房地產(chǎn)造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、20152015年年1212月月北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司2內(nèi)容內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)造價(jià)管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)造價(jià)管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理新思維淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理新思維如何從管理角度有效控制造價(jià)如何從管理角度有效控制造價(jià)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司3毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)6689.767.492.6商品房銷(xiāo)售價(jià)格景氣指數(shù)商品房銷(xiāo)售價(jià)格景氣指數(shù)111.1111.29577.3北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司4雖然第一季度各地市

2、場(chǎng)走出了小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)，但如果就此斷言中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)觸底雖然第一季度各地市場(chǎng)走出了小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)，但如果就此斷言中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)觸底還言之尚早還言之尚早宏觀環(huán)境需求供給宏觀環(huán)境雖然有所好轉(zhuǎn)，但還談不上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)際環(huán)境仍然不樂(lè)觀 ？房?jī)r(jià)仍然偏高，消費(fèi)者信心仍未恢復(fù)，觀望情緒仍然很濃，投資性被壓抑07年高價(jià)拿地項(xiàng)目今年集中入市，08年各公司大量存貨未售，各公司今年資金壓力將出現(xiàn)前所未有的壓力，也會(huì)構(gòu)成很大的供給壓力北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司5降價(jià)銷(xiāo)售成為不可阻擋的市場(chǎng)潮流降價(jià)銷(xiāo)售成為不可阻擋的市場(chǎng)潮流客戶與產(chǎn)品造價(jià)控制進(jìn)度質(zhì)量造價(jià)的平衡房地產(chǎn)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)，客戶有了更多的選擇，市場(chǎng)

3、不能再依靠單純的策劃，如何精準(zhǔn)的把握需求并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語(yǔ)言 ？消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，造價(jià)的因素將變得更加敏感，造價(jià)控制將變得前所未有的重要再賣(mài)方市場(chǎng)下，三要素的平衡往往讓位于速度，在買(mǎi)方市場(chǎng)下，三者的平衡將更為挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商感言：降價(jià)還是硬道理開(kāi)發(fā)商感言：降價(jià)還是硬道理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司6房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從資源的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向客戶的競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從資源的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向客戶的競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)資源的競(jìng)爭(zhēng)資源的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品和客戶的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品和客戶的競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程設(shè)計(jì)管設(shè)計(jì)管理理采購(gòu)管采購(gòu)管理理工程管工程管理理營(yíng)銷(xiāo)管營(yíng)銷(xiāo)管理理

4、客戶服客戶服務(wù)務(wù)土地獲取土地獲取和項(xiàng)目論和項(xiàng)目論證證項(xiàng)目策項(xiàng)目策劃管理劃管理成成 本本 管管 理理資源資源客戶客戶運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司7快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的模式，當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤(rùn)的快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的模式，當(dāng)行業(yè)利潤(rùn)從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤(rùn)的時(shí)候，造價(jià)控制將具有戰(zhàn)略意義時(shí)候，造價(jià)控制將具有戰(zhàn)略意義北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司8內(nèi)容內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)造價(jià)管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)造價(jià)管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理新思維淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理新思維如何從管理角度有效控制造價(jià)如何從管理角度有效控制造價(jià)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司9造價(jià)管理

5、新思維造價(jià)管理新思維-三大轉(zhuǎn)變?nèi)筠D(zhuǎn)變從乙方挖潛到從乙方挖潛到客戶挖潛客戶挖潛從后端控制到從后端控制到前端控制前端控制從造價(jià)核算到從造價(jià)核算到造價(jià)控制造價(jià)控制房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過(guò)招投標(biāo)低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行造價(jià)控制，從乙方壓榨利潤(rùn)，在新的環(huán)境下，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)準(zhǔn)確的把握客戶需求從而做出性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣在招標(biāo)階段和施工過(guò)程進(jìn)行造價(jià)控制，在新的環(huán)境下，必須后端控制轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)管理，從前端進(jìn)行控制在傳統(tǒng)的管理模式下，造價(jià)部門(mén)更多是做的預(yù)算工作，承擔(dān)的是造價(jià)核算的職責(zé)，在新的環(huán)境下必須從核算轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂票本┾x涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司10從客戶價(jià)值到造價(jià)控制從客戶價(jià)值到造價(jià)控制不同需求的客戶

