(房地產(chǎn)市場分析)深圳市房地產(chǎn)市場形勢與宏觀調(diào)控

1、深圳市房地產(chǎn)市場形勢與宏觀調(diào)控一 2004 年深圳房地產(chǎn)市場總體形勢1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額出現(xiàn)負(fù)增長，商品房在建規(guī)模繼續(xù)減少2004 年 111 月，全市完成商品房開發(fā)投資 360.91 億元，同比減少 了1.25 %，改變了前幾年高速增長及 2004 年以來緩慢增長的狀態(tài)， 首度出現(xiàn)負(fù)增長。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期固定資產(chǎn)投資的比重來 看, 110 月房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為38.7 %,大大低于前幾年的水平，同時對比本年度前 9 個月的數(shù)據(jù)，該比重呈現(xiàn)逐步下 降的趨勢，這將使固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。從商品房建設(shè)規(guī)?？矗?004 年 111 月，商品房施工面積為 2583.32 萬平

2、方米，同比下降了 3.36 %，其中商品住宅施工面積 1934.17 萬 平方米，同比下降了 9.93 %;商品房新開工面積 763.37 萬平方米， 同比下降了 9.82 %;商品房竣工面積 531.29 萬平方米，同比下降了 26.57 %，其中商品住宅竣工面積432.8 萬平方米，同比下降了25.8 %。指標(biāo) 2004 年 111 月 2003 年 111 月同比（%商品房施工面積2583.322673.02-3.36 其中：住宅施工面積 1934.172147.29-9.93 其 中：新開 工面積 763.37846.47-9.82 商 品房竣 工面積531.29723.58-26.5

3、7 其中：住宅竣工面積 432.80583.25-25.80以上數(shù)據(jù)表明，2004 年，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度和建設(shè)規(guī)模 均出現(xiàn)一定幅度下滑，房地產(chǎn)市場供應(yīng)水平出現(xiàn)下降趨勢。2.開發(fā)商貸款首次出現(xiàn)下滑，個人住房貸款占房地產(chǎn)貸款比例上升 截止到 2004 年 11 月底，全市人民幣貸款余額為 5092.34 億元，比年 初增加了560.54 億元。房地產(chǎn)貸款額為 1623.27 億元，比年初增加 了 195.51 億元；其中個人住房貸款為 1141.64 億元，比年初增加了 211.53 億元，開發(fā)商貸款 481.63 億元，比年初減少了 16.01 億元， 這是近六年來開發(fā)商貸款額首次出現(xiàn)

4、下滑。截止到 2004 年 11 月底，深圳房地產(chǎn)貸款額占全市人民幣總貸款額的31.9 %，與去年 12 月底所占比例基本持平，新增房地產(chǎn)貸款額占新 增人民幣總貸款額的 35%，而新增貸款主要來自于個人住房貸款的 增加。其中，個人住房貸款占房地產(chǎn)貸款比例為70.3 %，比去年 12月底的 65.1 %上升了近 5 個百分點，而開發(fā)商貸款所占比例則由去 年 12月底的 34.9 %下降為 29.7 %。雖然 2004 年出現(xiàn)近 6 年來房地產(chǎn)開發(fā)商貸款額首次下滑，主要是由 于房地產(chǎn)貸款政策緊縮和相關(guān)金融政策的實施所致，但是房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴性仍然很高。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資額中 80%

5、 來自于銀行貸款；與此同時，個人住房貸款比例有所提高。這說明央 行加息等相關(guān)政策的實施及其預(yù)期并未對個人住房貸款造成太大影 響，市場需求依舊旺盛。3.商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售結(jié)構(gòu)更為合理2004 年深圳商品房銷售面積為 935.85 萬平方米，同比增加了 6.61%, 市場需求持續(xù)旺盛，市場整體需求平穩(wěn)增長。從不同類型商品房的銷售情況來看， 住宅、辦公樓和商業(yè)用房的銷售 面積全面增長。 2004年全市住宅銷售面積為820.13萬平方米， 同比 增長1.01%;辦公樓銷售面積為 27.54 萬平方米，比 2003 年增長 40.94%；商業(yè)用房銷售面積為

