博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升 (一)-拿地

1、房地產(chǎn)法務(wù)能力提升-拿地張志曉律師前言2主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與融資建筑工程和BOT、PPP公司并購(gòu)重組、稅務(wù)籌劃信托和私募股權(quán)融資基金設(shè)立與運(yùn)作法律事務(wù)企業(yè)上市法律事務(wù)執(zhí)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：業(yè)機(jī)構(gòu)：萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所 電話(huà)子信箱電子信箱： 前言做訴訟 在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后處理矛盾審合同 對(duì)既定交易框架下的交易進(jìn)行審查，事先預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)研究、參與制定交易模式 如股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)的選擇，合伙制與公司制的選擇，股份公司的創(chuàng)造，紅籌模式，信托結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。研究行業(yè)政策 對(duì)企業(yè)投資決策提供前瞻性，戰(zhàn)略性、方向性意見(jiàn)，如在收購(gòu)進(jìn)入新的行業(yè)時(shí)研究國(guó)家對(duì)該行業(yè)的政策、規(guī)制和政策預(yù)期。3前言n法律是商業(yè)經(jīng)

2、驗(yàn)與模式的積累和總結(jié)n律師是研究和設(shè)計(jì)商業(yè)模式的專(zhuān)家n正確的商業(yè)模式促進(jìn)企業(yè)發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步4前言n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段5拿地建設(shè)銷(xiāo)售物業(yè)管理前言最高法院審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋最高法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋6一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)7出讓劃撥收購(gòu)變性一二級(jí)聯(lián)動(dòng)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)

3、1、以出讓方式取得土地8n招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第11號(hào),自2002年7月1日起施行）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓n招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部第39號(hào)令，自2007年11月1日起施行）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及峽口 一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)2、以劃撥方式取得土地9n土地管理法2004年，第54條：下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地

4、和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。n房地產(chǎn)管理法2007年，第23條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為，一般沒(méi)有使用期限的限制。（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（三）國(guó)家 重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)3、劃撥土地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地101、看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了

5、“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了；2.可以變更用途的土地變更用途，一般而言政府收儲(chǔ)優(yōu)先，如果地方政府決定收儲(chǔ)，則由政府收購(gòu)；3.政府決定不收儲(chǔ)的，可以與國(guó)土局簽定變更協(xié)議，補(bǔ)交出讓金用途差（一般通過(guò)評(píng)估確定）p標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）國(guó)土資源布 2006年5月31日發(fā)布 p寧波關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見(jiàn)（試行）二一年八月十七日p山東省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法（2004年11月25日）p濟(jì)南市關(guān)于出讓土地改變用途等土地使用條件補(bǔ)繳土地 出讓金問(wèn)題的通知 濟(jì)國(guó)土資字號(hào)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房

6、地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)11p2004年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定p關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)意見(jiàn)p廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法p河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）p無(wú)錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法p煙臺(tái)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法p山東省政府辦公廳下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn) 推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外依法取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定采取公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓。推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，探索實(shí)行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵

7、押和作價(jià)入股。依法鼓勵(lì)集體建設(shè)用地使用權(quán)人以土地使用權(quán)聯(lián)營(yíng)、入股等形式興辦企業(yè)，盤(pán)活利用閑置和低效用地。鼓勵(lì)具備條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，將存量集體建設(shè)用地通過(guò)自建或作價(jià)出資(入股)等方式用于多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)121、符合土地整體規(guī)劃2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)；符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。u北京葡萄酒莊土地使

8、用，u西部某廢棄村莊土地利用一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)13n集體土地 交易結(jié)構(gòu)圖一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)5、一二聯(lián)動(dòng)14n一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)n一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分配模式成本加固定利潤(rùn)利益分成不允許分成n一二級(jí)聯(lián)動(dòng) ：一級(jí)開(kāi)發(fā)的分成就是二級(jí)很大的優(yōu)勢(shì)參與土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)、參與用地預(yù)申請(qǐng)一級(jí)成本加水設(shè)置參與競(jìng)標(biāo)條件：保證金、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、資金證明、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、交地條件通過(guò)遺留拆遷問(wèn)題、人員安置、其他補(bǔ)償?shù)仁侄卧黾佣?jí)開(kāi)發(fā)難度p案例：1、北京珠江帝景葛洲壩競(jìng)拍2、北京三料地王：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地（樓面起