6、其關(guān)注點(diǎn)是不一樣不同需求的客戶其關(guān)注點(diǎn)是不一樣北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司11從客戶價(jià)值到造價(jià)控制從客戶價(jià)值到造價(jià)控制企圖滿足所有客戶的需求是一種沒(méi)有戰(zhàn)略的且造價(jià)極企圖滿足所有客戶的需求是一種沒(méi)有戰(zhàn)略的且造價(jià)極高的表現(xiàn)高的表現(xiàn)置業(yè)次數(shù)與購(gòu)房動(dòng)機(jī)置業(yè)次數(shù)與購(gòu)房動(dòng)機(jī)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司12從客戶價(jià)值到造價(jià)控制從客戶價(jià)值到造價(jià)控制客戶的需求是可以排序，在一定的造價(jià)約束下，你只客戶的需求是可以排序，在一定的造價(jià)約束下，你只能滿足關(guān)鍵的需求，并盡量滿足次要的需要能滿足關(guān)鍵的需求，并盡量滿足次要的需要綠色標(biāo)出是最重要的因素, 黃色標(biāo)出次重要的因素, 購(gòu)房預(yù)算不同的人, 對(duì)因素的重要性排序略

7、有不同. 在購(gòu)房預(yù)算較高的人群中, “造園形式”, “教育配套”和”高爾夫球場(chǎng)”相對(duì)重要. 而”物業(yè)管理模式”相對(duì)重要較低北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司13從客戶價(jià)值到造價(jià)控制從客戶價(jià)值到造價(jià)控制將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語(yǔ)言將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系空間尺度空間尺度功能組織功能組織部品性能部品性能物理指標(biāo)物理指標(biāo)設(shè)備要求設(shè)備要求居住要求使用標(biāo)準(zhǔn)使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化部品模塊化功能模塊化功能模塊化戶型模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化組團(tuán)模塊化設(shè)計(jì)模塊客戶行為自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)尊重尊重歸屬歸屬安全安全生理需求生理需求北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司14從后端控制到前端控

8、制從后端控制到前端控制預(yù)算預(yù)算合同造價(jià)控制合同造價(jià)控制認(rèn)價(jià)認(rèn)價(jià)變更控制變更控制定位控制定位控制結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)選型材料設(shè)備選型材料設(shè)備選型規(guī)范要求范圍內(nèi)的變通規(guī)范要求范圍內(nèi)的變通設(shè)計(jì)質(zhì)量控制設(shè)計(jì)質(zhì)量控制北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司15從造價(jià)核算到造價(jià)控制從造價(jià)核算到造價(jià)控制造價(jià)控制造價(jià)控制傾向于建立總量級(jí)的造價(jià)控制體系傾向于建立總量級(jí)的造價(jià)控制體系;按照按照“合同分類(lèi)合同分類(lèi)”的思路重構(gòu)的思路重構(gòu)“造價(jià)控制樹(shù)造價(jià)控制樹(shù)”;避免跨項(xiàng)目、科目簽訂合同避免跨項(xiàng)目、科目簽訂合同;前置合同控制環(huán)節(jié)（簽約、變更）前置合同控制環(huán)節(jié)（簽約、變更）造價(jià)核算造價(jià)核算基于工程造價(jià)思想建立核算（測(cè)算）體系；基于工程造

