市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告[002]

1、1 1 / / 1010徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、徐州簡(jiǎn)介徐州市位于江蘇省的西北部，人口約 900900 余萬，徐州東西長(zhǎng)約 210210 公里，南北寬約 140140 公里，總面積 1125811258 平方公里，占江蘇省總面積的 1111%。地處蘇、魯、豫、皖四省 交界，為東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。京滬、隴海兩大 鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過貫穿 徐州南北，公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬 寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要十字路口”徐州歷史悠久，是歷代兵家必爭(zhēng)之地，古稱彭城。徐州是歷史形成的區(qū)域性商貿(mào)都會(huì)和物資集散中心

2、，近年來，商業(yè)設(shè)施不斷完善，商賈云集，市場(chǎng)繁榮，商品流通業(yè)的高速發(fā)展，使得 徐州向輻射淮海、溝通全國(guó)、連接 國(guó)際的區(qū)域性商貿(mào)大都會(huì)迅速邁進(jìn)。二、徐州市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：表 2-12-1 （來源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）指標(biāo)項(xiàng)目國(guó)民生產(chǎn)總值（億）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（億）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）在崗職工平均工資（元）04 年1095.800.21318.750.4030.910.0398400.10158090.1703 年905.660.14227.180.2830.100.208954135510.1402 年791.440.11177.60-0.3825

3、.01-0.20118870.1301 年715.71287.8531.3410502由上表可以看出，徐州市國(guó)民生產(chǎn)總值逐步上升，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提 高，平均工資穩(wěn)步上升。從這些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消費(fèi)能 力逐漸增強(qiáng)。對(duì)新商品房的需求會(huì)不斷提高，長(zhǎng)期來看，徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求 會(huì)逐步釋放出來，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。從上表還可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投 資增幅較緩，而同期市場(chǎng)需求不斷提高，會(huì)給徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格帶來一定幅度的 上漲。三、徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析度住宅均價(jià)為2047元/平方米，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，徐州市

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格2005年第三季度徐州市住房均價(jià)為2283元/平方米，二季度住宅均價(jià)為2189元/平方米，一季2 2 / / 1010表現(xiàn)平穩(wěn)。1、2005年徐州市各區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)季度均值中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.962344

5、3.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832 -2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-1314-2299-1614-1268-由上表可以看出，徐州市住宅市場(chǎng)價(jià)格兩年來保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，在0 5年 一 季 度 和 二 季 度 增 速 較快，到了三季度增速減緩。中心區(qū)、南區(qū)和西區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格較東區(qū)和北區(qū)為高，但南區(qū)和西區(qū)的住 宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了小幅下降趨勢(shì)。見下面兩圖。中心區(qū)：中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度

6、較上季度有所減緩，該區(qū)域在市中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)于周邊更為昂貴，促使該區(qū)域房?jī)r(jià)較高。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)橐孕》?度上漲，穩(wěn)中有升。東區(qū)：東區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠 發(fā)達(dá)，生活設(shè)施還不齊全，故房?jī)r(jià)保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計(jì) 今后房?jī)r(jià)走向?yàn)榉€(wěn)中有升。南區(qū)：南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購(gòu)房者在這里購(gòu)房置業(yè)，帶動(dòng)了南區(qū)房?jī)r(jià)的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高。本季度房?jī)r(jià)走勢(shì)有所下調(diào)，原因在于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、還有相關(guān)媒體對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)下調(diào)的一種預(yù)測(cè)，導(dǎo)致了購(gòu)房者雖然有需求但暫時(shí)持幣觀望，部分房

7、地產(chǎn)商迫于回款的壓力而被迫下調(diào)樓盤價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，預(yù)計(jì)本區(qū)域住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)將會(huì)是逐漸小幅度上 升。西區(qū)：上季度本地區(qū)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲非?？欤_(dá)到16.26%，原因在于西部多個(gè)新增樓盤的項(xiàng)目的帶動(dòng)以及該區(qū)域居住條件和周圍環(huán)境的不斷改善。本季度房?jī)r(jià)有所下調(diào)原因如南區(qū)。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)。北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場(chǎng)價(jià)格在上季度上漲的基礎(chǔ)商繼續(xù)快速上漲，高達(dá)10.52%。原因在于本區(qū)域新住宅樓盤增多，居住環(huán)境的到不斷改善，同時(shí)本地區(qū)房?jī)r(jià)基數(shù)本來較低，故有一定的上漲空3 3 / / 1010間。預(yù)計(jì)北區(qū)房?jī)r(jià)今后是穩(wěn)步上升。從上圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年一季度增速較

