第三章 房地產(chǎn)價格與價值

1、第三章第三章 房地產(chǎn)價格與價值房地產(chǎn)價格與價值 學習目標：學習目標：1 1房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征；2 2熟悉熟悉房地產(chǎn)供求與價格房地產(chǎn)供求與價格；3 3掌握房地產(chǎn)價格與價值種類。掌握房地產(chǎn)價格與價值種類。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義房地產(chǎn)價格的含義和形成條件和形成條件 一、房地產(chǎn)價格的定義一、房地產(chǎn)價格的定義 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所所必須付出的代價。必須付出的代價。 貨幣貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益 二、二、房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）

2、 有用性有用性 稀缺性稀缺性 有效需求有效需求第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格的特征一、房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切；一、房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切；二、實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；二、實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格； 三、形成的時間較長；三、形成的時間較長；四、房地產(chǎn)價格容易受交易者個別情況影響；四、房地產(chǎn)價格容易受交易者個別情況影響；五、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用五、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用 代價的租金。代價的租金。第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格房地產(chǎn)供求與價格一、房地產(chǎn)需求的含義一、房地產(chǎn)需求的含義 是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每

3、一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量購買的數(shù)量。（1 1）需求的條件：購買愿意購買支付能力；）需求的條件：購買愿意購買支付能力；（2 2）房地產(chǎn)市場需求：在一定時間內(nèi)、一定價）房地產(chǎn)市場需求：在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有消費者需求的總和。格水平下和一定市場上所有消費者需求的總和。 二、決定房地產(chǎn)需求量的因素二、決定房地產(chǎn)需求量的因素（1）該種房地產(chǎn)的價格；）該種房地產(chǎn)的價格；（2 2）消費者的收入水平；）消費者的收入水平；（3 3）消費者的偏好；）消費者的偏好；（4 4）相關(guān)物品的價格水平；）相關(guān)物品的價格水平； （保障房與

4、商品房）（保障房與商品房） （商品住宅與裝修）（商品住宅與裝修）（5 5）消費者對未來的預期。）消費者對未來的預期。 三、房地產(chǎn)需求曲線三、房地產(chǎn)需求曲線 表示房地產(chǎn)需求量與價格之間的關(guān)系的曲線。表示房地產(chǎn)需求量與價格之間的關(guān)系的曲線。 需求量的變動（點在需求曲線上移動）需求量的變動（點在需求曲線上移動） 需求的變動（整條需求曲線的位移）需求的變動（整條需求曲線的位移）四、房地產(chǎn)供給四、房地產(chǎn)供給 是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。供出

5、售的數(shù)量。 （1 1）兩個條件）兩個條件 ：供給愿意供給能力；：供給愿意供給能力；（2 2）房地產(chǎn)市場供給：是指在一定時間內(nèi)、一定價格水）房地產(chǎn)市場供給：是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者供給的平和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。總和。 潛在供給量存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他種類房潛在供給量存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新竣地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新竣工量。工量。五、決定房地產(chǎn)供給量的因素五、決定房地產(chǎn)供給量的因素（1 1）該種房地產(chǎn)的價格；該種房地產(chǎn)的價格；（2 2）該房地產(chǎn)的成本水平；）該房地產(chǎn)的成本

6、水平；（3 3）該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；）該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（4 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。 六、房地產(chǎn)供給曲線六、房地產(chǎn)供給曲線 表示房地產(chǎn)供給量與價格之間的關(guān)系的曲線。表示房地產(chǎn)供給量與價格之間的關(guān)系的曲線。 供給量供給量的變動（點在供給曲線上移動）的變動（點在供給曲線上移動） 供給的變動（整條供給曲線的位移）供給的變動（整條供給曲線的位移）七、房地產(chǎn)均衡價格七、房地產(chǎn)均衡價格 是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的是房地產(chǎn)市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等時價格，也就是房地產(chǎn)市場需求

7、量與市場供給量相等時的價格的價格。 均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格偏離了均衡價格，必須會出現(xiàn)過剩或短缺，導致賣者偏離了均衡價格，必須會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升，最終之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升，最終再次趨向于均衡價格。再次趨向于均衡價格。 八、房地產(chǎn)供求狀況八、房地產(chǎn)供求狀況 （1 1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況）全國房地產(chǎn)總的供求狀況 （2 2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 （3 3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況 （4 4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀

8、況）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況 房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，房地產(chǎn)的不可移動性和變更用途的困難，使得決定房地產(chǎn)價格的，使得決定房地產(chǎn)價格的，主要是本地區(qū)同類房主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況地產(chǎn)的供求狀況。 所以說，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。所以說，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)價格與價值的種類房地產(chǎn)價格與價值的種類一、一、價值、使用價值和交換價值價值、使用價值和交換價值 使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用；使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用； 交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。

9、在房地產(chǎn)估價中的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值；所講的價值是指交換價值； 關(guān)系：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價關(guān)系：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值就一定沒有交換價值。沒有交換價值不一定沒有使值就一定沒有交換價值。沒有交換價值不一定沒有使用價值用價值 房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值 二、成交價格、市場價格、理論價格和評二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值估價值 成交價格成交價格指在房地產(chǎn)交易中交易雙方實際指在房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易價格。達成交易價格。 最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系：最低賣價、最

10、高買價、成交價之間的關(guān)系： 1. 當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能；當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能； 2. 三者關(guān)系：最高買價三者關(guān)系：最高買價成交價成交價最低賣價；最低賣價； 3. 最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間；可能區(qū)間； 4. 實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場，買賣雙方相對的地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場，買賣雙方相對的議價能力。議價能力。 賣方市場與賣方市場賣方市場與賣方市場1.1.買方市場，供大于求，相對過剩，買

11、方主動。成交價買方市場，供大于求，相對過剩，買方主動。成交價偏向最低賣價。偏向最低賣價。2.2.賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動。成交價賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動。成交價偏向最高買價。偏向最高買價。【判斷題】在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會【判斷題】在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。導致房地產(chǎn)價格上漲。 正常成交價格指交易雙方在公開市場、正常成交價格指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對

12、象或市場行情不了解等不強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響。良因素的影響。 （1 1）公開市場）公開市場（2 2）交易對象本身具備市場性）交易對象本身具備市場性（3 3）眾多的買者和賣者）眾多的買者和賣者（4 4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿（5 5）自私且理性的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）自私且理性的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）（6 6）買者和賣者都具有完全信息）買者和賣者都具有完全信息（7 7）適當?shù)钠陂g完成交易）適當?shù)钠陂g完成交易 市場價格市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水是某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)

13、大量成交價格的抽象結(jié)果。平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。（平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）（平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)） 理論價格理論價格是在經(jīng)濟學假設(shè)的是在經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人經(jīng)濟人”的行為和的行為和預期是理性的，或者真實需求與供給相等的條件下形預期是理性的，或者真實需求與供給相等的條件下形成的價格。成的價格。 對市場價格和理論價格的進一步理解：對市場價格和理論價格的進一步理解： （1 1）市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；）市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；（2 2）理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，則市場價格是一種長期）理論價格是一種完美狀態(tài)下的價格，則市場價格是一

14、種長期正常狀態(tài)下的平均價格；正常狀態(tài)下的平均價格；（3 3）正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理）正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動；論價格上下波動；（4 4）但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、）但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格較長時期脫離理論價格 成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)系成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)系 （1）成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動；價格又圍繞著理論價格上下波動； （2）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的

15、市場價格。）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格。 評估價值評估價值是指估價師通過估價活動而得出是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值。它是估價師的估計值。的估價對象的價值。它是估價師的估計值。 市場法市場法比準價格、成本法比準價格、成本法積算價格、積算價格、收益法收益法收益價格。三者的關(guān)系分析：收益價格。三者的關(guān)系分析：（1）收益法的收益價格傾向于最高買價，趨向于理論價格；）收益法的收益價格傾向于最高買價，趨向于理論價格；（2）成本法的積算價格傾向于最低賣價；）成本法的積算價格傾向于最低賣價；（3）市場法的比準價格傾向于成交價格，趨向于市場價格；）市場法的比準價格傾向于成交價格，趨向于市場

