合肥徽商國際購物廣場項目物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

1、物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃一、基本概況：徽商國際購物廣場位于合肥市廬陽區(qū)廬江路，本項目位于合肥市紅星路以南，宿州路以東，廬江路以北，無為路以西?？偨ㄖ娣e約213006平方米，本項目共為三棟（A、B、C）單體建筑，地下建筑共三層，面積為46632平方米，負(fù)一層地下全體連通，作為商業(yè)使用，總面積約為1.8萬平方米。A座地上建筑面積約為92485平方米，其中地上六層商業(yè)部分占3.4萬平方米。C座地上建筑面積約為56697平方米，一至七層為商業(yè)，面積約為27064.77平方米，其余為公寓。A座的住宅面積：92485-34000（商業(yè)）=58485平方米C座的住宅面積：56697-27064.77（商業(yè)）

2、=29632.23平方米A、C座的共計住宅面積：88117.23平方米 B座為代建后交省立醫(yī)院使用。C座部分公寓和商業(yè)為原地安置戶。車庫：地下（834個）、地上停車位（257個），共計約1091個。二、為了搞好徽商國際購物廣場商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把徽商國際購物廣場商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭

3、創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū)。二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與

4、收費價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75以上。第五章 服務(wù)理念及特色二、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體管理思路1、管理目標(biāo)1.1通過專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)，爭取在2012年度內(nèi)達(dá)到合肥市物業(yè)管理的示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)。1.2 提高業(yè)主滿意度，綜合滿意度達(dá)到75%以上。2、管理模式及管理思路2.1根據(jù)物業(yè)特點采取開放式物業(yè)管理模式，使進入本項目公共區(qū)域的各類人員得到有效監(jiān)控和管理、物品進出和各類共用設(shè)施設(shè)

5、備及綠化、環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理等得到專業(yè)化的管理服務(wù)。2.2管理運作機制運作機制：包括服務(wù)質(zhì)量保證體系（依據(jù)ISO9001：2000）、計劃目標(biāo)管理、協(xié)調(diào)管理、督導(dǎo)管理。監(jiān)督機制：包括內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督（接收業(yè)主、上級各級主管部門等的指導(dǎo)與監(jiān)督）自我約束機制：包括經(jīng)濟約束機制、崗位職責(zé)及目標(biāo)責(zé)任制。信息反饋及控制機制：明確信息反饋源（市房產(chǎn)局、新聞媒介、業(yè)主、意見箱、管理處員工等），明確信息反饋控制方式。3、入伙后工作重點：3.1加強消防設(shè)施設(shè)備的監(jiān)管，確保其正常使用。3.2加強本基地的各項安全管理，確保業(yè)主安全。3.3加強外來人員來訪的控制，細(xì)化本基地來人來訪各崗位的操作流程。3.4 完善“全

6、方位式”的培訓(xùn)體系實行崗前、在崗、調(diào)崗、專業(yè)培訓(xùn)等。3.5 加強與業(yè)主的溝通與合作。3.6 進一步規(guī)范各項管理制度和操作程序。 3.7 加強計劃管理。3.8加強品質(zhì)巡查力度，使物業(yè)維護維修、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全管理等得到有效控制。3.9有效實施“客戶管理系統(tǒng)”，使業(yè)主有效投訴得到及時解決。3.10完善“激勵機制”，加強對內(nèi)部管理服務(wù)人員的績效考核。3.11加強財務(wù)管理與財務(wù)核算。第六章 項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度一、項目管理機構(gòu)1、管理組織架構(gòu)（見下圖）項目經(jīng)理公共設(shè)施巡查環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理安全管理消防管理會務(wù)、前臺接待設(shè)備管理資料管理公共突發(fā)事件預(yù)防為了保障本項目物業(yè)管理工作高效、規(guī)范

