捷群-杭州90平產(chǎn)品專項(xiàng)研究

1、三墩九堡華豐丁橋喬司受地脈價(jià)值決定，90類產(chǎn)品多分布于城北與城東北，社區(qū)內(nèi)戶型面積為70%的90平米以下和30%的120平米左右，屬于主城內(nèi)滿足基礎(chǔ)居住的房源品類。四橋的開通與地鐵工程的開展，推動(dòng)了濱江的發(fā)展，住在濱江已經(jīng)得到了置業(yè)者的認(rèn)可，并隨著地鐵工程的迅速進(jìn)展，住在濱江腹地、蕭山板塊也成為第一次置業(yè)者可以選擇的方向。天都城正在走向成熟的衛(wèi)星城，逐步得到90類目標(biāo)客群的接納，以低價(jià)格成為主要競(jìng)爭(zhēng)手段，并成為分流華豐與丁橋目標(biāo)客群的主力。閑林發(fā)展明顯滯后，在此不作過多贅述。閑林下沙正在崛起的衛(wèi)星城。隨著生活配套與地鐵概念的逐步落實(shí)，漸漸得到90類目標(biāo)客群的認(rèn)可，加之江景資源與濕地資源的雙重環(huán)

2、境，使區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品呈現(xiàn)出兩極定位的趨勢(shì)，既：90平米低端與150平米以上中高端同時(shí)存在的現(xiàn)象，并成為分流90類主城客群的主力，區(qū)域人群多是新杭州人，且文化特征較為明顯。 具備強(qiáng)烈地緣情節(jié)的老城北客戶，其中分為兩類，一為杭州本地老城北居民，二為常年租住在城北的新杭州人。在這個(gè)只有“高端居住”和“基礎(chǔ)居住”兩類產(chǎn)品有理由存活的年代，沒有為“中檔居住產(chǎn)品”留下土壤，特別是類似于“90類產(chǎn)品和非90類價(jià)格”的橋西，能夠突破地緣認(rèn)同區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格尚需時(shí)間。p比拼90平米兩房不被第一次置業(yè)者認(rèn)可，風(fēng)景大院能夠說明問題；p搶占高端，做90平米精裝修兩居又超越了地緣特征和客戶特征，凱德視界能夠說明問題；p做75

3、平米兩房又與目標(biāo)客群的置業(yè)心態(tài)錯(cuò)位，天陽上河說明了問題；p比拼90平米三房又明顯在被后起的“真90”板塊宰殺，南北西岸又是一個(gè)活生生的案例；上榜理由：環(huán)境優(yōu)秀、地鐵經(jīng)停、解決戶口上榜理由：地鐵經(jīng)停，但遙不可期；體量巨大，但遙遙無期；先天不足，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)區(qū)（還是后起的）；上榜理由：東動(dòng)西靜l鎖定三墩、華豐、九堡、錢江二線，同時(shí)關(guān)注丁橋l分流橋西板塊的目標(biāo)客群l重點(diǎn)關(guān)注自在城、樺楓居、錢塘山水、南北西岸、泊林公寓和觀筑觀筑南北西岸樺楓居自在城柏林公寓九堡11500元/平米濱江二線11500元/平米三墩9500元/平米華豐9000元/平米丁橋8500元/平米下沙8500元/平米閑林7500元/平

4、米天都城7000元/平米各板塊產(chǎn)品間的品質(zhì)差異不大，板塊品質(zhì)近似，而置業(yè)目標(biāo)的可替代性正在逐步增強(qiáng)！ 特別是九堡、三墩、華豐、丁橋、濱江二線。 舒適兩居與緊湊三居之間的對(duì)比經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證后得到答案，小三房明顯占據(jù)了市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。另一方面，上河75方兩居相對(duì)滯銷也說明了一個(gè)問題：置業(yè)者對(duì)空間功能完備性的要求。 將兩板塊競(jìng)爭(zhēng)鎖定在6月份左右，我們發(fā)現(xiàn)兩地之間價(jià)差當(dāng)時(shí)達(dá)到2000元/平米以上，但九堡“小三房”代表泊林公寓與魅力之城明顯更受市場(chǎng)親睞，而與緊鄰九堡并且同樣具備地鐵概念的喬司相比呈現(xiàn)出銷售優(yōu)勢(shì)。理由一、能夠適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)的變化。如：子女與父母房，甚至保姆房的預(yù)留，被認(rèn)為是理性的置業(yè)選擇；理由二、能夠

5、適應(yīng)習(xí)慣性的家庭生活模式。如：視聽室、獨(dú)立書房，甚至吸煙室，被認(rèn)為失去一些主臥面積也未嘗不可。九堡華豐丁橋天都城喬司申花橋西濱江閑林p除中心區(qū)域外，小三房基本在主城區(qū)所有板塊中都有出現(xiàn)；p下沙主要以90平米兩房為主，與目標(biāo)客群的背景、環(huán)境基礎(chǔ)有直接的關(guān)系；p三墩目前還沒有真正意義上的小三房，但在該區(qū)域的金地項(xiàng)目與中海項(xiàng)目未入市之前還不能輕易判定；受政策影響：“90類”產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)放量；受地段影響：“90類”地段天生不麗質(zhì)；受產(chǎn)品類型影響：“90類”小三房的持續(xù)放量；三墩橋西九堡華豐丁橋下沙天都城閑林喬司理由一總價(jià)因素導(dǎo)致了90類板塊間的替代性加強(qiáng)；理由二交通環(huán)境與到達(dá)距離類似致使板塊替代性進(jìn)一