16、價格；（4）正常成熟市場下，三種價格應(yīng)該基本一致；）正常成熟市場下，三種價格應(yīng)該基本一致；（5）房地產(chǎn)泡沫情況下，比準價格高于收益價格。反過來，比準價格）房地產(chǎn)泡沫情況下，比準價格高于收益價格。反過來，比準價格大大高于收益價格和積算價格，則存在泡沫。大大高于收益價格和積算價格，則存在泡沫。（6）市場不景氣情況下，積算價格高于比準價格或收益價格。反過來，）市場不景氣情況下，積算價格高于比準價格或收益價格。反過來，也成立。也成立。（7 7）正常交易的成交價接近市場價格；正常市場的市場價格接近理正常交易的成交價接近市場價格；正常市場的市場價格接近理論價格；科學準確的估價，評估價值接近市場價格或理論價

17、格。論價格；科學準確的估價，評估價值接近市場價格或理論價格。 【例題】下列關(guān)于比準價格、積算價格和【例題】下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。 A.A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格；積算價格低于收益價格；B.B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格；于積算價格；C.C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價格；經(jīng)濟折舊）大大高于比準價格或收益價

18、格；D.D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價。最低買價，收益價格傾向于最高賣價。三、市場價值和非市場價值三、市場價值和非市場價值 市場價值的形成需具備以下條件：市場價值的形成需具備以下條件：（1 1）雙方是自愿地進行交易；）雙方是自愿地進行交易；（2 2）交易雙方是出于利己動機進行交易的；）交易雙方是出于利己動機進行交易的；（3 3）交易雙方理性的而謹慎的，并且了解市場對象、知）交易雙方理性的而謹慎的，并且了解市場對象、知曉市場行情；曉市場行情；（4 4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；）交易雙方有較充裕的時間進行交易

19、；（5 5）不存在買者因特殊興趣而給與特殊出價。）不存在買者因特殊興趣而給與特殊出價。（判斷題）城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市（判斷題）城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準。 非市場價值：非市場價值：1.快速變現(xiàn)價值：快速變現(xiàn)價值：賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值；賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值；2.謹慎價值：謹慎價值：在存在不確定性因素的情況下，遵守謹慎原則（高估風在存在不確定性因素的情況下，遵守謹

20、慎原則（高估風險與費用，低估收益）評估出的價值；險與費用，低估收益）評估出的價值；3.在用價值：在用價值：指在現(xiàn)狀使用下的價值；指在現(xiàn)狀使用下的價值；4.殘余價值：殘余價值：指在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值；指在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值；5.投資價值：投資價值：某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。所評估出的價值。 投資價值與市場價值的區(qū)別：投資價值與市場價值的區(qū)別： （1 1）市場價值來源于大多數(shù)市場參與者的共同價值判）市場價值來源于大多數(shù)市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。市場具

21、有唯一性；斷，是客觀的、非個人的。市場具有唯一性；（2 2）投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀）投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價值因人而異；的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價值因人而異；（3 3）投資價值因人而異的原因在于，不同的投資者）投資價值因人而異的原因在于，不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響其對房地產(chǎn)未來收益能力在各方面的情況不同，都會影響其對房地產(chǎn)未來收益能力的預期；的預期；（4 4）投資實現(xiàn)的條件，投資者評估的投資價值大于）投資實現(xiàn)的條件，投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格。或等于該房地產(chǎn)的市場價格。 四、買賣價格、租賃價格、抵押

22、價值、保險價值、計稅價值四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值和征收價值 買賣價格買賣價格是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益；利益； 租賃價格租賃價格是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他

23、經(jīng)濟利益；幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益；租金種類租金種類包含的項目包含的項目市場租金市場租金協(xié)議租金：由市場供求狀況決定的租金協(xié)議租金：由市場供求狀況決定的租金商品租金商品租金以房地產(chǎn)價值確定的租金：以房地產(chǎn)價值確定的租金：包括：折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、包括：折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤保險費、地租、利潤成本租金成本租金按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金：按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金：包括：折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅包括：折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅準成本租金準成本租金接近但還達不到成本租金的租金接近但還達不到成

24、本租金的租金福利租金福利租金象征性收取的很低水平的租金象征性收取的很低水平的租金真正的房租真正的房租地租、折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房產(chǎn)稅、地租、折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、利潤租賃費用、租賃稅費、利潤實際房租實際房租 可能包含著真正房租之外的費用（如水電費、物業(yè)管理費）可能包含著真正房租之外的費用（如水電費、物業(yè)管理費） 抵押價值抵押價值是在抵押期間的各個時點，債務(wù)人不履行到是在抵押期間的各個時點，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所

