第八章房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、第八章第八章 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)【學(xué)習(xí)目標(biāo)】【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 .房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的含義、作用、類型和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的含義、作用、類型和內(nèi)容；內(nèi)容； .房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序；房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序； .房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)的方法；房地產(chǎn)定性預(yù)測(cè)的方法； .房地產(chǎn)定量預(yù)測(cè)的方法。房地產(chǎn)定量預(yù)測(cè)的方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本了解 預(yù)測(cè)就是根據(jù)過(guò)去和現(xiàn)在的資料，通過(guò)定性或定量分析，找出事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，預(yù)見(jiàn)或推斷其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化及發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。即在大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，運(yùn)用邏

2、輯推理的方法或者統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所做的定性描述或定量推斷。 準(zhǔn)確性是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)質(zhì)量高低的一個(gè)判定標(biāo)準(zhǔn)，而能否做到準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，主要取決于如下兩個(gè)方面： 一是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的顯露程度，或一是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的顯露程度，或被偶然因素的干擾程度。被偶然因素的干擾程度。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)越明朗，偶然因素干擾的程度越低，預(yù)測(cè)就越準(zhǔn)確。 二是人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特征、發(fā)展二是人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特征、發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握程度。變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握程度。人們的認(rèn)識(shí)越深刻，把握程度越精準(zhǔn)，對(duì)未來(lái)供求變化和發(fā)展趨勢(shì)做出的預(yù)計(jì)和判斷越準(zhǔn)確。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的類型 （一）房地

3、產(chǎn)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè) 這是按照預(yù)測(cè)的范圍劃分的類型。房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)整個(gè)國(guó)家、地區(qū)、城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)； 房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是從企業(yè)、項(xiàng)目的角度對(duì)某類房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況所進(jìn)行的預(yù)測(cè)。（二）短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè) 這是按照預(yù)測(cè)的時(shí)間長(zhǎng)短劃分的類型。短期預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的年度預(yù)測(cè)；中期預(yù)測(cè)是預(yù)測(cè)期為25年的預(yù)測(cè)；長(zhǎng)期預(yù)測(cè)是預(yù)測(cè)期為5年以上的預(yù)測(cè)。（三）定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè) 這是按預(yù)測(cè)的方法劃分的類型。定性預(yù)測(cè)也稱為經(jīng)驗(yàn)判斷法，就是依靠人的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出性質(zhì)和程度上的判斷；定量預(yù)測(cè)是利用已經(jīng)掌握的比較完備的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，

4、憑借一定的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法建立起適合的數(shù)學(xué)模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行量上的預(yù)測(cè)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 這里，我們只從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)闡述這個(gè)問(wèn)題。當(dāng)然，預(yù)測(cè)作為企業(yè)的一種市場(chǎng)行為，可以涵蓋多個(gè)方面，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以下幾個(gè)方面的預(yù)測(cè)是必須進(jìn)行的。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 潛在市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)包括全行業(yè)供給能力預(yù)測(cè)和本企業(yè)發(fā)展能力預(yù)測(cè)。 全行業(yè)供給能力預(yù)測(cè)既包括在一定條件下全行業(yè)所能提供給市場(chǎng)的某類房地產(chǎn)產(chǎn)品最高數(shù)量的預(yù)測(cè)，也包括對(duì)開(kāi)發(fā)同類房地產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其數(shù)量、規(guī)模、成本、管理水平、技術(shù)狀況等的預(yù)測(cè)； 本企業(yè)發(fā)展能

5、力預(yù)測(cè)是指對(duì)本企業(yè)的供給能力、土地儲(chǔ)備、生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、融資能力、服務(wù)能力等方面的發(fā)展趨勢(shì)所進(jìn)行的預(yù)測(cè)。 （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 例如，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì)是怎樣的？ 哪些是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要因素？ 當(dāng)這些因素發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格如何變化？變化的幅度有多大？ 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，對(duì)供需雙方又會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？ （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售前景預(yù)測(cè) 這是在今后一段時(shí)間內(nèi)本企業(yè)最可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售水平的預(yù)測(cè)，它包括銷售量、品種、規(guī)格、區(qū)域、價(jià)格等情況的預(yù)測(cè)。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序 （一）明確預(yù)測(cè)目標(biāo) 預(yù)測(cè)目標(biāo)指特定的預(yù)測(cè)對(duì)象，例如某類商品住宅長(zhǎng)期、中期、短期的供

6、求趨勢(shì)，價(jià)格的變化趨勢(shì)，銷售前景等。預(yù)測(cè)目標(biāo)關(guān)系到諸如收集什么資料、如何收集資料、采用何種預(yù)測(cè)方法等一系列問(wèn)題，因此，預(yù)測(cè)開(kāi)始時(shí)即確定一個(gè)明確的預(yù)測(cè)目標(biāo)是非常重要的。（二）擬定預(yù)測(cè)計(jì)劃 預(yù)測(cè)目標(biāo)明確后，就要據(jù)此擬定預(yù)測(cè)的工作計(jì)劃，包括預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)的組建、人員的培訓(xùn)、各階段工作安排以及經(jīng)費(fèi)的預(yù)算等。此外，還應(yīng)包括資料收集方法的確定、預(yù)測(cè)方法的選擇以及對(duì)預(yù)測(cè)的精度要求等。 （三）收集整理資料 資料是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲取的。預(yù)測(cè)中所需的資料包括與預(yù)測(cè)對(duì)象有關(guān)的歷史、現(xiàn)實(shí)和未來(lái)的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r資料，其中歷史資料展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的發(fā)展軌跡，現(xiàn)實(shí)資料反映了當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，未來(lái)資料是指相關(guān)政府

