萬(wàn)科地產(chǎn)成本管理制度

1、本頁(yè)為著作的封面，下載以后可以刪除本頁(yè)!【最新資料Word版 可自由編輯！第一章房地產(chǎn)成本管理制度、總則I、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。2、成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為 手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成 有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制

2、度；并跟蹤、檢 查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決 策參考； 保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解， 協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、 處理有關(guān)政 策性問(wèn)題。3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把 握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各

3、項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表； 分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況。協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)， 并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。6、組織成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)， 推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理 性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投 資回報(bào)率等指標(biāo)。8、

4、逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門(mén)的成本管理職責(zé)1、 認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受監(jiān)督。2、 根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和 前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段， 應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案， 組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性， 使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4、 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目 標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)

5、，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施5、 遵循基本建設(shè)程序， 進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作， 對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制， 對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì) 量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。7、組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編 報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水

6、平等成本控制因素，用足用活各 種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次， 并將分析報(bào)告報(bào)財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)公司的管理體制 建立以管理監(jiān)控為中心、 以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。 總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。2、各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部 門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)

7、1、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度， 并備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序； 計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法） ： 招、投標(biāo)管理制度； 合同管理制度； 工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、期工驗(yàn)收移交）管理制度； 預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算款項(xiàng)撥付僧理制度 費(fèi)用控制制度； 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、 公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理1、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情 況：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

8、計(jì)劃（按完全成本口徑） ；期間費(fèi)用計(jì)劃； 降低成本技術(shù)組織措施什劃。2、成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做 到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、 各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控 制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及其執(zhí)行盾況； 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因； 分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)

9、論與揭示。2、 公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流1、應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本情況； 按會(huì)計(jì)制從規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表； 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門(mén)。2、按例外管理原則對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法應(yīng)隨時(shí)上報(bào)； 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整： 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10以上、 占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30以上的的項(xiàng)目、實(shí)行事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影 響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件） ：合作條件更改補(bǔ)交地價(jià)。3、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)

10、建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交立項(xiàng)價(jià)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?？尚行匝芯繄?bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及 條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)目及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃；竟投方案 （僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目） ； 投資風(fēng)險(xiǎn)田信及相應(yīng)的對(duì)策； 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。2、可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交。3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、

11、拍賣(mài)條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影 響時(shí)，應(yīng)重新提交立項(xiàng)申請(qǐng) 。4、招標(biāo)或拍賣(mài)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支平才方 式及相應(yīng)的資金成本；5、招標(biāo)、拍賣(mài)合同或合你開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成； 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)

12、、施工圖設(shè)計(jì)） 。每一階 段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算 ，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的 基礎(chǔ)上編制我方的建造成本概（預(yù)）算 ，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工 圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算 。4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、 經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修 正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

13、1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定2、主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)臺(tái)組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、 招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考讀，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估， 提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。5、凡投資額超過(guò)人民幣1，000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo) 等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)

14、在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合 同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。9 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包（四）施工過(guò)程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單 位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)

15、責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體 審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、 原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目。在施工過(guò) 程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算， 經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合 同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況而定。工程質(zhì)量與

16、監(jiān)理1、項(xiàng)目開(kāi)工前，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理 單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部 門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢 部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。爭(zhēng)故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、 質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。 凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的， 應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。 隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理

17、，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款確需支付者應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表.工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員 對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等資料：預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。3、 應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使 用提供便利.4、 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85時(shí) 原則上

18、應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10工程尾款和5保修 款以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。（五）工程材料及設(shè)備管理1、項(xiàng)目開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：1） 、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的 材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；2） 、實(shí)行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。3） 、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象.4） 、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上

19、采用 招標(biāo)方式.在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷(xiāo)或定金較低的供貨商：愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商：能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。2、 工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格， 要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告， 辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符臺(tái)要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款3、 采購(gòu)合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)成質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成 影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任4、 各單位必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離

20、的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為5、 對(duì)于乙供材料和設(shè)備， 我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型 在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取 樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。6、 材料的代用應(yīng)由工程管理部門(mén)書(shū)面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)審算部門(mén)同意領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)7、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門(mén)的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部 門(mén)的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門(mén)審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交2、 設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部

21、門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等。“移交證明書(shū)” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署3、 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施均 應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。 因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的， 要按合同追究其責(zé) 任。4、 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書(shū)， 以明 確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保 修費(fèi)用。6、 甲方按租售承諾先行墊付的屬

