物業(yè)權(quán)力清單解讀課件

1、物 業(yè) 權(quán) 力 清 單 解 讀家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。這些事是業(yè)主自己的事這些事是業(yè)主自己的事保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責(zé)任

2、，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任。這些事是開發(fā)商的事這些事是開發(fā)商的事指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。這

3、些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責(zé)任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責(zé)任監(jiān)督、制止或向主管部門報(bào)告。這些事是相關(guān)部門的事這些事是相關(guān)部門的事業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營商負(fù)責(zé)解決，也不是物業(yè)公司的事。物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。這些事是相關(guān)企業(yè)的事這些事是相關(guān)企業(yè)的事物業(yè)公司管理服務(wù)的范圍有哪些？物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理

4、區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。這些事才是物業(yè)公司的事這些事才是物業(yè)公司的事王先生稱，他家紗窗壞了將近兩個月，多次找物業(yè)維修，對方始終沒有給出明確答復(fù)。他為此甚至去堵住物業(yè)的門口，但對方依舊一拖再拖?！拔易∵M(jìn)這個小區(qū)兩年了，東西壞了，怎么找物業(yè)，對方也不給我修。這次是因?yàn)榧喆翱驂牧?，關(guān)上窗戶家里進(jìn)蚊子，實(shí)在沒法正常生活，我才不得不多次去找物業(yè)?！蓖跸壬秸f越氣，稱他今年將近七十歲，物業(yè)于情于理都應(yīng)該給自己換上紗窗。對此，該小區(qū)的物業(yè)工作人員表示，小區(qū)內(nèi)的紗窗已經(jīng)過了質(zhì)保期，現(xiàn)在出現(xiàn)問題物業(yè)將不再負(fù)責(zé)

5、維修。但是考慮到業(yè)主的實(shí)際情況，近期將會統(tǒng)一排查維修，所以才會讓王先生暫時(shí)等一等。案例一：自家紗窗壞了要求物業(yè)更換案例一：自家紗窗壞了要求物業(yè)更換解答：窗紗、水管等設(shè)備，在交房時(shí)簽訂合同規(guī)定相應(yīng)質(zhì)保期。如果在質(zhì)保期內(nèi)，這些設(shè)備損壞將由開發(fā)商進(jìn)行免費(fèi)維修；超出質(zhì)保期將由業(yè)主自行維修，在整個維修過程中，物業(yè)沒有責(zé)任上門免費(fèi)維修。案例一：自家紗窗壞了要求物業(yè)更換案例一：自家紗窗壞了要求物業(yè)更換“我們小區(qū)電梯時(shí)好時(shí)壞，經(jīng)常出問題，有時(shí)候還會關(guān)不上門，這是關(guān)系到業(yè)主安全的事情，物業(yè)必須重視，實(shí)在不行就換新的?！编嵟空f，她多次向物業(yè)反映情況，迫切希望換上新電梯。據(jù)鄭女士介紹，該小區(qū)電梯上個月還發(fā)生“困住

6、孩子”的情況，兩個孩子在里面困了十多分鐘，這件事讓人心有余悸?！半娞菰略露紩S修檢查，并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重問題，各項(xiàng)測試都正常，鄭女士反映的困人事件也沒有核實(shí)過?！痹撔^(qū)物業(yè)工作人員表示，更換電梯不是小事，不能僅聽鄭女士一面之詞。為此，鄭女士和物業(yè)多次爭論，但直到現(xiàn)在仍然沒有結(jié)果。案例二：電梯時(shí)好時(shí)壞，維修責(zé)任誰負(fù)案例二：電梯時(shí)好時(shí)壞，維修責(zé)任誰負(fù)解答：電梯使用、檢查、維修分別屬于住建局、質(zhì)監(jiān)局、物業(yè)。鄭女士遇到的故障問題，需先由質(zhì)監(jiān)局進(jìn)行檢查，如果檢查結(jié)果良好，可繼續(xù)投入使用；如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題則反映給物業(yè)，物業(yè)聯(lián)系維修單位進(jìn)行維修，維修后仍有安全問題再商議更換。因此，在該小區(qū)電梯質(zhì)檢結(jié)果良好的狀態(tài)

