銷售型物業(yè)環(huán)境管理(合肥-張澤將)

1、銷售型物業(yè)環(huán)境管理 目 錄一、一、二、二、三、三、五、六、物業(yè)環(huán)境管理模式物業(yè)環(huán)境管理模式物業(yè)環(huán)境管理的范圍物業(yè)環(huán)境管理的范圍四、日常清潔工作日常清潔工作周期清潔工作周期清潔工作常用設(shè)備及藥劑介紹常用設(shè)備及藥劑介紹概述概述 目 錄七、七、八、八、九、九、環(huán)境管理體系文件環(huán)境管理體系文件培訓(xùn)管理培訓(xùn)管理十、十、銷售型物業(yè)環(huán)境管理的思考銷售型物業(yè)環(huán)境管理的思考綠化管理綠化管理 所謂物業(yè)環(huán)境管理，是指物業(yè)管理公司通過執(zhí)法檢查、履約監(jiān)督、制度建設(shè)和宣傳教育等工作，進行物業(yè)環(huán)境維護及綜合整治工作的總稱。 旨在從精神上、文化上、制度上和管理上影響業(yè)主和使用人，使業(yè)主和使用人樹立起高度的環(huán)境保護意識，力求業(yè)

2、主和使用人素質(zhì)與環(huán)境質(zhì)量的高度協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，共同創(chuàng)建一個整潔、舒適、優(yōu)美、文明的生活和工作環(huán)境。一、概述1、委托式即物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保潔管理工作委托給專業(yè)的保潔公司負(fù)責(zé)。采用這種模式物業(yè)管理企業(yè)一般要采取招標(biāo)的方式選聘專業(yè)的保潔公司。物業(yè)管理企業(yè)只需配備l2名管理人員，根據(jù)委托協(xié)議對保潔公司進行檢查、監(jiān)督、評議即可。 2、自主式即物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保潔管理工作完全由自己負(fù)責(zé)。采用這種模式主要是因為物業(yè)區(qū)域規(guī)模大、類型多、清洗高層樓宇外墻的任務(wù)也比較重。需建立比較完備的保潔管理機構(gòu)。二、物業(yè)環(huán)境管理模式3、結(jié)合式即物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保潔管理工作一部分自己負(fù)責(zé)、一部分由專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)，也就是自主與委托相結(jié)合

3、的方式。采用這種模式，主要是因為物業(yè)區(qū)域規(guī)模小、清洗高層樓宇外墻的任務(wù)不多。二、物業(yè)環(huán)境管理模式1、公共部位的保潔 這是一個平面的概念，即指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，樓宇前后左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。2、共用部位的保潔 這是一個垂直的概念，即指樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺等的清掃保潔。3、生活垃圾的處理 這是指日常生活垃圾(包括裝修垃圾)的分類收集、處理和清運。要求和督促業(yè)戶按規(guī)定的地點、時間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點，不得擅自亂倒。三、物業(yè)環(huán)境管理的范圍1、綠化帶清潔 每日安排機動人員對園區(qū)草坪、花木灌叢內(nèi)煙

4、頭、包裝紙及寵物糞便進行清理。綠化帶清潔中四、日常清潔工作1、綠化帶清潔 清潔后的綠化帶四、日常清潔工作清潔后的園區(qū)2、生活垃圾清運 每日對園區(qū)、地庫、樓層生活垃圾分類收集、處理和循環(huán)清運兩次（早上7:30；晚上19:00），將垃圾清運到指定堆放點。四、日常清潔工作園區(qū)生活垃圾清運 樓層生活垃圾清運 地庫生活垃圾清運 3、導(dǎo)視、標(biāo)識牌及公 告欄清理 園區(qū)安排機動人員每日對導(dǎo)視、標(biāo)識牌及公告欄進行維護清潔，保證標(biāo)牌上無灰塵、無污漬、無手印。 公告欄清潔四、日常清潔工作導(dǎo)視牌、標(biāo)識牌清潔 4、電梯廳靜電液推塵及養(yǎng)護 一層保姆電梯廳及地庫客梯廳靜電液推塵及養(yǎng)護每日由專人對大堂及保姆間地面進行推塵及養(yǎng)

