家屬院物業(yè)管理的方案

1、家屬院物業(yè)管理方案（草案）    第一章  總則    第二章業(yè)主代表大會和管委會    第三章物業(yè)管理公司第四章業(yè)主公約第五章物業(yè)的使用與維護第六章費用的收繳第七章家屬院公共設施必要的維修改造第八章罰則第一章總則第一條為加強我院家屬院物業(yè)管理，推動家屬院物業(yè)管理的規(guī)范化、市場化，形成職責明確，利益分清，產權清晰，誰使用誰付費市場化動作機制；提高物業(yè)管理水平和服務水平，創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，依據鄭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法及鄭州市物業(yè)管理相關管理規(guī)定，結合我院家屬院實際情況

2、，提出一下物業(yè)管理方案：第二條下列用語在本辦法中的含義：（一）醫(yī)院家屬院是XXX6X院1至14號家屬樓及XXX1.2、3.4號家屬樓，XX路15號家屬樓，XX小區(qū)12棟家屬樓，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)；（二）物業(yè)是指三處家屬院內各類房屋及其相配套的公用設施、設備及公共場地；（三）業(yè)主是指住在三個區(qū)域家屬院內的房屋及其附屬物的所有權人；第三條家屬院的物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理公司管理相結合的原則。物業(yè)管理公司應當在其管理的住宅小區(qū)內設置管理機構，并應根據本辦法和管委會的委托對住宅小區(qū)的物業(yè)實行專業(yè)化管理。第二章業(yè)主代表大會和管委會第四條

3、XXXXXX可會同（90%）以上業(yè)主召集第一次業(yè)主代表大會，選舉產生管委會。第五條業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成，每幢房屋可推選1至2名業(yè)主代表。（28-56名）召開業(yè)主代表大會須有具有投票權的過90以上業(yè)主代表出席。業(yè)主代表可以委托代理人出席業(yè)主代表大會。第六條業(yè)主代表大會表決采用投票方式。住宅房屋的業(yè)主代表以每一住戶為一票；非住宅房屋的業(yè)主代表以每一百平方米的建筑面積為一票（包括一百平方米以下的單獨的非住宅房屋）。業(yè)主代表大會的決定，由出席會議的具有投票權的三分之二多數通過方為有效。第七條業(yè)主代表大會行使下列職權：（一）選舉產生管委會并選舉、罷免管委會成員；（二）聽取、審議管委會的工作報

4、告，改變或撤銷管委會不適當的決定；（三）決定家屬院內關于業(yè)主利益的重大事項；（四）審議通過業(yè)主公約和管委會章程；（五）其他需要討論的問題。第八條業(yè)主代表大會由管委會負責召集，每半年至少召開一次，會議召開日期和內容最遲應在七天前通知每位業(yè)主代表。經百分之十五以上業(yè)主代表提議，管委會應于接到提議后十五天內召開臨時業(yè)主代表大會。第九條管委會委員由五至十五人組成。經業(yè)主代表大會在業(yè)主代表中選舉產生，管委會委員人數可以增減，但最低不得少于15人。管委會主任、副主任由管委會在委員中選舉產生，管委會可從物業(yè)公司聘請一名執(zhí)行秘書。第十條管委會的成立，須向所在地的房產辦事處提出申請，并提交下列文件：（一）成立管

5、委會的申請書；（二）管委會章程；（三）管委會組成人員名單；（四）辦公場所證明文件。  第十一條管委會每屆任期三年，可以連選連任；管委會委員為兼職，管委會主任可以兼職也可以專職。管委會會議由管委會主任根據工作需要召集，并應在會議召開前七天將會議通知及有關材料送達每位委員。管委會召開會議時可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表列席會議。第十二條管委會具有下列職責：（一）代表住宅小區(qū)全體業(yè)主行使業(yè)主的合法權益；（二）召集、主持業(yè)主代表大會，向業(yè)主代表大會報告工作；（三）選聘、解聘家屬院物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同；（四

6、）審議物業(yè)管理公司制定家屬院物業(yè)的年度管理計劃、配套工程和重大的維修工程項目；（五）審議家屬院管理服務費的收費標準；（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對家屬院的物業(yè)管理工作；（七）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約；（八）行使法律、法規(guī)和管委會章程賦予的其他職責。第十三條管委會決議、業(yè)主公約、管委會章程和業(yè)主代表大會決議，應符合國家和鄭州市的有關法律、法規(guī)的規(guī)定。違反前款規(guī)定的，家屬院所在地的房產辦管理部門有權予以糾正或撤銷。第三章 物業(yè)管理公司    第十四條家屬院業(yè)主管理管委會員成立后，由管委會公開選聘物業(yè)管理公司。    第十五條物業(yè)管理公司依