7、下，物業(yè)只做好日常維護(hù)即可。案例二：電梯時(shí)好時(shí)壞，維修責(zé)任誰負(fù)案例二：電梯時(shí)好時(shí)壞，維修責(zé)任誰負(fù)趙大爺今年70歲，前幾天晚上出門遛彎，被小區(qū)門口破損的井蓋絆倒。為此，給小區(qū)更換個新井蓋成了他的心頭大事，往小區(qū)物業(yè)跑了好幾趟，可物業(yè)一直稱他們沒權(quán)更換。“那個破損的井蓋就在門口，一邊凹一邊凸，老人上了年紀(jì)，步子邁不高，很容易被絆倒，萬一出什么事情誰負(fù)責(zé)呀?！壁w大爺說，他現(xiàn)在膝蓋還疼，可就是不明白物業(yè)為什么不肯給換個井蓋。案例三：門口井蓋破損，老漢夜行絆倒案例三：門口井蓋破損，老漢夜行絆倒案例三：門口井蓋破損，老漢夜行絆倒解答：小區(qū)內(nèi)井蓋一般分為自來水井蓋和排污井蓋，但無論哪一種，物業(yè)都無責(zé)無權(quán)更換

8、。業(yè)主應(yīng)將此問題反映給自來水公司和環(huán)衛(wèi)處，由部門核實(shí)該小區(qū)是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)移交，如果已經(jīng)移交則由部門負(fù)責(zé)更換，沒有移交則由開發(fā)商進(jìn)行更換。案例四：墻壁裂開縫隙，物業(yè)不給維修張女士的新家剛剛裝修完兩個月，原本一家人興高采烈住進(jìn)新家，可墻上裂開的兩道縫，卻讓她怎么也高興不起來?！斑@是新房子，現(xiàn)在就有裂縫了，房屋質(zhì)量有這么大問題，物業(yè)也來看過了，為什么不給我維修？這樣的房子怎么讓業(yè)主住踏實(shí)?！睆埮繗鈶嵉卣f，她十分擔(dān)心，日子一長這兩道裂縫變大會發(fā)生危險(xiǎn)。對此，該小區(qū)物業(yè)稱，已經(jīng)將此事通知開發(fā)商，對方表示近期會來維修，但是物業(yè)無責(zé)對房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)。案例四：墻壁裂開縫隙，物業(yè)不給維修解答：由于張女士剛裝修完房

9、屋，造成房屋裂縫的原因可能是房屋質(zhì)量問題，也有可能是裝修導(dǎo)致。如果張女士樓上樓下住戶房屋也存在裂縫，則基本判斷為質(zhì)量問題，由開發(fā)商維修，如果僅此一家，則很有可能是裝修導(dǎo)致，由業(yè)主自行維修。三級管理各負(fù)其責(zé) 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，包括組織社區(qū)居委會、業(yè)主及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)和管理；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)公安等部門，加強(qiáng)對轄區(qū)物業(yè)管理秩序維護(hù)工作的監(jiān)督和檢查。三級管理各負(fù)其責(zé) 社區(qū)居委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會，組織物業(yè)管理各項(xiàng)工作，包括監(jiān)督

10、指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會章程，督導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確行使權(quán)力，承擔(dān)義務(wù)；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督實(shí)施，調(diào)解矛盾糾紛；指導(dǎo)并組織不實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)實(shí)行自治管理。三級管理各負(fù)其責(zé) 縣（市、區(qū)）住建部門依法負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。包括：物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理；處理物業(yè)服務(wù)糾紛和投訴；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)；物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的實(shí)施以及議標(biāo)項(xiàng)目的審批等物業(yè)管理相關(guān)工作。各部門充分發(fā)揮職能作用 市住建局加強(qiáng)對縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好全市的行業(yè)管理。同時(shí)，

11、對規(guī)劃審批、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施規(guī)劃等問題作出新的規(guī)定。規(guī)劃部門審批新建小區(qū)時(shí)，按規(guī)定設(shè)定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。對公共配套建筑、綠地、活動場地、停車場、公用設(shè)施設(shè)備等達(dá)不到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的，不予驗(yàn)收通過。各級規(guī)劃、城管部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)擅自改變建筑物、配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、私搭亂建、侵占公共用地和綠地、樓頂搭建、公共樓道隔斷等行為的檢查和治理；物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定前期物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對收費(fèi)糾紛進(jìn)行調(diào)處，并對違規(guī)收費(fèi)進(jìn)行查處；各部門充分發(fā)揮職能作用公安部門負(fù)責(zé)小區(qū)社會治安管理，對日常治安防范進(jìn)行檢查，指導(dǎo)物業(yè)公司加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)秩序管理，定期開展消防監(jiān)督檢查、消除安全隱患；質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備

