中原昆明天驕北麓項(xiàng)目分析報(bào)告

1、本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。天驕北麓項(xiàng)目分析報(bào)告 kunming.07.2011目錄目錄一、項(xiàng)目開發(fā)商二、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息三、項(xiàng)目規(guī)劃四、項(xiàng)目開發(fā)五、項(xiàng)目產(chǎn)品信息六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣七、項(xiàng)目客戶分析八、項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)商一 開發(fā)商簡(jiǎn)介 開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司成立于2001年11月，現(xiàn)為國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)企業(yè)。在地方各級(jí)黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會(huì)各界的支持下，公司經(jīng)過(guò)近十年的艱苦創(chuàng)業(yè)，以“人正品真、奉獻(xiàn)社會(huì)”的創(chuàng)立理念為支撐，積極參與新昆明的建設(shè)，立足昆明北市區(qū)，先后開發(fā)建設(shè)

2、了“美倫花鄉(xiāng)、彩信園、春之城、美璟欣城、泰旸欣城、云嶺天驕”等六個(gè)樓盤小區(qū)以及在建的城中村改造項(xiàng)目“天驕北麓”小區(qū)。公司榮譽(yù)公司榮譽(yù)：公司成立至今，先后榮獲昆明市房地產(chǎn)先進(jìn)開發(fā)企業(yè)、先進(jìn)納稅企業(yè)、昆明市最具社會(huì)責(zé)任感城中村改造大獎(jiǎng)、昆明市、區(qū)兩級(jí)抗非典先進(jìn)企業(yè)、區(qū)級(jí)優(yōu)秀企業(yè)、區(qū)級(jí)文明單位、公司工會(huì)被昆明市總工會(huì)授予“工人先鋒號(hào)”、區(qū)總工會(huì)授予“先進(jìn)模范職工之家”、公司黨支部連續(xù)榮獲盤龍區(qū)先進(jìn)黨支部稱號(hào)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目20032003年年美倫花鄉(xiāng)美倫花鄉(xiāng)物業(yè)類型：普通住宅、商鋪地址：北市區(qū)霖雨橋與紅錦路交叉口綠化率：30%容積率：2.99竣工時(shí)間：2003年20052005年年春之城春之城物業(yè)類型

3、：普通住宅、多層、小高層地址：霖雨橋盤龍江西畔綠化率：45%容積率：3.0占地面積：2100平方米竣工時(shí)間：2005年20062006年年美璟欣城美璟欣城物業(yè)類型：小高層、高層地址：五華區(qū)北市區(qū)煙草路一號(hào)與銀河大道交叉口綠化率：40%容積率：2.7竣工時(shí)間：2006年開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目20072007年年泰旸欣城泰旸欣城物業(yè)類型：小高層、高層地址：盤龍區(qū)北二環(huán)路與龍泉路交匯處綠化率：40%竣工時(shí)間：2007年20082008年年云嶺天驕云嶺天驕物業(yè)類型：別墅、多層地址：五華區(qū)龍泉路財(cái)貿(mào)學(xué)院旁綠化率：52%容積率：1.2占地153畝竣工時(shí)間：2008年20082008年年彩信園物業(yè)類型：多層地址：霖

4、雨路金域藍(lán)灣旁綠化率：40%容積率：1.6占地：68125平方米竣工時(shí)間：2008項(xiàng)目基本信息二 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)配套周邊配套項(xiàng)目基本信息樓盤名稱天驕北麓銷售熱理位置盤龍區(qū)煙草路二號(hào)路紅云小區(qū)旁所處片區(qū)北市區(qū)開發(fā)商/投資商云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司策劃代理物業(yè)管理倫華物業(yè)有限公司占地面積253080容積率6.00整合推廣總建筑面積880000裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯精裝綠化率45%住宅面積建筑密度車位數(shù)量5500個(gè)商業(yè)面積均價(jià)住宅：8500元/商鋪：7千-2萬(wàn)元/總戶數(shù)11000戶產(chǎn)品類型高層物管費(fèi)1元/月/車位比2：1項(xiàng)目區(qū)位天驕北麓位于北市區(qū)煙草二