9、價(jià)、樓面地價(jià)、地塊總價(jià)）北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是大龍地產(chǎn)的子公司，大龍控股股東是北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司，隸順義區(qū)政府3、北京中服地塊捆綁金融機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)6、軍用土地15n1993年7月，財(cái)政部、國(guó)家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于軍隊(duì)有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知，解放軍土地管理局制發(fā)的軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證。n1995年5月16日，參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合頒布軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定報(bào)總后勤部審批。n國(guó)土資源部辦公廳于2005年9月20日下發(fā)的關(guān)于軍用土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函(國(guó)土資廳函2005543號(hào))

10、經(jīng)營(yíng)性的軍用土地使用權(quán)出讓?zhuān)宦砂匆?guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式。n2007年1月31日,國(guó)土資源部、財(cái)政部、解放軍總后勤部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度。一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn)6、軍用土地16二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)幾種常見(jiàn)問(wèn)題17合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。投資數(shù)額超出預(yù)計(jì)實(shí)際建筑

11、面積減少實(shí)際面積超出規(guī)劃面積違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)未足額交納出資以房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)1、以房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)為名的其他行為18 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供土地只收取固定利益 房屋買(mǎi)賣(mài)合同提供土地只分配固定數(shù)量房屋 借款合同提供資金只收取固定數(shù)額貨幣 房屋租賃合同提供資金，租賃或其他形式使用房屋二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)3、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛案例191、YQ與與JD仰山項(xiàng)目糾紛：項(xiàng)目名稱(chēng)仰山項(xiàng)目糾紛：項(xiàng)目名稱(chēng)2、北京七棵樹(shù)項(xiàng)目糾紛：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、北京七棵樹(shù)項(xiàng)目糾紛：項(xiàng)目設(shè)計(jì)3、長(zhǎng)沙合作開(kāi)發(fā)案、長(zhǎng)沙合作開(kāi)發(fā)案三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)一、房地產(chǎn)收購(gòu)的基本形

12、式一、房地產(chǎn)收購(gòu)的基本形式n 資產(chǎn)收購(gòu)資產(chǎn)收購(gòu) 1、交齊土地出讓金，取得土地證。2、完成投資總額達(dá)到25%。缺點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的手續(xù)繁雜，稅費(fèi)多優(yōu)點(diǎn)：不承擔(dān)原公司債務(wù)，沒(méi)有潛在負(fù)擔(dān)20三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。n 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50-100的部分

13、，稅率為40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100-200的部分，稅率為50。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。n 免稅免稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的；21三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)5%城建稅及教育附加：城建稅及教育附加：合計(jì)營(yíng)業(yè)稅額 10%契稅：契稅：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，印花稅：印花稅：購(gòu)銷(xiāo)合同，萬(wàn)分之三企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：所得的25%。22三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 股權(quán)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)優(yōu)點(diǎn)：1、避免了土地、在建工程轉(zhuǎn)讓繁雜的變更手續(xù)，節(jié)約開(kāi)發(fā)時(shí)間2、避免了土地、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓高額的稅費(fèi)缺點(diǎn)1、受讓方承接原項(xiàng)目公司的債務(wù)2、項(xiàng)目公司

14、原來(lái)的糾紛隨公司轉(zhuǎn)讓由受讓方繼續(xù)處理23三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 雖然股權(quán)收購(gòu)有很多優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為主流形勢(shì)，但土地資產(chǎn)的交易方式仍然可能。如長(zhǎng)春項(xiàng)目，出售方的國(guó)家資產(chǎn)管理公司，只能資產(chǎn)方式出售。n 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變形A、山東項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)一期，想轉(zhuǎn)讓二期。B、福州項(xiàng)目，將剩余部分土地，謀求轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是分立轉(zhuǎn)讓、新設(shè)子公司轉(zhuǎn)讓24三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)二、房地產(chǎn)收購(gòu)的盡職調(diào)查二、房地產(chǎn)收購(gòu)的盡職調(diào)查1、股權(quán)問(wèn)題：是否真實(shí)出資，保定項(xiàng)目，撤出資金后重復(fù)注冊(cè)。天津項(xiàng)目，股東中有信托基金，不同意再融資抵押。大連項(xiàng)目，股東中有私募，利息很高，收購(gòu)后成本增加。哈市投資，6.8億未按期到位，按公司

