論文-我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問(wèn)題之探討

1、論文 - 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問(wèn)題之探討不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問(wèn)題的探討摘要：我國(guó)憲法規(guī)定，土地歸國(guó)家所有或歸農(nóng)民集體所有，民事主體只能取得土地使用權(quán)用于建筑、生產(chǎn)或其他法律容許的用途，這決定了我國(guó)實(shí)行的是房產(chǎn)和土地相分離的產(chǎn)權(quán)安排體制。另外，我國(guó)采取現(xiàn)代地上權(quán)思想，即土地與房產(chǎn)的關(guān)系準(zhǔn)則是“房屋所有權(quán) +土地使用權(quán)”。其具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)主體一致原則和房地產(chǎn)一同處分原則。本文從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問(wèn)題之分析和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本思路兩大方面來(lái)探討我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問(wèn)題。關(guān)鍵詞： 土地房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題23法的效力較低，并沒(méi)有把大家的觀點(diǎn)歸致到統(tǒng)一的物權(quán)行為上來(lái)。后來(lái)頒布的物權(quán)法明確了登記的效力，但

2、還不具體，應(yīng)該有相關(guān)法規(guī)加以明確和細(xì)化。（4）登記查詢制度不規(guī)范。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示的主要目的是保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利和交易安全，使第三人在參與不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)能夠判斷物權(quán)的基本狀況，為此，世界上許多國(guó)家或地區(qū)都規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公開(kāi)查閱制度。 2002 年 11 月國(guó)土資源部發(fā)布了土地登記資料公開(kāi)查詢辦法，向土地登記查詢制度規(guī)范化邁出了可喜的一步。然而，房產(chǎn)登記查詢制度還沒(méi)有很好地建立起來(lái)?？磥?lái)建立規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)登記查詢體系還要克服許多障礙。（5）登記權(quán)利缺乏法定范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類(lèi)、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍因各國(guó)法定物權(quán)的不同而有差異。我國(guó)現(xiàn)

3、代的物權(quán)制度呈開(kāi)放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)不統(tǒng)一，也表現(xiàn)為類(lèi)型的未法定、物權(quán)變動(dòng)的未法定。在我國(guó)存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可以獲得，實(shí)質(zhì)是否定了物權(quán)的法定。由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，相對(duì)而言他物權(quán)的種類(lèi)確定就顯得十分重要和必要。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。我國(guó)農(nóng)村并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，沒(méi)有真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過(guò)是為了保護(hù)耕地，整理土地，征收稅費(fèi)。1. 各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度之經(jīng)驗(yàn)借鑒現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源自歐洲。在 12 世紀(jì)的德國(guó)北部城市，當(dāng)時(shí)關(guān)于

4、土地物權(quán)的變動(dòng)必須記載于市政會(huì)設(shè)立的都市公簿上。后來(lái)，這一制度因?yàn)榈聡?guó)大規(guī)模繼受羅馬法而在多數(shù)地方廢止。到了 18 世紀(jì)，由于時(shí)局的變化，登記制度在普魯士和法國(guó)復(fù)活，從此以后，登記制度在歐洲各國(guó)獲得廣泛推行。法國(guó)抵押權(quán)采納了登記制度，表明現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正式誕生?？梢哉f(shuō)法國(guó)抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的直接淵源。由于各國(guó)和地區(qū)歷史背景、人文環(huán)境及政治體制的差異，立法例有所差別，所采行的登記制度也不相同，大致可分為契據(jù)登記制、權(quán)利登記制及托倫斯登記制。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的。在于保證產(chǎn)權(quán)確定、移轉(zhuǎn)便利。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在法律上不能確定，則所有人及其他物權(quán)人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系就無(wú)所依據(jù)。