5、號(hào)路與紅錦路的交接處，東、南、北東、南、北面臨昆煙紅云小區(qū)，距銀河大道僅200米；西西接龍泉路。周邊擁有美倫花鄉(xiāng)一期、彩信園、金域藍(lán)灣、紅云小區(qū)、書香門第、華龍人家，文明花園等眾多住宅小區(qū)，居住氛圍較好，生活配套設(shè)施完善，堪稱北市區(qū)的居住中心北市區(qū)的居住中心。北北圖片需做處理項(xiàng)目配套 小區(qū)內(nèi)配套2424班班 小學(xué)校小學(xué)校約約30003000蔬菜超市蔬菜超市2500025000地下商業(yè)廣場(chǎng)地下商業(yè)廣場(chǎng)小區(qū)內(nèi)水景觀小區(qū)內(nèi)水景觀1818班班 幼兒園幼兒園50005000大型商場(chǎng)大型商場(chǎng)小區(qū)內(nèi)配套：小區(qū)內(nèi)配套：小區(qū)內(nèi)水景觀約3000蔬菜超市5000大型商場(chǎng)25000地下商業(yè)廣場(chǎng)18班-幼兒園24班-小

6、學(xué)校圖片在集體處理項(xiàng)目配套 周邊配套交通：交通：119、84、79、9、115路等公交可直達(dá)商業(yè)：商業(yè)：紅云綜合市場(chǎng)、中匯商業(yè)中心周邊醫(yī)院：周邊醫(yī)院：紅云醫(yī)院、昆明市紅方醫(yī)院周邊學(xué)校：周邊學(xué)校：昆煙幼兒園、昆明市第三幼兒園、昆煙小學(xué)北北：商業(yè)：周邊醫(yī)院：周邊學(xué)校項(xiàng)目規(guī)劃三 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目建筑特色 項(xiàng)目分布圖一期產(chǎn)品（住宅）一期產(chǎn)品（商鋪）一期產(chǎn)品（車位） 項(xiàng)目動(dòng)線規(guī)劃 項(xiàng)目一期樓座分布分析日照、采光居住價(jià)值商業(yè)價(jià)值字體注意項(xiàng)目定位小區(qū)定位為一個(gè)集居住、教育、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的綜合型片區(qū)小區(qū)定位為一個(gè)集居住、教育、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的綜合型片區(qū)建筑特色建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：外立面主要以淡黃色為

7、主色調(diào)，整個(gè)建筑造型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約，整個(gè)小區(qū)樓棟采取圍合式布局。小區(qū)園林小區(qū)園林以水景觀為主，整個(gè)水景觀貫穿整個(gè)小區(qū)的內(nèi)景觀，綠色植物與水景有機(jī)的結(jié)合，形成自然舒適的小區(qū)景觀。小區(qū)水景項(xiàng)目分布圖 一期產(chǎn)品（住宅）1235678910111213151617181920212223252728293031323335 一期推出住宅30棟 實(shí)際編號(hào)35棟，在樓棟排號(hào)時(shí)，故意去掉4、14、24、26、34樓棟號(hào) 其中27、28、29、30、31、32棟為搬遷安置房 其他樓棟房源中還有部分政府廉租房項(xiàng)目分布圖 一期產(chǎn)品（商鋪）12356789101112131516171819202122232527282