5、護，另外對踢腳線等死角區(qū)域進行吸塵，每日至少兩次。 客梯廳吸塵作業(yè)四、日常清潔工作 保姆電梯廳推塵 5、大堂 每日對大堂內(nèi)墻面、管家臺及地面清抹一次；每個月使用石材清潔劑對外墻面及內(nèi)墻面徹底清理一次，并做石材養(yǎng)護，保證石材光亮和潔凈。 外墻面清潔四、日常清潔工作大堂清潔 5、大堂清潔后的大堂四、日常清潔工作6、樓層電梯廳 每日對樓層電梯廳及保姆電梯廳地面墻面、鏡面、踢腳線清抹一次。 清潔后的電梯廳四、日常清潔工作樓層電梯廳清潔 7、大堂紫銅門和保姆間玻璃門 每日對大堂紫銅門和保姆間玻璃門清抹一次，每月使用玻璃清潔劑徹底清潔一次，保證玻璃逛街明亮、無手印。 保姆廳入戶門清潔四、日常清潔工作大堂紫

6、銅門清潔 8、樓層消防通道 每日對樓層消防通道內(nèi)生活垃圾、煙頭、樓梯扶手、防火門清抹一次，每周徹底清理一次，保證通道內(nèi)無垃圾、扶手無灰塵。樓道清潔中四、日常清潔工作9、電梯轎廂 每日對客梯和保姆電梯轎廂內(nèi)、電梯門循環(huán)清理：每兩小時清理一次電梯轎廂地面、內(nèi)壁、電梯按鈕及面板；每周上不銹鋼油一次。保證電梯轎廂內(nèi)壁及電梯門無手印、無污漬、保持均勻金屬光澤及大理石光亮。 保姆電梯轎廂清潔四、日常清潔工作客梯轎廂清潔 9、電梯轎廂 電梯門清潔 清潔后的保姆電梯四、日常清潔工作10、辦公區(qū)域 每日對辦公區(qū)域瓷磚地面清掃一次，門和玻璃清抹一次，廢紙簍內(nèi)垃圾及衛(wèi)生間循環(huán)清理，每月對辦公室進行一次全面大掃除。辦

7、公區(qū)域清潔中四、日常清潔工作11、外廣場 每日對外廣場清掃兩次（早晚各一次），清理花壇內(nèi)煙頭、包裝物及生活垃圾，如有煙花炮竹燃放，需要進行循環(huán)清理，保證外廣場地面及花壇潔凈、無垃圾。外廣場清潔中四、日常清潔工作12、地下車庫 每日使用靜電液對地庫主干道進行推塵，地庫電梯廳內(nèi)地面、墻面每日清抹一次，主干道及電梯廳內(nèi)垃圾桶每日更換兩次，清潔一次；每周使用洗地機對地庫進行全面清洗一次，保持地面光亮整潔。地庫清潔中四、日常清潔工作12、地下車庫 清潔后的地庫四、日常清潔工作1、景觀水池及建筑小品 每日對景觀水池內(nèi)漂浮物進行打撈，每月對景觀水池及建筑小品徹底清潔一次，保證水池?zé)o污漬、泥沙、水質(zhì)清澈。清潔

8、后的景觀水池五、周期清潔工作2、大堂鏡面拋光及石材養(yǎng)護 每日使用保養(yǎng)液對大堂天然大理石地面進行推塵，每周使用拋光機進行全面作業(yè)一次，每月做一次全面結(jié)晶（晶硬）養(yǎng)護一次，每月對大堂墻面大理石養(yǎng)護一次，要求石材表面光亮、無污漬，光澤度達(dá)到90度以上。五、周期清潔工作石材養(yǎng)護作業(yè)中2、大堂鏡面拋光及石材養(yǎng)護 石材養(yǎng)護所用材料五、周期清潔工作2、大堂鏡面拋光及石材養(yǎng)護 五、周期清潔工作石材養(yǎng)護后效果圖3、三層平臺 每月對三層平臺進行全面清潔一次，清運三層平臺垃圾及泥沙，保證三層平臺無垃圾堆放、無泥沙。三層平臺全面清潔中五、周期清潔工作3、三層平臺 五、周期清潔工作清潔后的三層平臺4、頂層平臺 每月對頂

9、層平臺進行全面清潔一次，清運平臺垃圾及泥沙，保證平臺無垃圾堆放、無泥沙。頂層平臺全面清潔中五、周期清潔工作4、設(shè)備間 每月由工程人員帶領(lǐng)，對地庫負(fù)一層自管配電房、負(fù)二層水泵房、頂層風(fēng)機房進行全面清潔一次，保證設(shè)施設(shè)備的干凈、清潔無浮塵。設(shè)備間全面清潔中五、周期清潔工作4、設(shè)備間 清潔后的設(shè)備間五、周期清潔工作消防設(shè)施設(shè)備清潔中5、消防設(shè)施設(shè)備 每周安排機動人員對公館公共區(qū)域內(nèi)所有消防栓、滅火箱、通風(fēng)口及滅火器進行系統(tǒng)清潔，保證消防設(shè)施設(shè)備光潔、明亮、無污漬。五、周期清潔工作消殺作業(yè)中6、四害防治 每年春夏季，每半月消殺一次，秋冬季，每一月消殺一次，消殺范圍包含樓道、園區(qū)綠地、辦公室、雨水井、垃