9、價(jià)思想建立核算（測(cè)算）體系；通過(guò)造價(jià)測(cè)算（合同分類(lèi)）形成目標(biāo)造價(jià)；通過(guò)造價(jià)測(cè)算（合同分類(lèi)）形成目標(biāo)造價(jià)；項(xiàng)目結(jié)算后進(jìn)行造價(jià)核算，定量分析；項(xiàng)目結(jié)算后進(jìn)行造價(jià)核算，定量分析；沉淀造價(jià)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫(kù)，為新項(xiàng)目測(cè)算提供參考依據(jù)沉淀造價(jià)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫(kù)，為新項(xiàng)目測(cè)算提供參考依據(jù)；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司16內(nèi)容內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)造價(jià)管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)造價(jià)管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理新思維淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理新思維如何從管理角度有效控制造價(jià)如何從管理角度有效控制造價(jià)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司17造價(jià)管理體系主要控制點(diǎn)造價(jià)管理體系主要控制點(diǎn)全面的造價(jià)控制體系主要包括對(duì)土地造價(jià)、項(xiàng)目

10、前期費(fèi)用、工程建安造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)造價(jià)、管全面的造價(jià)控制體系主要包括對(duì)土地造價(jià)、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建安造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)造價(jià)、管理造價(jià)和財(cái)務(wù)造價(jià)等六大分項(xiàng)造價(jià)的控制理造價(jià)和財(cái)務(wù)造價(jià)等六大分項(xiàng)造價(jià)的控制分項(xiàng)造價(jià)壓縮空間占總造價(jià)比例主要控制手段說(shuō)明土地造價(jià)較小較小30-35 %30-35 %n盡可能爭(zhēng)取政府優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)在土地費(fèi)用支付條件方面盡可能爭(zhēng)取政府優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)在土地費(fèi)用支付條件方面爭(zhēng)取優(yōu)惠爭(zhēng)取優(yōu)惠n認(rèn)真開(kāi)展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)真開(kāi)展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)n加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目論證加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目論證土地造價(jià)項(xiàng)目土地造價(jià)項(xiàng)目初期大部分可以確定，初期大部分可以確定，可壓縮空間較小可壓縮空間

11、較小前期費(fèi)用大大2-3 %2-3 %n搞好政府關(guān)系，爭(zhēng)取報(bào)批報(bào)建費(fèi)用減免搞好政府關(guān)系，爭(zhēng)取報(bào)批報(bào)建費(fèi)用減免工程造價(jià)大大50-55 %50-55 %n設(shè)計(jì)單位爭(zhēng)取最優(yōu)性?xún)r(jià)比設(shè)計(jì)單位爭(zhēng)取最優(yōu)性?xún)r(jià)比n開(kāi)展設(shè)計(jì)階段開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制的造價(jià)控制和限額設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)n嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更和工程簽證審批嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更和工程簽證審批n建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購(gòu)伙建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購(gòu)伙伴關(guān)系伴關(guān)系n規(guī)范采購(gòu)管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評(píng)標(biāo)、定標(biāo)規(guī)范采購(gòu)管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評(píng)標(biāo)、定標(biāo)n加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運(yùn)用加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運(yùn)用雖然前期設(shè)計(jì)費(fèi)用本身并

12、不多，但雖然前期設(shè)計(jì)費(fèi)用本身并不多，但設(shè)計(jì)方案決定了工程造價(jià)的設(shè)計(jì)方案決定了工程造價(jià)的70708080左右，因此設(shè)計(jì)管理左右，因此設(shè)計(jì)管理是造價(jià)控是造價(jià)控制制的重中之重；的重中之重；工程造價(jià)涉及工程造價(jià)涉及影響影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大營(yíng)銷(xiāo)造價(jià)大大5-8 %5-8 %n實(shí)行媒體投放的跟蹤評(píng)價(jià)，選取性?xún)r(jià)比最高的推廣方式實(shí)行媒體投放的跟蹤評(píng)價(jià)，選取性?xún)r(jià)比最高的推廣方式n加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購(gòu)管理加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購(gòu)管理營(yíng)銷(xiāo)造價(jià)涉及營(yíng)銷(xiāo)造價(jià)涉及影響因素多而且復(fù)雜，影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大故可壓縮空間大管理造價(jià) 小小2-3 %2-3 %n建立合理建