8、93031323335整個(gè)小區(qū)一期項(xiàng)目商鋪分布： 135棟1、2層底商商鋪臨街環(huán)狀分布 1217棟在小區(qū)內(nèi)側(cè)各有兩間1、2層的底商，共計(jì)10間 穿過(guò)小區(qū)的紅云路處有一個(gè)約25000的地下商業(yè)廣場(chǎng) 9棟旁有一個(gè)約3000的蔬菜超市 1棟旁有一個(gè)約5000的大型商場(chǎng)紅紅云云路路蔬菜超市蔬菜超市2500025000商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)50005000大型商場(chǎng)大型商場(chǎng)項(xiàng)目分布圖 一期產(chǎn)品（車位）1235678910111213151617181920212223252728293031323335 項(xiàng)目一期總計(jì)地下車位和車庫(kù)約11000個(gè) 地下車庫(kù)和車位位于整個(gè)項(xiàng)目一期地塊下 項(xiàng)目一期大型商業(yè)廣場(chǎng)上還設(shè)有

9、臨時(shí)停車位臨時(shí)停臨時(shí)停車位車位地下車位、地下車位、車庫(kù)車庫(kù)車行線人行線天驕北麓車行線與處于項(xiàng)目的外圍，人行線位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，做到了人車分流的效果，提高了居住安全系數(shù)。也保證了居住的舒適度。項(xiàng)目動(dòng)線規(guī)劃項(xiàng)目一期樓座分布分析 日照、采光25910111213151617713683335323130292827252322212201918商業(yè)廣場(chǎng)北北東南西西北東南東北西南各區(qū)域就日照優(yōu)勢(shì)排序： 整個(gè)項(xiàng)目樓間距較小，嚴(yán)重影響樓棟之間采光及視野。 聯(lián)排布局樓棟（19棟）采光視野優(yōu)于圍合式布局樓棟（1035棟） 聯(lián)排布局樓棟南北開窗戶型采光及視野優(yōu)于東西開窗戶型 圍合式布局樓棟東西開窗戶型采光及視野優(yōu)于

10、南北開窗戶型項(xiàng)目一期樓座價(jià)值分析 居住價(jià)值25910111213151617713683335323130292827252322212201918商業(yè)廣場(chǎng)背商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)臨商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)內(nèi)側(cè)外側(cè)位于項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)周圍樓棟，商業(yè)氛圍較濃，較為吵鬧，居住氛圍相對(duì)較弱項(xiàng)目分為聯(lián)排排布和圍合式排布，圍合式排布優(yōu)于聯(lián)排是排布聯(lián)排樓棟被商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)優(yōu)于臨商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)的居住氛圍圍合式是樓棟，內(nèi)側(cè)優(yōu)于外側(cè)的居住氛圍項(xiàng)目一期樓座價(jià)值分析 商業(yè)價(jià)值25910111213151617713683335323130292827252322212201918商業(yè)廣場(chǎng)l 項(xiàng)目一期樓座主要以圍合式布局和聯(lián)排布局。l 整個(gè)項(xiàng)目一期商鋪布

11、置在一期樓座外圍臨街底商。l 商業(yè)廣場(chǎng)周圍底層均為商鋪。l 為滿足小區(qū)內(nèi)部商業(yè)需求，在1217棟小區(qū)內(nèi)側(cè)分別在各樓棟底層設(shè)置2間商鋪，共計(jì)10間根據(jù)小區(qū)商業(yè)價(jià)值分析：l 商業(yè)廣場(chǎng)周圍商業(yè)價(jià)值最高（2-7棟，10、32、33、35棟）l 12-17棟小區(qū)內(nèi)場(chǎng)10間商鋪價(jià)值其次l 其余樓棟臨街商鋪商業(yè)價(jià)值較弱背商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)臨商業(yè)廣場(chǎng)側(cè)內(nèi)側(cè)外側(cè)項(xiàng)目開發(fā)四 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序 項(xiàng)目主要產(chǎn)品信息 項(xiàng)目施工進(jìn)度 項(xiàng)目開發(fā)模式 項(xiàng)目開發(fā)模式分析 項(xiàng)目開發(fā)目的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序整個(gè)項(xiàng)目占地約380畝，分為兩期開發(fā)。一期一期項(xiàng)目約有200畝，由高層、小高層及開放式商業(yè)區(qū)組成，并采用圍合式設(shè)計(jì)。二期二期還未建設(shè)，具體樓棟規(guī)劃資