10、圾箱等，消殺方式采用噴藥觸殺為主。五、周期清潔工作7、下水道清掏 地庫負(fù)一負(fù)二層下水道每季度進行一次清掏工作，保證下水通暢。下水道清掏中五、周期清潔工作8、化糞池清理 每半年對公館化糞池進行一次清理作業(yè)，安排吸糞車進行作業(yè)。清理步驟如下：1）用鐵鉤打開化糞池的蓋板，再用長竹桿(8m)攪散化糞池內(nèi)雜物結(jié)塊層。2）把吸糞車開到工作現(xiàn)場，套好吸糞膠管(5m長，備3條)放入化糞池內(nèi)。3)啟動吸糞車的開關(guān)，吸出糞便直至化糞池內(nèi)的化糞結(jié)塊物吸完為止，防止弄臟工作現(xiàn)場和過往行人的衣物。4)蓋好化糞池井蓋，用清水沖洗工作現(xiàn)場和所有工具。5)每年清理一次，一級池清運90，二級池清運75，三級池硬的表面全部清運。

11、6)清理后，目視井內(nèi)無積物浮于上面，出入口暢通，保持污水不溢出地面。五、周期清潔工作8、化糞池清理清理步驟如下：7）在化糞池井蓋打開后1015min，人不站在池邊，禁止在池邊點火或吸煙，以防沼氣著火燒傷人。8）人勿下池工作，防止人員中毒或陷入水中。9）化糞池井蓋打開后工作員不能離開現(xiàn)場，清潔完畢后，隨手蓋好井蓋，以防行人或小孩掉入井內(nèi)發(fā)生意外。五、周期清潔工作吸糞車9、外墻清洗 每年對公館化外墻清洗一次。1）外墻清潔主要有兩種方式：吊板方式和擦窗機方式。 吊板方式是用吊繩、吊板將人吊到工作位置進行清潔，一般的大樓都可以用這種方式進行清潔。這種方式簡單、成本低，只要工人素質(zhì)好，繩子連接牢固就可以

12、進行，但危險性比較大，一旦安全措施不到位就可能發(fā)生事故。近幾年發(fā)生的高空清潔墜落傷亡事故幾乎都是采用吊板清潔時因安全措施不到位造成的。 另一種方式是通過擦窗機進行清潔。擦窗機又稱室外吊籃，一般在大樓建造時安裝好。工作人員站在吊籃內(nèi)，吊籃可以上下左右移動，吊籃內(nèi)有電話，可以與外界隨時進行聯(lián)系，比較安全。擦窗機價格昂貴，不少新建大樓為了節(jié)省錢不安裝擦窗機。目前我國的大樓大多數(shù)沒有擦窗機，只得用吊板方式進行清潔。五、周期清潔工作9、外墻清洗 2）外墻清潔必備條件 氣候條件。外墻清潔必須在良好的氣候條件下進行，大風(fēng)、下雨、下雪、有霧能見度差、高溫(35以上)和低溫(0以下)等情況都不適合進行外墻清潔。

13、風(fēng)力應(yīng)小于5級，5級風(fēng)以上停止工作，因此，工作前應(yīng)測定風(fēng)力，尤其是高空風(fēng)力。 人員條件。外墻清潔工應(yīng)有良好的身體條件和心理素質(zhì)，必須經(jīng)過嚴(yán)格的身體檢查和定期復(fù)查，年齡應(yīng)在40歲以下，血壓正常，視力良好，無恐高癥，發(fā)現(xiàn)有不適合的疾病應(yīng)立即停止工作。同時還必須經(jīng)過專門的培訓(xùn)，取得國家勞動部門核發(fā)的高空作業(yè)證書，并在有效期內(nèi)方可上崗，嚴(yán)格禁止無證上崗。工人上崗前不得飲酒，有感冒等身體不適癥狀應(yīng)暫停高空作業(yè)。五、周期清潔工作9、外墻清洗 2）外墻清潔必備條件 設(shè)備條件。外墻清潔的設(shè)備必須處于良好的工作狀態(tài)，擦窗機必須定期檢查保養(yǎng)，每次工作前必須對鋼絲繩、傳動部位和保險裝置進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障或原因不明的