13、立合理的造價(jià)費(fèi)用的造價(jià)費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)支出標(biāo)準(zhǔn)n加大部門(mén)費(fèi)用支出考核力度加大部門(mén)費(fèi)用支出考核力度管理費(fèi)用項(xiàng)目初期大部分可以確定，管理費(fèi)用項(xiàng)目初期大部分可以確定，可壓縮空間小可壓縮空間小財(cái)務(wù)造價(jià)小小6-8 %6-8 %n合理籌措和運(yùn)用資金合理籌措和運(yùn)用資金n實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀n實(shí)行稅收籌劃，減少實(shí)行稅收籌劃，減少稅務(wù)造價(jià)稅務(wù)造價(jià)財(cái)務(wù)造價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)造價(jià)項(xiàng)目初期大部分可以確定，初期大部分可以確定，可壓縮空間小可壓縮空間小注：此處的造價(jià)比例僅供參考北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司18造價(jià)管理體系造價(jià)管理體系目標(biāo)造價(jià)體系目標(biāo)造價(jià)體系動(dòng)態(tài)造價(jià)控制體系動(dòng)態(tài)造價(jià)控制體系后評(píng)

14、估體系后評(píng)估體系造價(jià)責(zé)任和考核體系造價(jià)責(zé)任和考核體系造價(jià)業(yè)務(wù)流程造價(jià)業(yè)務(wù)流程管理控制體系管理控制體系數(shù)據(jù)庫(kù)和知識(shí)管理數(shù)據(jù)庫(kù)和知識(shí)管理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司19如何通過(guò)目標(biāo)造價(jià)體系使我們從設(shè)計(jì)到招標(biāo)到施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能進(jìn)行造價(jià)的如何通過(guò)目標(biāo)造價(jià)體系使我們從設(shè)計(jì)到招標(biāo)到施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能進(jìn)行造價(jià)的控制和優(yōu)化？控制和優(yōu)化？項(xiàng)目拓展階段項(xiàng)目拓展階段方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)施工階段施工階段建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程安裝工程費(fèi)費(fèi)裝修工程裝修工程費(fèi)費(fèi)地基基礎(chǔ)工地基基礎(chǔ)工程程主體工程主體工程給排水工給排水工程程數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)調(diào)整造價(jià)匡算造價(jià)

15、匡算造價(jià)估算造價(jià)估算造價(jià)預(yù)算造價(jià)預(yù)算動(dòng)態(tài)調(diào)整動(dòng)態(tài)調(diào)整 舉例擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段造價(jià)概算造價(jià)概算北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司20例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)-造價(jià)前置模型之單一產(chǎn)品假定法造價(jià)前置模型之單一產(chǎn)品假定法分解造價(jià)指標(biāo)為分解造價(jià)指標(biāo)為“固定固定”和和“可變可變”類(lèi)，反復(fù)測(cè)算類(lèi)，反復(fù)測(cè)算開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用期間費(fèi)用固定造價(jià)固定造價(jià)土地價(jià)款土地價(jià)款主體建筑主體建筑主體安裝主體安裝可變?cè)靸r(jià)可變?cè)靸r(jià)容積率建筑面積單位固定造價(jià)R1S1A1R2S2A2R3S3A3容積率

16、建筑面積單位可變?cè)靸r(jià)R1S1A1R2S2A2R3S3A3容積率建筑面積單位造價(jià)判斷R1S1A1R2S2A2R3S3A3北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司21例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)-通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案方案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司22 以北京某項(xiàng)目為例以北京某項(xiàng)目為例項(xiàng) 目單位原指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)用地一、規(guī)劃建設(shè)用地 ha ha3.84843.8484二、總建筑面積 130240130240 地上總建筑面積地上總建筑面積 9621096210 地下總建筑面積 34030 住宅總建筑面積住宅總建筑面積 8