7、運行，根據(jù)本基地的實際情況和實行專業(yè)化管理服務(wù)的內(nèi)容、范圍、廣度、深度，做到科學(xué)合理設(shè)置機構(gòu)和人員，本著“精干、高效”的原則，建議設(shè)置如下崗位：（1）項目經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)物業(yè)項目的服務(wù)工作；完成公司下達(dá)的各項經(jīng)營指標(biāo)及確保達(dá)到各項管理指標(biāo)；制定物業(yè)項目的年度計劃和預(yù)算，并監(jiān)控項目各部門的成本和預(yù)算執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)物業(yè)項目的管理團隊建設(shè)及日常管理，負(fù)責(zé)本項目員工的績效考評；組織物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，監(jiān)控滿意度情況；收集匯總、分析物業(yè)服務(wù)及業(yè)主投訴報表；組織開展物業(yè)經(jīng)驗交流，提升物業(yè)管理服務(wù)、品質(zhì)和檔次；負(fù)責(zé)定期進行項目巡訪，監(jiān)控物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)標(biāo)狀況；負(fù)責(zé)定期對物業(yè)服務(wù)與管理狀況進行檢查

8、，并組織評估；參與重大物業(yè)投訴的處理工作；建立并保證項目管理規(guī)章制度、工作程序的嚴(yán)格執(zhí)行，協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，保證項目工作質(zhì)量，服務(wù)水平達(dá)到公司的要求；根據(jù)實際需要和總公司要求實施培訓(xùn)計劃，發(fā)掘員工潛能，培養(yǎng)全面型管理人才；負(fù)責(zé)與有關(guān)政府部門、相關(guān)單位的聯(lián)系與溝通；負(fù)責(zé)和業(yè)主委員會的溝通與關(guān)系協(xié)調(diào)；制定項目工作計劃，并保證計劃的貫徹執(zhí)行，召集和主持部門經(jīng)理的例會，研究處理項目管理工作；落實公司企業(yè)文化；定期向公司總經(jīng)理匯報及檢討項目管理工作狀況；完成公司下達(dá)的與其他項目有關(guān)的工作（2）物業(yè)管理員類：管理處主任1名，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司內(nèi)部工作聯(lián)系，管理處全面工作，客服中心主管1人，協(xié)助管理處主任處理

9、日常管理服務(wù)工作，合計2人。（3）設(shè)備維修類：維修工4人，負(fù)責(zé)本基地的設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)維護和日常維修（4）安全管理：安管班長1人，負(fù)責(zé)本基地的安全、消防管理；安管員12人。共計13人。（5）會務(wù)接待4人（含前臺接待2人），合計4人。（8）操作層：清潔、綠化養(yǎng)護人員11人。為了加強安全防范力度，保障安全防范工作的順利開展，提高安管員的工作效率，實行8小時工作制，分早、中、晚三班24小時輪流值勤。二、日常管理制度健全、規(guī)范的管理制度是實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，專業(yè)化、規(guī)范化的管理。為此，公司為管理處建立以下工作所需的各類支持性文件。1、物業(yè)管理委托合同2、管理規(guī)章制度（1）公司管理制度：員工

10、手冊、職務(wù)說明書（2）工作規(guī)范類（詳見附件一，未一一羅列）機電： 供水系統(tǒng)設(shè)備維修、保養(yǎng)制度給排水管理制度消防工作制度員工值班制度維修班長崗位職責(zé)維修工崗位職責(zé)安全保衛(wèi)：安管隊長崗位職責(zé) 安管員崗位職責(zé) 安管員紀(jì)律規(guī)定 門崗崗位職責(zé) 門崗工作規(guī)程 巡邏崗崗位職責(zé) 巡邏崗工作規(guī)程 義務(wù)消防員崗位職責(zé) 安管員交接班制度 安管員的儀容儀表及語言規(guī)范 對講機使用管理規(guī)定 安管員處理問題的原則和方法環(huán)境衛(wèi)生：環(huán)境衛(wèi)生管理員崗位職責(zé) 保潔員崗位職責(zé)綠化管理：綠化管理員職責(zé) 綠化工崗位職責(zé)公共突發(fā)事件預(yù)防及處理措施三、對于員工的考核辦法考核：考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，要重視對員工的考核