6、 65.01 萬平方米，同比增長 65.12%o 商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來深圳住宅建設(shè)的加快有 關(guān)。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè)需求的增長。此外，隨著CEPA 的正式實施、深圳中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎(chǔ)設(shè) 施的加快建設(shè)，帶動了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大 幅上升。由于辦公樓和商業(yè)用房銷售面積大幅增長， 二者在商品房中所占的比 重也明顯增加。2004 年，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 88%, 與 2003年的 93%相比下降了 5 個百分點；辦公樓銷售面積占商品房 銷售總面積的3%,商業(yè)

7、用房占商品房銷售總面積的 7%,辦公樓和 商業(yè)用房所占比重均比2003 年增加了 2 個百分點。非住宅物業(yè)所占 比重的增長，使為住宅配套的商業(yè)性基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，促使整個商 品房市場結(jié)構(gòu)更加合理。4.商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡2004 年，深圳商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 953.19 萬平方米，同比增長 9.53%,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 806.48 萬平方米，同比增長 12.5%。 在 2002 年上半年深圳出現(xiàn)商品房供給增長過快的勢頭后，深圳采取 了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃左右）等一系列宏觀調(diào)控政策。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺， 房

8、地產(chǎn)供給于 2003 年初得到有效控制，當(dāng)年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大 幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004 年，在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市， 商品房供應(yīng)開始比 2003 年有所增加，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積基本與當(dāng) 年的銷售面積相當(dāng)。從 2002 年以來住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積的對比來看，20022004 年，商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積總體大于實際銷售面積，二者相 差 128萬平方米，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實際銷售面積的比為 1.05 ： 1。 表明目前市場總體供給基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增預(yù) 售小于實際銷售的狀況長期持續(xù)下去，消費者在買房時的

9、選擇余地必 然越來越少，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。5.區(qū)域市場結(jié)構(gòu)基本保持穩(wěn)定，南山、羅湖等區(qū)域銷售面積有所增加 從各區(qū)的住宅銷售來看，南山、寶安、龍崗三個區(qū)的住宅銷售面積居 全市前三位，分別占全市住宅銷售總面積的34% 21% 17%南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位，在全市中所占比例繼續(xù)增加。從2003年和 2004 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看，南山區(qū)、羅湖 區(qū)所占的比例有較大增長，寶安、龍崗兩區(qū)所占比重基本保持不變， 福田區(qū)房地產(chǎn)銷售面積所占的比例減小較大。隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少、西部通道及地鐵線的開通、寶安龍崗兩 區(qū)全面城市化的啟動，房地產(chǎn)“西移”和“外移”的發(fā)展趨勢將會越

10、 來越明顯。6. 三室房繼續(xù)成為主力戶型，小戶型住宅所占比例有所提高從銷售住宅的戶型來看，三室房、二室房和四室房占住宅市場交易總 量達(dá)八成以上。其中，三室房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42%二室房住宅占住宅銷售總面積比例為23%,與 2003 年比例基本一致；四室房住宅占住宅銷售總面積的15%，比 2003 年下降 2 個百分點。從這三種戶型的價格來看，二室房和三室房住宅價格上漲幅度較大， 四室房價格基本保持穩(wěn)定。三室房住宅的均價為每平方米5330 元,同比上漲 6.47 %;二室房住宅為每平方米 5702 元，同比上漲 6.8 %; 四室房住宅為每平方米 6470 元，同比上漲 0.1