22、保修范圍的費(fèi)用應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承擔(dān)（七）工程結(jié)算管理1、 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件；符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定：具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；工程遺留問(wèn)題已處理完畢：施工單位結(jié)算書(shū)按投求編制，所附資料齊全。2、 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一 般只能作為參考3“點(diǎn)工” 必須按照定頒價(jià)計(jì)取、結(jié)算4、 審算部門(mén)應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程總造價(jià)做到資料完整有根有 據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)審5、 編制的預(yù)、結(jié)

23、算書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)6、審算部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理進(jìn)行“三算”對(duì)比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)7、在審算部門(mén)提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債 務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本， 并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核 對(duì)學(xué)校、 交通、 水塔等配套， 應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本， 并列入項(xiàng) 目完全成本范圍內(nèi) 銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開(kāi)發(fā)單位總經(jīng)理

24、辦公會(huì)審查通過(guò)。2、銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開(kāi) 發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間， 減少利息費(fèi)用等成本4、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)?、平等、服?wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與 合作伙伴的關(guān)系五、附 則1、本制度適用于各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié) 合本制度的要求。制定本單位的成本管理制度或管理辦法在實(shí)際工作中不斷完

25、善，并備案2、本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)應(yīng)按照國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 本制度由財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)一、總 則11為了加強(qiáng)成本管理， 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算， 正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 便于成本資料 的比較和分析，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導(dǎo)。12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是： 建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作， 合理確定成本計(jì)算對(duì)象， 正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存 在的問(wèn)題，尋求降低成本的途徑。13各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

26、， 應(yīng)建立成本核算責(zé)任制， 不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作， 改進(jìn)成本核算方 法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受公司監(jiān)督。二、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟： 第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。 第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。 第三步： 按受益原則和配比原則， 確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、 標(biāo)準(zhǔn)。 第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 第六步：正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之

27、間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第七步： 正確劃分可售面積、 不可售面積 （由主管部門(mén)劃分提供） ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面 積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。三、成本核算對(duì)象的確定31成本的核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要;便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。32各單位可根據(jù)上述原則， 參照下列條件， 結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、 規(guī)模、 周期、 方式、功能設(shè)計(jì)、 結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。（1

28、） 單位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 一般以每一對(duì)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核 算對(duì)象。（2） 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、 結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、 開(kāi)竣工時(shí)間相近、 由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（3） 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、 工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要， 按開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）戈愴成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng) 按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)戈分成本核算對(duì)

29、象。（4） 根據(jù)核算和管理需要， 對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施， 不論其支出是否攤?cè)?房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。 對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、 應(yīng)攤?cè)敕课?等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施， 可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象， 發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋 等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。四、成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容41開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括系列六項(xiàng)：1） 土地獲得價(jià)款2） 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3） 主體建筑工程費(fèi)4） 主體安裝工程費(fèi)5） 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6） 園林環(huán)境工程費(fèi)7） 配套設(shè)施費(fèi)8） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)42各成本項(xiàng)目的開(kāi)支

30、范圍如下： 土地獲得價(jià)款 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：二）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)： 支付的土地出讓金、 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)， 向政府部門(mén)交納的大 市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交 的地價(jià)。三）合作款項(xiàng)： 補(bǔ)償合作方地價(jià)、 合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅四） 紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接 口補(bǔ)償費(fèi)。五） 拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 有關(guān)地上、 地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出， 安置及動(dòng)遷支 出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi):指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、

31、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 可行性研究、 籌建、“三 通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：一）勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、祥勘。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)， 日照測(cè)試費(fèi)、拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1） 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集 資費(fèi)、白蟻防

32、治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻 改專(zhuān)項(xiàng)基金） 、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)） 、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。（2） 增榮費(fèi) 包括水、電、煤氣增榮費(fèi)三）“三通一平”費(fèi)：1） 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2） 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器 安裝及拆除費(fèi)用。3） 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4） 場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。三）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1）臨

33、時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用2）臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用3）臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)4）臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用主體建筑工程費(fèi) 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：一）基礎(chǔ)造價(jià) 包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分） ，如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu) 列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門(mén)窗工程主要包括室外門(mén)窗、戶門(mén)、防火門(mén)的費(fèi)用四）公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五）戶內(nèi)精

