深圳市龍崗區(qū)城市更新申報(bào)流程1

1、深圳市深圳市龍崗龍崗區(qū)城市更新申區(qū)城市更新申報(bào)報(bào)流程探流程探討討二O一四年五月城市更新項(xiàng)目申報(bào)基本流程步驟城市更新項(xiàng)目申報(bào)討論申報(bào)難點(diǎn)問(wèn)題1 1、更新意愿、更新意愿-股民大會(huì)股民大會(huì)2 2、計(jì)劃立項(xiàng)、計(jì)劃立項(xiàng)-五類合法用地五類合法用地3 3、專項(xiàng)規(guī)劃方案、專項(xiàng)規(guī)劃方案-公建用地貢獻(xiàn)計(jì)算公建用地貢獻(xiàn)計(jì)算4 4、拆遷賠償、拆遷賠償-非農(nóng)建設(shè)用地處理非農(nóng)建設(shè)用地處理5 5、計(jì)劃至實(shí)施、計(jì)劃至實(shí)施-資金監(jiān)管資金監(jiān)管6 6、拆遷分期、拆遷分期-征轉(zhuǎn)地征轉(zhuǎn)地7 7、計(jì)劃、實(shí)施、計(jì)劃、實(shí)施-土地權(quán)屬土地權(quán)屬8 8、整個(gè)申報(bào)、整個(gè)申報(bào)-辦文時(shí)間辦文時(shí)間城市更新項(xiàng)目申報(bào)簽署更新意愿難點(diǎn)難點(diǎn)難點(diǎn)1 1. 股東大會(huì)

2、決議股東大會(huì)決議 深圳市城市更新辦法第三十四條 第二款 城中村城中村、舊屋村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股股東大會(huì)東大會(huì)按照有關(guān)規(guī)定表決同意。 深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則 第三十七條 第二項(xiàng)城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的股東大會(huì)表決股東大會(huì)表決同意進(jìn)行城市更新；或者符合本條第（一）項(xiàng)規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意。難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 政策目地的是為了貫穿，城市更新辦法中的“公眾參與”的原則，但是實(shí)際上按照各股份公司公司章程大多數(shù)股份公司的股民代表大會(huì)已經(jīng)有權(quán)決

3、定公司資產(chǎn)處理等重大決定權(quán)，并且按照各股份公司對(duì)于股份民代表推舉原則至少每一戶一個(gè)股民代表，這樣已經(jīng)完全保證了全體公民的參與性，同時(shí)也是符合法律規(guī)定的。 另外，目前龍崗區(qū)每個(gè)股份公司的股民人數(shù)基本都在1500-3000人，根本很少有合適舉行股民大會(huì)的場(chǎng)地。建議：建議：1、適當(dāng)?shù)臅r(shí)候修正城市更新辦法和深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則中的條規(guī)定 2、相關(guān)審核審批單位能切合實(shí)際情況靈活處理。城市更新項(xiàng)目申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)難點(diǎn)難點(diǎn)難點(diǎn)2 2. 五類合法用地占比要求。五類合法用地占比要求。建議：建議：1、城市更新更新單元審核不能完全參考土地權(quán)屬清晰程度來(lái)審核一個(gè)項(xiàng)目的可行性。 2、真對(duì)更新單元內(nèi)土地權(quán)屬的各種問(wèn)

4、題，規(guī)土部門(mén)應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的土地處理方法（如合法用地給予優(yōu)惠地價(jià)、不合法土地參考“兩規(guī)”“XX”等方式簡(jiǎn)化處理） 。 難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 按照更新單元拆遷范圍內(nèi)五類合法用地，審定更新項(xiàng)目可行性目前已經(jīng)暴露出兩個(gè)弊端，一些建設(shè)較早的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)單位對(duì)于開(kāi)發(fā)報(bào)建概念模糊，導(dǎo)致土地和物業(yè)大多沒(méi)有在國(guó)土做過(guò)權(quán)屬登記，但實(shí)際上該類物業(yè)從城市規(guī)劃和建筑物結(jié)構(gòu)上均存在急需更新改造的需要。反之一些后期土地和物業(yè)權(quán)屬清晰的工業(yè)區(qū)區(qū)和居住區(qū)，因?yàn)槠湓诮ㄔO(shè)規(guī)劃時(shí)有過(guò)報(bào)建，因此基本都符合城市規(guī)劃要求物業(yè)機(jī)構(gòu)良好，目前申請(qǐng)城市更新更多的處于調(diào)高容積率，對(duì)于城市平衡發(fā)展不但起不到優(yōu)化作用，反而會(huì)使