12、料為對(duì)外公布。一期開發(fā)地塊一期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊二期開發(fā)地塊項(xiàng)目主要產(chǎn)品信息一期主要推出產(chǎn)品：住宅、商鋪一期主要推出產(chǎn)品：住宅、商鋪?zhàn)≌a(chǎn)權(quán)：70年推出房源11000套，面積區(qū)間：16-142房源戶型有：公寓、兩房、三房、四房均價(jià)：8500元/商鋪產(chǎn)權(quán)：40年推出商鋪290間面積區(qū)間：50-5000價(jià)格區(qū)間：7000-20000元/項(xiàng)目施工進(jìn)度2011年7月25日項(xiàng)目一期工程主要樓棟幾乎都主題封頂，外立面裝飾進(jìn)入收尾工作。項(xiàng)目幾乎為準(zhǔn)現(xiàn)房。1棟旁5000大型商場(chǎng)進(jìn)行主體工程。小區(qū)內(nèi)園林水景還在打造中。項(xiàng)目開發(fā)模式天驕北麓項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目與政府合作，設(shè)置有公

13、租房、安置房、商品房、商天驕北麓項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目與政府合作，設(shè)置有公租房、安置房、商品房、商鋪。鋪。公租房公租房安置房安置房商品房商品房商鋪商鋪 開發(fā)商修建后，交由政府管理 修建好后，用于片區(qū)城中村回遷安置 修建好后，由開發(fā)商管理，對(duì)外出售修建好后，由開發(fā)商管理部分商鋪開發(fā)商對(duì)外出售部分商鋪開發(fā)商自持項(xiàng)目開發(fā)模式分析與政府合作與政府合作修建安置房、公租房、商品房，減少項(xiàng)目可售房源，盈利減少組織團(tuán)購(gòu)，得到大部分公務(wù)員客戶群項(xiàng)目后期運(yùn)轉(zhuǎn)較為順利項(xiàng)目受到政府關(guān)注與支持項(xiàng)目有公租房、安置房、商品房，房源分類較多阻礙項(xiàng)目檔次提升和升值項(xiàng)目開發(fā)目的倫華地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目主要集中在北市區(qū)，普遍針對(duì)

14、剛需客戶，開發(fā)項(xiàng)目主要目的以盈利為主。天驕北麓項(xiàng)目是倫華地產(chǎn)公司開發(fā)的第7個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目與政府合作較多。加強(qiáng)了開發(fā)商與政府合作關(guān)系。加強(qiáng)了開發(fā)商與政府合作關(guān)系。天驕北麓項(xiàng)目的開發(fā)從項(xiàng)目的推廣、銷售策略等分析，開發(fā)商開發(fā)天驕北麓項(xiàng)目主要以主要以盈利為主盈利為主。項(xiàng)目產(chǎn)品信息五車位信息商鋪信息住宅信息房源分類各樓棟信息戶型配比住宅價(jià)格分析價(jià)格走勢(shì)樓棟價(jià)格住宅銷售情況住宅戶型一房二房三房四房住宅戶型分析暢銷戶型滯銷戶型車位信息天驕北麓項(xiàng)目共計(jì)地下停車位和車庫(kù)共10000多個(gè)，商業(yè)廣場(chǎng)臨時(shí)停車位具體數(shù)量未對(duì)外公布。2010年4月推出車位，5萬(wàn)一個(gè)，共計(jì)銷售2000多個(gè)，車位辦產(chǎn)權(quán)證