11、，并制定了一系列的考核制度和實施辦法: 公司每年與管理者簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。 每年對操作層人員進行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲，年淘汰率10%，崗位輪換率10%。 培訓(xùn)項目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。 對管理層每年進行一次考核和民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。第七章 人員配備表第八章 公共設(shè)施維修保養(yǎng)計劃一、 物業(yè)公共部位、業(yè)主或使用人自用部位的維修服務(wù)方案；二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修方案(1)對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)

12、施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。(3)操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。(4)對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向建設(shè)單位提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)單位的決定，組織維修或者更新改造。(5)載人電梯早6點至晚12點正常運行。(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。(7)路燈、樓道燈完好率不低于80%。(8)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。三、 業(yè)主、使用人裝飾裝修

13、室內(nèi)的服務(wù)方案1、業(yè)主或使用人在抬運裝修材料進入小區(qū)后，工作人員應(yīng)給以幫助，四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預(yù)案1、 應(yīng)急處理聯(lián)絡(luò)方式（1）事故應(yīng)急處理小組成員的手機要24小時開通。（2）日常聯(lián)絡(luò)電話：建立項目部應(yīng)急處理指揮小組聯(lián)絡(luò)電話清單。（3）應(yīng)急救援電話：2、 項目部配備應(yīng)急醫(yī)療用品和救災(zāi)器材及設(shè)備，現(xiàn)場配置對講機、電話，保證通訊暢通。3、 定期進行自救和搶險急救的宣傳和演練。4、施工現(xiàn)場一旦發(fā)生安全事故，當(dāng)事人或最先發(fā)現(xiàn)的人員應(yīng)立即報告當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo)和安全員，項目部要組織人力積極搶救，同時采取措施控制事故擴大，并保護好現(xiàn)場。必要時，與當(dāng)?shù)毓蚕啦块T、醫(yī)療單位緊急聯(lián)系。5、

14、如發(fā)生因工傷亡事故或重大事故，按有關(guān)程序分級上報局、當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)部門。（1）發(fā)生死亡事故在4小時內(nèi)上報單位和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門，并協(xié)助調(diào)查和處理。（2）發(fā)生重傷事故在8小時內(nèi)報局。由局安全生產(chǎn)直接責(zé)任人組織調(diào)查和處理，報局審批結(jié)案。（3）發(fā)生輕傷事故在24小時內(nèi)報局，由項目部經(jīng)理組織調(diào)查和處理，報局審批結(jié)案。6、 按事故處理“四不放過”的原則處理事故。四、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案（1）、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。（2）、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周

15、拖洗1次;（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（7）、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（8）、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位職責(zé)的描述（1）、徽商國際購物廣場（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（

16、3）、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（6）、對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。（7）、對消監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周六、 綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)方案；綠化建設(shè)可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義，通過加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，能極大地提高環(huán)境效益。（一）綠化管理的思路綠化本著“經(jīng)濟、美觀、高雅”的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采

17、取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化，使小區(qū)收到“立地成景，四季常青”的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。綠化的布置應(yīng)注意層次的搭配，科學(xué)選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑小品等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺的效果。（二）綠化養(yǎng)護管理俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護”，這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲和防止人為的毀壞等。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)

18、、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔。第九章 各類應(yīng)急預(yù)案一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施1、接到業(yè)主或使用人求救電話后，立即派維修人員趕到現(xiàn)場，查明原因。2、若問題維修部人員能夠給予處理，則立即處理，視情形收取相應(yīng)成本費，不得收取人工費；若維修人員無法處理，則幫助業(yè)主或使用人尋找專業(yè)的維修人員。二、 本項目范圍突然斷水、 斷電、無天然氣的應(yīng)急措施1、如本項目發(fā)生斷水、斷電、無天然氣等事故，應(yīng)立即通知物業(yè)辦公室，接報后馬上通知工程部。維修人員立即趕到現(xiàn)場，查明原因

