大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)

1、百度文庫1白云電氣科技大廈公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)方案（試行）業(yè)主單位：廣州市世科高新技術(shù)有限公司物業(yè)公司：廣州廣電物業(yè)管理有限公司 編制部門：公司辦日 期：2015 年 4 月 1 日 目 錄/、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t .3、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偪偯娣e計(jì)算 .3百度文庫2三、公共設(shè)施運(yùn)行總費(fèi)用的測(cè)算（以設(shè)備100%運(yùn)行時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算） .4四、 公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)單價(jià)計(jì)算（單位：元/月 / m2）： .5五、公共設(shè)施公攤費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) .6六、周邊大廈公攤費(fèi)對(duì)比 .6七、大廈租戶公攤費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 . 7八、大廈公攤執(zhí)行單價(jià)階梯式費(fèi)率參照表 .8九、大廈設(shè)施運(yùn)營水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)占比率分析表（2014 年 10

2、-12 月份）.8十、大廈公攤費(fèi)用思路組合演示圖 .9百度文庫3根據(jù)業(yè)主單位與租戶所簽訂的租賃合同（合同條款： 大廈的電梯、衛(wèi)生間等公用設(shè)施的維護(hù)、用電等費(fèi)用由租戶根據(jù)其租賃面積的比例按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行公攤，具體的繳納方案按照業(yè)主/ /物業(yè)公司后續(xù)發(fā)布的通知執(zhí)行），白云電氣科技大廈（以下簡稱“大廈“）各租 戶根據(jù)其租賃面積分?jǐn)偞髲B公共水電及空調(diào)費(fèi)用。20132013 年大廈剛建成，集團(tuán)進(jìn)駐初期，由于有些公共水電的計(jì)量儀器未安裝好（比如電梯的獨(dú)立電表等），同時(shí)考慮到大廈進(jìn)駐前期人員不多，消耗也不大，因此未計(jì)收分?jǐn)傎M(fèi)。20142014 年,前期為了鼓勵(lì)租戶進(jìn)駐，促進(jìn)大廈的招商工作，改進(jìn)2013

3、2013 年的招商困境，因此作為其中一項(xiàng)優(yōu)惠政策，經(jīng)綜合考慮，公攤費(fèi)從 20152015 年開始正式計(jì)收。為達(dá)到大廈能耗的收支平衡為目的，租戶自用的水電費(fèi)及空調(diào)能耗均由用戶自行承擔(dān)，其 余所有的公共能耗，都需要根據(jù)“誰受益，誰承擔(dān)”的原則進(jìn)行分?jǐn)偅F(xiàn)按租賃合同之相 關(guān)規(guī)定及結(jié)合大廈實(shí)際水電運(yùn)行數(shù)據(jù)，對(duì)公共區(qū)域水、電、空調(diào)冷量特制定以下分?jǐn)偡桨福阂弧⒐苍O(shè)施費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t1.1. 總分?jǐn)傎M(fèi)= =總分?jǐn)傠娰M(fèi)+ +總分?jǐn)偹M(fèi)+ +總分?jǐn)偫淞抠M(fèi)2.2.總分?jǐn)傠娰M(fèi)= =總電費(fèi)- -地下停車場電費(fèi)- -天面（LOGOLOGO LEDLED 泛光照明用電- -用戶總量電費(fèi)3.3.總分?jǐn)偹M(fèi)= =總水費(fèi)- -用

4、戶總量水費(fèi)4.4.總分?jǐn)偫淞抠M(fèi)= =中央空調(diào)總費(fèi)- -用戶用量總費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偪偯娣e計(jì)算因大廈各樓層區(qū)域性質(zhì)有所區(qū)分，現(xiàn)按以下分類計(jì)算分?jǐn)偯娣e（單位：層/ / m2m2）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)名稱副樓地下 1 層主樓1-4 層主樓5-6 層主樓7-16 層主樓17-20 層分?jǐn)偯娣e（m2）備注1面積/m2m23980n219900R27785n2/2公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給 排水、通風(fēng)、 綠化及噴泉 燈、 樓梯燈、功能設(shè)備房V VVVV百度文庫43電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng)VVVVV不含未開通的電梯4基本電費(fèi)樓層/VV/5公共用水費(fèi)用公共水V /VVVV6公共VIP空調(diào)電梯廳VVVV/7