15、，土地證。剩余車位、車庫(kù)具體推出時(shí)間還未定，價(jià)格預(yù)計(jì)在10萬(wàn)以上。商鋪信息 2010年11月推出商鋪290間銷售 價(jià)格區(qū)間：700020000元/ 產(chǎn)權(quán)40年 推出商鋪290間，銷售率為50%。 整體商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)有明確定位 銷售了一段時(shí)間后，開發(fā)商停止銷售，將所有商鋪資料收回，具體原因未對(duì)外公布。 推出商鋪主要為住宅1、2層底層商鋪 商鋪為臨街商鋪，環(huán)繞整個(gè)小區(qū)外側(cè)分布 小區(qū)內(nèi)部就1217棟，每棟各有2間商鋪，共計(jì)10間，主要為小區(qū)內(nèi)部商業(yè)。 小區(qū)大型商業(yè)廣場(chǎng)周圍商鋪價(jià)格最高，在20000元/左右。 小區(qū)內(nèi)10間商鋪價(jià)格在10000元/左右。商業(yè)廣場(chǎng)1213151617住宅信息 房源分類一期項(xiàng)目

16、共計(jì)房源11000套公租房1510套回遷安置房1751套實(shí)際可售房源7739套2棟62套 5棟62套7棟62套 9棟62套10棟155套 11棟124套12棟124套 13棟124套15棟124套 16棟124套17棟124套 18棟66套19棟66套 20棟66套21棟66套 22棟66套23棟33套 均價(jià)8500元/產(chǎn)權(quán)70年面積區(qū)間：16-142戶型：一房、兩房、三房、四房27棟231戶28棟264戶29棟264戶30棟352戶31棟320戶32棟320戶住宅信息 各樓棟信息樓棟樓棟/ /單元單元電梯住電梯住戶比戶比共計(jì)共計(jì)住戶住戶房源分類房源分類樓棟樓棟/ /單元單元電梯住戶電梯住戶比

17、比共計(jì)共計(jì)住戶住戶房源分類房源分類樓棟樓棟/ /單元單元電梯住電梯住戶比戶比共計(jì)共計(jì)住戶住戶房源分房源分類類樓棟樓棟/ /單單元元電梯住電梯住戶比戶比共計(jì)共計(jì)住戶住戶房源分房源分類類1棟2梯13戶416商品房9棟1單元2梯7戶224商品房、公租房15棟2單元2梯9戶288商品房、公租房25棟2梯7戶231商品房2棟1單元2梯13戶416商品房9棟2單元2梯9戶288商品房、公租房16棟1單元2梯7戶224商品房、公租房27棟2梯7戶231安置房2棟2單元2梯7戶224商品房、公租房10棟1單元2梯7戶224商品房、公租房16棟2單元2梯9戶288商品房、公租房28棟2梯8戶264安置房2棟3單

18、元2梯9戶288商品房、公租房10棟2單元2梯9戶288商品房、公租房17棟1單元2梯7戶224商品房、公租房29棟2梯8戶264安置房3棟2梯10戶320商品房11棟1單元2梯7戶224商品房、公租房17棟2單元2梯9戶228商品房、公租房30棟2梯11戶352安置房5棟1單元2梯7戶231商品房、公租房11棟2單元2梯9戶288商品房、公租房18棟2梯10戶330商品房、公租房31棟2梯10戶320安置房5棟2單元2梯9戶288商品房、公租房12棟1單元2梯7戶224商品房、公租房19棟2梯11戶363商品房、公租房32棟2梯10戶320安置房6棟2梯10戶330商品房12棟2單元2梯9戶

19、288商品房、公租房20棟2梯11戶363商品房、公租房33棟2梯8戶256商品房7棟1單元2梯7戶231商品房、公租房13棟1單元2梯7戶224商品房、公租房21棟2梯8戶264商品房、公租房35棟2梯8戶256商品房7棟2單元2梯9戶288商品房、公租房13棟單元2梯9戶288商品房、公租房22棟2梯10戶330商品房、公租房8棟2梯10戶320商品房15棟1單元2梯7戶224商品房、公租房23棟2梯7戶231商品房、公租房住宅信息 戶型配比戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例一房16-37.79約3080套28%二房45.77-77.94約4070套37%三房90.61-109.1約2200

