房地產(chǎn)營改增政策解讀 魏禾

1、主講人：魏禾主講人：魏禾房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增營改增”政策解讀政策解讀 第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。 思考：不想當(dāng)一般納稅人的納稅人是不是好的納稅人？能從一般納稅人轉(zhuǎn)回小規(guī)模納稅人呢？增值稅納稅人的分類與意義增值稅納稅人的分類與意義 第十五條第十五條 增值稅稅率： （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6。 （二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，銷售不

2、動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。 （三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。 第十六條第十六條增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率和征收率房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率和征收率 附件附件2 2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 （八）銷售不動產(chǎn)（八）銷售不動產(chǎn) 7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的，可以可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。 8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照按照5%5%的征收率計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為特定應(yīng)稅行為，可以選

3、擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。 第三十九條第三十九條 納稅人兼營兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率從高適用稅率。 （一）兼營。 試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼營與混合銷售的強(qiáng)勢回歸兼營與混合銷售的強(qiáng)勢回歸 1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用

4、稅率。從高適用稅率。 2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。從高適用征收率。 3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅從高適用稅率。率。 第四十條第四十條 一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為

5、主售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。 第二十五條 下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣： （一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。 （二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額?？啥惽暗挚鄣脑鲋刀惪鄱悜{證有哪些？可稅前抵扣的增值稅扣稅憑證有哪些？ （三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票收購發(fā)票或者銷售發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。 （四）從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳

6、稅款的完稅憑證完稅憑證上注明的增值稅額。 思考問題： 1.園林綠化工程應(yīng)該如何進(jìn)行稅收規(guī)劃呢？ 2.境外建筑師事務(wù)所進(jìn)行的樓盤設(shè)計，是否應(yīng)該代扣代繳增值稅？ 3.抵扣發(fā)票是關(guān)鍵，虛開風(fēng)險要認(rèn)清！ 第二十七條 下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣： （一）用于簡易計稅方法計稅項目簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。 其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。不得抵扣增值稅進(jìn)項稅情形全面梳理與

7、把握不得抵扣增值稅進(jìn)項稅情形全面梳理與把握 （二）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 （三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) （四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。 （五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。 （六）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手

8、續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 非正常損失，是指因管理不善管理不善造成貨物被盜、丟失、被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法被依法沒收、銷毀、拆除拆除的情形。 居民日常服務(wù)，居民日常服務(wù)，是指主要為滿足居民個人及其家庭滿足居民個人及其家庭日常生活日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)。 娛樂服務(wù)娛樂服務(wù)，是指為娛樂活動同時提供場所和服務(wù)的業(yè)務(wù)。 具體包括：歌廳、舞廳、夜總會、酒吧、臺球、高爾夫球、保齡球

9、、游藝（包括射擊、狩獵、跑馬、游戲機(jī)、蹦極、卡丁車、熱氣球、動力傘、射箭、飛鏢）。 第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 發(fā)票管理風(fēng)險提示：發(fā)票管理風(fēng)險提示： 虛開增值稅專用發(fā)票立案標(biāo)準(zhǔn)很低哦！ 三流不一致，風(fēng)險那是不要不要的！ 發(fā)票蓋章千萬不要蓋錯嘍！ 1.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于試點實施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。 2.存款利息。 3.被保險人獲得的保險賠付保險賠付。 4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企

10、業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專住宅專項維修資金。項維修資金。不征收增值稅的行為解析不征收增值稅的行為解析 5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為行為。 房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。 已經(jīng)在建但是未取得施工許可證的怎么辦？ 營改增后購進(jìn)材料、服務(wù)用于老項目，能否抵扣進(jìn)項稅？ 已經(jīng)預(yù)收款項，尚未開具發(fā)票的，怎么處理？房地產(chǎn)新舊項目的劃分處理房地產(chǎn)新舊項目的劃分處理p

11、第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項目： （一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 （二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。項。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額如何確定？ 第四十五條第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為： （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中

