房開行業(yè)代收費用的稅務及賬務處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用稅務處理 按照營業(yè)稅相關法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價 外費用需要繳納營業(yè)稅。 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 （中華人民共和國國務院令第 540 號）第五條規(guī)定：“納稅 人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售 不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。 中華人民共和 國營業(yè)稅暫行條例實施細則 （財政部 國家稅務總局第 52 號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取 的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約 金、滯納金、 延期付款利息、 賠償金、 代收款項、 代墊款項、 罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條 件代為收取的政

2、府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院 或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政 事業(yè)性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；只有省級以上才不需要繳納營業(yè)稅3、所收款項全額上繳財政。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營 業(yè)額計算應納稅額。但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代 收的住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理國稅發(fā) 200469 號文件規(guī)定：住房專項維修基金是屬全體 業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物 業(yè)共用部位、共用

3、設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房 專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理 單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外， 其他一切代收款項應一并計入收入額，繳納營業(yè)稅。并不用 考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。例如：某房地產(chǎn)開發(fā) 公司，取得售房收入 1000萬元；該縣人民政府要求代收政府 基金 50 萬元；代收住房專項維修基金 50 萬元；代收取暖費 100 萬元。則代收款項的營業(yè)額 =1000+100+50=1150 萬元。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)代收費用的稅務處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設立或委托代理機 構收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬 額納稅。國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知 （國 稅發(fā) 1995 076 號）第四條關于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理 業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務向委托方實際收取的報 酬。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所 得稅處理辦法的通知 （國稅發(fā) 2009 31 號）第五條規(guī) 定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得 的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有 關部門和

5、單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā) 產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收 入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他部門、單位收 取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！倍?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 國稅發(fā) 200931 號第十六條規(guī)定：“企業(yè)將已計入銷售收 入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部 門、單位的，應于移交時扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內自 己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中 扣除?！币簿褪钦f代收代繳款項是不做為收入的，所述的確 認為銷售收入的“代收款項”是開發(fā)產(chǎn)品價

6、內或由開發(fā)企 業(yè)開具發(fā)票的。而由開發(fā)產(chǎn)品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 代收款，其實并不是代收款。只不過是會計上不做銷售處理 罷了。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務處理 基于以上法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項費用是否 需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費用是以誰的名義收 取。如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不繳納企業(yè) 所得稅；如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則繳納企業(yè)所 得稅，但在計算企業(yè)所得稅時，對納入開發(fā)產(chǎn)品價內自己收 取的代收費用， 在轉付給委托單位時， 也可以從收入中扣除。 案例分析某房地產(chǎn)開發(fā)公司， 取得售房收入 1000萬元； 該縣人民政 府要求代收政府基金 50 萬元；代收

7、住房專項維修基金 50 萬 元；代收取暖費 100 萬元。假設代收款項皆是“未納入開發(fā) 產(chǎn)品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票 的，”則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計稅收入 =1000 萬 元。案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土地增值稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定： “納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收 入和其他收入： 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施 細則第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房 地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益?！边@兩條規(guī)定中也沒有 明確代收款項應作為收入處理。案例分析 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土

8、地增值稅。財政部、國家稅務總局 關于土地增值稅一些具體問 題規(guī)定的通知 （財稅字 1995048 號）第六條規(guī)定，對于 縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代 收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收 取的，則可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。如果代收費 用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為 轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在 計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20% 扣除的基數(shù)。如果代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的， 在計算增值額時不允許扣除代收費用。案例分析國家稅務總局 關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務 準則的通知 （國稅發(fā) 2007132 號）第二十五條進一步 明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的 各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用 作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用， 在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣 除的基數(shù)；案例分析2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入