5、城市建筑密度增加加劇周邊公共配套壓力。城市更新項(xiàng)目申報(bào)專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)難點(diǎn)難點(diǎn)難點(diǎn)3 3. 公建設(shè)施用地比例計(jì)算公建設(shè)施用地比例計(jì)算難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 按照目前城市更新政策，公建貢獻(xiàn)比例是遵照更新單元內(nèi)合法用和不合法用地比例計(jì)算，該計(jì)算方法存在以下兩個(gè)問(wèn)題：1、假設(shè)某更新單元50000平方米 （全部合法）貢獻(xiàn)用地7500平方米 ，如果該更新單需要配套一所九年一貫制學(xué)校15000，如此就會(huì)出現(xiàn)公建用地不足問(wèn)題。 2、假設(shè)某更新單元50000平方米 （全部不合法）貢獻(xiàn)用地16000平方米 ，如果該更新單需要配套一所九年一貫制學(xué)校15000，如此就會(huì)出現(xiàn)公建用地剩余問(wèn)題。 按照政策實(shí)施規(guī)定，貢獻(xiàn)用地不

6、足的更新企業(yè)提高貢獻(xiàn)比例，貢獻(xiàn)剩余的規(guī)劃為國(guó)有土地，但對(duì)于一個(gè)城市的整體規(guī)劃來(lái)說(shuō)肯定是不多不少恰到好處為最妥。建議：建議：1、城市更新單元公建用地貢獻(xiàn)應(yīng)遵循片區(qū)原有的法定圖則要求。 2、根據(jù)城市更新單元新規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)，由規(guī)土單位對(duì)原有的法定圖則公建用地做出調(diào)整，無(wú)法定圖則規(guī)劃的按照城市更新單元規(guī)劃各項(xiàng)指標(biāo)重新規(guī)定（天安崗頭城市更新單元）城市更新項(xiàng)目申報(bào)實(shí)施主體申報(bào)難點(diǎn)難點(diǎn)難點(diǎn)4 4. 非農(nóng)建設(shè)用地處理非農(nóng)建設(shè)用地處理難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 城市更新活動(dòng)從本質(zhì)上講就是對(duì)土地的二次開(kāi)發(fā)利用，更新企業(yè)以現(xiàn)狀建筑物為參考，付出一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)獲得土地的二次開(kāi)發(fā)權(quán)利。對(duì)于目前開(kāi)發(fā)企業(yè)與村股份公司簽署以物業(yè)

7、置換為條件的拆遷協(xié)議， 按照市場(chǎng)交換的原則村集體獲得新的還建物業(yè)，更新企業(yè)得到土地二次開(kāi)發(fā)權(quán)。 至于股份公司原土地屬于“非農(nóng)建設(shè)用地”“老屋村用地”“兩規(guī)”已出用地“非農(nóng)建設(shè)外用地”均屬于市場(chǎng)交換條件。因此目前國(guó)資委所推行的就單個(gè)“非農(nóng)用地”進(jìn)行市場(chǎng)化評(píng)估，再次交易完全屬于對(duì)市場(chǎng)交易行為的強(qiáng)行干涉。建議：建議：1、村股份公司資產(chǎn)屬于集體資產(chǎn)，因此國(guó)資委有權(quán)對(duì)于村股份公司與更新企業(yè)的簽署的拆遷置換/補(bǔ)償 協(xié)議進(jìn)行審議評(píng)估，但不能就單個(gè)資產(chǎn)與整個(gè)拆遷協(xié)議劃分審議評(píng)估。城市更新項(xiàng)目申報(bào)實(shí)施主體申報(bào)難點(diǎn)難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 深圳市城市辦法更新原則，政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)劃統(tǒng)籌，解約集約，保障權(quán)益，公眾

8、參與。既然城市更新要按照市場(chǎng)化運(yùn)作，政府就應(yīng)該充分相信市場(chǎng)中的各方參與者，政府 需要的是進(jìn)一步健全和優(yōu)化市場(chǎng)運(yùn)作的管理規(guī)則，而不是自身參與更新活動(dòng)。 目前在城市更新中主要存在著以下三種方式的監(jiān)管協(xié)議 1、城市更新計(jì)劃立項(xiàng)階段監(jiān)管協(xié)議 - 監(jiān)管內(nèi)容 1、租金損失 2、公建拆遷款 2、城市更新單元建設(shè)分期監(jiān)管協(xié)議-監(jiān)管內(nèi)容 1、還建建安款 2、公建拆遷款 3、城市更新單元建設(shè)監(jiān)管協(xié)議-監(jiān)管內(nèi)容 1更新單元涉及公建拆遷款 完成更新單元計(jì)劃立項(xiàng)，從法律上講項(xiàng)目與更新企業(yè)并無(wú)任何歸屬關(guān)系，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)作為受委托申報(bào)單位根本是沒(méi)有任何利益的存在，為何需要承擔(dān)委托方經(jīng)濟(jì)損失和政策拆遷責(zé)任？ 拆遷分期拆遷階段