34、裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。主體安裝工程費(fèi)一）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水/排水/直飲水/熱水）；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；3、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）二）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1、空調(diào)及安裝費(fèi)2、電梯及其安裝費(fèi)3、發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)4、高低壓配電及安裝費(fèi)5、消防通風(fēng)及安裝費(fèi)6、 背景音樂(lè)及安裝費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)1、 保安監(jiān)控及停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用2、電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用3、衛(wèi)星電視費(fèi)用4、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用5、 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)一）室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨

35、污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用三）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四）室外消防系統(tǒng)費(fèi) 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站五）室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng) 園林環(huán)境工程費(fèi) 指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：1） 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2） 綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出3） 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4） 道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等5） 圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)6） 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7） 室外

36、背景音樂(lè)8） 室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)補(bǔ)屬于開(kāi)發(fā)商， 開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自 留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)：（1） 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗 亭、兒童樂(lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出。（2） 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配 套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。（3） 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的

37、沒(méi)有 投資來(lái)源的費(fèi)用。（4） 對(duì)于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo) 售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得 到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如“1、 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)3、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置4、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置5、兒童游樂(lè)設(shè)施6、車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支

38、出；以及 與項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售有關(guān)但發(fā)生在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。一）工程管理費(fèi)1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)的行政費(fèi)4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)5）質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二）營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，主要 包括：1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、

39、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等9）賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì) 于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷(xiāo)售模型費(fèi)13）展銷(xiāo)費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他三）資本化利息：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收

40、入和匯兌受益的凈 額。四）物業(yè)管理完善費(fèi)包括按應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、 公建維修基金或其他的專(zhuān)項(xiàng)基 金。期間費(fèi)用 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類(lèi)，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸 集內(nèi)容、核算程序詳見(jiàn)費(fèi)用核算辦法 。三類(lèi)期間費(fèi)用與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”均由聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見(jiàn)用核算辦法四、 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置51“開(kāi)發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的詳置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成 本核算科目明細(xì)表”在各級(jí)明細(xì)科目下，在按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的

41、成本， 以及需要先歸集后分配的成本， 在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。*項(xiàng)目在建一期住宅待開(kāi)發(fā)土地跨期待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開(kāi)工前，所有成本均在成本核算對(duì)象待開(kāi)發(fā)土地“中核算；項(xiàng)目開(kāi)工后，將已開(kāi)工部分逐期自”待開(kāi)工土地“中轉(zhuǎn)入”在建*期“。5-2“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“科目：歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用 性支出；以及與樓盤(pán)推廣銷(xiāo)售有關(guān)并發(fā)生在開(kāi)盤(pán)前費(fèi)用支出。這類(lèi)費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表“。5-3“預(yù)提費(fèi)用“科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)

42、生或?qū)?要發(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。對(duì)于預(yù)提費(fèi)用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中， 預(yù)提費(fèi)用直接取帳套中 “開(kāi)發(fā)成本各 成本核算對(duì)象的貸款余額“，存貨取帳套”開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的借方余額“。5-4“待攤費(fèi)用“科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲?限在一年以?xún)?nèi)的費(fèi)用。5-5“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。各單位在進(jìn)行“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積

43、構(gòu)成、銷(xiāo)售及其回款情況 的詳細(xì)資料。六、房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象成本核算 對(duì)象可分 層次設(shè)立開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述項(xiàng)目按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述項(xiàng)目按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述項(xiàng)目按前述項(xiàng)目各成本核算對(duì)象自一級(jí)科 目開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入 開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按前述明細(xì)+在建二期

44、資本化利息物業(yè)管理完善 費(fèi)其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳七、成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的， 可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配； 也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法為：按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到小區(qū)；再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路，廣場(chǎng)等共用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配，然后將分配到小區(qū)內(nèi)

45、道路，廣場(chǎng)等共用場(chǎng)所的占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)承擔(dān)的土地成本方法二；也可將共用占地面積分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。按建筑面積征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)?。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，主體建筑工程費(fèi)，社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)，園林環(huán)境工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)。能夠分清成本核算對(duì)象的， 可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各

46、成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配 計(jì)入各成本核算對(duì)象。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際開(kāi)發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù) 按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借貸費(fèi)用資本化借貸費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)；可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費(fèi)用， 但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；可確定借款用途并專(zhuān)款專(zhuān)用于某特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將貸款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

