上半年長沙寫字樓分析報告

1、2016年上半年長沙寫字樓市場分析報告長沙寫字樓市場正處于一個加速發(fā)展的階段，越來越多的寫字樓產(chǎn)品陸續(xù)入市，去庫存壓力并不只有住宅，寫字樓也成為去庫存的又一重要關(guān)鍵。今年，在營改增、小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠等政策利好的大背景下，長沙寫字樓市場逐漸升溫。來自長沙市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)預(yù)警預(yù)報信用信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月長沙寫字樓投資額約41.09億元，寫字樓施工面積為641.46萬平方米，寫字樓新開工面積為49.9萬平方米，寫字樓銷售面積46.57萬平方米。長沙寫字樓市場加速發(fā)展、逐步升溫2016年上半年長沙寫字樓銷售面積46.57萬平方米，占長沙房地產(chǎn)總銷售面積的4%。與去年同期相比銷售面積

2、增加17.7萬平方米，占全市銷售比率上漲1個百分點。2016年上半年長沙寫字樓銷售面積46.57萬平方米從各區(qū)銷售面積來看，岳麓區(qū)寫字樓銷售面積占總銷售面積的58%，在“長沙向西”的城市戰(zhàn)略發(fā)展方向下，城市向西、工業(yè)向西、人居向西、市場向西、需求向西的時代進程，正在加速上演。 2016年上半年長沙岳麓區(qū)寫字樓銷售面積占總銷售面積58%2016年長沙寫字樓投資額同比增加0.67億元2016年上半年長沙寫字樓投資額約41.09億元，占長沙房地產(chǎn)投資額的9%。與去年同期相比投資額增加0.67億元，占全市投資額比率上漲1個百分點。雖然2016年上半年長沙寫字樓投資額同比有所增加，但是與往年相比差距較大

3、，最主要的原因是寫字樓新報建項目較少。2016長沙寫字樓上半年新開工、竣工面積2016年上半年長沙寫字樓新開工49.9萬平方米，同比減少43%。寫字樓新開工面積占房地產(chǎn)總新開工面積的4.9%，在長沙內(nèi)六區(qū)中，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)均沒有寫字樓新開工。2016年上半年長沙寫字樓竣工58.68萬平方米，與去年同期相比增加13.82萬平方米，占全市竣工面積的5%。寫字樓施工面積641.46萬平方米2016年上半年長沙寫字樓施工面積為641.46萬平方米，占長沙房地產(chǎn)總施工面積的7%，比去年同期減少16.6萬平方米。寫字樓施工面積在房地產(chǎn)市場總施工面積中占的比重逐年增加，但是增速放緩。寫字樓市場量價齊

4、升2016年上半年寫字樓市場受大客戶訂單的影響，成交量較好，上半年長沙寫字樓市場共成交29.02萬平方米，環(huán)比上漲77.32%，同比上漲79.76%，長沙寫字樓市場庫存184.89萬平方米，去化周期38周。價格方面，環(huán)比上漲2.26%，其中天心區(qū)均價最高，為19744元/平方米。成交岳麓區(qū)奪冠 金茂廣場成最大贏家據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年上半年岳麓區(qū)以成交13.69萬平方米的成績奪冠，而開福區(qū)則以成交0.67萬平方米的成績墊底。而單個項目方面，金茂廣場銷售面積和銷售金額分別以6.6萬平方米和7.35億元成為2016年上半年寫字樓市場最大的贏家，雖然其上半年的成交量，大客戶占比較大，但這也反映

5、了市場對其的認可。另外，華遠華中心、綠地中心以及興旺雙鐵城都在上半年有較好的表現(xiàn)。2016年上半年內(nèi)六區(qū)新建寫字樓成交5653套，同比增長44.58%；其中，6月份長沙市內(nèi)六區(qū)新建寫字樓成交15.79萬，同比增長166.72%，環(huán)比增長145.95%；成交1079套，同比增長26.49%。整個上半年辦公用房成交量相較去年同期上漲明顯。價格方面，2016年上半年內(nèi)六區(qū)寫字樓成交均價為9916元/，其中6月份成交均價為12154元/，為近一年來的最高價。近一年長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交情況近一年長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交情況寫字樓市場未與火爆的住宅市場形成正比長沙上半年寫字樓市場在住宅市場火熱銷售情況帶動

