房開企業(yè)計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)

1、房開企業(yè)計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)（一）成本對(duì)象的確定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中較為普遍的問題就是通過混淆 成本核算對(duì)象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的，有些企業(yè)甚至把歷年來 所有工程開發(fā)成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，而不是以開 發(fā)項(xiàng)目為核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算，使當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本 無法準(zhǔn)確核算。成本對(duì)象的確定非常重要，成本對(duì)象不能準(zhǔn) 確確定，計(jì)稅成本就沒有辦法準(zhǔn)確計(jì)算。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)（一）成本對(duì)象的確定是否正確國稅發(fā) 200931 第二十六條規(guī)定， 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用 承擔(dān)項(xiàng)目 .1、計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：（ 1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營

2、銷售的， 應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷 售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān) 成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) 1、計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：（ 2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè) 成本對(duì)象進(jìn)行核算。（ 3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且 有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)1、計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：（ 4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同 等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象 進(jìn)

3、行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可 能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn) 行核算（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合 作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)1、計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如 確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)2、土地增值稅的清算原則：國稅發(fā) 2006187 號(hào)文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國 家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分 期開發(fā)的項(xiàng)目，（

4、1）以分期項(xiàng)目為單位清算。（有點(diǎn)像分類歸集原則）（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分 別計(jì)算增值額（有點(diǎn)像功能區(qū)分原則和成本差異原則） 。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)2、土地增值稅的清算原則：另外，國稅發(fā) 200991 號(hào)第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng) 目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目 為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值 率，繳納土地增值稅。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)一般來講，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的 地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，一般應(yīng) 該分別作如下處理： 一般開發(fā)項(xiàng)目

5、，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概算，或每 一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核 算對(duì)象。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) 同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群開發(fā)項(xiàng)目，如果開 發(fā)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè) 成本核算對(duì)象。 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，按開發(fā)項(xiàng) 目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)具體來說，應(yīng)該按下列的方法確定成本對(duì)象。 以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象：規(guī)模小一次性全 部開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 以開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象：分期分區(qū)，如一期就 分為五個(gè)區(qū)，可規(guī)劃建設(shè)許可證看到分區(qū)的情況。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)具體來說，應(yīng)該按下列的方法確

6、定成本對(duì)象。 以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象：別墅、高層、多 層，純商鋪應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，明確了項(xiàng)目清算單 位，以審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；以分期項(xiàng)目為單 位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)須分別計(jì)算增值額、增值率，繳 納土地增值稅。納稅人不能自行選擇項(xiàng)目單位來避稅。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)（二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開發(fā)使用權(quán) （或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、 大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置 費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ) 償支出、 安置及動(dòng)遷支出、 回遷房建造支出、 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、

7、危房補(bǔ)償費(fèi)等。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)（二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查要注意以下幾點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)企業(yè)場(chǎng)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以不 需要取得發(fā)票的。房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：（ 1）政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（ 2）被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條；支付給行政機(jī) 關(guān)、司法機(jī)關(guān)的罰款、罰金、滯納金不得扣除，但因?yàn)檫`背 經(jīng)濟(jì)合同支付給對(duì)方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、 訴訟費(fèi)等都屬于與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的支出，準(zhǔn)予稅前扣除。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) （二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查 1、房地產(chǎn)企業(yè)場(chǎng)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以不需 要取得發(fā)票的

8、。房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：（ 3）被拆遷戶的門牌號(hào)碼；（ 4）被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議；在這里，需要注意的是取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營業(yè)稅？ 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) （二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長階 段而未能收獲，國家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟(jì) 補(bǔ)償。國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給 土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù) （國稅函發(fā) 199787 號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑 物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營 業(yè)稅暫行條例的“銷售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物”稅目 征收

9、營業(yè)稅。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) （二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查而國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還 給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 （ 國稅函 2008277號(hào)） 文件規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要 出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文 件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金， 該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者 的行為， 按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅稅目注釋 （試 行稿）的通知（國稅發(fā) 1993149 號(hào)）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) （二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，只要

10、出具縣級(jí)（含）以上地 方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，青苗補(bǔ)償費(fèi)不屬于 不征收營業(yè)稅的情形，因此，對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償 費(fèi)收入不征營業(yè)稅。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) （二）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查2、土地不能按評(píng)估價(jià)計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目。 土地 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條規(guī)定： 扣除項(xiàng)目， 具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土 地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi) 用。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)（ 2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的 房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的 重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。國稅發(fā)

11、 2006187 號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增 值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù) 土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的 規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金 額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提 供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)但是，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十四條規(guī)定： 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本 價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán) 時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng) 目金額。也就是說，土地增值稅的土地都不可能出現(xiàn)零成本，最