19、。2、如果是整棟樓故障，馬上聯(lián)系相應(yīng)部門詢問原因，并通知員工堅守崗位，及時出通知告訴業(yè)主故障原因，減少影響。3、如果是局部故障，工程部應(yīng)立即組織人員搶修，及時恢復(fù)，以保證本項目正常運行。4、在搶修完畢前，工程部應(yīng)通知業(yè)主關(guān)閉所有設(shè)備，電源恢復(fù)后再開啟。5、工程部檢查所有設(shè)備，保證所有設(shè)備運行正常，然后向管理部負(fù)責(zé)人匯報并記錄在案。四、 雨、污水管及排水管網(wǎng)堵塞的應(yīng)急預(yù)案1、接到雨、污水管及排水管網(wǎng)堵塞的消息后，維修班長應(yīng)盡快組織維修水工進行處理；2、維修水工接到任務(wù)后，應(yīng)以最快的速度趕到事故現(xiàn)場；3、根據(jù)堵塞情況，應(yīng)快速確定堵塞部位，以采取相應(yīng)的處理方法：（1）如果是水管堵塞，維修水工應(yīng)立即根

20、據(jù)水管材質(zhì)和堵塞程度，使用手動工具或電動疏通設(shè)備進行疏通；（2）如果是污水井或雨水井堵塞，維修水工應(yīng)立即將所堵污水用排污泵抽出，并使用電動疏通機進行疏通。4、如堵塞管理處無法解決，公司將派出專業(yè)疏通隊伍趕赴現(xiàn)場進行疏通；5、在疏通的同時，應(yīng)用沙子、水泥等對現(xiàn)場地面、道路進行切分、阻擋，以免污水向周圍擴散。五、 電梯故障的應(yīng)急處理1、在電梯運行中，突然出現(xiàn)停電，或電梯發(fā)生故障而中斷運行，停在某一位置，使乘客無法走出轎廂時，設(shè)備人員接到通知后，立即通知保養(yǎng)單位，隨后通過對講電話安慰乘客，使乘客解除恐懼感。在特殊情況之下，報1 1 0和1 20救護中心。2、使用單位應(yīng)先關(guān)閉事故電梯的主電源開關(guān)，并關(guān)

21、閉主電源箱門。等保養(yǎng)單位到來后，各部門應(yīng)積極配合，把事故處理好。在電梯正常使用后，向管理處負(fù)責(zé)人匯報并做好記錄，并且向被困人員致歉。3、困人事故發(fā)生時，對應(yīng)措施：a) 請乘客保持冷靜，轎廂內(nèi)部不是完全封閉結(jié)構(gòu)，沒有窒息危險。b) 工作人員或保安員及時趕到現(xiàn)場，進行安慰(每二、三分鐘安慰一次)。c) 使用緊急通話裝置或其他通訊工具與物業(yè)或外界取得聯(lián)系，監(jiān)控室利用對講機聯(lián)系及安慰。d) 嚴(yán)禁不在樓層準(zhǔn)確位置上，強行打開電梯門，防止高空墜落或受傷，等候?qū)I(yè)人員救援。4、如果遇到電梯設(shè)施發(fā)生火警，除立即報告電梯專職人員來搶修外，同時盡可能切斷相關(guān)電源。應(yīng)用干粉、二氧化碳滅火器材，嚴(yán)禁使用一般泡沫滅火和

22、水滅火。5、如果發(fā)生火災(zāi)，對客梯應(yīng)立即駛?cè)氚踩珜诱?，關(guān)閉并切斷電源。6、電梯一旦發(fā)生意外事故或突發(fā)性事故，應(yīng)立即停止運行，切斷電源，保護現(xiàn)場，并及時報告管理處，等候或組織人員及時處理。7、如若電梯有人故意破壞等事件，必須立案調(diào)查，嚴(yán)肅處理。六、 消防應(yīng)急措施1、當(dāng)發(fā)生火警時，必須保持鎮(zhèn)靜，不要驚惶失措，要準(zhǔn)確判斷火警的大小，燃燒物的種類和位置，果斷采取相應(yīng)措施。2、如為小火警，應(yīng)以自身掌握的消防知識，通過消防器材立即進行撲救。3、如燃燒的物品和火警的大小以自身的力量無法撲滅時，必須立即報警并采取使用消防通道疏散人群。由保安人員負(fù)責(zé)引導(dǎo)、撤離現(xiàn)場，使電梯迫降底層或降至防火卷簾門處并切斷電源。4、