5、沒(méi)有法律保證的登記，也就沒(méi)有交易安全、移轉(zhuǎn)便利可言。另外，如果登記手續(xù)煩瑣復(fù)雜，這種登記制度也有問(wèn)題。因此一套完善的登記制度，應(yīng)具有安全穩(wěn)固、手續(xù)簡(jiǎn)易、公平確實(shí)、費(fèi)用適度、辦理迅速、適合環(huán)境等特點(diǎn)。（1） 健全的登記法規(guī)體系。德國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記專門(mén)制定有 土地登記條例，并由地方法院（司法機(jī)關(guān)）辦理土地登記。日本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記也制定了不動(dòng)產(chǎn)登記法和相配套的不動(dòng)產(chǎn)登記法施行細(xì)則。英國(guó)為完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，也制定了相關(guān)的法律。我國(guó)應(yīng)仿效德國(guó)和日本，健全不動(dòng)產(chǎn)法制體系，特別是制定“不動(dòng)產(chǎn)登記條例” ，完善不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。4（ 2）規(guī)范的登記機(jī)關(guān)與登記人員。德國(guó)的土地登記條例及相關(guān)法規(guī)，對(duì)于土地登記承辦

6、人員的任用資格有相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，無(wú)論是司法官、書(shū)記官還是其他承辦人員，都是公務(wù)人員；而在土地登記簿上負(fù)責(zé)審閱簽署的司法官或替代人員，則應(yīng)為至少有三年以上實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并通過(guò)司法人員考試的公務(wù)員。英國(guó)的土地登記機(jī)關(guān)均屬中央機(jī)關(guān)，且登記官員均由中央派任，以免受地方主義的影響，而影響登記的公信力。此外英國(guó)的登記官員必須是具有出席高等法院或地方法院資格的律師，由此顯示英國(guó)政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的重視。日本不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)歸屬法務(wù)省。法務(wù)省是主管法務(wù)的行政機(jī)關(guān)，與司法機(jī)關(guān)的裁判所（法院）性質(zhì)不同，但特殊的是，日本的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是由中央的法務(wù)省、法務(wù)局經(jīng)地方法務(wù)局，再到登記所，由中央垂直領(lǐng)導(dǎo)。各國(guó)對(duì)登記機(jī)關(guān)的設(shè)立和

7、對(duì)登記人員的基本素質(zhì)要求是值得我國(guó)認(rèn)真借鑒的。為了保障登記的公信力，我國(guó)必須建立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記人員必須參加全國(guó)統(tǒng)一考試（例如要求參加每年舉行的土地登記代理人資格考試） ，合格后才能上崗。（ 3）法定的不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。德國(guó)民法典物權(quán)篇和土地登記條例等規(guī)定的物權(quán)包括所有權(quán)、先買(mǎi)權(quán)、役權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、地上負(fù)擔(dān)、土地債務(wù)等多項(xiàng)，種類(lèi)與范圍較其他國(guó)家更為廣泛。日本土地登記范圍包括所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、開(kāi)采權(quán)等，依日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)也可登記。我國(guó)在制定“民法典·物權(quán)篇”時(shí)，也應(yīng)規(guī)定登記物權(quán)的種類(lèi)及其范圍。（4）明確的不動(dòng)產(chǎn)物

8、權(quán)公示原則與登記效力。德國(guó)民法典物權(quán)篇及土地登記條例等法規(guī)規(guī)定，物權(quán)的取得、喪失與變更，原則上要有物權(quán)合意和物權(quán)登記。不過(guò)土地所有權(quán)人土地債務(wù)的設(shè)定、定期土地債務(wù)權(quán)利等，只需要土地所有權(quán)人一方意思表示并辦理登記即可。另外不依法律行為的物權(quán)取得，也采用登記主義，例如登記簿上登記的所有權(quán)人（但非真實(shí)所有人）持續(xù)達(dá) 30 年者，可將土地自主占有而取得所有權(quán)。還有雖不經(jīng)登記發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，但權(quán)利人要處分其物權(quán)則必須登記，如強(qiáng)制拍賣(mài)的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。日本民法規(guī)定：有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更等，不辦理登記者，不能以此對(duì)抗第三人。人們普遍認(rèn)為日本的不動(dòng)產(chǎn)登記是采行對(duì)抗要件主義，對(duì)私權(quán)的保障存在一些缺陷

