連鎖企業(yè)門店開發(fā)及設(shè)計(jì)_02投資可行性分析

1、稻香村架構(gòu)必要性物質(zhì)條件技術(shù)條件設(shè)備條件效益預(yù)測備選方案提出建議房地產(chǎn)開發(fā)流程要求統(tǒng)籌兼顧尋求最佳組合表21 門店開發(fā)重點(diǎn)分析內(nèi)容內(nèi)容項(xiàng)目具體說明市場環(huán)境調(diào)查分析政策法令的相關(guān)分析政府的相關(guān)政策法令，包括價(jià)格、財(cái)政、稅收等對(duì)零售及其他服務(wù)業(yè)的影響經(jīng)濟(jì)情況的調(diào)查分析國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況、居民收入狀況、商品或服務(wù)供求狀況等人口調(diào)查分析人口狀況、當(dāng)前社會(huì)問題、社會(huì)發(fā)展態(tài)勢等自然環(huán)境調(diào)查分氣候、資源、交通等社會(huì)時(shí)尚調(diào)查分析社會(huì)流行、社會(huì)時(shí)尚及其變化態(tài)勢科技狀況調(diào)查分析新技術(shù)在行業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀與態(tài)勢競爭狀況調(diào)查分析競爭者數(shù)量、競爭自身經(jīng)營狀況、競爭手段等消費(fèi)行為調(diào)查分析消費(fèi)者需求調(diào)查分析需求類型、需求滿

2、足狀況等消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)調(diào)查分析消費(fèi)者購買動(dòng)因、消費(fèi)心理的詳細(xì)了解消費(fèi)者門店選擇調(diào)查分析選擇購物地點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、習(xí)慣等表21 門店開發(fā)重點(diǎn)分析內(nèi)容內(nèi)容項(xiàng)目具體說明市場環(huán)境調(diào)查分析政策法令的相關(guān)分析政府的相關(guān)政策法令，包括價(jià)格、財(cái)政、稅收等對(duì)零售及其他服務(wù)業(yè)的影響經(jīng)濟(jì)情況的調(diào)查分析國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況、居民收入狀況、商品或服務(wù)供求狀況等人口調(diào)查分析人口狀況、當(dāng)前社會(huì)問題、社會(huì)發(fā)展態(tài)勢等自然環(huán)境調(diào)查分析氣候、資源、交通等社會(huì)時(shí)尚調(diào)查分析社會(huì)流行、社會(huì)時(shí)尚及其變化態(tài)勢科技狀況調(diào)查分析新技術(shù)在行業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀與態(tài)勢競爭狀況調(diào)查分析競爭者數(shù)量、競爭自身經(jīng)營狀況、競爭手段等消費(fèi)行為調(diào)查分析消費(fèi)者需求調(diào)查分析需求

3、類型、需求滿足狀況等消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)調(diào)查分析消費(fèi)者購買動(dòng)因、消費(fèi)心理的詳細(xì)了解消費(fèi)者門店選擇調(diào)查分析選擇購物地點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、習(xí)慣等最可能實(shí)現(xiàn)的方案最可能實(shí)現(xiàn)的方案最樂觀的方案最樂觀的方案“悲觀”預(yù)測方案； “遭難”的預(yù)測方案 專家對(duì)專家對(duì)4種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)種方案進(jìn)行評(píng)價(jià)級(jí)別政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境財(cái)務(wù)環(huán)境市場環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)條件輔助工業(yè)法律制度行政機(jī)制效率文化環(huán)境競爭環(huán)境。 最優(yōu)最優(yōu)良好良好中等中等可用可用很差很差 每類均評(píng)價(jià)為85度c85度c1項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金固定資產(chǎn)投資80%固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅投資無形資產(chǎn)投資圖2-1門店投資項(xiàng)目總投資構(gòu)成遞延資產(chǎn)1、固定資產(chǎn)分類、固定資產(chǎn)分類n按用

4、途分：按用途分：56頁頁n房屋與建筑n機(jī)器設(shè)備n交通工具n辦公設(shè)備n電器及影視設(shè)備n文體娛樂設(shè)備n其他設(shè)備2、固定資產(chǎn)投資構(gòu)成57n三、門店投資規(guī)模估算三、門店投資規(guī)模估算61n門店投資規(guī)模的估算依據(jù)，就是上述門店投資的各項(xiàng)資產(chǎn)內(nèi)容。因此首先應(yīng)準(zhǔn)確地確定門店所需各項(xiàng)資產(chǎn)的種類和數(shù)量，然后以此計(jì)算所需資金量。進(jìn)行門店投資規(guī)模估算可采用不同的方法，但最常用的是分項(xiàng)詳細(xì)估算法，即先分別計(jì)算擬建門店各項(xiàng)資產(chǎn)所需投資額，然后進(jìn)行加總。投資項(xiàng)目投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)61國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)61準(zhǔn)備工作不確定性分析不確定性分析確定最優(yōu)方案國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較方案比較門店開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序11()(1)niciNPVCI COiiCICO 固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期是指在國家財(cái)政規(guī)定及門店項(xiàng)目具體條件下，以項(xiàng)目投產(chǎn)后可用于還款的資金，償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息（不包括已用自有資金支