23、火勢熄滅后，應(yīng)保持現(xiàn)場以便查找起火原因。5、事故處理完畢后，應(yīng)迅速組織人員緊急巡樓，以免事故再次發(fā)生，并做好安慰工作。將事故完整記錄在案，配合有關(guān)部門的調(diào)查工作。6、根據(jù)消防火警大小判斷，報1 1 9及1 20救護車。7、當(dāng)辦公樓發(fā)生火警，外撲救后，立即切斷相應(yīng)區(qū)域電源。同時啟用消防排煙風(fēng)機。七、施工噪聲控制與與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預(yù)案1、噪聲的產(chǎn)生噪音主要是各類機械設(shè)備產(chǎn)生的噪聲、汽車的喇叭聲、裝修過程中或物業(yè)維修過程中使用沖擊鉆產(chǎn)生的噪聲。2、噪聲控制分類1）、可控制性生源發(fā)出的噪音-設(shè)備運作發(fā)出的噪音可以按照設(shè)備維護方案對設(shè)施進行適當(dāng)維護，運用低噪音設(shè)備、加裝消音設(shè)備、隔離生源來達(dá)

24、到目的。-裝飾裝修工程發(fā)出噪音通過執(zhí)行裝修管理工作規(guī)程有關(guān)噪音控制條文達(dá)到目的。-機動車鳴笛或誤報警發(fā)出噪音通過規(guī)定小區(qū)內(nèi)不允許鳴笛、報警器靈敏度適當(dāng)調(diào)整來達(dá)到目的。2）、可施加影響生源發(fā)出的噪音業(yè)主和住戶所發(fā)出的噪音通過協(xié)商限定時間、地點措施來達(dá)到目的。3）、不可控制、不可直接施加影響生源發(fā)出噪音如周邊業(yè)主等發(fā)出噪音，通過有關(guān)部門協(xié)助處理。3、噪聲控制改進物業(yè)管理部根據(jù)噪音測試報告，對不符合環(huán)保法律法規(guī)的噪音從技術(shù)上和管理上通過切斷生源或減弱生源、隔音、消音、限制噪音發(fā)生時間段等方法進行改進，使之符合標(biāo)準(zhǔn)。第十章 物業(yè)承接驗收方案（一）物業(yè)交接驗收規(guī)程：與合肥市南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、監(jiān)理公

25、司、施工單位共同進行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時間與罰則。 接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。模擬入住，測定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改抄取水、電表底數(shù)確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修項目（附細(xì)則與圖紙）(二)物業(yè)接管驗收的程序和步驟1、物業(yè)接管計劃的提出（1）項目經(jīng)理在物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的接管日期前，從項目各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長。（2）小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報項目經(jīng)理審批，物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：A、物業(yè)接管驗收項目清

26、單；B、小組人員分工；C、接管日程安排；D、其他（如提前介入在建工程驗收等）。小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。（3）項目經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。2、圖紙資料的驗收（1）負(fù)責(zé)圖紙驗收的責(zé)任人應(yīng)按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認(rèn)為缺少有關(guān)資料時，應(yīng)向移交單位索取。（2）應(yīng)予驗收的文檔資料一般應(yīng)包括：A、全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）；B、機電設(shè)備使用說明書，隨機資料、工具等；C、機電設(shè)備購銷合同（復(fù)印件）；D、商品房買賣合同（復(fù)印件）；E、電梯使用許可證；F、隱蔽工程驗收記錄；G、供水、供電的指標(biāo)批文；H、供氣系統(tǒng)驗收證

27、明（含指標(biāo)批文）；I、消防系統(tǒng)驗收證明；J、其他資料。（3）收責(zé)任人填寫房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共用設(shè)施清單，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。（4）房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共用設(shè)施清單由驗收責(zé)任人交接管小組組長審閱后歸檔。3、物業(yè)現(xiàn)場驗收（1）房屋及分戶設(shè)施的驗收A、驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設(shè)施進行驗收，驗收項目包括但不限于：a)房屋墻、地、門、窗裝修情況；b)有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；c)水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī) 定）；d)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施）。B、驗收要求a)