17、771087710 公建總建筑面積 4253042530 地上公建地上公建 85008500 地下公建及配套設(shè)施 3403034030十一、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位十一、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛輛600600 地面停車(chē)地面停車(chē) 輛輛7575 架空層停車(chē) 輛輛0 0 地下停車(chē) 輛輛525525兩層地下車(chē)庫(kù)方案兩層地下車(chē)庫(kù)方案例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)-通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案方案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司23 以北京某項(xiàng)目為例以北京某項(xiàng)目為例項(xiàng) 目單位新指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)用地一、規(guī)劃建設(shè)用地 ha ha3.84843.8484二、

18、總建筑面積 114512114512 地上總建筑面積地上總建筑面積 9621096210 地下總建筑面積 18302 住宅總建筑面積住宅總建筑面積 8796787967 公建總建筑面積 2654526545 地上公建地上公建 82438243 地下公建及配套設(shè)施 1830218302十一、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位十一、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛輛584584 地面停車(chē)地面停車(chē) 輛輛5454 架空層停車(chē) 輛輛137137 地下停車(chē) 輛輛393393一層地下車(chē)庫(kù)一層地下車(chē)庫(kù)+ +架空層方案架空層方案例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)-通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)

19、品的解決方案方案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司24一層地下車(chē)庫(kù)一層地下車(chē)庫(kù)+ +架空層方案架空層方案收益對(duì)比：收益對(duì)比：兩層地下車(chē)庫(kù)方案兩層地下車(chē)庫(kù)方案凈利率凈利率6.186.18，內(nèi)部收益率，內(nèi)部收益率13.513.5；一層車(chē)庫(kù)一層車(chē)庫(kù)+架空層與兩層車(chē)庫(kù)的重要區(qū)別是在于調(diào)減了架空層與兩層車(chē)庫(kù)的重要區(qū)別是在于調(diào)減了低效資產(chǎn)的比低效資產(chǎn)的比例例，具有較高的實(shí)際意義。，具有較高的實(shí)際意義。凈利率凈利率7.547.54，內(nèi)部收益率約，內(nèi)部收益率約14.514.5。例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)例：通過(guò)事前算賬控制造價(jià)-通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過(guò)事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案方

20、案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司25目標(biāo)造價(jià)體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的造價(jià)科目體系目標(biāo)造價(jià)體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的造價(jià)科目體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司26如何通過(guò)動(dòng)態(tài)造價(jià)控制體系確保造價(jià)的全過(guò)程處于有效管理中？如何通過(guò)動(dòng)態(tài)造價(jià)控制體系確保造價(jià)的全過(guò)程處于有效管理中？每一個(gè)階段的造價(jià)發(fā)生的情況應(yīng)及時(shí)掌握，包括已發(fā)生和即將發(fā)生或預(yù)計(jì)將發(fā)生的每一個(gè)階段的造價(jià)發(fā)生的情況應(yīng)及時(shí)掌握，包括已發(fā)生和即將發(fā)生或預(yù)計(jì)將發(fā)生的北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司27如何通過(guò)責(zé)任造價(jià)體系造價(jià)責(zé)任分解到每一個(gè)員工？如何通過(guò)責(zé)任造價(jià)體系造價(jià)責(zé)任分解到每一個(gè)員工？部門(mén)目標(biāo)造價(jià)責(zé)任事項(xiàng)目標(biāo)造價(jià)責(zé)任指標(biāo)指標(biāo)說(shuō)明及計(jì)算公式備注