12、或者完成后不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。房地產(chǎn)企業(yè)是否收到預(yù)收款就產(chǎn)生納稅義務(wù)？房地產(chǎn)企業(yè)是否收到預(yù)收款就產(chǎn)生納稅義務(wù)？ 取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 （二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 附件附件2 2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 （八）銷售不動產(chǎn)（八）銷售不動產(chǎn) 9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收

13、款時按照按照3%3%的預(yù)征率的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 1 1、定金、定金 指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ街负贤?dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可交納一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為定義為“定金定金”。依據(jù)。依據(jù)合同法合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，時，“定金定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時，雙倍返還

14、；消費(fèi)者違約時，“定金定金”不返還不返還?！岸ń鸲ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的的總額不得超過合同標(biāo)的的20%20%，定金具有擔(dān)，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。保性質(zhì)。 觀點：定金具有預(yù)收款的性質(zhì)，且以簽訂合同為前提，應(yīng)觀點：定金具有預(yù)收款的性質(zhì)，且以簽訂合同為前提，應(yīng)征增值稅、企業(yè)所得稅。征增值稅、企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)收到的所有房地產(chǎn)企業(yè)收到的所有“金金”，都是預(yù)收款嗎？，都是預(yù)收款嗎？ 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 2 2、訂金（意向金、誠意金、訂金（意向金、誠意金、VIPVIP卡、認(rèn)籌金）卡、認(rèn)籌金） 訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作

15、為預(yù)付款的性訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用用“定金定金”雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。保性質(zhì)。 觀點：按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目觀點：按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目核算按照合同規(guī)核算按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠意金基

16、礎(chǔ)上的。訂金、誠意金、意向金等、意向金等均均在合同簽訂之前收在合同簽訂之前收取，不構(gòu)成預(yù)收款，不應(yīng)征收任何稅款，應(yīng)確認(rèn)為其他應(yīng)取，不構(gòu)成預(yù)收款，不應(yīng)征收任何稅款，應(yīng)確認(rèn)為其他應(yīng)付款。付款。 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 大連地稅答復(fù)：大連地稅答復(fù)： 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂銷售合同和預(yù)售合同，收取的問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂銷售合同和預(yù)售合同，收取的誠意金是否繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅？誠意金是否繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅？ 答：關(guān)于流轉(zhuǎn)稅答復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售答：關(guān)于流轉(zhuǎn)稅答復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、

17、銷售商品房過程中，以商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金款項，屬收取的誠意金、訂金款項，屬于預(yù)收性質(zhì)款項，根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，其納稅義務(wù)發(fā)生于預(yù)收性質(zhì)款項，根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到款項的當(dāng)天。時間為收到款項的當(dāng)天。 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 河北省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告河北省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告（河北省地方稅務(wù)局公告河北省地方稅務(wù)局公告20102010年第年第2 2號）號） 二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金誠意金”等納稅義務(wù)發(fā)等納稅義務(wù)發(fā)生

18、時間問題生時間問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、房卡、VIPVIP卡等取得的款項，均卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天。 定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 中國稅務(wù)報中國稅務(wù)報回答：回答： 問：現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時普遍存在未簽訂售房問：現(xiàn)在房地

19、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項，這些款項是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就的款項，這些款項是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)？確認(rèn)納稅義務(wù)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，收取訂答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等，均金、定金、意向金、看房費(fèi)等，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 如果上述訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項如果上述訂金、定

20、金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。業(yè)稅稅額中減除。 因為未履行簽約約定而沒收的訂約因為未履行簽約約定而沒收的訂約定金定金，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時就已經(jīng)繳稅，所以政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時就已經(jīng)繳稅，所以在沒收時就不存在征稅的問題，否則就是重復(fù)征稅。在沒收時就不存在征稅的問題，否則就是重復(fù)征稅。 對于解除合同而收取的違約金，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅征稅原理規(guī)定對于解除合同而收取的違約金，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅征稅原理規(guī)定，貨物和勞務(wù)課稅以貨物和勞務(wù)交易的發(fā)生