9、。我們認(rèn)為，我國(guó)的物權(quán)登記應(yīng)采行登記要件主義，而需要登記的質(zhì)權(quán)，可考慮采行對(duì)抗要件主義。（5）便民的更正登記制度。德國(guó)更正登記請(qǐng)求權(quán)，從民法典闡釋看，不僅指因他物權(quán)存續(xù)期屆滿、清償債務(wù)而消滅所為的注銷(xiāo)登記，也指因登記有錯(cuò)誤或遺漏而進(jìn)行的更正登記。從形式上看，德國(guó)的更正登記直接便民，德國(guó)的登記條例規(guī)定，登記有錯(cuò)誤或遺漏出現(xiàn)時(shí)，土地登記所查明之后即可直接辦理更正登記。德國(guó)的這種便民更5正登記制度值得我國(guó)借鑒，不必什么情況下都要經(jīng)過(guò)上級(jí)主管機(jī)關(guān)審核后才能辦理更正。三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本思路基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以遵循“一提高、二并行、三統(tǒng)一、四規(guī)范”這一

10、基本思路。1.提高不動(dòng)產(chǎn)登記法律的立法地位我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記方面的立法，主要見(jiàn)訴若干具體的部門(mén)規(guī)章中，其規(guī)定不但散亂而且內(nèi)容多有矛盾。這些法規(guī)一方面立法層次較低，另一方面只適用對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理，不能適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易的需要。應(yīng)該通過(guò)整合，刪除與“民法典·物權(quán)篇”相沖突或不必要的法規(guī)，對(duì)保留的法規(guī)加以整合，形成單行法，內(nèi)容是規(guī)范“民法典·物權(quán)篇”未涉及的以及根據(jù)物權(quán)篇須另制定施行細(xì)則的部分?；谶@個(gè)設(shè)想，我們認(rèn)為有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)，可以進(jìn)行整合，由國(guó)務(wù)院制定頒布“不動(dòng)產(chǎn)登記條例” ，以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為主體的法律體系就是： （1）國(guó)家上位法律：憲法、

11、“民法典·物權(quán)篇”；（2）國(guó)家基本法律：全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)頒布的相關(guān)法律； （ 3）國(guó)家行政法規(guī)：“不動(dòng)產(chǎn)登記條例” ；（ 4）國(guó)家部門(mén)規(guī)章及地方性法規(guī)：基于不動(dòng)產(chǎn)登記條例制定的部門(mén)或地方有關(guān)登記實(shí)施細(xì)則及辦法。2.并行登記要件主義與登記對(duì)抗主義和實(shí)質(zhì)審查與形式審查實(shí)質(zhì)審查與形式審查是與登記要件主義和登記對(duì)抗主義相聯(lián)系的。登記要件主義將登記與物權(quán)變動(dòng)緊密結(jié)合，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取嚴(yán)格的審查與公示制度，其優(yōu)點(diǎn)是物權(quán)的歸屬關(guān)系明晰，對(duì)善意第三人的保護(hù)較為有利，但它又缺乏靈活性，影響不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)行。登記對(duì)抗主義則將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身分開(kāi)，不以登記作為物權(quán)變動(dòng)要件，不動(dòng)產(chǎn)交易較為便捷

12、，但因缺乏物權(quán)變動(dòng)的審查與公示，易使善意第三人的利益受損?？梢?jiàn)，登記要件主義偏重于交易秩序的維護(hù)，登記對(duì)抗主義注重當(dāng)事人的意思與交易的效率，二者各有優(yōu)劣。形式審查是審查登記要件案件是否合乎法定文件及程序的實(shí)現(xiàn)方式，對(duì)于權(quán)利及義務(wù)的真實(shí)內(nèi)容并不過(guò)問(wèn)。實(shí)質(zhì)審查包含程序?qū)彶榈姆秶?，并確認(rèn)權(quán)利來(lái)源是否有瑕疵，權(quán)利內(nèi)容是否真實(shí)無(wú)偽，為其必要條件。形式審查與實(shí)質(zhì)審查主要區(qū)別在于實(shí)質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的辨別。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法上應(yīng)并行登記要件主義和登記對(duì)抗主義，與此相應(yīng)，對(duì)登記文件的審查分別采行實(shí)質(zhì)審查和形式審查?？紤]制度成本問(wèn)題和不動(dòng)產(chǎn)交易的便利性，在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)總登記、初始登記和設(shè)定登記時(shí)，設(shè)定或取得物權(quán)，其權(quán)利