5、公共照明電費(fèi)走廊、綠墻VVVVV8大堂空調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)/VVVV 9網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室VVVVV10用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)VVVVV三、公共設(shè)施運(yùn)行總費(fèi)用的測(cè)算 (以設(shè)備 100%100%運(yùn)行時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算)設(shè)備功率及運(yùn)行時(shí)間(單位：D=D=天數(shù)；H=H= 小時(shí)；KWKW 功率；K=K=設(shè)備運(yùn)行系數(shù))：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)名稱月運(yùn)行天數(shù)(D)日運(yùn)行時(shí)間(H運(yùn)行系數(shù)(k)總功率(kw)月運(yùn)行費(fèi)(元 /月)備注1公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控 中心、 給排水、通風(fēng)、綠化及噴 泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房30242電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng)3024不包含未開通電梯3基本電費(fèi)樓層3024/固定基本費(fèi)用4公共用水

6、費(fèi)用公共水3024/按設(shè)備情況估算5公共 VIP空調(diào)電梯廳106公共照明電費(fèi)走廊、綠墻30247633.辦公時(shí)間為白天模式開 啟百度文庫57大堂空大堂空調(diào)10/含大堂冷量百度文庫6調(diào)費(fèi)用費(fèi)（按156kw/m2 計(jì)算）8網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室30240.9用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)5/每平方米按18W 風(fēng)量算，風(fēng)量價(jià)按元/kwh計(jì)算10合計(jì)備注：1 1 以上各分項(xiàng)月運(yùn)行費(fèi)用二月運(yùn)行天數(shù)（D D） x x 日運(yùn)行時(shí)間（H H） x x 運(yùn)行系數(shù) x x 總功率（kwkw）; 其中“/ /”為不參與功率及運(yùn)行系數(shù)的計(jì)算，直接由固定費(fèi)用或監(jiān)理工程師估算確立。2 2、以上第 3 3 項(xiàng)為大廈所支出的物業(yè)

7、服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、營業(yè)稅、易耗品、垃圾清運(yùn)等月度綜 合運(yùn)營支出費(fèi)用的總和。3 3、以上第 5 5 項(xiàng)為大廈業(yè)主單位自用空調(diào)費(fèi)用，包含 2 2 層、3 3 層、4 4 層、1717 層、1818 層、1919 層的 空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用總和。四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)單價(jià)計(jì)算 （單位：元/ /月/ / m2m2）:序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)名稱運(yùn)行費(fèi)（元 / 月）副樓地下1 層主樓1-4 層主樓5-6 層主樓7-16 層主樓17-20 層備注1面積/39801990077852公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通 風(fēng)、綠化及 噴泉燈、樓 梯燈、功能 設(shè)備房3電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng)4基本電費(fèi)樓層用戶/百度文庫75公共

8、用水費(fèi)用公共水百度文庫86公共 VIP空調(diào)電梯廳/7公共照明電費(fèi)走廊、綠墻7633./8大堂空調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)/9網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室/10用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng) 電費(fèi)/11合計(jì)/備注：以上第 4 項(xiàng)為大廈所支岀的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、營業(yè)稅等月度綜合運(yùn)營支岀費(fèi)用的總和。五、公共設(shè)施公攤費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域副樓主樓主樓主樓主樓備注 情況地下一層1-4 層5-6 層7-16 層17-20 層公共水電空調(diào) 公攤單價(jià)（元 /m2）按設(shè)施運(yùn)行率的 100% 1.1.1.按設(shè)施運(yùn)行率的 40%說明：現(xiàn)階段大廈租戶進(jìn)駐率為 50%左右，按公共設(shè)施運(yùn)行率的40%來計(jì)算收費(fèi)單價(jià)，后續(xù)隨著進(jìn)駐的提升，結(jié)合實(shí)際的發(fā)