12、的安全管理，對超期未檢電梯、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全檢查，督促整改到位。城管、畜牧、衛(wèi)生防疫、社區(qū)居委會等部門和單位對小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽等行為依法進(jìn)行查處，創(chuàng)造健康、優(yōu)美、潔凈的居住環(huán)境。因地制宜進(jìn)行管理新建住宅小區(qū)。規(guī)劃、住建等部門各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、居住安全等要求對住宅小區(qū)進(jìn)行建設(shè)；新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會成立前，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在出售商品房時(shí)，應(yīng)按規(guī)定選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要落實(shí)承接查驗(yàn)制度，做好共用設(shè)施設(shè)備、場地、用房和相關(guān)資

13、料的移交工作。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作。因地制宜進(jìn)行管理未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)。針對小區(qū)存在的管網(wǎng)老化、道路難行、缺少綠化、亂停亂放和私搭亂建等問題，因地制宜進(jìn)行整治改造。凡兩年內(nèi)未列入改造范圍的住宅小區(qū)，由小區(qū)所在地縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）具體組織實(shí)施，對小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造，以達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。因地制宜進(jìn)行管理改造后的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施等實(shí)際情況，可實(shí)施不同模式的管理。專業(yè)化物業(yè)管理，按程序成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)

14、實(shí)施物業(yè)管理。后勤式管理，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位后勤部門負(fù)責(zé)，對本單位家屬院（樓、區(qū)）實(shí)施過渡性管理。引導(dǎo)和鼓勵房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位，通過體制改革和機(jī)制創(chuàng)新，逐步引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)。基礎(chǔ)性服務(wù)。對暫不具備專業(yè)化管理?xiàng)l件、業(yè)主委員會又沒有成立的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會組織力量為居民提供基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)。對無主管樓院、零星住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）實(shí)施區(qū)域整合，由社區(qū)居委會選擇專業(yè)公司進(jìn)駐、分項(xiàng)委托服務(wù)、組織區(qū)域內(nèi)人員從事服務(wù)等方式，為小區(qū)提供基礎(chǔ)性服務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的主要責(zé)任 物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；公共綠化的維護(hù)；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)

15、生的維護(hù)；公共區(qū)域的維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；物業(yè)服務(wù)和物業(yè)檔案的保管；物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。小區(qū)設(shè)施的責(zé)任劃分 業(yè)主自行維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主自有的專有財(cái)產(chǎn)，如房屋室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣（以計(jì)量裝置或入戶端口為界線）表以內(nèi)的管線及自用陽臺等。業(yè)主也可委托物業(yè)公司或其他專業(yè)維修人員代修，費(fèi)用業(yè)主自出，不在物業(yè)費(fèi)出。市政公用單位負(fù)責(zé)維修。如住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、天燃?xì)?、暖等?jì)量裝置或入戶端口以外管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣、供暖單位負(fù)責(zé)維修，養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。通訊網(wǎng)絡(luò)由通訊

16、單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。小區(qū)設(shè)施的責(zé)任劃分 物業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備由業(yè)主委托給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由收取的物業(yè)費(fèi)列支，中修、大修事項(xiàng)的維修費(fèi)用從小區(qū)全體業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金列支。（共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等）部門管理負(fù)責(zé)部分 房屋建筑質(zhì)量問題。在質(zhì)量保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，辦理批建手續(xù)的屬地住建局負(fù)責(zé)督促開發(fā)建設(shè)單位履行保修責(zé)任。電梯運(yùn)行不正常問題。市住建局負(fù)責(zé)加強(qiáng)電梯安裝環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)管；市質(zhì)監(jiān)局負(fù)責(zé)電梯登記使用、定期安全檢驗(yàn)；市房管中心監(jiān)督物業(yè)公司協(xié)同電梯供應(yīng)商或維保單位負(fù)責(zé)具體維修。小區(qū)內(nèi)占道經(jīng)營問題、噪音擾民