21、合同造價(jià)部合同造價(jià)部1 1、工程、工程總造總造價(jià)的價(jià)的預(yù)算精預(yù)算精度度工程造價(jià)的工程造價(jià)的預(yù)預(yù)算精確性算精確性（總結(jié)算價(jià)總預(yù)算（總結(jié)算價(jià)總預(yù)算值）值） / /總預(yù)算值總預(yù)算值5 5以分期為單位，某項(xiàng)以分期為單位，某項(xiàng)一級(jí)造價(jià)科目一級(jí)造價(jià)科目超目標(biāo)，但在本期超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的工程類(lèi)內(nèi)總的工程類(lèi)一級(jí)造價(jià)科目結(jié)算造價(jià)品一級(jí)造價(jià)科目結(jié)算造價(jià)品疊后未超標(biāo)，疊后未超標(biāo)，認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個(gè)認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個(gè)一級(jí)造價(jià)科目一級(jí)造價(jià)科目及總的工程類(lèi)及總的工程類(lèi)結(jié)算造價(jià)均結(jié)算造價(jià)均未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔考指標(biāo)，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考考指標(biāo)

22、，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考指標(biāo)之一。指標(biāo)之一。2 2、對(duì)工程類(lèi)、對(duì)工程類(lèi)合同價(jià)格談合同價(jià)格談判控制。判控制。所簽工程合同所簽工程合同總價(jià)款總價(jià)款1 1、合同總價(jià)款、合同總價(jià)款預(yù)算預(yù)算價(jià)價(jià)2 2、某份合同總價(jià)款必、某份合同總價(jià)款必須超預(yù)算價(jià)時(shí)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)須超預(yù)算價(jià)時(shí)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批報(bào)告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。準(zhǔn)。1 1、合同總價(jià)款、合同總價(jià)款預(yù)算值的認(rèn)定方法：預(yù)算值的認(rèn)定方法：（1 1）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)定。定。（2 2）按實(shí)結(jié)算合同（或合同中按實(shí)結(jié)算部分）以合同）按實(shí)結(jié)算合同（或合同中按實(shí)結(jié)算部分）以合同的結(jié)算價(jià)在扣

23、出合同簽定以后，由于各種變更引起的的結(jié)算價(jià)在扣出合同簽定以后，由于各種變更引起的增減因素后（含設(shè)計(jì)變更及甲供、乙供甲核價(jià)導(dǎo)致的增減因素后（含設(shè)計(jì)變更及甲供、乙供甲核價(jià)導(dǎo)致的合同結(jié)算值的變動(dòng)以及合同以外的簽證發(fā)生的變動(dòng)）合同結(jié)算值的變動(dòng)以及合同以外的簽證發(fā)生的變動(dòng)）預(yù)算值比較。預(yù)算值比較。（3 3）某份合同總價(jià)超預(yù)算，但在本期項(xiàng)目的同）某份合同總價(jià)超預(yù)算，但在本期項(xiàng)目的同一級(jí)造一級(jí)造價(jià)科目?jī)r(jià)科目下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額及總的合同額品疊后，同時(shí)均未超預(yù)

24、算，可認(rèn)定為創(chuàng)及總的合同額品疊后，同時(shí)均未超預(yù)算，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。優(yōu)達(dá)標(biāo)。（4 4）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項(xiàng)合同價(jià)超預(yù)算，不影響該項(xiàng)目在）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項(xiàng)合同價(jià)超預(yù)算，不影響該項(xiàng)目在同同一級(jí)造價(jià)科目一級(jí)造價(jià)科目下，對(duì)總合同價(jià)下，對(duì)總合同價(jià)總預(yù)算價(jià)的要求，總預(yù)算價(jià)的要求，但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。2 2、該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。、該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。按責(zé)任原則將造價(jià)目標(biāo)根據(jù)各部門(mén)對(duì)造價(jià)的作用分解到各個(gè)部門(mén)，確立考核標(biāo)準(zhǔn)按責(zé)任原則將造價(jià)目標(biāo)根據(jù)各部門(mén)對(duì)造價(jià)的作用分解到各個(gè)部門(mén)，確立考核標(biāo)準(zhǔn)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司28如何通過(guò)后評(píng)估體系使我們不再犯

