房地產(chǎn)和土地估價成本法練習題

1、成本法練習題(后面有答案)一、單項選擇題：1成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是( ) A價格 D生產(chǎn)費用 c勞動價值 D成本加利潤2從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其( )。 A生產(chǎn)費用 B過去的生產(chǎn)費用 c未來的生產(chǎn)費用 D現(xiàn)在的生產(chǎn)費用3從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于( )即買方愿意支付的最高價格，不能高于他預計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)。 A替代原理 D生產(chǎn)費用價值論 c預期收益原理 D價格構(gòu)成原理4只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以采用( )估價。 A市場

2、法 6收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法5成本法特別適用于( )的房地產(chǎn)的估價。 A有收益交易少 B無收益交易多 c有收益交易多 D無收益交易少6單純建筑物的估價通常采用( )。 A市場法 B收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法7在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用( )。 A成本法估價 B收益法估價 c市場法估價 D，假設(shè)開發(fā)法估價8在現(xiàn)實中房地產(chǎn)的價格直接取決于其( )而非花費的成本，成本的增減一定要對( )增大有作用才能構(gòu)成價格。 A市場成交價格 B效用 C開發(fā)成本 D交換價值9運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清( ) A房地產(chǎn)成本 B房地產(chǎn)價格c房地產(chǎn)價格構(gòu)成 D房地產(chǎn)

3、重置價格構(gòu)成10在完善的市場經(jīng)濟下土地取得成本一般由購置土地的價款和購值時應由（）構(gòu)成 A買賣雙方同時繳納的稅費 9賣方繳納的稅費 c買賣雙方各自繳納的稅費 D買方繳納的稅費J1從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與應獲得的( )分開，不能算做（ ）。A利潤 B利息 c收入 D收益12開發(fā)利潤是正常條件下開發(fā)商所能獲得的( )。 A實際利潤 B平均利潤 C超額利潤 D正常利潤13在計算開發(fā)利潤時要注意( )與利潤率的匹配。 A 開發(fā)成本 B計算基數(shù) C利潤 D投資14成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格( )折舊。A重建價格 B重量價格 c重新購建價格 D成本價格15對新開發(fā)區(qū)土地的分宗

4、估價，( )是一種有效的辦法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成土地收益也沒有。A市場法 B收益法 c路線價法 D成本法16重置價格是采用( )的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。A 估價時點 B現(xiàn)時 c交易日期 D建造時間17。重建價格是采用( )的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。A估價時點 B與估價對象建筑物相同c以前 D與估價對象建筑物

5、類似18在一般情況下，( )適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標準改變等，使舊建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。A重建價格 B重置價格 c重新購建價格 D積算價格19( )適用于有特殊保護價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物等。A重建價格 B重置價格 C重新購建價格 D積算價格20重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，同時也是“( )”的體現(xiàn)。A預期原理 B收益原理 c替代原理 D生產(chǎn)費用價值論21工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于( )的建筑物重新構(gòu)建價格的求取。

6、 A具有重要價值B具有現(xiàn)實價值 c具有巨大價值 D具有歷史價值22估價上的折舊是指由各種原因所造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額，扣除折舊即是進行( )。A減價調(diào)整 B價值補償 c扣除差額 D損耗補償23經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指( )本身以外的各種不利因素所造成的價值損失。A土地 B建筑物 c其他土地定著物 D構(gòu)筑物24、年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或( )來求取折舊的方法。A剩余價值 B剩余自然壽命 c剩余經(jīng)濟壽命 D剩余年數(shù)25、建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，它是( )的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)壽命可能不同。A由經(jīng)濟

7、因素決定 B由物質(zhì)磨損決定c由精神磨損決定 D由市場決定26成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的( )。A折舊率 B成新率 c剩余使用壽命 D實際損耗程度27建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應按( )計算折舊。A土地使用年限 B建筑物的剽余經(jīng)濟壽命c土地剩余使用年限 D建筑物的經(jīng)濟壽命 28某普通商品住宅，其土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為( )。 A52年 B55年 C58年 D70年29某工廠廠房，建成5年后補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟壽命為40年，計

8、算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為( )。 A40年 B45年 C50年D55年30某辦公樓，其土地使用權(quán)出讓年限為50年，建造期為3年建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，在這種情況下，計算建筑折舊的經(jīng)濟壽命應為( )。 A50年 B53年 C47年 D55年31某舊倉庫改建的超級市場，在該舊倉庫建成后5年補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為( )。 A40年 B45年 C50年 D55年二、多項選擇題:1成本法特別適用于如下房地產(chǎn)的估價( )A學校B鋼鐵廠c化工廠D加油站E公園2. 價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的而且還

9、需要具備( )的條A生產(chǎn)成本高于市場平均成本 B生產(chǎn)成本低于市場平均成本c自由競爭 D該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)E生產(chǎn)成本等于市場平均成本3.在運用成本法時員主要的是( )。A區(qū)分計劃成本和實際成本 B區(qū)分實際成本和客觀成本c結(jié)合實際成本來確定評估價值 D結(jié)合客觀成本來確定評估價值 E結(jié)合市場供求分析來確定評估價值4. 運用成本法估價一般分為( )幾個步驟進行o A按集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料B估算土地取得成本 c涵算重新購建價格 D測算折舊 E求取積算價格5房地產(chǎn)的價格通常由( )幾項構(gòu)成。 A土地取得成本 B開發(fā)成本、管理費用c投資利息、銷售費用 D購買土地應繳納的稅費 E