9、更新企業(yè)需無(wú)償承擔(dān)公建用地上物業(yè)拆遷，監(jiān)管拆遷公建物業(yè)的資金又有何意義呢？拆遷物業(yè)返還完全屬于甲乙雙方的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，雙方必然對(duì)于合同面臨的風(fēng)險(xiǎn)有足夠的評(píng)估。對(duì)于一個(gè)更新單元更新企業(yè)必須完成拆遷分期100%拆遷方可獲得建設(shè)分期建設(shè)單位主體資格，因此在更新企業(yè)未實(shí)施拆遷工作前，該拆遷分期與更新企業(yè)并無(wú)任何利益關(guān)系，更新企業(yè)承擔(dān)公建拆遷資金監(jiān)管責(zé)任有違企業(yè)正常運(yùn)作的常理。難點(diǎn)難點(diǎn)5 5. 監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管協(xié)議建議建議 1 1 取消監(jiān)管協(xié)議措施保障投資人權(quán)益，減少開(kāi)企業(yè)無(wú)必要資金負(fù)擔(dān)。建設(shè)分期報(bào)建基本流程步驟難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 完成歷史用地處置及實(shí)施主體確認(rèn)后，需將原集體用地征轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。按目前的操

10、作流程，由開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)文至區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局審核后發(fā)征轉(zhuǎn)地通知至街道辦，街道辦組織測(cè)繪后出具征轉(zhuǎn)地方案上報(bào)區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局審核通過(guò)后再發(fā)通知至街道辦，街道辦草擬征轉(zhuǎn)地協(xié)議，原村集體、開(kāi)發(fā)企業(yè)、街道辦確認(rèn)蓋章并上報(bào)區(qū)規(guī)土局，區(qū)規(guī)土局完成辦理。上述由街道至區(qū)規(guī)土局，街道辦還涉及相關(guān)的部門(mén)需要走流程確認(rèn)，過(guò)程煩瑣，效率低下。難點(diǎn)難點(diǎn)6 6 征轉(zhuǎn)地征轉(zhuǎn)地建議：建議： 縮短并簡(jiǎn)化街道辦內(nèi)部流程，因區(qū)規(guī)土局發(fā)的征轉(zhuǎn)地通知中附有征轉(zhuǎn)地范圍圖，建議發(fā)通知后直接由街道辦負(fù)責(zé)測(cè)繪及草擬征轉(zhuǎn)地協(xié)議。建設(shè)分期報(bào)建基本流程步驟難點(diǎn)難點(diǎn)7 7 土地、建筑物信息核查土地、建筑物信息核查難點(diǎn)解釋：難點(diǎn)解釋： 按深規(guī)土2013

11、295號(hào)文，經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新計(jì)劃的城市更新單元，可申請(qǐng)土地、建筑物信息核查，但對(duì)于較早時(shí)間申請(qǐng)更新單元規(guī)劃的開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是更新單元分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在辦理分期實(shí)施主體確認(rèn)時(shí)，需針對(duì)辦理實(shí)施主體確認(rèn)的分期重新辦理土地、建筑物信息核查。由于在更新單元規(guī)劃時(shí)已整體核查過(guò)一遍，再次核查主要是核查土地的信息，以利于土地確權(quán)及后續(xù)的土地手續(xù)辦理。而建筑物核查對(duì)于土地確權(quán)及后續(xù)的土地手續(xù)辦理并沒(méi)有太大的作用，因?qū)τ诠じ墓ろ?xiàng)目，合法的建筑面積并不能扣減地價(jià)，但建筑物需提供的資料量確非常大，需要提供建筑物測(cè)繪報(bào)告、根據(jù)地塊給建筑物編號(hào)等一系列的資料，因更新單元的范圍較大，同時(shí)建筑物非常多，導(dǎo)致工作量很大，而區(qū)規(guī)土局只需要測(cè)繪報(bào)告的總建筑面積及開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的建筑物面積匯總面積作為參考數(shù)據(jù)。建議：建議：實(shí)施主體確認(rèn)前重新辦理的土地、建筑物信息核查，只對(duì)土地信息進(jìn)行核查，減少不必要的工作，提高辦文效率。城市更新項(xiàng)目申報(bào)申報(bào)辦文時(shí)間難點(diǎn)難點(diǎn)8 8 辦文時(shí)間辦文