21、為前提，未發(fā)，貨物和勞務(wù)課稅以貨物和勞務(wù)交易的發(fā)生為前提，未發(fā)生貨物和勞務(wù)交易，則不征收流轉(zhuǎn)稅，所以解除合同而得生貨物和勞務(wù)交易，則不征收流轉(zhuǎn)稅，所以解除合同而得到的違約金，不應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。到的違約金，不應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。 需要注意的是，如果貨物和勞務(wù)交易已經(jīng)實際發(fā)生，而房需要注意的是，如果貨物和勞務(wù)交易已經(jīng)實際發(fā)生，而房企向購買方收取的違約金，屬于價外費(fèi)用，是征收流轉(zhuǎn)稅企向購買方收取的違約金，屬于價外費(fèi)用，是征收流轉(zhuǎn)稅的。的。 沒收定金、解除合同收取的違約金是否征稅？沒收定金、解除合同收取的違約金是否征稅？ 小概率事件真的發(fā)生了，怎么辦？ 土豪全款買房，一次性付款，納稅義務(wù)已然發(fā)生 增值稅月

22、清月結(jié)，當(dāng)月如果沒有足夠進(jìn)項稅配比，稅負(fù)巨大！p 規(guī)劃思路規(guī)劃思路 開盤時間不要在月末； 合理預(yù)計銷售態(tài)勢； 不收全款，只收定金！“日光盤日光盤”的解決之道設(shè)想的解決之道設(shè)想 第十四條第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)視同銷售行為的認(rèn)定房地產(chǎn)視同銷售行為的認(rèn)定 根據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

23、處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（國稅發(fā)（國稅發(fā)200931200931號）第號）第7 7條和條和2727條規(guī)定：條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，可分解，可分解為開發(fā)企業(yè)向動遷戶為開發(fā)企業(yè)向動遷戶支付拆遷補(bǔ)償款和對外銷售開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務(wù)。兩項業(yè)務(wù)。 開發(fā)企業(yè)分給動遷戶開發(fā)產(chǎn)品時開發(fā)企業(yè)分給動遷戶開發(fā)產(chǎn)品時應(yīng)視同銷售處理，銷售收處理，銷售收入金額應(yīng)按同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格或同類開發(fā)入金額應(yīng)按同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格或同類開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認(rèn)，同時計提增值稅銷項稅。產(chǎn)品的公允價值確認(rèn)，同時計提增值稅銷項稅。 回遷安置房

24、是否要視同銷售征收增值稅回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅 在實際工作中，同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格或同類在實際工作中，同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格或同類開發(fā)產(chǎn)品的公允價值可以按以下原則把握：開發(fā)產(chǎn)品的公允價值可以按以下原則把握： 開發(fā)企業(yè)為動遷戶開具發(fā)票的，按開發(fā)企業(yè)為動遷戶開具發(fā)票的，按發(fā)票金額確認(rèn)收入，不確認(rèn)收入，不開具發(fā)票的，按開具發(fā)票的，按拆遷補(bǔ)償協(xié)議（或者回遷安置確認(rèn)材料）（或者回遷安置確認(rèn)材料）約定的補(bǔ)償面積和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。約定的補(bǔ)償面積和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。 同時開發(fā)企業(yè)應(yīng)按分給動遷戶開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的同時開發(fā)企業(yè)應(yīng)按分給動遷戶開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入金額與計提的增值稅銷項稅

25、一并計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的一并計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項目，并按拆遷協(xié)議約定的補(bǔ)項目，并按拆遷協(xié)議約定的補(bǔ)償面積和可售面積單位工程成本計算結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品計償面積和可售面積單位工程成本計算結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。稅成本。 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹С?，?yīng)以應(yīng)開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹С?，?yīng)以應(yīng)付帳款方式計入計稅成本的付帳款方式計入計稅成本的“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項目，于確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時沖減應(yīng)付款項項目，于確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時沖減應(yīng)付款項。 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，