6、下，去化加快，銷售價格及去化面積均較同期有所上漲，但并未能與火爆的住宅市場形成正比。相較于高供給量，長沙寫字樓庫存去化效果甚微，仍處于高位，仍將面臨挑戰(zhàn)。不過各自項目面臨的庫存壓力和市場環(huán)境會不一樣;品質(zhì)較好、地理位置優(yōu)越、物業(yè)水平較高的寫字樓的市場行情相對會比較好，整體品質(zhì)一般的寫字樓可能會面臨著較大的去化挑戰(zhàn)。泊富、楷林、運達都是長沙寫字樓市場的標桿。其中，泊富的主要競爭力：一是，最高規(guī)格的硬件配置；二是，最多世界500強及優(yōu)秀企業(yè)入駐；三是，交通及區(qū)位占盡優(yōu)勢。寫字樓硬件配置是固定的，要想創(chuàng)新，應(yīng)從軟件升級和集成辦公服務(wù)上想辦法，軟件現(xiàn)代化及無障礙辦公必將成為趨勢，堅持做好辦公服務(wù)是前提

7、。2016下半年長沙寫字樓綜合競爭力榜該榜單依據(jù)克而瑞房價該榜單依據(jù)克而瑞房價點評網(wǎng)各樓盤的測評指點評網(wǎng)各樓盤的測評指數(shù)（數(shù)（15%）、網(wǎng)友評價）、網(wǎng)友評價 （15%）、樓盤點擊）、樓盤點擊量（量（15%）、搜索值（）、搜索值（15%）以及湘經(jīng)聯(lián)評審）以及湘經(jīng)聯(lián)評審?fù)镀保ㄍ镀保?0%)，經(jīng)過綜，經(jīng)過綜合評分而得。合評分而得。榜單點評：該榜單數(shù)據(jù)受統(tǒng)計維度和時間節(jié)點的限制，導(dǎo)致部分項目成了遺珠之憾。像長沙國金中心，這個長沙第一高樓，地處五一廣場的黃金地段，可惜只租不售，但這并不妨礙長沙人民對它的期待。洋湖垸的恒偉湘江時代、中盈廣場以及柏寧地王廣場，隨著宜家入駐洋湖垸，洋湖垸商圈聚集力逐步強化，無

8、論是打綠色辦公還是5A級寫字樓，下半年銷售力和競爭力都將邁上一個新的臺階?？謬H、濱江國際金融中心作為濱江新城的一線江景寫字樓和新地標，有戴德梁行作為前期顧問，兩項目無論從選址還是建筑設(shè)計上都非常大氣，內(nèi)部設(shè)計也彰顯人性化。泊富國際廣場和德思勤城市廣場作為現(xiàn)在或者未來的區(qū)域性商業(yè)中心，作為引流的中心，項目的發(fā)展?jié)摿κ菬o可爭議的。而萬博匯、裕天國際商匯中心、融科前海天地等項目位于老城區(qū)，從上半年天心區(qū)和芙蓉區(qū)無供應(yīng)的情況來看，未來老城區(qū)的庫存只會越來越少，其稀缺性就已經(jīng)決定了其競爭力。根據(jù)目前寫字樓的供求情況，加速去庫存，宏觀上可期的政策一，對于限期開發(fā)未動工的商業(yè)項目，解凍土地開發(fā)期限，尤其對商業(yè)物業(yè)的土地開發(fā)期限適當延長，減緩市場中商業(yè)項目的不斷積壓；二，落實國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見，借鑒福建、重慶、云南經(jīng)驗，加快長沙市商改住細則的制定和出臺，對未售、設(shè)計階段的商業(yè)項目，根據(jù)開發(fā)企業(yè)需求支持商改?。蝗?，目前長沙商業(yè)地產(chǎn)仍沿用已有10余年的信貸政策，首付比例不得低于50%，貸款年限不得高于10年，貸款利率一般在銀行基準利率之上上浮10%-20%不