13、中包含有占有和處分權(quán)能時(shí)，該物權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，并以登記為生效要件。在我?guó)公有制條件下，有關(guān)法律應(yīng)明確：集體土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，取得集體土地使用權(quán)（包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、集體農(nóng)用地使用權(quán)）應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。設(shè)定或取得物權(quán)，其權(quán)利中不包含占有和處分權(quán)能時(shí)，該物權(quán)一般以合同為生效要件，以登記作為對(duì)抗第三人的要件。例如地役權(quán)的登記。而在變更登記中，登記審查可以考慮采用形式審查方式，登記機(jī)關(guān)僅就申請(qǐng)登記的案件是否合乎法定程序、申請(qǐng)書(shū)所載事項(xiàng)或登記原因是否與證明文件及登記簿相符等做形式審查。而對(duì)于實(shí)質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的真假，由登記申請(qǐng)人申請(qǐng)6公證機(jī)關(guān)公證，如果登記案件有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，也由法院專責(zé)機(jī)構(gòu)裁決，登記機(jī)關(guān)僅對(duì)于因登記

14、錯(cuò)誤、遺漏受損的權(quán)利人負(fù)損害賠償責(zé)任。這樣既便利不動(dòng)產(chǎn)交易，也可以降低登記機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。這種制度選擇是符合我國(guó)客觀現(xiàn)實(shí)的，也有助于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，既保障了登記的安全，同時(shí)又提高了登記效率。3.統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)與登記效力（1）統(tǒng)一法律依據(jù)。由于沒(méi)有統(tǒng)一法律依據(jù)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記形成了多頭掌管的局面。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)容主要是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的規(guī)范制制定的，已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。因此，我們有必要建立以“民法典·物權(quán)篇”為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。在我國(guó)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法統(tǒng)一的同時(shí)，也應(yīng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法律規(guī)定，使之與物權(quán)法相適應(yīng)。（2）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)的五個(gè)不統(tǒng)

15、一的根源在于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一。因此，完善登記制度的一個(gè)重點(diǎn)任務(wù)就是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記根據(jù)、程序、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。世界各國(guó)或地區(qū)在設(shè)立登記機(jī)關(guān)時(shí)普遍遵循兩個(gè)準(zhǔn)則：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的獨(dú)立性，登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)，也有行政機(jī)關(guān)，但都是獨(dú)立的部門(mén)；二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性，法律一般規(guī)定區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋，還是其他不動(dòng)產(chǎn)均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。這兩個(gè)準(zhǔn)則都是物權(quán)公示原則決定的。目前我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)有多個(gè)，它們都是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門(mén)，所進(jìn)行的登記主要表現(xiàn)為行政管理性，而缺乏物權(quán)公示性，難免損害權(quán)利人的正當(dāng)利益。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的

16、統(tǒng)一是必然趨勢(shì)?，F(xiàn)在，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)已成為人們的共識(shí)，但由哪個(gè)部門(mén)具體負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作還是大家爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。世界各國(guó)或地區(qū)在此方面的做法也不一致：法國(guó)為歸屬地方普通法院的土地登記局；日本為屬于司法行政機(jī)關(guān)的法務(wù)局；瑞士為地方法院；德國(guó)為屬于地方法院的不動(dòng)產(chǎn)登記局；我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為地政部門(mén)。從世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)看，一是司法機(jī)關(guān)，二是地政機(jī)關(guān)。就負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的討論，我國(guó)學(xué)者有三種觀點(diǎn)：一是維持現(xiàn)狀說(shuō)（土地由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)登記，房產(chǎn)由房屋管理部門(mén)負(fù)責(zé)登記）；二是法院說(shuō)；三是獨(dú)立登記機(jī)關(guān)說(shuō)。我們認(rèn)為成立獨(dú)立登記機(jī)關(guān)是最好的選擇，并且應(yīng)以土地登記為核心。第一，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其

17、他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，這是羅馬法以來(lái)建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國(guó)家的共同做法。第二，我國(guó)自 1987 年開(kāi)展土地登記工作以來(lái)，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，而林地的林權(quán)登記發(fā)證工作也由林業(yè)部門(mén)基本完成，可以說(shuō)我國(guó)絕大多數(shù)土地的總登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，至少是土地統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。（3）統(tǒng)一登記效力探討。我國(guó)法學(xué)界對(duì)是否采用德國(guó)物權(quán)行為理論存在比較大的分歧，但在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國(guó)民法學(xué)者認(rèn)為，為了完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，應(yīng)賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記如下效力：決定因法律7行為發(fā)