26、超面積部分，應(yīng)按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，按實際銷售價格確認(rèn)銷售收入。應(yīng)按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，按實際銷售價格確認(rèn)銷售收入。 例：例：A A公司公司20172017年年5 5月開發(fā)某項目，用地面積月開發(fā)某項目，用地面積2100021000平方米平方米，住宅建筑面積為，住宅建筑面積為3190031900平方米，可供銷售面積平方米，可供銷售面積2900029000平方平方米，其中用于米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余其余2110021100平方米的住宅由平方米的住宅由A A公司自由銷售或使用。公司自由銷售或使用。 該項目該項目20192019年年9 9月已完工，開始與被拆遷戶辦理交接手

27、續(xù)月已完工，開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)，回遷房面積共，回遷房面積共79007900平方米。平方米。 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為70007000元元/ /平方米（不平方米（不含稅），該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為含稅），該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為64006400萬元。萬元。 （1 1）安置動遷戶開發(fā)產(chǎn)品視同銷售）安置動遷戶開發(fā)產(chǎn)品視同銷售 支付建筑施工等其他開發(fā)成本支付建筑施工等其他開發(fā)成本64006400萬元。萬元。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出790079000.70.755305530（萬元）。（萬元）。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為

28、只是拆遷戶需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶79007900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積2900029000平方米中分?jǐn)?。平方米中分?jǐn)偂?視同銷售收入視同銷售收入790079000.70.755305530（萬元）。（萬元）。 視同銷售計提銷項稅= 5530X11%=608.3萬元。 單位可售面積計稅成本（單位可售面積計稅成本（640064005530+ 608.35530+ 608.3）29000290004323.554323.55（元（元/ /平方米）。平方米）。 需要注意的是，這里的需要注意的是，這里的290002900

29、0平方米是作為總可售面積計平方米是作為總可售面積計算的，不能減去拆遷戶的算的，不能減去拆遷戶的79007900平方米，否則就會虛增成本平方米，否則就會虛增成本。還應(yīng)關(guān)注的是視同銷售計提的銷項稅要增加開發(fā)成本還應(yīng)關(guān)注的是視同銷售計提的銷項稅要增加開發(fā)成本。 視同銷售成本視同銷售成本4323.554323.5579007900334156058334156058（元）；（元）； 視同銷售所得視同銷售所得55300000553000003341560583341560582114394221143942（元）（元） 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臅嬏幚黹_發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?/p>

30、會計處理 在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：銷售的會計處理： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本-土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6138.36138.3萬元萬元 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)55305530萬元萬元 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項稅） 608.3萬元 借：應(yīng)付賬款借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)55305530萬元萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入 55305530萬元萬元 注意：在營業(yè)稅制度下，紅字部分是不計入成本的，應(yīng)計注意：在營業(yè)稅制度下，紅字部分是不

31、計入成本的，應(yīng)計入營業(yè)稅金及附加科目，因為增值稅的引入，視同銷售行入營業(yè)稅金及附加科目，因為增值稅的引入，視同銷售行為增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。為增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。車庫、車位的分類車庫、車位的分類 地上單獨(dú)建造有產(chǎn)權(quán)的停車場所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無產(chǎn)權(quán)的停車場所，無法銷售，只能出租。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場所，應(yīng)比照地上單獨(dú)建造的停車場所，作為單獨(dú)的成本核算對象，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理不同類型的增值稅處理 地上單獨(dú)

32、建造有產(chǎn)權(quán)的停車場所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)地上單獨(dú)建造有產(chǎn)權(quán)的停車場所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。產(chǎn)品。屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在銷售時按照適用稅率征收增值稅 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。行處理。公共配套設(shè)施，建成后要移交給人防部門，是否需要視同銷售征收增值稅？與人防部門簽訂回租協(xié)議，取得人防部門的人防工程使用證，然后將其出租。p 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號 ）：以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。此政策是否此政策是否會延續(xù)到增值稅時代？會延續(xù)

33、到增值稅時代？ 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。值稅。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無產(chǎn)權(quán)的停車場所，無法銷售繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無產(chǎn)權(quán)的停車場所，無法銷售，只能出租。，只能出租。屬于企業(yè)自建的地下停車場所，在建造時應(yīng)該單獨(dú)核算其成本，應(yīng)按照自建固定資產(chǎn)核算，建造時歸集的進(jìn)項稅可以抵扣，出租時取得的收入按照不動產(chǎn)租賃繳納增值