15、法及登記條例，處罰5%-15%。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實(shí)通州項(xiàng)目，幾次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股東簽字不真實(shí)，否定轉(zhuǎn)讓效力。3、土地開(kāi)發(fā)程序問(wèn)題土地處于什么階段：有意向，有土地合同，有土地證或其他四證，工程在建，完工，爛尾樓。4、資產(chǎn)問(wèn)題：保定項(xiàng)目，土地登記在公司名下，房產(chǎn)登記在老板名下。土地取得與政府有利潤(rùn)分配協(xié)議，并無(wú)出讓合同。25三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)5、債權(quán)債務(wù)問(wèn)題：公司的債務(wù)：股東借款，私募、信托貸款，銀行貸款，欠土地出讓金，欠工程款，設(shè)計(jì)費(fèi)，預(yù)收定金、房款。因債務(wù)產(chǎn)生的抵押，對(duì)外擔(dān)保，工程款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的債務(wù)，看不同的階段，調(diào)查相應(yīng)的債務(wù)。6、職工人員：人員名

16、單，工資額。核心人員：前期手續(xù)，設(shè)計(jì)，成本。案例:RQ公司，收購(gòu)中裁員，勞動(dòng)補(bǔ)償糾紛，又回聘部分核心人員。沈陽(yáng)項(xiàng)目：基本留住全部人員。好處：跑前期的人關(guān)系花錢(qián)建立的，留住人就省了錢(qián)，也不必再熟悉情況，省了時(shí)間，加快了開(kāi)發(fā)節(jié)奏。7、稅務(wù)問(wèn)題：股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅負(fù)案例：北京七棵樹(shù)項(xiàng)目：多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)纬啥愗?fù)。雖然收購(gòu)成本很高，土地增值稅，按原成本扣除。8、合同：國(guó)有土地出讓合同，設(shè)計(jì)，勘測(cè)，施工，監(jiān)理，采購(gòu)、銷(xiāo)售等，優(yōu)先受償，所有權(quán)保留：機(jī)電設(shè)備，電梯26三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)9、開(kāi)發(fā)類(lèi)型：住宅，商業(yè)，寫(xiě)字樓，綜合，工業(yè)，面積，規(guī)劃，容積率（可內(nèi)部調(diào)整）。10、項(xiàng)目配套，周邊公建的配套。項(xiàng)目周邊的地理

17、情況，交通。案例：a、貴陽(yáng)項(xiàng)目：附近有一火葬場(chǎng)。b、北京遠(yuǎn)洋沁山水項(xiàng)目：八寶山c、唐山地下塌陷區(qū)：唐山萬(wàn)達(dá)11、融資：信托、私募融資的利息，資產(chǎn)抵押，股權(quán)質(zhì)押，回購(gòu)或強(qiáng)制出售的約定，很多以股權(quán)形式出現(xiàn)。大連項(xiàng)目;高利息G公司天津項(xiàng)目：信托公司持有股權(quán)27三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、收購(gòu)的交易方案設(shè)計(jì)三、收購(gòu)的交易方案設(shè)計(jì) 1、一般股權(quán)交易：付款交割安排。2、收購(gòu)部分股權(quán)：雙方在今后操盤(pán)中的安排:私募方式案例：融金合作，山東威海項(xiàng)目合作，七棵樹(shù)合作，山東恒大合作。3、收購(gòu)部分項(xiàng)目A、山東項(xiàng)目，收購(gòu)二期B、福州項(xiàng)目：剩余土地轉(zhuǎn)讓4、境外項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)篠OHO收購(gòu)，沈陽(yáng)項(xiàng)目收購(gòu)，完全在境外完成交易5

18、、外資收購(gòu)：外匯入境問(wèn)題并沒(méi)有完全制止，只是僅限于資本項(xiàng)目下外匯進(jìn)入。28三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)四、房地產(chǎn)收購(gòu)合同要點(diǎn)：四、房地產(chǎn)收購(gòu)合同要點(diǎn)：1、項(xiàng)目描述：作為收購(gòu)方盡可能詳細(xì)，作為交易前提。2、價(jià)格及支付方式、支付節(jié)點(diǎn)，定金首付，資金監(jiān)管和共管帳戶(hù)。 付款往往與被收購(gòu)方辦理開(kāi)發(fā)手續(xù)相聯(lián)系（四證的辦理，規(guī)劃變更）一般不會(huì)有存貨的問(wèn)題，但有在建工程的處理。3、保證與陳述：主要項(xiàng)目情況，與盡職調(diào)查基本相同。如果項(xiàng)目瑕疵，保留退出機(jī)制。4、過(guò)渡期間的義務(wù)5、項(xiàng)目交割：過(guò)戶(hù)、工商登記、資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)、印章、財(cái)務(wù)6，違約責(zé)任。7、保密：有的項(xiàng)目很重要。n 注意：1、共管帳戶(hù)的解除問(wèn)題，西客站項(xiàng)目2、潛

