fèi)樂(lè)趣，融入到一種新的生活方式的地方。 (1)主干道(全市性干道)，主要聯(lián)系城市中的主要工礦企業(yè)，主要交通樞紐和全市性公共場(chǎng)所等，為城市主要客貨運(yùn)輸路線，一般紅線寬度為3045m； (2)次干道(區(qū)干道)，為聯(lián)系主要道路之間的輔助交通路線，一般紅線寬度為2540m； (3)支路(街坊道路)，是各街坊之間的聯(lián)系道路，一般紅線寬度為1215m左右。除上述分級(jí)外，為了明確道路的性質(zhì)、區(qū)分不同的功能，道路系統(tǒng)應(yīng)該分為交通性道路和生活性道路兩大類任務(wù)書任務(wù)書主要技術(shù)指標(biāo)控制主要技術(shù)指標(biāo)控制總占地面積14887.88m22.33畝用地面積12254 m18.30畝容積率1.6密度38%綠地率35%非機(jī)動(dòng)車位按規(guī)定配比98個(gè)機(jī)動(dòng)車位按規(guī)定配比245個(gè)建筑限高24m平均層數(shù)4.5功能配比功能配比商業(yè)功能商業(yè)功能附屬設(shè)施附屬設(shè)施面積要求面積要求文化教育教育及培訓(xùn)中心3