11、 %。從 2004 年和 2003 年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看，2004 年銷售的 住宅中二室房的比重略有增加，四室房的比重稍有減少，表明由于土 地資源的限制，小戶型開發(fā)正在增多。7. 空置商品房不斷消化，商品房空置面積持續(xù)減少至 2004 年 11 月底，深圳商品房空置面積為 219.18 萬平方米，同比 減少7.12%。其中住宅空置面積為 135.45 萬平方米，同比減少 7.89%。 目前深圳的空置商品房正在逐步得到消化。商品房空置的減少主要是 因為從 2003年以來新增商品房供給持續(xù)小于商品房需求的緣故。8. 商品房消費主力進(jìn)一步趨于年輕人化，以自住為購房目的占絕大多根據(jù) 2004

12、年深圳秋交會期間的 5000 多份問卷調(diào)查的結(jié)果，深圳消費 者的區(qū)域分布主要集中于關(guān)內(nèi)，其中福田區(qū)占近一半的比例，其次為 羅湖和南山。從年齡結(jié)構(gòu)來看，2635 歲的年輕人占 58%的比例， 其次為 25 歲或以下者，占 24%，顯然，35 歲以下的年輕人是目前深 圳商品房消費的主力軍，占全市比例達(dá)82%之高，深圳年輕人的消費潛力不容忽視。從購房目的看，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，屬于首次置業(yè)買房自用的比例占64.3%,再次置業(yè)改善居住條件的比例為35.7%，再次置業(yè)用于投資獲益的占 10%此外，再次置業(yè)群體中，僅有 7%的投資者出于炒房 目的轉(zhuǎn)手出讓?？梢姡状沃脴I(yè)買房自用仍是購房主流，再次置業(yè)改 善居住條

13、件與往年相比有較大提升，而投資用于炒房目的的僅占較小 比例。9.二手房市場交易規(guī)模繼續(xù)大幅增長，二、三級市場聯(lián)動的局面已經(jīng) 形成2003 年，存量房屋銷售面積達(dá)到 496.83 萬平方米，比 2002 年增長 了45.92%,占新建商品房銷售總量的 57%2004 年 111 月，全市二手房交易面積達(dá)到 572.91 萬平方米，比 2003 年同期增長 16.75%,交易宗數(shù)為 51183 宗，比上年同期增長 15.82 %。 由數(shù)據(jù)可見，二手房同比增長幅度已有所放緩，但交易總量較大，交 易面積仍保持快速增長，具有良好的發(fā)展態(tài)勢。2004 年 111 月二手樓交易面積與同期新房銷售量的比例已經(jīng)

14、上升到0.73 ： 1,存量房 地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展，已形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動發(fā)展的局 面，有力地推動了深圳房地產(chǎn)市場的不斷成熟和發(fā)展。二當(dāng)前房地產(chǎn)價格運行特征2004 年以來，深圳房地產(chǎn)市場明顯火暴，房價不斷攀升。從樓盤推 出情況看，部分新開樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊現(xiàn)象，個別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實際供應(yīng)量一倍以上，房價問題一時為社會各界高度關(guān) 注。為了保證未來房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展，有必要對房價進(jìn)行 深入的分析和認(rèn)識。根據(jù)深圳網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計，2004 年按照建筑面積計算的住宅 銷售均價為 5980 元/平方米，與 2003 年相比上漲了 5.3%；寫字樓平 均交易價格為 999

15、7 元/平方米， 比上年同期下降了 1.64%； 商鋪平均 交易價格為 12463元/平方米，比上年同期下降了 3.51%。從近幾年房價變化情況看，深圳房地產(chǎn)價格運行主要有以下特征。1.房價持續(xù)小幅上漲，且漲幅有遞增勢頭；價格季節(jié)性增長特點明顯，年底房價水平較高2002 年以來深圳房地產(chǎn)價格每年持續(xù)增長，以住宅為例，2002 年全年住宅交易價格水平為 5533 元/平方米，2003 年則達(dá)到 5680 元/平 方米，比上年增長了 2.6 %; 2004 年住宅價格又比上年同期上漲了 5.3 %。由此可見，近年來，深圳房價持續(xù)保持小幅上漲的勢頭，且 漲幅不斷遞增，價位持續(xù)高攀，但增幅并不大。20