18、生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力、權(quán)利正確性推定的效力、善意保護(hù)的效力、風(fēng)險(xiǎn)警示的效力。這四項(xiàng)效力，是法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要理論基礎(chǔ) ，依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示原則的具體表現(xiàn)，是不動(dòng)產(chǎn)交易安全的法律保障。為了維護(hù)我國(guó)法律體系的連續(xù)性，保證交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該采取實(shí)質(zhì)主義原則，采行公信力主義立法，這不僅是產(chǎn)權(quán)法理的要求，也是國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的趨勢(shì)。但是對(duì)于不是基于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)行為引起的權(quán)利變動(dòng)應(yīng)設(shè)有例外法例，可以采行形式主義（登記對(duì)抗）原則。4.規(guī)范登記內(nèi)容、制度、程序和服務(wù)體系我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記尚未形成完整的體系，各種規(guī)定之間不統(tǒng)一的

19、情況十分普遍，這都有待于我國(guó)制定一部統(tǒng)一的“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”加于完善，同時(shí)對(duì)登記制度、內(nèi)容、程序和服務(wù)體系加以規(guī)范。（ 1）登記制度規(guī)范化。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行權(quán)利登記制度。在登記的原則、內(nèi)容、方法、程序等方面，借鑒了權(quán)利登記制和托倫斯登記制的立法例，并考慮我國(guó)的土地公有制的特點(diǎn)，形成了一套具有中國(guó)特色的登記制度。我國(guó)自建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度以來(lái)，隨著國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度的調(diào)整，登記制度也在不斷完善和發(fā)展中。目前，我國(guó)已經(jīng)實(shí)行的登記制度的具體內(nèi)容包括 以下幾方面： 1）登記申請(qǐng)制度：權(quán)利人辦理登記必須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)； 2）調(diào)查制度：對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的權(quán)利，登記機(jī)關(guān)對(duì)調(diào)查成果逐級(jí)進(jìn)行審核，并報(bào)人民政府批準(zhǔn)； 4

20、）公告制度：對(duì)擬注冊(cè)的權(quán)利進(jìn)行公告； 5）注冊(cè)制度：對(duì)登記標(biāo)的和權(quán)利在專門(mén)簿冊(cè)上登載，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)；6）發(fā)證制度：登記機(jī)關(guān)向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書(shū)； 7）查詢制度：登記資料實(shí)行限度的公開(kāi)查詢； 8）登記代理制度：權(quán)利人可以委托代理機(jī)構(gòu)辦理登記申請(qǐng)及相關(guān)事項(xiàng)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，基本制度已經(jīng)建立，今后對(duì)不足的地方進(jìn)行完善，對(duì)于還未建立的制度，應(yīng)該在“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”中規(guī)范。例如自我取證制度、登記法律責(zé)任制度與登記賠償制度，應(yīng)該在規(guī)范之列。（2）登記內(nèi)容規(guī)范化。1）規(guī)范登記分類(lèi)。 根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的特點(diǎn)，可以將不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范為：土地總登記、建筑物產(chǎn)權(quán)總登記、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記、不動(dòng)產(chǎn)初始

21、登記、產(chǎn)權(quán)變更登記、標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)變更登記、他物權(quán)設(shè)定與變更登記、注銷(xiāo)登記、異議登記、更正登記等。2）規(guī)范登記范圍。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的登記權(quán)利包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。由于我國(guó)民法思想是物權(quán)法定主義，登記權(quán)利應(yīng)在,物權(quán)法或“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”中給予規(guī)定。我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系已經(jīng)基本確定，例如土地使用者依法通過(guò)劃撥或者出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，個(gè)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋獲得城市房產(chǎn)的所有權(quán)。我國(guó)集體所有土地的范圍，在相關(guān)法律中規(guī)定明確，只是登記主體存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體為農(nóng)民集體，土地類(lèi)型有農(nóng)地、小城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、 “四荒地”，