7、部門、行業(yè)協(xié)會(huì)及房地產(chǎn)同行的發(fā)展規(guī)劃和預(yù)測(cè)資料等。 （四）選定預(yù)測(cè)方法，建立預(yù)測(cè)模型 預(yù)測(cè)是建立在一定的預(yù)測(cè)模型基礎(chǔ)之上，而預(yù)測(cè)模型的建立需要借助一定的預(yù)測(cè)方法。預(yù)測(cè)方法有多種，各種預(yù)測(cè)方法均有其適用的對(duì)象和條件，如果選擇不當(dāng)，將很難做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。通常，預(yù)測(cè)方法是根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)及掌握的資料情況確定的，包括定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)實(shí)踐中，也往往將兩種預(yù)測(cè)方法結(jié)合起來(lái)使用，以便于相互驗(yàn)證和綜合處理預(yù)測(cè)結(jié)果，提高預(yù)測(cè)的可信度。 （五）分析評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果 必須對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的可靠性加以驗(yàn)證。若初步預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)際結(jié)果之間的差異在允許的范圍內(nèi)，則可適當(dāng)修正初步預(yù)測(cè)值，得到最終的預(yù)測(cè)結(jié)果；否則初步預(yù)測(cè)結(jié)果就被認(rèn)為

8、是沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的要求，應(yīng)查找原因或重新選擇預(yù)測(cè)方法，再次預(yù)測(cè)，直到獲得滿意的預(yù)測(cè)結(jié)果為止。 （六）寫出預(yù)測(cè)報(bào)告 預(yù)測(cè)報(bào)告反映了市場(chǎng)預(yù)測(cè)的最終成果，一般有兩種。一種是一般性預(yù)測(cè)報(bào)告，這種報(bào)告往往只提供預(yù)測(cè)結(jié)果和市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的建議，它的主要用途是供決策者決策參考；另一種是專門性報(bào)告，這種報(bào)告較為詳細(xì)地呈現(xiàn)了預(yù)測(cè)的整個(gè)過(guò)程，包括獲取和處理資料的方法、預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型、預(yù)測(cè)結(jié)果以及檢驗(yàn)過(guò)程等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法及應(yīng)用 一、定性預(yù)測(cè)法 定性預(yù)測(cè)法也稱經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)法，是根據(jù)已經(jīng)掌握的歷史資料或直觀資料，依靠熟悉業(yè)務(wù)知識(shí)、具有豐富經(jīng)驗(yàn)和綜合分析能力的專家，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出性質(zhì)和程度上的判

9、斷，并在這些判斷的基礎(chǔ)上，得出一定的預(yù)測(cè)結(jié)論。 可見(jiàn)， 這種預(yù)測(cè)方法主要是依靠人的思考、推理、判斷和綜合分析能力，偏重事物發(fā)展性質(zhì)的分析預(yù)測(cè)，因而尤其適用歷史資料缺乏、影響因素復(fù)雜、難以進(jìn)行定量分析的情況。常用的定性分析法 經(jīng)理評(píng)判意見(jiàn)法 銷售人員估計(jì)法 專家預(yù)測(cè)法等。（一）經(jīng)理評(píng)判意見(jiàn)法 經(jīng)理評(píng)判意見(jiàn)法是由最高決策層將市場(chǎng)研究、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的各職能部門負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干召集起來(lái)，就市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)或某一重大市場(chǎng)問(wèn)題進(jìn)行交流探討。大家從各自專業(yè)的角度充分發(fā)表意見(jiàn)，最后由總經(jīng)理對(duì)這些意見(jiàn)做出判斷，對(duì)市場(chǎng)前景做出預(yù)測(cè)。 （二）銷售人員估計(jì)法 銷售人員估計(jì)法，就是把企業(yè)的銷售人員召集起

10、來(lái)(有時(shí)也邀請(qǐng)銷售代表參加)，請(qǐng)他們根據(jù)自身對(duì)市場(chǎng)的了解情況，對(duì)自己所負(fù)責(zé)銷售地區(qū)的市場(chǎng)或產(chǎn)品的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)提出判斷。然后，再把每個(gè)銷售人員的判斷匯總起來(lái)，經(jīng)過(guò)綜合分析，對(duì)市場(chǎng)或產(chǎn)品前景做出預(yù)測(cè)。 （三）專家預(yù)測(cè)法 專家預(yù)測(cè)法是指依靠專家的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。這種方法在預(yù)測(cè)實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用，具體又包括專家會(huì)議法和德?tīng)柗品ǖ确椒ā?專家會(huì)議法是以會(huì)議的形式將相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜已?qǐng)到一起，請(qǐng)他們對(duì)有關(guān)問(wèn)題做出分析和預(yù)測(cè)，最后通過(guò)歸納和總結(jié)專家們的意見(jiàn)而得出預(yù)測(cè)結(jié)果。 德?tīng)柗品ㄊ窃趯＜視?huì)議法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種預(yù)測(cè)方法，預(yù)測(cè)過(guò)程見(jiàn)圖8-1。它是由美國(guó)蘭德公司于20世紀(jì)40年代末首創(chuàng)，如今已得到廣