28、房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。b)設(shè)施項目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。c)房屋本體和分戶設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。d)同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明確保修期限和保修項目。C、公共設(shè)備設(shè)施驗收D、驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設(shè)施進行驗收，驗收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容：a)給排水系統(tǒng)；b)電氣系統(tǒng)；c)燃?xì)庀到y(tǒng)；d)空調(diào)系統(tǒng)；e)消防系統(tǒng)；f)通訊系統(tǒng)；g)智能化系統(tǒng)；h)電梯系統(tǒng)；i)園林綠化系統(tǒng)；j)公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)；k)管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）；l)其他系統(tǒng)。E、驗收要求：a)各項

29、工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用條件；b)共用設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；c)物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定規(guī)定；F、驗收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場，按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。G、驗收責(zé)任人根據(jù)房屋及共用設(shè)施驗收記錄表將存在的問題填寫于交接問題處理單，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責(zé)任人和接管小組組長存底備查。H、驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的交接問題處理單的執(zhí)行情況及時監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并

30、簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。I、驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的交接問題處理單全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。J、接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的房屋及共用設(shè)施驗收記錄表、交接問題處理單對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責(zé)任人進行驗收。4、物業(yè)的正式驗收接管（1）物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設(shè)備設(shè)施均完成驗收后，制做房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表和物業(yè)整體移交驗收表，物業(yè)即正式接管。（2）物業(yè)整體移交驗收表應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。（3） 物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，

31、明確保修期限和保修內(nèi)容：A、建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作；B、質(zhì)保期滿，根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)保款項的支付；C、物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。D、物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制機電設(shè)備清單。E、物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建，接管小組組長均需要求建設(shè)單位事先提供改建、增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按有關(guān)要求要求進行補充驗收。第十一章 裝飾裝修管理制度從物業(yè)落成到用戶搬運階段，大樓內(nèi)將有各方面人士，包括租賃

32、代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對小區(qū)整體營運管理、保安、清潔等均會構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的搬運期及裝修期的動作顧問服務(wù)。該項運作服務(wù)包括下列各點：1、移交大樓單位與用戶程序： 管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項，如大樓內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶提供的單位裝修圖紙，并限定用戶在審批通過后才核工核準(zhǔn)期承包商開始裝修工程，以保障小區(qū)設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。2、裝修工程及物料運送控制程序： 為確保用戶的裝修工

33、程及材料運送能配合小區(qū)整體營運情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費用，以免妨礙小區(qū)的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行為將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費用：（1）裝修樓層/單位的證明；（2）二十四小時的聯(lián)絡(luò)人、電話、手提電話號碼；（3）承包商綜合保險單資料；（4）公共第三者保險單資料；（5）估計裝修工程日數(shù)；（6）裝修物料運送時間表；（7）每日工作人數(shù)；（8）駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話；（9）裝修期的臨時水電供應(yīng)與保證金及費用等。第十二章 社區(qū)文化建設(shè)生活因文化而美麗。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)了人們對生活質(zhì)量和人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的體味到理想的精

34、神環(huán)境的滿足感。一、 社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想（一）、硬件建設(shè)優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，卓越的園林設(shè)計，濃厚的自然文化人文環(huán)境，為我們建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)生活打下了堅實的基礎(chǔ)，為了充分發(fā)揮現(xiàn)有的硬件設(shè)施，入伙后將對小區(qū)的藝術(shù)小品、園林小品進行有計劃的維護維修和適，使長期生活在小區(qū)中的業(yè)主在不知不覺中感受到物業(yè)管理所帶來人文關(guān)懷。（二）、軟件建設(shè)有了好的硬件設(shè)施沒有與之相配的社區(qū)文化活動是無法顯示小區(qū)旺盛的生命力的，社區(qū)活動源于生活，融于生活，立于生活。我們將通過一系列的活動計劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、以及發(fā)動業(yè)主的參與配合，開展精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通