16、03 年房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“第一、二季度價位低平， 第三、四季度價格攀升”的規(guī)律。2003 年上半年住宅均價為每平方米 5558 元/平方米，但下半年上升到 5855 元/平方米，上漲 5.3 %。 2004年上半年，房價繼續(xù)呈現(xiàn)這種季節(jié)性變化規(guī)律，第一季度住宅 均價為 5780元/平方米，第二季度為 5862 元/平方米，第三季度為 6054 元/平方米，環(huán)比增長率分別為第二季度 1.4 %、第三季度 3.3 %， 尤其是第三季度價格增長較快。比較 2004 年上半年與 2003 年的價格 水平，2004 年上半年全市住宅平均交易價格為5830 元/平方米，盡管比去年上半年有一定幅

17、度上漲，但比去年下半年降低了0.5 %，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳房價“年初低位徘徊、年中持續(xù)攀升、年底高位運行” 的基本特征。2.房地產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中低收入者消費的大眾市場近年來，深圳房地產(chǎn)市場供應(yīng)的商品房，基本呈現(xiàn)合理的價位比例， 以滿足不同收入層次的消費者的梯度房地產(chǎn)消費。從 2003 年全年看，6000 元以下的住宅銷售面積占 59% 600010000 元占 35% 10000 元以上僅占 6% 2004 年，4000 元以下住宅銷售面積占 22%, 4000 6000 元的占37%,兩者合計仍為 59%; 600010000 元占 36%,10000 元以上的占 5%。上述

18、數(shù)據(jù)表明，2004 年 6000 元以下的中低價住宅仍占市場的大多數(shù)，10000 元以上的高價位所占比例不超過 5%,占較小比例；低、中、 高三個價位區(qū)間的比例基本合理，深圳的房地產(chǎn)市場仍是滿足中低收 入者消費的大眾市場。從住宅價格結(jié)構(gòu)來看，與2003 年相比，4000元以下住宅所占比例減少了 7 個百分點，40006000 元的住宅所占 比例增加了 7 個百分點， 這與特區(qū)外住宅價格上漲有直接關(guān)系。 總體 來看， 6000元以下的中低價位住宅仍占有約六成的比重。3. 特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內(nèi)外房地產(chǎn)價格差距逐漸減小2004 年深圳各區(qū)住宅價格整體處于上升勢頭，但差距進(jìn)一步減小。從各區(qū)銷售價

19、格來看，除福田區(qū)由于豪宅項目的減少價格比2003 年下降 5.41%外，其他各區(qū)住宅價格均有所上漲。其中，羅湖區(qū)、南山 區(qū)住宅均價為 7996 元/平方米、6410 元/平方米，分別比 2003 年上 漲 3.23%2.04%;而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為4186元/平方米、4172 元/平方米，分別比 2003 年上漲 11.09%和 19.64%。 特區(qū)外房價的大幅上漲，主要是因為自2003 年底以來，隨著市委、市政府加快特區(qū)外城市化進(jìn)程系列政策的出臺、 地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體加快，特區(qū)內(nèi)的土地資源日益減少，特區(qū)外房地產(chǎn)市場已明顯 活躍起來，許多具有良好品牌的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始

20、轉(zhuǎn)向特區(qū)外項目 的開發(fā)，提升了特區(qū)外樓盤的檔次和影響力，推動了特區(qū)外房價的上 漲。特區(qū)外房價的快速上升，使特區(qū)內(nèi)外價格總體差距也由2003 年的 2 倍減少到 1.7 倍，差距減小了 15%4. 與國內(nèi)主要城市相比，深圳房價漲幅甚小，房地產(chǎn)市場運行更為平 穩(wěn)、理性從 2004 年上半年深圳、北京、上海、廣州等國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市 場運行情況看，上半年深圳住宅均價為 5830 元/平方米，比去年同期 上升了3.6%，增長幅度較小，北京市住宅價格同比上漲 7.3%,上漲 較大，而上海同期房價上漲 19.2%，房價持續(xù)快速增長。此外，根據(jù) 國家統(tǒng)計局 2004年第二季度統(tǒng)計資料，國內(nèi)大中城市房屋銷售