7、據管委會的委托對家屬院實施物業(yè)管理。    第十六條物業(yè)管理公司須具有下列條件：（一）具備固定的經營場所，經工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照；（二）具有三十萬元以上的注冊資金；（三）具有八名以上技術管理人員，其中中級職稱以上的須達到百分之三十；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。   第十七條管委會應與被委托物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同應包括下列內容：（一）委托管理事項；（二）管理服務標準；（三）管理服務權限；（四）管理服務期限；（五）管理服務費用；（六）監(jiān)督、檢查違約的責任；（七）雙方約定的其他權利、義務。  第十八

8、條物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內容：（一）房屋的維修、養(yǎng)護；（二）家屬院內消防、機電設備、供電、供暖、衛(wèi)生保潔、健身器材及場地、路燈、走廊、自行車車棚（三區(qū)）、園林綠地、管道井、道路、停車場等公用設施和公共場地的維修、養(yǎng)護和管理；（三）車輛通行及停泊服務；（四）治安保衛(wèi)服務和小區(qū)公共秩序管理；（五）委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。第十九條物業(yè)管理公司的職責：（一）根據有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合實際情況，制定本家屬院的物業(yè)管理辦法。（二）按照國家和聊城市房屋物業(yè)管理標準和委托管理合同的要求，對家屬院實行物業(yè)管理，制止違反家屬院物業(yè)管理規(guī)定的行為；（三）依據委托管理合同和有關規(guī)定收取住宅管理服

9、務費，并負責管理；（四）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；（五）依照法律、法規(guī)從事經營管理活動，協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和社區(qū)文化活動。第四章業(yè)主公約第二十條業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在家屬院使用、維護、管理物業(yè)、收費等方面權利和義務的行為守則。第二十一條業(yè)主公約應包括下列內容；（一）家屬院的名稱、地點、面積及戶數；（二）公共場所及公用設施狀況；（三）業(yè)主代表大會的召開程序及決定家屬院重大事項的方式；（四）業(yè)主使用其住宅和住宅小區(qū)內公共場所及公用設施的權益；（五）業(yè)主參與家屬院物業(yè)管理的權利；（六）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權；（七）家屬院各項物業(yè)維修、養(yǎng)護和

10、管理費用的繳納；（八）業(yè)主在本家屬院內應遵守的行為準則；（九）違反業(yè)主公約的責任；（十）其他有關事項。業(yè)主公約應有房產管理部門提供范本，業(yè)主代表大會可以根據家屬院或整幢房屋的實際情況進行必要的修改和補充。第二十二條業(yè)主公約經三分之二以上業(yè)主簽署生效后，報家屬院所在地的房產部門備案。第二十三條業(yè)主公約的制定應符合法律、法規(guī)和政策有關規(guī)定。第五章物業(yè)的使用與維護第二十四條相鄰住戶應當按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風、采光、維修等方面的關系。修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其他財產損失的，責任人應予以修復或

11、賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由管委會協(xié)調；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。第二十五條凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應予及時修繕。對拒不修繕的，管委會可授權物業(yè)公司進行修繕，費用由業(yè)主承擔。第二十六條房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內部分由業(yè)主負責維修，可以向本住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司報修，也可以向其他修繕單位報修；維修費用業(yè)主承擔。（二）房屋的外墻面、房頂、樓梯間、通道、屋面、配電設施、暖氣交換站、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電機設備和消防設施等房屋本體公用設施，由醫(yī)院養(yǎng)護和維修，其費用在專項維修費

12、用中支出，列入當年醫(yī)院預算。第二十七條家屬院的道路、路燈、管道井、綠地、娛樂場所、停車場、住宅走廊、自行車車房（棚）等住宅小區(qū)公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修、養(yǎng)護。其費用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費中支出。第二十八條  家屬院的衛(wèi)生保潔、保安服務、物業(yè)公司的家屬院管理人員、維修人員工資等費用由物業(yè)公司在收取的物業(yè)管理費中支出。 第二十九條家屬院的消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)由醫(yī)院負責安裝、更新，日常維修養(yǎng)護由物業(yè)公司負責，可以向業(yè)主收取一定費用。其費用不在物業(yè)管理費中，與業(yè)主另定收取標準并簽協(xié)議。    第三十條  