6、步強(qiáng)化；理由三配套檔次與品質(zhì)在一定程度上趨同；理由四新杭州人沒有地緣障礙，需要落戶的去下沙；理由五學(xué)區(qū)問題不影響置業(yè)“90類”的本地人；三墩橋西九堡華豐丁橋下沙天都城閑林喬司SLOGAN：溫暖而真實(shí)的生活屬性定位：國(guó)際形式，中國(guó)內(nèi)涵SLOGAN：市中心國(guó)際品質(zhì)高度屬性定位：獨(dú)攬運(yùn)河八景精裝公館SLOGAN：金燕顯貴，名園傳邸屬性定位：市中心/三河三園/人文公館SLOGAN：流淌上品生活屬性定位：270度雙水岸科技生活SLOGAN：源藝術(shù)，納世界屬性定位：ART DECO藝術(shù)筑品SLOGAN：CROSS品質(zhì)社區(qū)，先進(jìn)生活方向?qū)傩远ㄎ唬褐鞒菂^(qū)CLD品質(zhì)大盤SLOGAN：有風(fēng)，有風(fēng)景，有風(fēng)景的心情屬

7、性定位：拱宸橋西，品牌教育圈，世界級(jí)運(yùn)河景觀住品SLOGAN：在都市中行走，在風(fēng)景中停留屬性定位：新古典浪漫庭園SLOGAN：江景無邊，山境無限屬性定位：90平米全江景公寓連城國(guó)際觀瀾時(shí)代上東城海派風(fēng)景視界燕園上河西岸上東城主城區(qū)CLD品質(zhì)大盤連城國(guó)際連接主城的大型國(guó)際社區(qū)觀瀾時(shí)代CBD后花園海派風(fēng)景橋西板塊北向延伸視界市中心國(guó)際品質(zhì)燕園市中心/三河三園/人文公館上河市中心75平米進(jìn)步兩房流淌上品生活西岸繞城線路是區(qū)分城里城外的標(biāo)準(zhǔn)嗎？不遠(yuǎn)處，到底是遠(yuǎn)還是近？緊鄰主城，想要說明什么？做錢江新城的后花園，要等多少年？用運(yùn)河概念就能擠進(jìn)市中心嗎？與運(yùn)河概念無關(guān)，橋西板塊的北向延伸能帶來多少利益？

8、縱觀整個(gè)杭州，找遍所有板塊，在置業(yè)者心目中沒有任何一個(gè)項(xiàng)目能夠成為90平米的樣板標(biāo)準(zhǔn)； 置業(yè)者在挑剔取舍的過程中接受現(xiàn)實(shí)，置業(yè)后沒有任何成就感，找不到有家之后的愉悅與滿足！l25萬平米全部精裝修；l位于城東北方向，居城北、華豐兩板塊交界處，是城市東進(jìn)政策的受益者，隨著秋石高架與留石高架的開通，項(xiàng)目?jī)r(jià)值日漸突顯。2137.65米3.6米2.95米p整體進(jìn)深7.65米；p主臥3.6米面寬；p獨(dú)立餐廳；p分區(qū)合理，功能空間較全面；p居住舒適度高；p部分單元同樣實(shí)現(xiàn)一梯兩戶；此外，還包括建筑大堂精裝修、樓梯公共空間精裝修、地下車庫(kù)精裝修和社區(qū)入口的入戶門廳理念?？倯魯?shù)：1184戶占地面積：5.3681

9、萬方建筑面積：12.8835萬方容積率：2.4建筑密度：21.1綠地率：30%車位比例：1：0.558建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風(fēng)格：ART DECO景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林主筆，古典英式園林主力戶型格局：90平米小三房90方，社區(qū)品質(zhì)的表現(xiàn)p得房率83%以上p部分小三居實(shí)現(xiàn)三房朝南p帶儲(chǔ)物間（或儲(chǔ)物陽臺(tái)）的小三房p帶套間（主臥）的兩房p90平米一梯兩戶90方以上，社區(qū)品質(zhì)的再提升p得房率83%以上p夾層、高廳，類別墅的空間p135平米兩梯兩戶p雙陽臺(tái)一露臺(tái)p豪華主臥套間波托菲諾星河灣（廣州）金色家園金色海岸采用ART DECO裝飾藝術(shù)鍛造輝煌挺拔的建筑形態(tài)，雕琢以鐵藝與別致頂冠使建筑充滿了細(xì)節(jié)審美，一種醇和濃厚的情緒與意境形成獨(dú)樹一幟的空間氣場(chǎng)，卓爾不群，洋派優(yōu)雅。精品商業(yè)走廊與精品會(huì)所成為業(yè)主日常生活的后臺(tái)，在建筑與園林