25、得的價款，扣除法定優(yōu)先受償房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款，扣除法定優(yōu)先受償款后的余額?？詈蟮挠囝~。 抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額。（安抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額。（安全性的要求）全性的要求） 保險價值保險價值是房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考是房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值?；馂?zāi)險的評估價值包含建筑物的重建依據(jù)而評估的價值?；馂?zāi)險的評估價值包含建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟損失。不含土地價值。成本和重建期間的經(jīng)濟損失。不含土地價值。計稅價值，也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務(wù)機計稅價值，也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提

26、供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。如關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。如房產(chǎn)稅計稅價值為房產(chǎn)原值一次減除房產(chǎn)稅計稅價值為房產(chǎn)原值一次減除10%-30%10%-30%后的余值，或后的余值，或房產(chǎn)租金。房產(chǎn)租金。征收價值征收價值是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考是為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。 五、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)利價格五、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)利價格 所有權(quán)價格：所有權(quán)價格：房屋所有權(quán)價格，土地所有權(quán)價格，房屋所有權(quán)價格，土地所有權(quán)價格，或者房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)價格?；蛘叻课菟袡?quán)和土地所有權(quán)價

27、格。 使用權(quán)價格：使用權(quán)價格：主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的價格。使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的價格。 其他權(quán)利價格：其他權(quán)利價格：泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格，包括：租賃權(quán)價格、地役外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格，包括：租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格。權(quán)價格、抵押權(quán)價格。 六、六、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值值和賬面價值 歷史成本：歷史成本：也稱原始價值，原值、原價、原始購置成本，是也稱原始價值，原值

28、、原價、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本。指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本。 重置成本：重置成本：現(xiàn)在購買相同或類似的資產(chǎn)所需付出的現(xiàn)金或現(xiàn)現(xiàn)在購買相同或類似的資產(chǎn)所需付出的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。金等價物。 可變現(xiàn)凈值：可變現(xiàn)凈值：資產(chǎn)正常對外銷售時，所能收到的現(xiàn)金或現(xiàn)金資產(chǎn)正常對外銷售時，所能收到的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物，扣減資產(chǎn)至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費等價物，扣減資產(chǎn)至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用和相關(guān)稅費后的余額。用和相關(guān)稅費后的余額。 現(xiàn)值：現(xiàn)值：未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值。未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值。 公允價值：公允價值：公平交易，熟悉情況的交易

29、雙方自愿進行資產(chǎn)交公平交易，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換的金額。換的金額。 賬面價值賬面價值：也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原：也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值，減去已計提折舊后的余額。始價值，減去已計提折舊后的余額。 各價值之間的關(guān)系：各價值之間的關(guān)系： （1）賬面價值）賬面價值=原始價值原始價值-累計折舊累計折舊 （2）原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。 （3）公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動。）公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動。 （4）公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能）公允價值、市場價值與賬面

30、價值或原始價值可能有關(guān)，也可能無關(guān)。有關(guān)，也可能無關(guān)。 （5）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值。）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值。 七、七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 劃分原則：按政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預程劃分原則：按政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預程度來劃分。度來劃分。 市場調(diào)節(jié)價：市場調(diào)節(jié)價：通過市場競爭形成，經(jīng)營者自主制通過市場競爭形成，經(jīng)營者自主制定。定。 政府指導價：政府指導價：政府價格主管部門或其他有關(guān)部門政府價格主管部門或其他有關(guān)部門按定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)按定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指

31、導經(jīng)營者制定。營者制定。 政府定價：政府定價：由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定價格。按照定價權(quán)限和范圍制定價格。八、八、基準地價、標定地價和房屋重置價格基準地價、標定地價和房屋重置價格 基準地價：基準地價：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。 標定地價：標定

32、地價：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用地使用權(quán)在正常土地市場條件下于某一時點的建設(shè)用地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。 房屋重置價格：房屋重置價格：不同區(qū)域、不同用途、不同建筑不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日建造它結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)得利潤。所發(fā)生的必要支出及應(yīng)得利潤。九、九、土地價格、建筑物價格和房地價格土地價格、建筑物價格和房地價格 土地價格：土地價格：有建筑物的土地部分，要刨有建筑