47、；不能分清、具體用途的借款費(fèi)用， 可采用各項(xiàng)累計(jì)投資額， 各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分 攤。八、附：“開(kāi)發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科目名稱(chēng)編號(hào)（略）開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套費(fèi)合作款項(xiàng)紅線外市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘查丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑研究用房報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)地平整費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻臨時(shí)辦公室臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)臨時(shí)圍板主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程土方護(hù)壁（坡）樁基樁基檢測(cè)降水結(jié)構(gòu)及粗裝工程門(mén)窗工程室外門(mén)窗戶門(mén)防火門(mén)公共部位精裝修大堂精裝修樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修室內(nèi)裝修廚房精裝修衛(wèi)生間精裝修廳房精裝

48、修陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)空調(diào)及其安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)高低壓配電及其安裝費(fèi)消防通風(fēng)及其安裝費(fèi)背景音樂(lè)及其安裝費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車(chē)管理費(fèi)用電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用衛(wèi)星電視費(fèi)用一表遠(yuǎn)傳費(fèi)用家居智能化費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)自來(lái)水系統(tǒng)雨污水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)管道系統(tǒng)熱交換站鍋爐房室外燃?xì)庀到y(tǒng)管道系統(tǒng)調(diào)壓站室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)高壓線路工程低壓線路工程配電室開(kāi)閉站室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外智能化系統(tǒng)費(fèi)電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)費(fèi)小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程

49、費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)圍墻建造費(fèi)室外照明室外背景音樂(lè)室外零星設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校網(wǎng)球場(chǎng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)行政管理費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金質(zhì)檢費(fèi)利息營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用媒介廣告費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)物業(yè)完善費(fèi)第三章責(zé)任成本管理體系目的為提高公司成本管理水平 形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指引。、方法與過(guò)程控制4.1責(zé)任成本體系釋義4.1.1地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過(guò)程是程序性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)合作過(guò)程各個(gè)專(zhuān)業(yè)過(guò)程所確定，形成的經(jīng)濟(jì)支出的 迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.1.2房地產(chǎn)成本管理效果依賴(lài)于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作房地產(chǎn)成本管理依賴(lài)于各環(huán)節(jié)之間有機(jī) 協(xié)調(diào)與配合4.1.3

50、責(zé)任成本體系旨在明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià) 其職責(zé)履行情況4.1.4責(zé)任成本體系目在加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)不同流程之間的合作和溝通形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的 責(zé)任成本體系4.2責(zé)任成本體系組成要素4.2.1責(zé)任主體：以公司設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷(xiāo)售等職能部門(mén)為責(zé)任主體在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū) 分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)。4.2.2責(zé)任范圍；建造成本核發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范用4.2.3責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè) 成本優(yōu)勢(shì) 各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、 行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目

51、標(biāo)4.2.4反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性單一反饋高低并不能 如實(shí)反映成本理性4.2.5評(píng)價(jià)部門(mén)：及時(shí)討書(shū)并提供反饋指標(biāo)在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理 結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理 是否符合成本管理宗旨 發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告第四章 目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則一、 方法與控制目標(biāo)成本釋義1、目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況， 并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃， 根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的， 經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 應(yīng)體現(xiàn) “以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。2、目標(biāo)成本文件分為三個(gè)部分： 目標(biāo)成本測(cè)算表 目

52、標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū) 動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估 。3、目標(biāo)成本測(cè)算表 是反應(yīng)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。 建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本是建設(shè) 項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。 各分項(xiàng)目標(biāo)成本包括各專(zhuān)業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。4、目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)是對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn) 和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。5、動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標(biāo)成本管理原則 市場(chǎng)導(dǎo)向原則 ：目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則 ：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控

53、制原則 ：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段， 凡事做到事先控制為主， 事中事后控制為輔， 在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。動(dòng)態(tài)管理原則 ：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏， 確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成 本控制范圍內(nèi)。目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時(shí)間要求項(xiàng)目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái) 務(wù)等相關(guān)部門(mén)互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，完成“項(xiàng)目定位階段的全成本測(cè)算“。確定各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃金 額，包括設(shè)計(jì)、報(bào)建、環(huán)境配套、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)等，并向各費(fèi)用的負(fù)責(zé)部門(mén)交底達(dá)成一致，作為各部門(mén)的工作 目標(biāo)。主體建安費(fèi)以設(shè)計(jì)部編制的建設(shè)項(xiàng)目綜合