12、起碼也可以按取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)3、成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算土地扣除項(xiàng)目土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條規(guī)定，納稅人 成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其 扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積 的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān) 確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。八、?jì)稅成本審核的重點(diǎn) 但是，企業(yè)所得稅必須用占地面積法。國稅發(fā) 200931 第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本 法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬 于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本 對(duì)

13、象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益 的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按 以下規(guī)定選擇其一：占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象 占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成 本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占 開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占 地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地 占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 案例分析如一項(xiàng)目，土地面積為 10000 平方米，

14、 分三期開發(fā)， 一 期基座占地為 2500平方米，二期基座占地為 3000平方米， 三期占地為 1800平米。道路、綠化 2700 平方米，土地成本為 8000 萬元，如何分配土地成本？案例分析這里的關(guān)鍵點(diǎn)是： 道路、 綠化等空地面積為 2700平方米 是要分配到各期中去的。一期土地成本：8000- （2500+ 3000+ 1800） X 2500=2739.73（萬元）；二期土地成本：8000+（ 2500+ 3000+ 1800）X 3000=3287.67（萬元）；三期土地成本：8000+（ 2500+ 3000+ 1800）X 1800=1972.60（萬元）；八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)

15、（三）前期工程費(fèi)的檢查 前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 注意：境外的設(shè)計(jì)費(fèi)要代扣代繳營業(yè)稅。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)（三）前期工程費(fèi)的檢查營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：條例第一條 所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定 的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：提供或者接 受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)； 但是，境外的設(shè)計(jì)費(fèi)不需要代扣代繳預(yù)提所得稅。企業(yè)所得稅實(shí)施條例第七條第（二）項(xiàng)規(guī)定：企業(yè) 所得稅法第三條所稱來源于中國境內(nèi)、境外的所得，按照以 下原則確定：提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定。（四）建

16、筑安裝工程費(fèi)的檢查建筑安裝工程費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工 程費(fèi)等。1、建筑安裝工程費(fèi)偏高問題，可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門 公布的單位定額成本核定。（四）建筑安裝工程費(fèi)的檢查2、建筑業(yè)甲供材征稅問題是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查甲供材的重 點(diǎn)：八、（1）要注意甲方供材的材料已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本了，不能再 重復(fù)計(jì)入建安發(fā)票成本。例如，某房地產(chǎn)商自行購買材料 200 萬元，同某建筑公司 簽訂建筑安裝工程費(fèi) 100 萬元。因?yàn)榉凑曳嚼U納營業(yè)稅是 一定的，甲方供材部分在并入建筑營業(yè)額繳納營業(yè)稅之后不 可以按照合計(jì)金額由建筑公司開具 300 萬元發(fā)票給甲方房地 產(chǎn)開

17、發(fā)公司，否則甲方會(huì)重復(fù)扣除成本。2、建筑業(yè)甲供材征稅問題是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查甲供材的重點(diǎn)：（ 2 ）不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。稅務(wù)人員認(rèn)為材 料發(fā)票是不合法憑證是錯(cuò)誤的。即使建筑公司沒有就甲方供 材部分繳納相關(guān)的稅收，房地產(chǎn)公司在甲方供材業(yè)務(wù)中取得 的相關(guān)材料發(fā)票也是完全可以作為合法憑證進(jìn)行賬務(wù)處理（ 3）如果建筑公司沒有對(duì)甲方供材部分繳納相關(guān)稅收， 稅務(wù)機(jī)關(guān)是不可以要求房地產(chǎn)公司單獨(dú)就這部分補(bǔ)繳相關(guān) 稅收。2、建筑業(yè)甲供材征稅問題是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查甲供材的重點(diǎn)： （4）不能將代扣代繳的營業(yè)稅計(jì)入成本費(fèi)用扣除，即使有 合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加，也不可以。稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第三條規(guī)定，納稅人

18、應(yīng)當(dāng) 依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效。 八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)在合同中約定營業(yè)稅金（實(shí)際中一般約定所有相關(guān)稅金） 由接受方承擔(dān)，顯然是違反了上述稅收法律的規(guī)定（違法地 轉(zhuǎn)移了納稅義務(wù)人） ，根據(jù)合同法規(guī)定，違反法律、行 政法規(guī)進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，故在合同中約定代付營 業(yè)稅金應(yīng)當(dāng)屬無效條款。3、建筑安裝工程費(fèi)可以按照合同額的10%來預(yù)提國稅發(fā) 200931 號(hào)第三十二條規(guī)定， 除以下幾項(xiàng)預(yù)提 （應(yīng) 付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明 資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額