9、生費(fèi)用，再根據(jù)此原則每3 個(gè)月調(diào)整一次收費(fèi)單價(jià)，直到租戶進(jìn)駐率達(dá)100%六、周邊大廈公攤費(fèi)對(duì)比白云電氣科技大廈為白云區(qū)太和鎮(zhèn)地標(biāo)建筑，屬甲級(jí)寫字樓，配套設(shè)施齊全，設(shè)備選型先 進(jìn)，比一般寫字樓較為高端，由于大廈地理位置是太和鎮(zhèn)唯一的甲級(jí)寫字樓，在附近沒有可比 較的項(xiàng)目，在廣州、深圳市中心寫字樓除了業(yè)戶自用的水電費(fèi)外，一般采用在物業(yè)管理費(fèi)中包 含公共分?jǐn)傠娰M(fèi)、水費(fèi)及空調(diào)費(fèi)用的一切費(fèi)制做法，為此，將白云電氣科技大廈的費(fèi)用轉(zhuǎn)換成一費(fèi)制進(jìn)行對(duì)比。1 1、按費(fèi)用最高的主樓測(cè)算，白云電氣科技大廈一費(fèi)制費(fèi)用表（含空調(diào)、公共水電分?jǐn)偅╉?xiàng)目管理費(fèi)公共水電費(fèi)分?jǐn)偅ㄗ罡撸┐筇闷骄照{(diào)單價(jià)（元/m2）合計(jì)（元）主樓百度

10、文庫92 2、甲級(jí)寫字樓“一費(fèi)制”管理費(fèi)情況對(duì)比一覽表（大廈附近與市中心大廈）序號(hào)大廈名稱具體地址寫字樓 性質(zhì)建筑 總面積樓高物業(yè)管理費(fèi)1白云電氣科技大廈太和鎮(zhèn)北太路 1633 號(hào)甲級(jí)寫字樓萬 m22火炬大廈民科園 863 產(chǎn)業(yè)中心甲級(jí)寫字樓萬 m268m3綠地中心大廈（在建）白云區(qū)太和鎮(zhèn)大荔村甲級(jí)寫字樓萬 m2174天河城大廈廣州市天河路 208 號(hào)甲級(jí)寫字樓10 萬 n2200m295 /力菱匯天河區(qū)天河路 230 號(hào)甲級(jí)寫字樓23 萬 n2221m306高德置地廣場天河區(qū)化城大道 87 號(hào)甲級(jí)寫字樓92 萬 n2282m307中信廣場天河北路 233 號(hào)甲級(jí)寫字樓32 萬 n2420m3

11、5七、大廈租戶公攤費(fèi)測(cè)算明細(xì)表目前大廈租戶進(jìn)駐率約為 50%50%按公共設(shè)施運(yùn)行 4040 泌行預(yù)測(cè)各租戶需要承擔(dān)的公攤費(fèi) 如下：截止至 2012015 5年 3 3 月（單位：元/ /月）：序號(hào)單元編號(hào)單元名稱面積(m2)分?jǐn)倖蝺r(jià)（元 / m 2）分?jǐn)偪傤~（元 / 月）備注1101-102江蘇新科電器2281.2104 中國銀行5633106A1廣州一鳴財(cái)務(wù)4702廣東特斯拉機(jī)器人2835703廣州晟眾全粵1546705-707廣州銀筑鋁業(yè)82578 樓廣州卡倫飾品24228902廣州盈碳機(jī)械設(shè)備2839903廣州羿力照明15610906廣州宮之秘化妝品28311907廣州芯芯佰匯化妝品15