19、在、遺留、未披露債務(wù)，對(duì)外擔(dān)保，前期工程款 處理：責(zé)任劃分，出讓方擔(dān)保，預(yù)留保證金29三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)五、房地產(chǎn)收購(gòu)的交割五、房地產(chǎn)收購(gòu)的交割1、股權(quán)的變更2、董事會(huì)的變更，法定代表人的變更（涉及對(duì)外合同簽訂）3、公章等資料的移交：大陽(yáng)公司：搶公章案例 公章等在移交的變更：以免遺留空白合同，出現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資料的移交：土地合同，規(guī)證，圖紙，開(kāi)發(fā)建設(shè)方，其他開(kāi)發(fā)合同，工程進(jìn)度成本，項(xiàng)目銷(xiāo)售資料，客戶(hù)資料5、財(cái)務(wù)資料的移交6、現(xiàn)場(chǎng)勘查交接7、人員的保留：核心人員的保留：前期，設(shè)計(jì)，施工，成本，法律資料管理員8、與設(shè)計(jì)，勘察、監(jiān)理、施工、銷(xiāo)售等合作方的對(duì)接。30三、房地產(chǎn)收購(gòu)

20、三、房地產(chǎn)收購(gòu)六、收購(gòu)后整合六、收購(gòu)后整合1、人員整合，少做大調(diào)整，2、管理整合，管理體系、管理方式：法律歸行政，還是獨(dú)立，還是歸人事。3、設(shè)計(jì)、施工方式不同，自主設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)/國(guó)外，施工進(jìn)度不同，成本控制不同，付款節(jié)奏。4、對(duì)產(chǎn)品定位不同：高層，高層洋房結(jié)合，高層與別墅，洋房與別墅，風(fēng)格不同。5、企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、節(jié)奏模式不同。6、合同文本，規(guī)章制度不同7、企業(yè)文化風(fēng)格不同，觀念的相互認(rèn)可，激勵(lì)/獎(jiǎng)勵(lì)方式A南方公司：夜總會(huì)，加班多，B北京按時(shí)上下班，C外企31三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)七、房地產(chǎn)收購(gòu)的案例七、房地產(chǎn)收購(gòu)的案例1、分立收購(gòu)、分立收購(gòu)n 一期開(kāi)發(fā)完，轉(zhuǎn)讓第二期。A、公司分立，

21、將二期分立成單獨(dú)公司，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 1、分立程序復(fù)雜：公告，工商，銀行資信，合同，勞動(dòng)關(guān)系 2、分立后連帶責(zé)任 3、分立后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)須留在持有二期土地公司。 4、二期是否有單獨(dú)土地證。B、用土地出資新設(shè)公司，再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán) 1、有無(wú)單獨(dú)的土地證，出資可以辦 2、新設(shè)后要重新辦理開(kāi)發(fā)資質(zhì)。n 建成樓宇轉(zhuǎn)讓A、資產(chǎn)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)B、資產(chǎn)出資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)32三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 房地產(chǎn)收購(gòu)的糾紛案例房地產(chǎn)收購(gòu)的糾紛案例通州某項(xiàng)目虛假簽字案33三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)八、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)問(wèn)題八、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)問(wèn)題1、某公司貴陽(yáng)收購(gòu)案例原公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，股東投入2000

22、萬(wàn)元，外部拖欠工程款8000萬(wàn)元。原方案：一次性向原股東支付13000萬(wàn)元，債務(wù)股東負(fù)責(zé)償還。13000-1000=12000萬(wàn)元，對(duì)方股東所得稅：12000萬(wàn)元乘以33%=3960萬(wàn)元新方案：收購(gòu)方負(fù)責(zé)償還原股東借款2000萬(wàn)元，外部欠款8000萬(wàn)元仍由標(biāo)的公司承擔(dān)，由收購(gòu)方處理。股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為3000萬(wàn)元，3000萬(wàn)元-1000萬(wàn)元=2000萬(wàn)元2000萬(wàn)元乘以33%=660萬(wàn)元34三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)八、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)問(wèn)題八、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)問(wèn)題甲公司下屬有A、B、C等子公司，A公司持有某公司70%的股權(quán)（總注冊(cè)資本1.75億元）。甲公司控制人決定將A公司持有的40%股權(quán)轉(zhuǎn)