8、快，隨后房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個(gè)方面，一是隨著徐州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)購(gòu)置新房的需求逐步的釋放出來，同時(shí)隨著土地成本的提高和新樓盤質(zhì)量的提高，即樓盤成本的提高必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；二是隨著國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的影響，普通購(gòu)房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房?jī)r(jià)漲幅有所下調(diào)。2、房地產(chǎn)交易情況三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、42.28%;存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬平方米,交易額2.31億元，比二季度分別下降3

9、9.83%、36.45%、31.86%。相關(guān)具體情況見下表:年、季度戶數(shù)交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644-19.42-2.91-存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328-20.86-2.71住宅均價(jià)走勢(shì)圖25002000150010005004 4 / / 101

10、0由上表可以看出，2005年第二季度三項(xiàng)指標(biāo)較一季度由大幅上漲，而三季度的三項(xiàng)指標(biāo)較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于國(guó)家政策的陸續(xù)出臺(tái)，給了人們一種房?jī)r(jià)將會(huì)下降的預(yù)期，加上各項(xiàng)媒體的推波助瀾，加強(qiáng)了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會(huì)大幅下降；同時(shí)，7、&9月份天氣炎熱，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，銷售量一般不高。3、商品房預(yù)（銷）售情況三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為41.67萬平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但對(duì)比2005年第二季度而言，供應(yīng)量有所下降。季度商品房預(yù)售面積變化情況2005年第三季度4

11、1.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.49-4、徐房指數(shù)分析2005年第三季度徐房指數(shù)為2700點(diǎn)，比上季度上漲111點(diǎn)，漲幅為4.29%。（基期為2003年第三季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數(shù)200020542220216721932238242125892700漲幅-2.708.08-2.391.202.058.186.944.29徐房指數(shù)走勢(shì)圖300025002000150010005000總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有所上升，交易量和交易額

12、卻大幅下降，原因可以從以下幾個(gè)方面來分析：1國(guó)家新政的影響。0303 年 121121 號(hào)文的出臺(tái)，大幅限制了開發(fā)商貸款的門檻，由于開 發(fā)商的融資渠道相對(duì)單一，因此融資難度大幅提高，開發(fā)商迫于迅速回籠資金的壓力， 只有快速將手上樓盤出手，而在徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)樓盤較多，要想快速出手，只有 降低價(jià)格。0505 年 5 5 月份國(guó)八條的出臺(tái)，其中重要的一項(xiàng)是在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅， 這項(xiàng)政策對(duì)二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時(shí)，各項(xiàng)調(diào)控政策的綜合效 應(yīng)也逐漸發(fā)揮出來，購(gòu)房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加 深了購(gòu)房者的這種心理預(yù)期，購(gòu)房需求受到了極大的壓制，故交易

13、量03年 03 04 045 5 / / 1010和交易額會(huì)大幅下 降。同時(shí)，這也導(dǎo)致了部分樓盤房?jī)r(jià)的下調(diào)。宏觀調(diào)控是交易量和交易額下降的主要原 因。2一般來說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，7 7、8 8 9 9 月份是銷售的淡季，這幾個(gè)月天氣炎熱，人們 一般都不愿意出來看房，故銷售量會(huì)有所下降，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額下降的 第二個(gè)原因。3由于前兩個(gè)原因的存在，房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降。但從總體來看，房?jī)r(jià)為什幺還有所 上升呢？主要原因是成本拉動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲，近些年來，土地實(shí)行招、拍、掛等制度， 土地成本大幅上漲；各項(xiàng)制度的實(shí)施，如對(duì)容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保 等要求的提高，還有建筑材料價(jià)格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo) 致房?jī)r(jià)的上漲。四、徐州市土地市場(chǎng)分析1 1、土地掛牌信息（9.159.1510.2710.27）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)面積（就）容積率樓面地價(jià)（元）底價(jià)（萬元）備注16 知春園下淀小學(xué)東，白云山北居住697461.3551.55000拆遷17 橡膠廠火車東站西北角商業(yè)辦公居住367854.8712.56000(65