10、銷售稅費、開發(fā)利潤6在目前的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為（ )。A通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括衣地征收費、拆遷補償費、安置補助費、育苗補償費等B通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等c通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等D通過在城市中拆遷房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和土地使用權(quán)出讓金等E通過在市場上“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等7取得開發(fā)用地后的建筑物建造成本主要包括( )。A勘

11、察設(shè)計和前期工程費 B建筑材料和建筑設(shè)備費c?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貿(mào)、公共配套設(shè)施建設(shè)費D房屋建筑安裝工程費 E開發(fā)過程中的稅費8估算開發(fā)利潤應掌握( )。A開發(fā)利潤是開發(fā)商預期的利潤 B開發(fā)利潤是所得稅前的c開發(fā)利潤是開發(fā)收入扣除開發(fā)成本后的余額D開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤E開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算9開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算，相應的利潤率包括有( )。 A直接成本利潤率 B全部成本利潤率 c投資利潤串 D市場利潤率 E成本利潤率10確定重新構(gòu)建價格時，應特別注意( )A

12、重新構(gòu)建價格是估價時點時的 B重新構(gòu)建價格是現(xiàn)在的價格c重新構(gòu)建價格是客觀的D重新構(gòu)建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和E建筑物的重新掏建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊11建筑物的重新構(gòu)建價格的求取方法具體有( )。 A單位比較法 B分部分項法 C直接資本化法 D工料測量法E指數(shù)調(diào)整法12.根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為( )a物質(zhì)折舊 B房產(chǎn)折舊c功能折舊 D設(shè)備折舊 E.經(jīng)濟折舊13物質(zhì)折舊可進一步從( )幾個方面來認識和把握。 A自然經(jīng)過的老化 B正常使用的磨損 c意外破壞的損毀 D自然環(huán)境惡化 E延遲維修的損壞殘存14利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為(

13、)經(jīng)過年數(shù)應為（ ）剩余壽命應為( )A自然壽命B經(jīng)濟壽命c實際經(jīng)過年數(shù)D有效經(jīng)過年數(shù)E剩余經(jīng)濟壽命15 求取建筑物折舊的方法，主要有（ ）A年限法 B 成新折扣法 c市場提取法 D綜合分析法 E分解法三、計算題1某商品住宅樓建于10年前，由購買政府出讓的土地而建，土地使用權(quán)年限為70年，土地面積1500 m2，土地出讓價格（熟地）為每平方米1000元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要1600元。住宅樓的總建筑面積為3300 m2，當時的建筑造價每平方米900元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元。建筑壽命為50年。其中門窗等損壞的修復費用為3萬元；裝修的重置價格為40萬元，平均

14、壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率為零。試評估該住宅樓現(xiàn)時的價格。2估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m2；建筑總面積4500m2于2001年9月底獲得50年使用權(quán)，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2006年9月30日的價值。 攝集有關(guān)資料如下： (t)搜集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表；實 例 交易價格 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況a 2200 0 06、3、30 3%b 2050 0 05、12、30 -8%c 2380 3 06、5、30 +5%從05年12月-06年9月地價每月上升05c(2)當?shù)卣饔棉r(nóng)地

15、的費用等資料如下； 在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每平方米150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等每平方米120元/m2以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。 該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。各級土地之間的價格差異見下表：級別 1 2 3 4 5 6 7 8地價是次級土地的倍數(shù) 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4地價是最差級土地的倍數(shù) 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置價格價為1100元m

16、2。(4)建筑物耐用年限為60年，無殘值。 試用成本法評估該辦公樓06年9月30日的價值。土地重置價要求分別用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。參考答案：一、1A 2B 3A 4C 5D 6C 7A 8B 9C 10D11A 12B 13B 14C 15D16A 17B 18B 19A 20C21D 22A 23B 24C 25D26B 27A 28C 29B 30A31D 32B 33A 34C 35B二、 1ABCE 2CD 3BE 4ACDE5ABCt 6DCE 7ACDE8BDE 9。ACE 10。ACE 11、ABDE 12、ACE 13、ABCE 14、B

17、DE 15、ACE三、1解：(1)由所給資料，運用成本法估價，其公式如下房地產(chǎn)價格土地重置價建筑物重置價建筑物折舊(2)土地的重置價1600×1500240萬元(3)求取建筑物的重置價1200×3300396萬元(4)求取折舊總額：門窗等損壞的折舊額3萬元裝修的折舊額40×3524萬元設(shè)備的折舊額100×10156667萬元長壽命項目的折舊額(396340100)×10/50506萬元則該建筑物的折舊總額3+24+66.6750.6144.27萬元(5)該住宅樓的現(xiàn)時總價240+39614427491.73萬元該住宅樓的現(xiàn)時單價49173330

18、01490.09元m2。2解：(1)成本法公式如下：舊房地價格土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本建筑物的重新購建價格建筑物的折舊(2)求取土地的重置價用市場法求?。篈修正后的單價2200×（100/100）×（105）6×(10097)233694元m2B修正后的單價2050×(100100)×(105)9×(1009)22330.56元m2C修正后的單價2380×(100103)×(105)4×(100105)2304.16元m2再用簡單算術(shù)平均法求得土地價格(2336.94+2330.56+2244.99)32304.16元計 用成本法求?。河谜饔棉r(nóng)地的費用加土地開發(fā)