21、價格 比去年同期上漲 10.4%,其中全國上海、寧波、天津、南京、重慶、 杭州、沈陽、青島 8 個城市房價漲幅最高，均超過 12%上海房價漲 幅最高達(dá)到 21.4%。相對來說，深圳房價上漲幅度很小，房地產(chǎn)市場 運行較為平穩(wěn)。2004 年深圳房價總體運行平穩(wěn)，盡管部分區(qū)域房價上漲較快，但全 市價格上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以滿足大眾需 求為主的合理價格梯度，普通商品房繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)價格 總體保持理性波動。根據(jù)價格趨勢的分析，未來一段時期，深圳房地 產(chǎn)價格上漲幅度仍將保持小幅增長，但在合理的范圍內(nèi)波動。三近期深圳房地產(chǎn)市場有關(guān)問題的思考1.房地產(chǎn)經(jīng)濟在深圳經(jīng)濟發(fā)展中的地位

22、從投資拉動經(jīng)濟增長看，房地產(chǎn)業(yè)目前仍是深圳國民經(jīng)濟發(fā)展的重要 產(chǎn)業(yè)，每年房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 勺 6%直接拉動經(jīng)濟增長 12 個 百分點；同時其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動了建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā) 展。從消費拉動經(jīng)濟增長來看， 2003 年商品房成交總金額達(dá)到 803.57 億 元 （含二手房），房屋租賃總收入達(dá)到 61.36 億元，兩者合計占 GDP 總量 30.2%,對 GDpi 動約 5 個百分點，拉動作用巨大，并帶動家居、 家電、汽車等相關(guān)產(chǎn)品的消費。從促進(jìn)深圳金融業(yè)發(fā)展看，2004 年， 全市房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 1623.27億元，占全市金融貸款余額的 31.9%,房地產(chǎn)開發(fā)投資額中8

23、0%來自于銀行貸款，房地產(chǎn)貸款在金融總貸款中仍占較大份額且比 例穩(wěn)定合理，對促進(jìn)深圳支柱產(chǎn)業(yè)之一的金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展，具有重要的作用。在深圳經(jīng)濟及城市化快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展仍然 具有重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)只有繼續(xù)保持較快的增長速度， 才能與國 民經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，并促進(jìn)宏觀經(jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。如果采 取抑制或緊縮房地產(chǎn)市場的政策， 房地產(chǎn)投資增長率將會繼續(xù)下降，難以與當(dāng)前約 17.3%的經(jīng)濟增長速度相協(xié)調(diào)，并影響到今后深圳經(jīng)濟 的持續(xù)增長。2.當(dāng)前房價是否合理房價是否合理，主要看房價與居民收入水平是否保持協(xié)調(diào)。 根據(jù)國際 通行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國家房價收入比處在 36 倍時，房價與

24、經(jīng)濟發(fā)展 程度和居民的實際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需 求，房價處于合理區(qū)間。從歷年深圳房價收入比的情況看，1999 年以前，深圳市家庭年均收 入與購買一套商品住宅的平均價格差距較大基本在 7 倍以上，一定程 度上限制了居民的購房能力。1999 年以后，房價收入比基本在 6 倍 左右或 6 倍以內(nèi)，即使在房價增長較快的近兩年，該指標(biāo)仍保持在6倍以內(nèi)。這首先得益于深圳經(jīng)濟的快速發(fā)展使得人民生活水平大幅提 高，房價即使增長，也與居民收入水平更快速的增長相去甚遠(yuǎn)（2001 2002年深圳家庭收入水平增長達(dá) 10%房價增長在 3 鳩內(nèi)，即對此 最好的詮釋）。從近年來深圳不同收入家庭的房

