從一起房屋買賣糾紛案看合同效力問題

1、從一起房屋買賣糾紛案看合同效力問題1998年6月8日，永同昌公司后改為永發(fā)行房地產(chǎn)幵發(fā)公司，下稱永發(fā)行公司作為甲方與乙方林建益簽訂了一份廈門永同昌星洲廣場商場買 賣意向書下稱意向書，約定甲方將其幵發(fā)建設(shè)的廈門永同昌星洲廣場后 改名為錦繡廣場的沿街商業(yè)店面約4000平方米出售給乙方。該產(chǎn)業(yè)的首層層高為6米，買賣成交價格為每平方米11500元；二層 層高為3米，買賣成交價為每平方米4000元，總價款約為3100萬元。乙方應(yīng)于簽約當日預(yù)付定金50萬元，并于1998年6月30日之前再 付250萬元，以后按照工程進程分期付款。乙方簽訂合同后，可以轉(zhuǎn)賣，甲方應(yīng)當予以積極配合。甲方保證該房產(chǎn)在1999年9月

2、31日前具備交付客戶進入商場裝修大 條件。合同自雙方簽字蓋章后成立，乙方交付定金后生效。但是，該合同簽訂時，永發(fā)行公司并沒有取得商品房預(yù)售許可證，而是在1999年7月20日取得商品房預(yù)售許可證。該合同簽訂后，雙方當事人又簽訂了一系列補充性協(xié)議。2001年4月，由于雙方在地下一層的使用性質(zhì)發(fā)生糾紛。林建益訴訟至廈門市中級人民法院。法院一審判決認定林建益與永同昌公司、永發(fā)行公司簽訂的商品房意 向書、商品房買賣合同及相關(guān)補充協(xié)議有效。一審判決后，雙方當事人均提起上訴。二審福建高級人民法院經(jīng)審理認為雙方當事人簽訂的意向書，雖然名 為意向書，但已經(jīng)具備合同特征，應(yīng)認為是合同。但是，根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理

3、法第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù) 售應(yīng)當取得商品房預(yù)售許可證以及符合一系列條件，而林建益與永同昌公 司簽訂該買賣合同時，雙方明知永同昌公司沒有取得預(yù)售許可證的事實的 情況下，簽訂意向書，應(yīng)認定為故意違反法律的強制性規(guī)定。根據(jù)當時生效的經(jīng)濟合同法及現(xiàn)行的合同法有關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認定 為無效，相關(guān)協(xié)議也認定為無效。因此，判決撤銷了廈門市中級人民法院的一審判決，判決合同無效， 令雙方當事人返還財產(chǎn)。本案提出了一個十分重要而且非常普遍的問題即合同法實施前，未辦 理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效？民商法教授、博士生導(dǎo)師江平認為合同法實施之前，我國城市房地產(chǎn) 管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當取得縣

4、級以上人民政府房產(chǎn)管理 部門的銷售許可，但是，并沒有規(guī)定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認為是無效， 只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。合同法頒布后，特別是在最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國 合同法若干問題的解釋頒布實施后，這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規(guī)定依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)， 或者辦理批準、 登記等手續(xù)合同才生效， 在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登

5、記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有 權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。從這一條規(guī)定看，如果合同需要批準的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前 當事人辦理了批準登記手續(xù)的，合同就應(yīng)當有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同 當然應(yīng)當是有效的。另外，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋2003年3月24日非常明確地提出出賣人未取得商品房預(yù) 售許可證，與買受人訂閱的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許 可證的，可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。民商法教授、博士生導(dǎo)師王家福認為從誠實信用原則看，該案如確認 合同無效將違

6、反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品 房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買 賣合同無效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度 的立法目的不合。民商法教授、博士生導(dǎo)師王利明認為法律規(guī)定這種預(yù)售許可的目的， 主要在于控制和防止欺詐，保護買受人。如果事后當事人補辦，表明當事人將欠缺的瑕疵已經(jīng)補正。 自覺的補正應(yīng)當認定有效。在本案中，既然買受人的利益沒有受到任何損害，社會利益、公共利 益沒有受到任何損害，認定這種合同無效，不符合合同無效的立法精神。另外，從實際履行與保護第三人利益角度看，本案也不應(yīng)認定合同無 效。在

7、本案中，在辦理了預(yù)售許可證后，雙方當事人已經(jīng)按照有效合同進 行了履行行為，再宣告其無效，使雙方有效行為被推翻。更為重要的是，本案涉及第三人利益，如果認定合同無效，將涉及從 林建益手中購房的第三人利益。因此，不應(yīng)當認定合同無效。民商法教授、博士生導(dǎo)師李永軍認為合同無效的目的主要在于制裁或 者懲罰合同當事人的違法性。如果一個合同在訂立當時違法的行政法規(guī)，而在處理時其違法性已經(jīng) 不存在了，則制裁的目的不存在了，制裁也就沒有意義了。因此，我國最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干 問題的解釋1999年12月19日第三條規(guī)定人民法院確認合同效力時， 合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律無效而適用合同法合同有效 時，則適用