22、涉及農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（實(shí)質(zhì)是農(nóng)地集體土地使用權(quán)）、農(nóng)民宅基地集體土地使用權(quán)、 “四荒地”集體土地使用權(quán)和農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)8集體土地使用權(quán)，我們認(rèn)為，只要這些權(quán)利物權(quán)化，通過(guò)登記，一方面可以保障承包農(nóng)民的權(quán)益，另一方面也有利于集體土地流通中產(chǎn)權(quán)明晰。3）規(guī)范登記的主體與客體。作為土地登記主體之一的土地權(quán)利人，包括國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地他物權(quán)人。國(guó)有土地使用權(quán)人和土地他物權(quán)人可以是我國(guó)的自然人、法人和其他合法的組織。由于我國(guó)土地制度的特殊性，對(duì)集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人做了一定的限制，集體土地所有權(quán)人分三種情況，分別是村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體，我國(guó)

23、集體土地所有權(quán)人只能依法確定為這三類(lèi)土地所有者；集體土地使用權(quán)人， 一般應(yīng)是本集體內(nèi)部的成員或單位，但特殊情況， 如集體 “四荒地”土地使用權(quán)人可以是本集體以外的個(gè)人和單位。另外，我國(guó)法律沒(méi)有對(duì)外國(guó)人取得土地的方式進(jìn)行明確限制，但為了規(guī)范登記的主體，相關(guān)法律應(yīng)對(duì)此做出詳細(xì)的規(guī)定。借鑒國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于基本農(nóng)田、林地、湖泊、河流、軍事用地、邊境土地等不能出讓、設(shè)定負(fù)擔(dān)或租賃給外國(guó)人或相關(guān)組織，對(duì)于可以出讓、設(shè)定或租賃給外國(guó)個(gè)人或相關(guān)組織的土地的面積、用途、位置應(yīng)給予一定的限制條件。4）規(guī)范登記簿冊(cè)。登記簿冊(cè)應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)化、人性化和信息便利化原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化的簿冊(cè)便于登記機(jī)關(guān)管理人員對(duì)登記資料的

24、整理和統(tǒng)計(jì)；人性化的簿冊(cè)便于登記人員的填寫(xiě)、查詢和使用；信息處理便利的簿冊(cè)是不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)的基本要求，登記表格應(yīng)盡量設(shè)計(jì)為二維表，簿冊(cè)之間通過(guò)代碼聯(lián)系。由于我國(guó)采行權(quán)利登記制度，登記簿應(yīng)采取物的編成主義。（3）登記程序規(guī)范化。不動(dòng)產(chǎn)總登記、初始登記、設(shè)定登記、變更登記等不同的登記類(lèi)型，申請(qǐng)登記的主客體存在差異，登記程序應(yīng)該有所不同。登記中必須遵循“登記申請(qǐng)”原則（法律規(guī)定由登記機(jī)關(guān)直接進(jìn)行登記或直接更正登記除外），登記相關(guān)人有義務(wù)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，主動(dòng)到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。最基本的登記程序應(yīng)為：權(quán)利人申請(qǐng)登記、登記機(jī)關(guān)收件審查、登記機(jī)關(guān)或有關(guān)部門(mén)審核、注冊(cè)（或注銷(xiāo)）登記和頒發(fā)（收

25、回）權(quán)利證書(shū)。這一程序適合不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定登記、變更登記、預(yù)告登記等。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)初始登記，應(yīng)該在登記機(jī)關(guān)收件審查后，增加實(shí)地調(diào)查程序，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)總登記，除增加實(shí)地調(diào)查程序外，還應(yīng)在登記機(jī)關(guān)或有關(guān)部門(mén)審核之后，增加公告程序。（4）登記服務(wù)體系規(guī)范化。1）規(guī)范登記公開(kāi)查詢制度。實(shí)行登記公開(kāi)查詢制度是完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然要求，是保障登記權(quán)利人和利益相關(guān)人的合法權(quán)益，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的必然要求。 為了規(guī)范土地登記公開(kāi)查詢行為，國(guó)土資源部于 2002 年 12 月發(fā)布土地登記資料公開(kāi)查詢辦法 ，該辦法規(guī)定了公開(kāi)查詢的范圍、程序、限制條件、法律責(zé)任等內(nèi)容。該辦法的出臺(tái)，為建立不動(dòng)產(chǎn)登記公開(kāi)查詢制度奠定了良好的基礎(chǔ)。我國(guó)在制定“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”時(shí)，應(yīng)該規(guī)范登記公開(kāi)查詢制度，上述辦法可以借鑒和參考。2）規(guī)范登記中介代理制度。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深入，人民物質(zhì)和精神生活水平的大力提高，不動(dòng)