25、價收入比情況來看， 不同收入的家庭 合理房價收入比基本呈現(xiàn)階梯分布的特征。市場上 84%的消費者實際 購買力水平， 可以買得起 4000 元以下的住宅； 60%勺消費者可以買得 起 40006000元的住宅；40%肖費者可以買得起 60008000 元的住 宅；18%勺消費者可以買得起 800010000 元的住宅；10%肖費者可以 買得起 10000 元以上的住宅。根據(jù)住宅價格結(jié)構(gòu)與不同收入家庭房價收入比的比較，深圳不同收入水平房價收入比的分布與房價結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)，除了最低收入家庭外， 其他各個收入階層都有適合的住宅價位；全市六成左右的中低收入家 庭的實際購買力水平，基本與現(xiàn)時占市場 60%的

26、 6000 元以下的中低 住宅價位相適應(yīng)，表明現(xiàn)時住宅價格結(jié)構(gòu)基本合理。3當(dāng)前是否有炒房現(xiàn)象從 2004 年實際銷售情況看，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的項目，似乎2004 年樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤。尤其是特區(qū) 內(nèi)外的熱點片區(qū)，如特區(qū)內(nèi)的華僑城、紅樹灣、香蜜湖，特區(qū)外的龍 華、橫崗、龍崗中心城等，多數(shù)新開的樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊現(xiàn)象， 個別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實際供應(yīng)量一倍以上。樓市的熱銷，似乎 不給消費者任何遲疑空間，為排一個號，要找中介老總、開發(fā)公司老 板，甚至找政府官員去說情，更不要說打折點數(shù)的優(yōu)惠。在這種情況 下，熱點片區(qū)、熱點樓盤房價也勁漲。 如特區(qū)外個別片區(qū)， 比去年底

27、 上漲 600700 元， 漲幅高達(dá) 20%;特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當(dāng)一 部分大戶型樓盤價格開盤定價就到萬元以上，個別樓盤邊售邊漲，一 兩個月就漲了 600 元左右部分片區(qū)房價的快速上漲，引發(fā)了業(yè)界的深入思考。盡管深圳土地稀 少是客觀事實，近兩年土地供應(yīng)減少、特區(qū)內(nèi)沒批地也是主要的影響 因素，但房地產(chǎn)市場難道沒有炒作現(xiàn)象嗎？從有關(guān)樓盤銷售情況的調(diào) 查看，盡管自用或投資出租占了多數(shù)，但仍有相當(dāng)一部分認(rèn)籌是出于 炒房目的。個別認(rèn)籌者不僅“一盤多認(rèn)”，甚至還存在“多盤多認(rèn)”， 只要有新盤通過各種關(guān)系也要先占個號。 還有相當(dāng)一部分樓盤銷售表 明，部分房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商也參與了樓盤炒作，部分樓盤排隊

28、、 熱銷情況與開發(fā)商、中介商的推介、宣傳、暗示有一定關(guān)系。這樣勢 必造成相當(dāng)一部分不明情況的消費者心里恐慌、 頭腦發(fā)熱、跟風(fēng)買房。 因此，2004 年以來深圳部分熱點片區(qū)房價的較快上漲，與房地產(chǎn)市 場炒作有一定關(guān)系。目前，政府有關(guān)部門及其他機構(gòu)已開始重視這個 問題，也采取了一定措施對個別項目的炒作進(jìn)行了調(diào)查、處理。廣大 消費者和房地產(chǎn)業(yè)界也需理性分析市場、 理性看待房地產(chǎn)買賣。如同 股市一樣，房地產(chǎn)價格也有漲有跌，不可能一直上漲。在當(dāng)前房地產(chǎn) 市場供應(yīng)比較充足、供求關(guān)系比較合理的前提下，盲目漲價未必會引 起廣大消費者認(rèn)同，反而隨著今后新開盤上升、供應(yīng)增長和房價回穩(wěn)， 使投機者受到損失。4.深圳