23、移到B公司持有，不久又將B公司持有的40%轉(zhuǎn)移到C公司，這兩次轉(zhuǎn)讓都是內(nèi)部劃撥、無(wú)償轉(zhuǎn)讓。按企業(yè)所得稅法：企業(yè)受贈(zèng)資產(chǎn)應(yīng)繳25%的所得稅，兩次無(wú)償轉(zhuǎn)讓使股權(quán)應(yīng)繳納50%的所得稅。1.75乘以40%乘以50%=3500萬(wàn)元35三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)八、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)問(wèn)題八、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅務(wù)問(wèn)題重慶某公司土地轉(zhuǎn)讓又回購(gòu)部分房產(chǎn)基本結(jié)構(gòu)：將持有4.2億元的某房地產(chǎn)公司股權(quán)以6億元價(jià)格出售，收購(gòu)方建成后，出售方再以1萬(wàn)元/平方米價(jià)格回購(gòu)1.9萬(wàn)平方米，計(jì)1.9億元。出售時(shí)有1.8億元的溢價(jià)，所得稅率25%?；刭?gòu)時(shí)，收購(gòu)方（房地產(chǎn)公司）會(huì)有營(yíng)業(yè)稅及附加，5.5%，契稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅

24、，印花稅。解決方案：解決方案：1、測(cè)算房產(chǎn)建成后1.9萬(wàn)平方米在總的建筑里的比例。2、收購(gòu)方按這個(gè)比例收購(gòu)1.9萬(wàn)平方占股權(quán)比例以外的股權(quán)。3、房屋建成后，進(jìn)行股權(quán)分立，原出售方分得1.9萬(wàn)平方對(duì)應(yīng)的股權(quán)和資產(chǎn)，收購(gòu)方分得另外部分股權(quán)和對(duì)應(yīng)資產(chǎn)。36三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 房地產(chǎn)收購(gòu)的變形：基于稅務(wù)考慮房地產(chǎn)收購(gòu)的變形：基于稅務(wù)考慮37三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 房地產(chǎn)收購(gòu)的變形：基于稅務(wù)考慮房地產(chǎn)收購(gòu)的變形：基于稅務(wù)考慮38三、房地產(chǎn)收購(gòu)三、房地產(chǎn)收購(gòu)n 房地產(chǎn)收購(gòu)的變形：某國(guó)有土地收購(gòu)房地產(chǎn)收購(gòu)的變形：某國(guó)有土地收購(gòu)39四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法n 稅務(wù)籌劃的

25、理念稅務(wù)籌劃的理念 通過(guò)設(shè)計(jì)不同的交易結(jié)構(gòu)，在達(dá)到交易目的的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的n 稅務(wù)籌劃的范圍稅務(wù)籌劃的范圍 不僅在狹義的企業(yè)收購(gòu)中有必要進(jìn)行稅務(wù)籌劃 在投資中，也常常涉及到股權(quán)的變更重組，也需要進(jìn)行稅法上的設(shè)計(jì)，以達(dá)到收益最大40四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法n營(yíng)業(yè)稅暫行條例國(guó)稅函（2002）165號(hào)文與、財(cái)稅2002191號(hào)文（165）轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。n動(dòng)產(chǎn)的增值稅問(wèn)題關(guān)于國(guó)稅函20024

26、20號(hào)文轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán) 涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谠鲋刀惖恼鞫惙秶?，不征收增值稅。適用于吸收合并。 2011年第13號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告41四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法n土地增值稅問(wèn)題土地增值稅問(wèn)題關(guān)于財(cái)稅199548號(hào) 文與財(cái)稅200621號(hào)文48號(hào)文：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述

27、房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 48號(hào)文：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 21號(hào)文對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定42四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法n 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑

28、物的評(píng)估價(jià)格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。n 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50-100的部分，稅率為40。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100-200的部分，稅率為50。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。n 免稅免稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的；43四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法n契稅：一般并購(gòu)中不征收契稅n關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知（財(cái)稅201

29、24號(hào)）n本通知執(zhí)行期限為2012年1月1日至2014年12月31日。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅2008175號(hào)）、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于事業(yè)單位改制有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅201022號(hào)）以及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200989號(hào)）同時(shí)廢止。關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（財(cái)稅201537號(hào)） 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 2015年3月31日44四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知國(guó)家稅

30、務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知( (財(cái)稅財(cái)稅20092009年年5959號(hào)財(cái)號(hào)財(cái)政部政部) )企業(yè)重組同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定：（一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。（二）被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。（三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（四）重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。（五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。45四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法四、房地產(chǎn)收購(gòu)中的稅法特殊稅務(wù)處理特殊稅務(wù)處理股權(quán)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)，收購(gòu)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的股權(quán)不低于被收購(gòu)企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購(gòu)企業(yè)在該股權(quán)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，資產(chǎn)收購(gòu)，受讓企