14、不正?，F(xiàn)象應(yīng)停止使用。用吊板工作的也應(yīng)對吊繩、吊板等固定用具進行認(rèn)真檢查，凡用繩有發(fā)毛、部分絲股斷裂等現(xiàn)象應(yīng)立即更換新繩。五、周期清潔工作外墻清洗作業(yè)中六、常用設(shè)備及藥劑介紹1、吸塵器。 用于地面、墻面和其他平整部位吸灰塵、污物的專用設(shè)備，是清潔工作中最常用的設(shè)備之一。吸塵器啟動時能發(fā)出強勁的抽吸力，使灰塵順著氣流被吸進機內(nèi)儲塵艙，達(dá)到清潔地面的目的。吸塵器品種很多，按抽吸力大小有普通型和強力型；按適用范圍有吸地面灰塵、吸地毯灰塵、清潔家具污物等不同類型；按功能多少有單一吸塵器和吸塵吸水兩用吸塵器等。單一吸塵器吸塵吸水機六、常用設(shè)備及藥劑介紹2、吸水機。 清除積水的專用設(shè)備，主要用于吸取地面積

15、水，對于吸取地毯水分加快干燥也非常有效，是大樓管理中不可缺少的清潔工具之一。有單用吸水機和吸塵吸水兩用機.單用吸塵器吸塵吸水機六、常用設(shè)備及藥劑介紹3、拋光機。 專用作地面拋光的機器，有普通速度和高速之分。拋光機啟動時馬達(dá)帶動底盤作高速旋轉(zhuǎn)，使底盤對地面進行高速軟摩擦，達(dá)到拋光之目的。適用于花崗石、大理石等各種平整硬質(zhì)地面的拋光，對于面積大的樓宇，尤為必要。六、常用設(shè)備及藥劑介紹4、洗地機。 洗地機是一種硬質(zhì)地面清洗同時吸干污水，并將污水帶離現(xiàn)場的清潔機械。在國內(nèi)的使用時間不長，而在發(fā)達(dá)國家的社會各個領(lǐng)域的使用已經(jīng)非常普遍，特別是一些車站、碼頭、機場、車間、倉庫、學(xué)校、醫(yī)院、飯店、賣場等具有廣

16、闊硬質(zhì)地面的場所，以機械代替人力的清潔理念已深入人心。六、常用設(shè)備及藥劑介紹5、多功能清潔車。 清潔車是指用于清潔衛(wèi)生的多功能清潔手推車或用于搬運物料的手推車統(tǒng)稱為清潔車，廣泛應(yīng)用于賓館、商場、商業(yè)樓、房地產(chǎn)、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、辦公室、圖書館、展覽中心、俱樂部、會所等公共場所的清潔作業(yè)和物料的搬運。六、常用設(shè)備及藥劑介紹6、吹風(fēng)機。 用于風(fēng)干積水、油漆等液體，多用于建筑工地、住宅小區(qū)、超市、賓館等區(qū)域。六、常用設(shè)備及藥劑介紹7、高壓水槍。 通過動力使高壓柱塞泵產(chǎn)生高壓水來沖洗物體表面，水的沖擊力大于污垢與物體表面附著力，高壓水就會將污垢剝離，沖走，達(dá)到清洗物體表面的一種清洗設(shè)備。因為是使用高壓

17、水柱清理污垢，除非是很頑固的油漬才需要加入一點清潔劑，不然強力水壓所產(chǎn)生的泡沫就足以將一般污垢帶走，所以高壓清洗也是世界公認(rèn)最科學(xué)、經(jīng)濟、環(huán)保的清潔方式之一。六、常用設(shè)備及藥劑介紹8、玻璃清潔劑。 用于清洗玻璃、鏡面、瓷片及電鍍物品表面的塵埃及污垢，如門、窗、鏡子、電視熒光屏等，能輕快地除去塵埃、油漬等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗塵埃、抗污垢再積等特點。使用時將本品稀釋2060倍后均勻涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。膠瓶裝，避免碰碎、入眼，若不慎進入眼內(nèi)，應(yīng)立即用清水沖洗。 六、常用設(shè)備及藥劑介紹9、不銹鋼光亮劑。 有效的去除不銹鋼表面的污垢、水垢、油漬。使其表面富有光澤持久光亮，