25、重復(fù)的錯(cuò)誤？如何通過(guò)后評(píng)估體系使我們不再犯重復(fù)的錯(cuò)誤？項(xiàng)目后評(píng)估管理流程工程部其他部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)層支持性文件綜合部組織項(xiàng)目工作總結(jié)參與項(xiàng)目工作總結(jié)匯總項(xiàng)目工作總結(jié)撰寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告工程部組織項(xiàng)目總結(jié)會(huì)議，各部門(mén)參與評(píng)審，審批N備案?jìng)浒竃組織項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推廣落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推廣后評(píng)估的要點(diǎn)不在于后評(píng)估的要點(diǎn)不在于總結(jié)，而在于如何落總結(jié)，而在于如何落實(shí)和推廣！實(shí)和推廣！主體工程：主體工程：在條件允許的情況下，地下室外防水改為內(nèi)防水，可以有效的節(jié)約造價(jià)（JS一期節(jié)約35萬(wàn)元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加無(wú)仿布濾水層節(jié)約10萬(wàn)元）；進(jìn)度款按施工階段進(jìn)行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進(jìn)度；無(wú)粘結(jié)預(yù)應(yīng)

26、力鋼筋不宜用于住宅樓，會(huì)給安裝及家庭裝修時(shí)帶來(lái)隱患。銷(xiāo)售部門(mén)盡早介入工地現(xiàn)場(chǎng)之中，多與現(xiàn)場(chǎng)工程師溝通，避免出現(xiàn)銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)與施工布置總平面圖的矛盾；設(shè)計(jì)變更要考慮與預(yù)售查丈相符，以免日后給公司造成損失（JS一期曾出現(xiàn)，幸好及時(shí)更改補(bǔ)救）；女兒墻的高度必須滿足規(guī)范要求，否則無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，造成日后補(bǔ)救；廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿墻，板套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿；因銷(xiāo)售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板；陽(yáng)臺(tái)降板應(yīng)保證有8厘米左右，以免門(mén)開(kāi)啟困難和房間滲水（JS幼兒園陽(yáng)臺(tái)地面裝修后，門(mén)無(wú)法開(kāi)啟，也滲水）。裝修工程裝修工程加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場(chǎng)管理，提高對(duì)

27、部分分包單位的成品保護(hù)意識(shí)，如鋁合金門(mén)窗、木門(mén)、陽(yáng)臺(tái)欄板等；加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增加；地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩?zhàn)樱晒?jié)省約一倍的造價(jià)（JS一期地下室就節(jié)約13萬(wàn)元左右）；選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶木門(mén)）要特別注意其有否施工地的消防許可證（JS一期木門(mén)為此幾乎影響總體驗(yàn)收）；空調(diào)百葉的設(shè)計(jì)在考慮外觀效果的同時(shí)，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性（JS一期就接到投訴）；公共電梯廳的設(shè)計(jì)盡量從消防驗(yàn)收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費(fèi)用（JS二期電梯廳就曾修改而增加費(fèi)用）；采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開(kāi)裂和抹灰的問(wèn)題。雖然增加了造價(jià)，但減少外墻滲水的可能，還能收回墻改金；廣場(chǎng)大理石地面不宜采用光面，以免鋪貼后在重新進(jìn)行毛面處理，而增加造價(jià)（JS一期南廣場(chǎng)地面就發(fā)生過(guò)）；對(duì)環(huán)境、園建要從全局設(shè)計(jì)考慮，避免施工完成后感覺(jué)效果不滿意而浪費(fèi)造價(jià)（JS一期泛會(huì)所天棚噴涂出現(xiàn)施工后修改）；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司29如何優(yōu)化造價(jià)的管理流程盡量減少我們無(wú)效的造價(jià)？如何優(yōu)化造價(jià)的管理流程盡量減少我們無(wú)效的造價(jià)？-案例案例一一. .場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)場(chǎng)地豎