房開企業(yè)的反避稅案例

1、【關(guān)注】某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅反避稅案2017-06-27房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)【關(guān)注】某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅反避稅案發(fā)布時(shí)間：2017年03月08日 來源:江蘇地方稅務(wù)局一、案情概述A公司與B公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)，其中 B公司為建筑企業(yè)，A 公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2007年10月A公司成立分公司，從事X小區(qū)的開發(fā)，小區(qū)主體土建、安裝工程由B公 司施工。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)建設(shè)安裝工程成本明顯偏高，存在 避稅嫌疑，經(jīng)過一系列調(diào)查及談判磋商，稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定對(duì) 企業(yè)進(jìn)行了特別納稅調(diào)整，調(diào)減工程成本1315.30萬元，補(bǔ)繳土地增值稅62萬元。二、相關(guān)事實(shí)（一）關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易情況：1、關(guān)聯(lián)企業(yè)認(rèn)定：B公司與A

2、公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)同為孫某投資占比90%。王某投資占比10%。根據(jù)特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）第九條規(guī)定，A公司與B公司同為自然人孫某持股 25%以上，兩者為關(guān)聯(lián)企業(yè)。2、關(guān)聯(lián)交易認(rèn)定：A公司開發(fā)的X小區(qū)主體土建、安裝工程由B公司施工，屬于關(guān)聯(lián)方之間提供勞務(wù)的行為。（二）案頭審計(jì)發(fā)現(xiàn)的避稅疑點(diǎn)：A公司申報(bào)的X項(xiàng)目土地增值稅清算情況顯示：其他類型 住宅增值率極低，僅為-21.91%，出現(xiàn)了負(fù)數(shù)情況；整體土地 增值稅稅負(fù)為1.88%,稅負(fù)明顯偏低于相同行業(yè)的其他企業(yè)， 也低于當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惖念A(yù)征率即其他類型住宅2%、非住宅類房產(chǎn)3%。三、案件處理（一）調(diào)查取證情況；該項(xiàng)目清算申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)總成本843

3、1萬元，其中關(guān)聯(lián)企業(yè)B公司發(fā)生的土建、前期工程、公共配套設(shè)施工程成本為 7109.27萬元，截至2014年6月，實(shí)際付工程款 4000多萬元， 還有3000多萬元未支付。X小區(qū)實(shí)際施工時(shí)間為 2007年至2013年，小區(qū)的房屋結(jié) 構(gòu)為一期、二期、三期住宅磚混結(jié)構(gòu)、四期住宅框架結(jié)構(gòu)（企 業(yè)自行分期）。通過計(jì)算該小區(qū)的單位建安成本發(fā)現(xiàn)，該小 區(qū)賬面記載建安工程費(fèi) 6592.23萬元，建筑面積 47407.77平 方米，單位建安成本 1390.54元，相較于同期、同類小區(qū)的 開發(fā)成本看，該單位建安成本畸高。（二）可比性分析及差異調(diào)整情況：1、A公司在2011年為某鎮(zhèn)政府代建房地產(chǎn)項(xiàng)目丫小區(qū)，代建的丫

4、小區(qū)為三幢五層住宅樓。政府在與A公司簽訂的“安 置房建設(shè)合同”協(xié)議中明確，建安工程成本按照施工圖套用2004版建筑安裝定額，依據(jù)當(dāng)?shù)?2010年第5期造價(jià)信息指 導(dǎo)價(jià)進(jìn)行預(yù)算后下浮 6%確定，建安回購成本為 919元/平方 米。我們對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，X小區(qū)與丫小區(qū)在施工時(shí)間、施工地點(diǎn)、房屋建造類型等方面具極強(qiáng)有可比性，丫小區(qū)的單位建安成本由于經(jīng)過政府部門的審核具有公允性，X小區(qū)的建安成本應(yīng)當(dāng)比照丫小區(qū)建安成本進(jìn)行確定。2、根據(jù)工程造價(jià)信息網(wǎng)上公布的“標(biāo)準(zhǔn)工程造價(jià)指數(shù)”數(shù) 據(jù)，2012年下半年多層框架商品住宅每平方米造價(jià)為1195.20元。X四期三幢住宅樓為框架結(jié)構(gòu)。工程造價(jià)信息網(wǎng)上公布的該“標(biāo)準(zhǔn)工程

5、造價(jià)指數(shù)”具有參照價(jià)值。（三）對(duì)所有類型關(guān)聯(lián)交易避稅事實(shí)的確認(rèn)：A公司與B公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過虛增工程成本且并不實(shí)際支付的形式虛增工程成本事實(shí)比較清楚。企業(yè)也承認(rèn)X項(xiàng)目單位建安成本偏高的事實(shí)。（四）談判情況：在與納稅人的兩輪談判中，我局提出了丫小區(qū)的單位建安成本及工程造價(jià)信息網(wǎng)上公布的“標(biāo)準(zhǔn)工程造價(jià)指數(shù)”數(shù)據(jù) 作為調(diào)整參照標(biāo)準(zhǔn)。稅企雙方最終確定以 2012年下半年多層 框架商品住宅“標(biāo)準(zhǔn)工程造價(jià)指數(shù)”為參照標(biāo)準(zhǔn)，以平方米 造價(jià)為1195.20元作為依據(jù)，合計(jì)調(diào)減X項(xiàng)目建安成本1315.30 萬元，并按規(guī)定補(bǔ)繳土地增值稅62萬元。四、案例啟示（一）反避稅管理 對(duì)象不僅僅局限于跨境關(guān)聯(lián)企業(yè)企業(yè)所 得稅管理，也包括境內(nèi)存在稅負(fù)差異的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的避稅 行為，在稅種上除個(gè)人所得稅以外的其他稅種拓展，這就賦 予地稅機(jī)關(guān)更多的反避稅管理空間。（二）除企業(yè)所得稅以外 其他稅種的反避稅立法還有待進(jìn) 一步加強(qiáng)。（三）反避稅工作