18、是一種工業(yè)及家庭均可使用的清潔光亮劑 。六、常用設(shè)備及藥劑介紹10、靜電吸塵劑。 靜電吸塵劑用于去除灰塵及松散污垢.對地板材料無損壞,使用后可保持空氣清新. 適用于:各種材料的地板,如PVC,油氈,聚氨脂,石類(大理石)等地面也可用于打了蠟的地板。六、常用設(shè)備及藥劑介紹11、洗石水。 清洗石材、水泥地面、瓷磚等上面的水銹、污垢等，具有一定腐蝕性。六、常用設(shè)備及藥劑介紹12、萬能除膠劑。 除去有機膠，玻璃膠，雙面膠，不干膠，吸塑膠，軟膠，丙烯酸樹脂膠，環(huán)氧樹脂膠，聚氨脂膠等七、綠化管理 綠地養(yǎng)護工作主要包括除草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害、維護搭架、涂白等。1、整形、修剪 作業(yè)程序1

19、）根據(jù)樹木分枝的特點、觀賞功能的需要、自然條件等因素選擇修剪方式。2）了解不同類型樹木的修剪要點及技術(shù)規(guī)范要求。3）修剪前要仔細(xì)觀察，按因地制宜、因樹修剪的原則，做到合理修剪。4）剪下的樹條要及時集中清運。注意事項1）綠籬在13季度生長期修剪；喬木應(yīng)在休眠期或秋季修剪。2）綠籬每年至少修剪四次，造型每年六次；喬木每年一至兩次。3）九里香、福建茶等綠籬灌木新長枝不超過15cm，杜鵑造型新長枝不超過30cm。七、綠化管理1、整形、修剪 綠植修剪中 綠植修剪后七、綠化管理2、澆水 喬、灌木澆水的目的是防止土壤干燥，促進植物的生長。具體方法是：1）大面積澆水采用膠管引水，單株淋水可用擔(dān)水的方法。2）澆

20、水時間夏季在早晚為宜，冬季在中午為好，冬季早上、夏季中午不 澆水；夏季應(yīng)增加澆水次數(shù)和分量，冬季應(yīng)減少澆水次數(shù)和分量。3）新栽植物根淺，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故應(yīng)保證一次澆透。4）澆水量要根據(jù)花木品種來決定，旱生植物需要水分少，深根植物抗旱強，可少澆水；萌生植物需要水分多，淺根植物不耐旱，要多澆水。七、綠化管理2、澆水 綠植澆水中七、綠化管理3、施肥 喬、灌木施肥的目的是促進植物生長，增加綠化、花卉的觀賞價值。具體方法如下：1）根據(jù)綠化生長情況，以及所需要的肥料選定有機肥(垃圾肥、餅肥等)或無機肥(氮、磷、鉀、復(fù)合肥等)。2）施肥方法。有機肥多用作基肥，即穴施、溝施、環(huán)施；無機肥多用微施、噴施

21、和根施作追肥。在下列情況下要多施肥：枝葉黃瘦、發(fā)芽前、孕蕾期、花落后；在下列情況下少施肥：枝葉肥壯、發(fā)芽后、開花期、雨季；下列情況下不要施肥：新栽花木、盛夏時、休眠時。3）施肥時間。一般在陰天或傍晚為宜。4）施追肥后及時淋水，第二天早晨再淋一次。5）施基肥時，肥料應(yīng)充分發(fā)酵、腐化，化肥須完全粉碎成粒、粉狀。七、綠化管理3、草坪養(yǎng)護 要保持平整完美，草坪就要時常修剪，生長過于旺盛會導(dǎo)致根部壞死。七、綠化管理精心養(yǎng)護的園區(qū)綠化八、環(huán)境管理體系文件1、日常環(huán)境巡檢表 每日填寫一張表格，針對公館日常清潔內(nèi)容進行巡查和考核工作。八、環(huán)境管理體系文件2、清潔質(zhì)量月度評分表 八、環(huán)境管理體系文件3、保潔員工簽到表 每日填寫一張表格，對日保員工日常出勤進行管理和考核用。八、環(huán)境管理體系文件4、物料月度使用匯總表 每月填寫一次，對保潔公司是否按照合同規(guī)定配備物料進行考核八、環(huán)境管理體系文件5、垃圾清運服務(wù)質(zhì)量記錄表 每日填寫，考核保潔公司每日生活垃圾清運效率和質(zhì)量。八、環(huán)境管理體系文件6、設(shè)備機房清掃記錄表 每月填寫，記錄設(shè)備機房清掃時間和質(zhì)量，督促保潔公司定期工作。八、環(huán)境管理體系文件7、月度工作計劃表 每月月底填寫下月計劃，將所有清潔內(nèi)容填寫入表，避免定期清潔事項的遺漏。八、環(huán)境管理體系文件8、公共區(qū)域衛(wèi)生巡查表 每日填