34、稅。需要注意的是，如果簽訂租賃協(xié)議屬于永久性的出租，可能會被視為需要注意的是，如果簽訂租賃協(xié)議屬于永久性的出租，可能會被視為銷售建筑物征收增值稅。銷售建筑物征收增值稅。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場所，應(yīng)比照地繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場所，應(yīng)比照地上單獨(dú)建造的停車場所，作為單獨(dú)的成本核算對象，屬于上單獨(dú)建造的停車場所，作為單獨(dú)的成本核算對象，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。單獨(dú)核算成本，作為單獨(dú)的成本歸集對象，銷售時按照銷售開出產(chǎn)品處理即可。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項

35、目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向向政府部門支付的土地價款后的余額政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 注意：注意： 土地價款不計算進(jìn)項稅 必須是向政府支付的才可以 新項目土地成本可差額納稅的房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本如何扣除？房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本如何扣除？ 注意：注意： 政府土地出讓金的返還處理 以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為扣除的合法有效憑證。 股權(quán)收購取得土地能否差額？ 企業(yè)繳納的契稅是否可以作為土地價款差額扣除？ 毛地凈掛行為的而支付的拆遷補(bǔ)償增值稅能否抵扣？ 5.租賃服務(wù) 租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)經(jīng)營租賃服務(wù)。 （

36、1）融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。 不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。融資租賃和融資性售后回租，還是一家的嗎？融資租賃和融資性售后回租，還是一家的嗎？ 按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。 融資性售后回租不按照本稅目不按照本稅目繳納增值稅。 1.1.貸款服務(wù)。貸款服務(wù)。 貸款，是指將資金貸

37、與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。 各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸貸款服務(wù)款服務(wù)繳納增值稅。 5.融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)。 （1）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付的借款利息借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利發(fā)行債券利息息和車輛購置稅后車輛購

38、置稅后的余額為銷售額。 （2）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用（不含本金不含本金），扣除對外支付的借款利息借款利息（包括外匯借款和人民幣借款借款利息利息）、發(fā)行債券利息發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。 思考：思考： 房地產(chǎn)企業(yè)通過融資性售后回租進(jìn)行融資，是否能夠抵扣增值稅進(jìn)項稅？ 試點納稅人提供旅游服務(wù)提供旅游服務(wù)，可以選擇可以選擇以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為銷售額。

39、 選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務(wù)購買方收取并支付的上述費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的旅游支出能否抵扣進(jìn)項稅？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的旅游支出能否抵扣進(jìn)項稅？ 問題：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司代有線電視臺收取的有線電視初裝費(fèi)應(yīng)當(dāng)作負(fù)債處理，但是當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門要求繳納營業(yè)稅。請問，這種做法是否有政策依據(jù)？ 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條及其實施細(xì)則第十四條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用；價外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。 因此，貴公司

40、代有線電視臺收取的初裝費(fèi)屬于價外費(fèi)用性質(zhì)，按照規(guī)定繳納營業(yè)稅是有政策依據(jù)的。 房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類初裝費(fèi)是否能夠抵扣進(jìn)項稅？房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類初裝費(fèi)是否能夠抵扣進(jìn)項稅？ 固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)安裝服務(wù)繳納增值稅。 關(guān)注的要點：關(guān)注的要點： 注意稅目的認(rèn)定 取得專用發(fā)票 如果只是代收此筆款項，怎么做才能不作為價外費(fèi)用？ 將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。 車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。 樓體廣告行為如何適用增值稅稅目？樓體廣告行為如何適用增值稅稅目？ 目前的操作方式，房企從工程款中扣除 不考慮增值稅抵扣的情況下可以采用分割單 征收增值稅后呢？ 水、電、氣都是增值稅征稅范圍 施工企業(yè)使用房企提供的水電氣，房企收取款項，納稅義