13、60; （一）家屬院各住戶外、圍墻以內部分的水（水表以外）、電（電表以外）、煤氣、電訊等管道、管線的維修養(yǎng)護，由醫(yī)院負責維修養(yǎng)護。    （二）家屬院各住戶內的水（非主管道）、電、煤氣、電訊、網絡等管道、管線的維修養(yǎng)護，由各住戶負責，維修費用自理。    第三十一條  物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。    物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：    1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用;  &#

14、160; 2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;    3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;    4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;    5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;    6、辦公費用;    7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;    8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;    9、經業(yè)主同意的其它費用。    物業(yè)共用部位、共用設施設

15、備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過醫(yī)院專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。    第三十二條   物業(yè)服務收費按業(yè)主房屋產權面積收取。已辦理房屋所有權證的，以房屋所有權證登記建筑面積為準，建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與共用房屋分攤面積。未辦理房屋所有權證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。另有約定的除外。    第三十三條物業(yè)管理公司應按規(guī)定公布住宅修繕的收費標準，并嚴格按規(guī)定收費。    按照三級物業(yè)管理服務等級標準提供服務；住宅區(qū)符合規(guī)劃設計要求，有綠化，房

16、屋及配套設施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設施及業(yè)主資料。 多層住宅XXX元/月.m2,可以經物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會協(xié)商上下浮動。    基本要求1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。2、承接項目時，對住宅住宅區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。6、公示24小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方

17、約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。8、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見。（二）房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每3日巡查1次區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共

18、用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查1次裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。6、住宅區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。（三）共用設施設備維修養(yǎng)護1、對共用設施設備進行日常管理和維修

19、養(yǎng)護（依法應由醫(yī)院、相關業(yè)務主管部門負責的除外）2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于物業(yè)管理維修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，由醫(yī)院組織維修或者更新改造。5、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。6、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。7、住宅區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。9、容易危及人身安全的設施設

20、備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。（四）維護公共秩序1、住宅區(qū)主出入口24小時值勤。2、住宅區(qū)內按規(guī)定線路巡邏，每2小時巡查1次。3、對進出住宅區(qū)的機動車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出住宅區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理。5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。（五）保潔服務1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。建筑垃圾根據情況及時清理。2、家屬院的道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈

21、每季度清潔1次。及時清除區(qū)內主要道路積水、積雪。3、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清理1次，發(fā)現異常及時清掏。4、根據住宅區(qū)實際情況進行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護管理1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。3、定期清除綠地雜草、雜物。4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。第六章  費用收繳第三十四條  費用收繳包括住戶物業(yè)管理費，住戶的水、電、氣、暖、有線電視費，車輛停放管理費、消防安全、監(jiān)控日常維護費等

22、。（一）物業(yè)管理費。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用，由物業(yè)服務公司直接按合同約定的時間向業(yè)主收取。業(yè)主違反物業(yè)服務約定合同逾期不繳納物業(yè)服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可督促限期繳納或依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。 物業(yè)產權發(fā)生轉移時,業(yè)主或物業(yè)使用人應結清物業(yè)服務費用。（二）住戶水、電、氣、暖和有線電視費的收繳。物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。家屬院外來住戶（非醫(yī)院正式職工）的

23、以上費用由物業(yè)服務公司直接向其收取；家屬院住戶是醫(yī)院正式職工的以上費用，由物業(yè)服務公司提供具體數據（經住戶簽字認可），從員工工資中扣除。（三）家屬院車輛管理費（汽車、電動車、自行車等），消防設施、監(jiān)控及報警系統(tǒng)日常維護費用，由物業(yè)服務公司根據聊城市有關規(guī)定及與業(yè)主達成的收費標準，直接向用戶收取。第七章  家屬院公共設施的維修改造第三十五條  XX市房產管理有關規(guī)定要求，家屬院委托物業(yè)服務公司管理時，應保持家屬院的公共設施、設備的狀態(tài)良好；根據目前我院家屬院公共設施、設備現有狀況，須進行必要的維修改造。（一）變壓器、配電柜、入戶電纜維修改造。目前我院網口小區(qū)家屬院的配電設備、供水管道及入戶電纜使用多年，已經老化、負荷小，經常發(fā)生跳閘、短路、燒壞線路等現象，形成安全隱患，需要對其維修改造。（二）熱交換站的維修改造。家屬院熱交換站今年已經