19、可以預(yù)提，但最高不得 超過合同總金額的 10。這里，需要注意的是，只能按單個(gè)合同預(yù)提，不能按 總合同預(yù)提 案例分析某房地產(chǎn)公司與 2 家施工企業(yè)簽定出包合同，其中與 甲企業(yè)簽定的合同總金額 1000萬元，至 2010年 12 月 31日 已取得 800 萬元發(fā)票，預(yù)提費(fèi)用為 200萬元；與乙企業(yè)簽定 的合同總金額 5000萬元，至 2010年 12月 31 日已取得發(fā)票 4900萬元，預(yù)提費(fèi)用為 100 萬元。納稅調(diào)整金額的計(jì)算以下 兩種計(jì)算方法： 案例分析 第一種方法：對(duì)甲企業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：200- 1000=20% , 需納稅調(diào)增：1000X 10%= 100 （萬元）。對(duì)乙企

20、業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：100+ 5000=2% , 無需納稅調(diào)增。案例分析 第二種方法：對(duì)甲、 乙企業(yè)的合同， 合并計(jì)算， 預(yù)提費(fèi)用所占比例：(200+100) + ( 1000+5000)= 5%,無需納稅調(diào)增。 很明顯，第一種方法才是正確的。八、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn)4、建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。國稅發(fā) 200931 號(hào)第三十四條規(guī)定， 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本 時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì) 入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成 本。國稅發(fā) 200931 號(hào)第三十五條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品完工以后， 企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選

21、擇確定計(jì)稅成 本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度 未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì) 稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征 收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。根據(jù)以上規(guī)定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣 除；如果是在匯算清繳前取得合法憑證的，可以稅前扣除。這里要注意的是：完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)準(zhǔn)的三 個(gè)條件是孰早的原則：( 1 )竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品。( 2)已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品。( 3)已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。案例分析2010 年 2 月， A 房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。 A 公司將該寫

22、字樓預(yù)售給 C 服裝廠。 （1）10月 20 日交付購買方 C 服裝廠使用。（2） 11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報(bào)房 地產(chǎn)管理部門備案。（ 3）11 月 20 日， A 公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明。結(jié)論： A 公司在計(jì)算該寫字樓企業(yè)所得稅時(shí)，完工時(shí)間應(yīng) 以 10 月 20 日為準(zhǔn)，而不是 11 月 10 日，也不是 11 月 20 日。 案例分析最后，要高度重視關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo) 準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) （國稅函 2009342 號(hào)）的規(guī)定，根 據(jù)國稅發(fā) 200631 號(hào)規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開 發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理 完工

23、（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開 始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定 及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開 發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利 額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入當(dāng)年 （完工年度） 應(yīng)納稅所得額 案例分析開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理 開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù) （包括入住手續(xù)） 或已開始實(shí)際投入使用。5、建筑安裝工程費(fèi)土地增值稅的檢查重點(diǎn) （ 1 ）國稅發(fā) 200991 號(hào)第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程 費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、 審計(jì)報(bào)告、 工程結(jié)算報(bào)告、 工程施工合同記載的

24、內(nèi)容相符。案例分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是 否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 ）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或 當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支 出是否存在異常。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還 應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi) 等情況。 建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 案例分析（ 2）土地增值稅建安成本要在普通住宅和非普通 住宅合理分?jǐn)?、例如，某?xiàng)目已 100%銷售完畢。實(shí)現(xiàn)普通住宅銷售收 入 6400萬元、非普通住宅銷售收入 2700 萬元。繳納土地增 值稅 122 萬元，總稅負(fù)為 1.34%.稅負(fù)偏低

25、。稅務(wù)局對(duì)其檢查。 發(fā)現(xiàn)在同一開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營不同類型的房產(chǎn)，其中發(fā)生的主 體共同成本中劃分 420 萬元（只開一張發(fā)票） 直接認(rèn)定為“商 鋪專門發(fā)生的建安費(fèi)”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金 額比例，降低了非普通住宅的稅負(fù)和整體稅負(fù)。經(jīng)檢查后，該公司補(bǔ)交土地增值稅 135 萬元（稅負(fù)達(dá) 2.8%）。（五）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的檢查 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出， 主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、 供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi) 生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。（五）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的檢查 需要注意的是，園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套 設(shè)施

26、，因此稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)偅?除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項(xiàng)共同費(fèi)用外，企業(yè) 可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法 進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)的檢查 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非 營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、 政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。國稅發(fā) 200931 號(hào)第十七條規(guī)定， 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造 的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、 幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（六）公共配套設(shè)施費(fèi)的檢查（ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng) 與地方政府、公用事業(yè)單位的，可

27、將其視為公共配套設(shè)施， 其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確 產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他 單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資 產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有 的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本。如果企業(yè)把產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有并自 用的會(huì)所的成本計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)納稅調(diào)增。另外，公共配套設(shè)施費(fèi)用可以預(yù)提，可以按照預(yù)算造價(jià) 來合理預(yù)提配套設(shè)施建造費(fèi)用。國稅發(fā) 200931 號(hào)第三十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定：公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造 費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣 告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定 必須配套建造的條件（七）開發(fā)間接費(fèi)的檢查開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā) 生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 主要包括管理人員