11、泛應(yīng)用。二、定量預(yù)測(cè)法 定量預(yù)測(cè)方法，是利用已經(jīng)掌握的比較完備的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律或因果關(guān)系，進(jìn)而建立起某種數(shù)學(xué)模型，依此預(yù)計(jì)和推測(cè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展變化趨勢(shì)的種預(yù)測(cè)方法。 常用的定量預(yù)測(cè)法包括時(shí)間序列預(yù)測(cè)法和回歸分析預(yù)測(cè)法。（一）時(shí)間序列預(yù)測(cè)法 時(shí)間序列預(yù)測(cè)法是將預(yù)測(cè)目標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)資料按時(shí)間的先后順序排列成時(shí)間序列后，分析該序列的變化趨勢(shì)，并假定這種趨勢(shì)將延伸至未來(lái)，由此得到預(yù)測(cè)目標(biāo)在未來(lái)某時(shí)期的預(yù)測(cè)值。 移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法是兩種主要的時(shí)間序列預(yù)測(cè)法。 1移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法的基本思想是，時(shí)間序列的數(shù)值由于受周期變動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)的影響，不易顯示出發(fā)展趨勢(shì)，而使用移動(dòng)平均

12、可以消除這些因素的影響，進(jìn)而顯示出時(shí)間序列的發(fā)展趨勢(shì)，依此趨勢(shì)可做出相應(yīng)的預(yù)測(cè)。 移動(dòng)平均法有簡(jiǎn)單移動(dòng)平均、趨勢(shì)移動(dòng)平均和加權(quán)移動(dòng)平均法等。 （1）簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法 ,21tyyyNyyyMNtttt11)1(Nt , )1(1ttMy（2）趨勢(shì)移動(dòng)平均法 簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法只適合作近期預(yù)測(cè)，而且是時(shí)間簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法只適合作近期預(yù)測(cè)，而且是時(shí)間序列沒(méi)有明顯趨勢(shì)變動(dòng)的情況。序列沒(méi)有明顯趨勢(shì)變動(dòng)的情況。當(dāng)時(shí)間序列具有當(dāng)時(shí)間序列具有線性增加或減少時(shí)，用一次移動(dòng)平均進(jìn)行預(yù)測(cè)就線性增加或減少時(shí)，用一次移動(dòng)平均進(jìn)行預(yù)測(cè)就會(huì)出現(xiàn)滯后偏差。會(huì)出現(xiàn)滯后偏差。1此時(shí)需要進(jìn)行修正，此時(shí)需要進(jìn)行修正，修正的修正的方法是在一

13、次移動(dòng)平均的基礎(chǔ)上再做一次移動(dòng)平方法是在一次移動(dòng)平均的基礎(chǔ)上再做一次移動(dòng)平均，并利用滯后偏差的規(guī)律來(lái)建立線性趨勢(shì)模型均，并利用滯后偏差的規(guī)律來(lái)建立線性趨勢(shì)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，這就是趨勢(shì)移動(dòng)平均法，也稱為二次進(jìn)行預(yù)測(cè)，這就是趨勢(shì)移動(dòng)平均法，也稱為二次移動(dòng)平均法。移動(dòng)平均法。 1對(duì)于線性遞增的時(shí)間序列，預(yù)測(cè)值將偏低；而對(duì)于線性遞增的時(shí)間序列，預(yù)測(cè)值將偏低；而對(duì)于線性遞減的時(shí)間序列，預(yù)測(cè)值則偏高。這種對(duì)于線性遞減的時(shí)間序列，預(yù)測(cè)值則偏高。這種偏低、偏高的誤差就稱為偏低、偏高的誤差就稱為滯后偏差滯后偏差。 設(shè)一次移動(dòng)平均值 為，則二次移動(dòng)平均值為 ) 1 (tM)2(tMNMMMMNtttt)1(1)1(1)1()2( 再設(shè)時(shí)間序列 從某時(shí)期開(kāi)始具有線性趨勢(shì)，并且假定未來(lái)仍按此趨勢(shì)變化，則線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型為： ,21tyyyTbayttTt)2()1(2tttMMa)(12)2(_)1(tttMMNb（3）加權(quán)移動(dòng)平均法 在簡(jiǎn)單移動(dòng)平均和趨勢(shì)移動(dòng)平均中，均將同一時(shí)間序列中每期數(shù)據(jù)的重要性視為等同。實(shí)際上，各期數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值的影響程