33、物的土地部分，要刨去建筑物價格。去建筑物價格。 建筑物價格：建筑物價格：僅指建筑部分的價格，刨僅指建筑部分的價格，刨去該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格。去該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格。 房地價格：房地價格：指土地與建筑物的綜合體的指土地與建筑物的綜合體的價格，就是一般意義上房價的概念。價格，就是一般意義上房價的概念。十、十、總價格、單位價格和樓面地價總價格、單位價格和樓面地價 總價格：總價格：是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。地產(chǎn)價格水平的高低。 單

34、位價格：單位價格：土地單價是指單位土地面積的土地價土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價是指單位建筑面積的建筑物價格，房格，建筑物單價是指單位建筑面積的建筑物價格，房地單價是指單位建筑面積的房地價格。地單價是指單位建筑面積的房地價格。 樓面地價：樓面地價：是單位建筑物面積的房地價格。樓面是單位建筑物面積的房地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 幾個重要的公式幾個重要的公式 土地總價=土地單價土地面積=樓面地價建筑面積 十一、十一、實際價格和名義價格實際價格和名義價格 名義價格是表面上的價格，能直接觀察到，實際名義價格是表面上的

35、價格，能直接觀察到，實際價格一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到。價格一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到。 （1）未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了）未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格。價格因素后的價格是實際價格。 （2）買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是）買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格。名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格。 （3）當事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，）當事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。真實的成交價格是實際價格。 （4）買賣雙方因為約定稅費的承擔方式不同，也

36、）買賣雙方因為約定稅費的承擔方式不同，也可能導致實際價格與名義價格的不符?？赡軐е聦嶋H價格與名義價格的不符。 實際價格和名義價格的換算：實際價格和名義價格的換算： 實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。日期時一次性付清的價格。 根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折

37、算到同一時點，即為實際價格。的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格。 打折，延期付款（延遲期內(nèi)不付利息）都會導致打折，延期付款（延遲期內(nèi)不付利息）都會導致實際價格低于名義價格實際價格低于名義價格分期付款，延期付款（延遲期內(nèi)付利息）不管怎分期付款，延期付款（延遲期內(nèi)付利息）不管怎么安排還款方式，實際價格和名義價格都是一致的。么安排還款方式，實際價格和名義價格都是一致的。 十二、十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格期房價格 現(xiàn)貨價格現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)進行是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)進行商品交割的價格；商品交割的價格；期貨價格期貨價格是指在交

38、易達成后按約定在未來某個日是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格；期進行商品交割的價格；房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格，主要是現(xiàn)房價格；價格，主要是現(xiàn)房價格；房地產(chǎn)的期貨價格房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標的的價格，主要是期房價格。易標的的價格，主要是期房價格。 同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格 期房價格現(xiàn)房價格預計從期房達到現(xiàn)房期間期房價格現(xiàn)房價格預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償 十三、

39、十三、起價、標價、成交價和均價起價、標價、成交價和均價 起價起價是指銷售商品房的最低價格，最差的樓層、是指銷售商品房的最低價格，最差的樓層、朝向、戶型的價格；朝向、戶型的價格；標價標價是指也稱報價、表格價，是商品房出售者在是指也稱報價、表格價，是商品房出售者在其價目表上標注的不同樓層、朝向、戶型的價格；其價目表上標注的不同樓層、朝向、戶型的價格；成交價成交價是指買賣雙方的實際交易價格，商品房買是指買賣雙方的實際交易價格，商品房買賣合同中寫明的價格；賣合同中寫明的價格；均價均價是指所銷售商品房的平均價格；標價的平均是指所銷售商品房的平均價格；標價的平均價；成交價的平均價。價；成交價的平均價。 十

40、三、十三、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價 評估價評估價是指法院或當事人確定拍賣保留價提供參考依據(jù)，是指法院或當事人確定拍賣保留價提供參考依據(jù)，對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和對擬拍賣的房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。同時也為競買人確定最高出價提供參考。判斷的結(jié)果。同時也為競買人確定最高出價提供參考。 ； 保留價（拍賣底價）保留價（拍賣底價）是指在拍賣前確定的拍賣標的可售的最是指在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格低價格 ；起拍價（開叫價格或起叫價）起拍價（開叫價格或起叫價）是指是拍賣師在拍賣時首次報是指是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的價格出的拍賣標的價格 ；應(yīng)價應(yīng)價是指是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人是指是競買人對拍賣師報出的價格