20、套20%四房119.12-142.01約1650套15% 合計(jì)11000套100%本項(xiàng)目的戶型以1房一2房為主，占總套數(shù)的65%，其次為三房到四房，占總套數(shù)的35%，目前項(xiàng)目主推兩房為主，三房到四房比較適合有改善住房需求的客戶，一房?jī)煞勘容^適合年輕客戶和投資客。住宅價(jià)格分析 價(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目續(xù)客期約1年半，前期釋放團(tuán)購(gòu)售價(jià)信息為3000-4000元/，開盤后價(jià)格在8000元/，引起團(tuán)購(gòu)客戶和前期誠(chéng)意客戶強(qiáng)烈不滿，商家為此將價(jià)格做出下調(diào)。下調(diào)后，在時(shí)間的推移下，慢慢上漲。整體漲幅較為平緩。住宅價(jià)格分析 樓棟價(jià)格40004500500055006000650070007500800085001棟2棟3

21、棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟15棟16棟17棟18棟19棟20棟21棟22棟23棟25棟33棟35棟各樓棟均各樓棟均價(jià)價(jià)本項(xiàng)目單價(jià)最高的樓棟為33、1和35棟，價(jià)格最低的為6棟。123567891011121315161718192021222325272829303132333533、35棟為本項(xiàng)目的樓王，坐享中心園林景觀，與其他樓棟間距較大，采光較好。6棟面向25000平方米的商業(yè)廣場(chǎng)，受噪音和粉塵影響較大，被5、7棟合圍，采光不佳。住宅銷售情況 住宅項(xiàng)目一期推出房源11000套，其中公租房1510套，回遷安置房1751套，實(shí)際可售房源7739套。2010年12月18日開

22、盤到2011年7月15日現(xiàn)?？墒鄯吭?00多套。整個(gè)項(xiàng)目房源11000套，銷售約10500套，銷售率達(dá)到96%，整體銷售情況較好。項(xiàng)目實(shí)際推出可售房源7739套，銷售約7239套，銷售率達(dá)到93%，整個(gè)項(xiàng)目一期銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段。住宅戶型 一房一房面積區(qū)間：1637.79套數(shù)約3080套戶型簡(jiǎn)單，功能缺乏適合單身或者情侶居住，主要針對(duì)客戶為首次置業(yè)剛性需求客戶和投資客戶住宅戶型 二房二房面積區(qū)間：45.7777.94套數(shù)約4070套二房設(shè)計(jì)，功能齊全，但有些戶型布局不合理，動(dòng)靜干濕區(qū)分不合理，適合情侶和小家庭居住，主要針對(duì)客戶為剛性需求客戶，首改客戶、投資客戶住宅戶型 三房三房面積區(qū)間：90

23、.61109.1套數(shù)約2200套戶型方正，采光充足，功能區(qū)分明顯，主要針對(duì)首改客戶，再改客戶住宅戶型 四房一房面積區(qū)間：119.12142.01套數(shù)約1650套四房設(shè)計(jì)，多個(gè)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光充足，主臥套房設(shè)計(jì)，彰顯大氣，主要針對(duì)再改客戶、高端客戶住宅戶型分析 暢銷戶型本項(xiàng)目的暢銷戶型主要是小面積段的一房或兩房。暢銷原因：暢銷原因：開盤時(shí)間在限購(gòu)令出臺(tái)之前，小戶型吸引了很多的投資型客戶，因此較為暢銷。小戶型采用精裝修，性價(jià)比較高。住宅戶型分析 滯銷戶型滯銷戶型主要為三至四房的大戶型。滯銷原因：滯銷原因：產(chǎn)品本身價(jià)值不足：朝向不佳，樓間距過(guò)小，對(duì)視性強(qiáng)，戶型劃分不合理。各種戶型集中在一起，各種層次的

