房開企業(yè)會計(jì)成本項(xiàng)目及內(nèi)容

1、房開企業(yè)會計(jì)成本項(xiàng)目及內(nèi)容 企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知（財(cái)會 201317 號）第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等成本項(xiàng)目。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)， 是指為取得土地開發(fā)使用權(quán) （或 開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市 政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動遷費(fèi)用、回遷房 建造費(fèi)用等。2、前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、 招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)

2、施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi) 用。3、建筑安裝工程費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng) 主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道 路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、 照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán) 境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。5、公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非 營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政 府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。6、開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生 的

3、，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、造 價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的 公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。7、借款費(fèi)用，是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。 通過比較以上 （一） 、（二）可見，計(jì)稅成本項(xiàng)目共有 6 項(xiàng)， 會計(jì)成本項(xiàng)目共有 7 項(xiàng)，除了與計(jì)稅成本項(xiàng)目相同的 6 項(xiàng)外， 另外增加了一項(xiàng)“借款費(fèi)用”，核算符合資本化條件的借款 費(fèi)用。就每一項(xiàng)的具體內(nèi)容來看， 都或多或少存在差異。 “土 地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng) 17 號文把 31 號文中的“拆遷補(bǔ)償 支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出”改為了“拆遷補(bǔ) 償費(fèi)用、安置及動遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用”，支出改為了 費(fèi)

4、用，與項(xiàng)目名稱吻合；同樣的目的，“公共配套設(shè)施費(fèi)” 項(xiàng) 17 號文也是把支出改為了費(fèi)用?！扒捌诠こ藤M(fèi)”項(xiàng) 17 號 文增加了“政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、咨詢 論證費(fèi)”的核算內(nèi)容。 “建筑安裝工程費(fèi)” 17號文增加了 “精 裝修費(fèi)”的核算內(nèi)容。“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”項(xiàng) 17 號文增加 了“供暖、消防、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化”等社區(qū)管 網(wǎng)工程費(fèi)和“景觀”環(huán)境工程費(fèi)用的核算內(nèi)容。“開發(fā)間接 費(fèi)”17 號文僅列舉了“工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核 費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)”等核算內(nèi)容，而 31 號文列舉了“管理人 員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、 勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建 造費(fèi)”等核算內(nèi)容。既然會計(jì)成本的項(xiàng)目與內(nèi)容與計(jì)稅成本的項(xiàng)目與內(nèi)容存在 一定差異，實(shí)務(wù)中如何進(jìn)行核算呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)采用兩個文件的“并集”進(jìn)行核算，即按照 7 個項(xiàng)目進(jìn)行核算，每個項(xiàng)目的核算內(nèi)容包括 17號文和 31 號 文相應(yīng)項(xiàng)目的內(nèi)容。其原因?yàn)椋阂皇菚?jì)成本和計(jì)稅成本的 項(xiàng)目及其核算內(nèi)容，大同小異，沒有本質(zhì)區(qū)別，采用“全覆 蓋”的方式進(jìn)行核算能避免稅會的進(jìn)一步差異；二是傳統(tǒng)上 稅務(wù)就沒有“獨(dú)立”的核算系統(tǒng)， 它一直依賴會計(jì)核算系統(tǒng)， 割裂這種關(guān)系是不經(jīng)濟(jì)的；三是稅務(wù)上規(guī)定如果對某一事項(xiàng) 稅務(wù)