12、6121003廣州陵銳建筑156百度文庫10131006廣州綠蒎生物科技283141007廣州威希化工156151010廣州逸朗生物325 161103廣州文威房地產(chǎn)156171106廣州新財(cái)潮商貿(mào)/283181107廣州帝妝殿堂156191108廣州柳曼化妝品386201301-1304 /廣州禿鷹裝飾1211211306-1307張德彬43922K14 樓大健康2422231102廣東歌維思283241002廣州十里八鄉(xiāng)283總計(jì)備注：以上各租戶單元以合同簽訂面積為基準(zhǔn)點(diǎn)，按現(xiàn)階段1 - 4 層 、 5 - 6 層 、 7 - 1 6 層 及 1 7 - 1 9 層 區(qū) 分 分 攤為原則，

13、最高未超過公攤執(zhí)行單價(jià)的40%十提。八、大廈公攤執(zhí)行單價(jià)階梯式費(fèi)率參照表序 號(hào)名 稱出租面積（m2）出租 率（%階梯費(fèi)率（%預(yù)估分?jǐn)傎M(fèi)總額（元）備注情況1階梯分?jǐn)傤~50%40%1. 階梯費(fèi)率應(yīng)隨出租率及租戶 承受能力做相應(yīng)調(diào)整；2. 該階梯分?jǐn)傎M(fèi)總額只是充當(dāng) 當(dāng)月支出總額的一部分或是盈 利部分，不能完全將分?jǐn)偪傤~高 于當(dāng)月支出總額費(fèi)用，否則租戶 難以承受及與實(shí)際設(shè)備運(yùn)行效率不符。3. 大廈水電支出總額=分?jǐn)傎M(fèi)總 額+租戶水電自用總額+業(yè)主單 位水電自用總額。255%50%360%60%470%70%580%80%690%90%7100% 100%九、大廈設(shè)施運(yùn)營水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)占比率分析

14、表（20142014 年 10-1210-12 月份）序號(hào)月份費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目（單位：元）費(fèi)用所占比率（%）公攤 率（%備 注水 費(fèi)電 費(fèi)水電 合計(jì)公攤 費(fèi)用租戶水電總額差 值水費(fèi) 占比費(fèi)比電占公攤 費(fèi)占百度文庫11110%40%此數(shù) 據(jù)抽 樣采集截 止至2014 年12 月 31日211%312%備注情況：1 因考慮目前進(jìn)駐率及裝修施工較多， 其水電運(yùn)行數(shù)據(jù)具有一定的偏差， 且不夠穩(wěn)定， 針對(duì)此類情況， 盡量 避開 2015 年 1 月-2015年 5 月份裝修施工階段水電運(yùn)行數(shù)據(jù)。2上述空調(diào)費(fèi)用專屬一樓大堂運(yùn)行讀數(shù)測(cè)算，且包含在月度周期內(nèi)的用電讀數(shù)。3.上述公攤費(fèi)用按設(shè)施運(yùn)行率的40%十提，因面積是固定的，只隨分?jǐn)倖蝺r(jià)的變化而變化。4上述費(fèi)用所占比率反應(yīng)大廈在以月度周期結(jié)算水電費(fèi)時(shí)，各明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目在總水電費(fèi)用所表占比率，其公攤費(fèi)比率反應(yīng)收支差額的對(duì)比值，也會(huì)隨出租率的增加而相應(yīng)增加。十、大廈公攤費(fèi)用思路組合演示圖總體分?jǐn)傎M(fèi)用= =物業(yè)服務(wù)費(fèi)+ +房地產(chǎn)營業(yè)稅+ +其他向政府支出費(fèi)用+ +大廈運(yùn)營均攤水電費(fèi)+ +氐 值易耗品費(fèi)+ +其他綜合上述方案，已將大廈整體運(yùn)營的月度輸出平均成本分?jǐn)傊磷鈶裘娣e，包含月度房地產(chǎn) 經(jīng)營稅費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)