29、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題未來深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展可能產(chǎn)生的最大問題是日益增長的市場需 求與房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺產(chǎn)生的矛盾， 而房價能否繼續(xù)保持穩(wěn)定，基 本取決于今后政府的土地供應(yīng)政策。從當(dāng)前市場情況看，目前旺盛的市場需求已經(jīng)開始給房地產(chǎn)供給形成 壓力。據(jù)研究，今后 57 年，深圳每年房地產(chǎn)市場新房需求保持在 900 萬1100萬平方米。按照平均容積率 3 以及形成批準(zhǔn)預(yù)售滯后期 2 年計算，若滿足當(dāng)年需求，兩年前需供應(yīng)房地產(chǎn)用地34 平方公里。20022003 年，由于每年平均消化了約 2 平方公里的存量土地，在 一定程度上補足了新增用地的不足，滿足每年 900 萬平方米商品房需 求。但是

30、，隨著存量的不斷消耗，存量土地入市越來越少。2004 年全市新增房地產(chǎn)用地預(yù)計達(dá)到 130 萬平方米， 存量土地入市僅為 120 萬平 方米，合計總量僅能達(dá)到 2.50 平方公里，約形成 750 萬平方米的新 房供給，難以滿足兩年后 900 萬1100 萬平方米的商品房需求。此 外，由于發(fā)展商和消費者的心理預(yù)期對房地產(chǎn)價格較大影響，而未來供求關(guān)系不平衡的預(yù)期，將產(chǎn)生價格的現(xiàn)時波動，引起房價在近期繼 續(xù)上漲，并促使房地產(chǎn)炒作升級。四 2005 年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測1.全市住宅需求繼續(xù)保持較高水平，市場供給基本充足，市場供求總 量基本保持均衡，住宅市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)的發(fā)展局面 深圳人口

31、增長迅速，每年外來人口保持約 30 萬40 萬人的增長速度； 同時，市民人均收入水平不斷提高，人民改善居住質(zhì)量的愿望較為強 烈，這些因素促進(jìn)了市場需求的持續(xù)增長。據(jù)估計，今后兩年，深圳 每年房地產(chǎn)市場將保持 1200萬1500 萬平方米的需求規(guī)模。此外，鑒于近兩年住宅開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模控制在 300 公頃以內(nèi)，預(yù)計 今后每年新建住宅的實際供應(yīng)總量能夠達(dá)到900 萬平方米，考慮近兩 年每年約 600 萬可供應(yīng)市場的存量商品住宅，預(yù)計今后每年住宅總供 給接近 1500 萬平方米。根據(jù)上述分析，供給充足且有一定富余，一 定程度上保證了住宅市場的供求均衡。2. 二手房市場將進(jìn)一步快速發(fā)展，二手住宅價格將

32、小幅上升深圳在建設(shè)國際大都市的目標(biāo)下， 城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，各區(qū)功能定位合理調(diào)整，從根本上為二手房市場發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。目前， 福田和南山的二手房市場尤為活躍，同時也大面積的輻射周圍片區(qū)； 而受深港24 小時通關(guān)、 地鐵建設(shè)等因素影響， “關(guān)外”的二手樓市 場也在不斷活躍。此外，深圳經(jīng)過歷年高速發(fā)展，積累了1 億多平方米的住宅，潛在供給相當(dāng)巨大；而部分業(yè)主因投資轉(zhuǎn)向二次、多次置 業(yè)等因素將房產(chǎn)放盤，也為二手市場發(fā)展提供了機會。多種因素的推 動，將使二手樓市場快速走向繁榮。近年來，深圳二手樓市場價格明顯升高，與一手市場均價差距已接近 1000元/平方米，這主要得益于“公房上市”政策及政府出臺