54、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表為依據(jù)，在五個(gè)工作日內(nèi)完成，并 根據(jù)測(cè)算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成方案設(shè)計(jì)階段的成本控制 建議，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的造價(jià)控制。實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算表進(jìn)行細(xì)化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部 門(mén)的工作現(xiàn)狀和計(jì)劃，對(duì)設(shè)計(jì)、報(bào)建、營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用進(jìn)行分析或修正。建安費(fèi)的控制在主要材料設(shè)備選型 確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計(jì)院的承諾明確各產(chǎn)品類(lèi)型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo) （如 鋼筋、砼含量等） ，形成施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議 ，作為設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書(shū)的一部分發(fā)給設(shè) 計(jì)院作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后

55、十五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)目標(biāo)成本測(cè)算表全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最 終的目標(biāo)成本。并按已完成的經(jīng)驗(yàn)和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū) ， 并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。各階段的成本測(cè)算的相關(guān)資料 （成本測(cè)算表、 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)） 在定稿后即時(shí)報(bào)財(cái)務(wù)管理部成本審 算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。目標(biāo)成本測(cè)算表的編制1、目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用統(tǒng)一測(cè)算表格（見(jiàn)附件） ，并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。2、目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門(mén)共同確定的銷(xiāo)售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成 本測(cè)算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說(shuō)明書(shū)。3、成

56、本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目 規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門(mén)窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后成本測(cè)算表中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。4、成本測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì) 算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)。5、產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測(cè)算是一個(gè)互動(dòng)的決策過(guò)程，需要設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是 “滿足品質(zhì)要求的性?xún)r(jià)比最大化” 。在本過(guò)程中可使用價(jià)值功能分析法得到最優(yōu)的方案。6、施工圖預(yù)

57、算完成后目標(biāo)成本測(cè)算表中的材料設(shè)備，對(duì)其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確有描述，且應(yīng)與樓盤(pán)的定 位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說(shuō)明為最佳。7、投資分析和實(shí)施方案階段的成本測(cè)算的量?jī)r(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填 寫(xiě)可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。8、各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原則不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō) 明，原則是偏差不應(yīng)太大。目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)的編制1、目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計(jì)任務(wù)管理指導(dǎo)書(shū)、工程管理指導(dǎo)書(shū)等， 互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)內(nèi)容。2、目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)的制定，應(yīng)按照責(zé)任成本管理體系要求，明確成本發(fā)生各階段的

58、控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門(mén)等。3、 目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時(shí)間。地價(jià)成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制手段和要點(diǎn)。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、 控制要點(diǎn)， 應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)； 還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要求。園林環(huán)境工程及樣板間、賣(mài)場(chǎng)裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制要點(diǎn)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)；包括營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項(xiàng)目的具體控制指標(biāo)詳見(jiàn)責(zé)任成本

59、管理體系指引）4、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的控制包括開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的“營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用中的“銷(xiāo)售費(fèi)用”?！盃I(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)建造費(fèi)”額度的確定及實(shí)施過(guò)程，均需要設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣(mài) 場(chǎng)和樣板間裝修， 在總額確定后， 由設(shè)計(jì)部負(fù)主要控制責(zé)任， 并將樣板房裝修費(fèi)用的銷(xiāo)售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一。 “銷(xiāo)售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤(pán)計(jì)劃，于項(xiàng)目定位完成后制定投放時(shí)間和費(fèi)用額度計(jì) 劃。5、目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū) 由成本管理部負(fù)責(zé)編寫(xiě)， 初稿完成后反饋到設(shè)計(jì)、 工程、 營(yíng)銷(xiāo)、 項(xiàng)目經(jīng)理部、 項(xiàng)目發(fā)展部、財(cái)務(wù)部等各職能部門(mén)討論、修改，達(dá)成一致后由各部門(mén)第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā) 執(zhí)行。目標(biāo)成本

60、的執(zhí)行1、在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由成本管理部每月出一份項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月 評(píng)估，包括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說(shuō)明原因，提出成本控制的建議。2、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計(jì)表”和“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息表”，并作為成本信息月報(bào)的部分內(nèi)容，在完成后的三個(gè)日內(nèi)報(bào)財(cái)務(wù)部成本審算中心。 （可在成本管理軟件中完成）3、成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對(duì)情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本 管理軟件”中對(duì)各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評(píng)估，在軟件中生成“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息表” 。4、如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬(wàn)元以上的重大事項(xiàng)， 變化發(fā)生的責(zé)任部門(mén)應(yīng)及時(shí)向成本部提供相關(guān)資料，