33、減少稅 費、促進(jìn)二手房市場發(fā)展措施的落實。 而另一個現(xiàn)象也表明在經(jīng)濟發(fā) 展、政策利好的影響下，二手房市場不斷壯大，交易量逐漸與一手市 場持平，目前已接近0.80 : 1,大有后來居上之勢，這種一、二手房 市場互動的局面對深圳房地產(chǎn)良性發(fā)展有利。3. 房地產(chǎn)市場“外移”日趨顯著，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū) 域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成目前，深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的土地資源已剩余不多， 城市未來的經(jīng)濟社會發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)一一房地 產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如2003 年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商

34、品房數(shù)量占全市總量的比例 已從前年 30%上升到 40%，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢 已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機，同時也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。4.房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間 內(nèi)，房地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動2003 年深圳各區(qū)房地產(chǎn)價格均有所上漲，以住宅為例，全年平均銷 售價格為每平方米 5680 元，比 2002 年上漲了 2.55 %。2004 年，全 市商品房住宅價格同比增長了 5.3 %，產(chǎn)生這種情況的決定因素還在 于市場供求關(guān)系的變化。每年深圳新增房地產(chǎn)

35、用地僅保持100 公頃，隨著特區(qū)內(nèi)存量土地的不斷消化，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日 漸減少，但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間?？傮w來看， 20042005年深圳的房價將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會太大。隨著市 場熱點向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，特區(qū)外較低的房價水平，有利于平抑全市價格 水平的上漲。五深圳房地產(chǎn)市場未來發(fā)展對策1. 調(diào)整全市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地(1)從總量上適當(dāng)增加，在明年的土地使用權(quán)出讓計劃中增加 1 2 平方公里的房地產(chǎn)用地，逐步滿足市場對房地產(chǎn)用地的需求， 使今后 兩年房地產(chǎn)用地保持在 23 平方公里的供應(yīng)規(guī)模。(2

36、) 對供地結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。針對特區(qū)內(nèi)尤其是羅湖、福田兩區(qū)房地 產(chǎn)用地供應(yīng)減少、價格快速上升的現(xiàn)象，增加兩區(qū)及周邊的供地規(guī)模。 可以考慮出讓紅樹灣片區(qū)的房地產(chǎn)用地，同時為了解決中低收入居民 的住房問題，加快出讓龍華拓展區(qū)的房地產(chǎn)用地。(3) 針對住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問題，在明年制 定土地使用權(quán)出讓計劃時，適當(dāng)增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè) 用房、辦公樓用地的供應(yīng)。同時根據(jù) 2004 年土地供應(yīng)計劃，商品房 用地 1.08 平方公里，計劃供應(yīng)量基本與去年持平，且全部供應(yīng)特區(qū) 外。從目前的情況來看，應(yīng)加快落實 2004 年計劃的房地產(chǎn)用地出讓， 針對市場實際需求，調(diào)整不同片區(qū)的出讓結(jié)構(gòu)，以保證財政收支計劃 關(guān)于國土基金的安排并滿足快速增長的房地產(chǎn)市場需求。2. 加快對歷史遺留問題的土地處置，加快閑置土地的消化，積極促進(jìn) 存量房地產(chǎn)用地進(jìn)入市場近兩年，存量土地繼續(xù)以每年 2 平方公里的規(guī)模入市，但 2004 年入 市量減少較大。為了保證今后的市場供應(yīng)，當(dāng)前應(yīng)按照相關(guān)法律、法 規(guī)，加快歷史遺留問題土地的處置，尤其是對于已閑置多年的房地產(chǎn) 用地應(yīng)米取積極的盤活措施，米取收回、置換、掛牌出讓、儲備等方 式加快處置，以保證今后房地產(chǎn)市場的用地供應(yīng)。3. 加快特區(qū)內(nèi)舊城、舊村的改造，對切實符合改造條件的舊工業(yè)區(qū)、 舊住宅區(qū)、城中村，適當(dāng)擴大改造范圍，以促進(jìn)城市面貌的改變，增