24、客戶居于同層。大戶型一方面超出了低端客戶的支付能力，也無(wú)法滿足改善型客戶需求。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣六 項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目推廣語(yǔ) 項(xiàng)目推廣方式 項(xiàng)目售樓部布置 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠 項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析團(tuán)購(gòu)分析不誠(chéng)信的營(yíng)銷低價(jià)出售車位客戶老帶新項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)2009年5月2010年4月30日2010年11月2010年12月18日開始續(xù)客推出車位銷售車位5萬(wàn)一個(gè)推出商鋪銷售商鋪價(jià)格區(qū)間7千2萬(wàn)元/開盤推出房源11000套均價(jià)7500項(xiàng)目推廣語(yǔ)讓所有的人，買得起自己的房子讓所有的人，買得起自己的房子項(xiàng)目推廣語(yǔ)簡(jiǎn)單明了。最直白的讓客戶感受到項(xiàng)目?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)。很好的迎合了首次置業(yè)的剛需客戶?？梢钥闯稣麄€(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷策略主要以低價(jià)策略為

25、主，以價(jià)格吸引客戶，來(lái)提高項(xiàng)目的銷售。項(xiàng)目推廣方式項(xiàng)目推廣方式：報(bào)刊雜志、戶外廣告、短消息項(xiàng)目推廣方式：報(bào)刊雜志、戶外廣告、短消息整個(gè)項(xiàng)目的推廣方式比較傳統(tǒng)，主要在北市區(qū)對(duì)項(xiàng)目做了些戶外廣告，在報(bào)刊雜志上做了相應(yīng)的介紹推廣，發(fā)了較多短消息對(duì)外宣傳項(xiàng)目。戶外廣告整體以家為關(guān)注點(diǎn)，營(yíng)造出溫馨的小區(qū)氛圍，更好的迎合剛性需求客戶的關(guān)注點(diǎn)。沙盤戶型模型房源表接待臺(tái)樣板房售樓部接待臺(tái)離門口較遠(yuǎn)，職業(yè)顧問(wèn)不易發(fā)現(xiàn)客戶，導(dǎo)致服務(wù)不及時(shí)。沙盤位置稍偏，昭示性不強(qiáng)。觀看樣板房時(shí)職業(yè)不陪同，服務(wù)差售樓部和樣板房之間過(guò)道裝飾差。項(xiàng)目售樓部布置項(xiàng)目?jī)?yōu)惠團(tuán)購(gòu)客戶開盤客戶現(xiàn)在購(gòu)買客戶客戶老帶新一次性付款優(yōu)惠5%按揭付款優(yōu)惠

26、4%一次性付款優(yōu)惠3%按揭付款優(yōu)惠2%一次性付款優(yōu)惠2%按揭付款優(yōu)惠1%老客戶抵房款1000元新客戶優(yōu)惠2000元每個(gè)老客戶有5個(gè)老帶新名額項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 團(tuán)購(gòu)分析2009年初對(duì)外開始團(tuán)購(gòu)，釋放價(jià)格信息：30004000元/團(tuán)購(gòu)要求：政府機(jī)關(guān)、單位公司可以參加團(tuán)購(gòu)，個(gè)人不能參加團(tuán)購(gòu)2010年12月開盤，均價(jià)：7500元/開盤價(jià)格與團(tuán)購(gòu)價(jià)格差距較大內(nèi)部解決團(tuán)購(gòu)客戶價(jià)格問(wèn)題，具體團(tuán)購(gòu)客戶價(jià)格未對(duì)外公布 項(xiàng)目房源11000套，銷售壓力較大，組織團(tuán)購(gòu)，減少銷售壓力 以政府機(jī)關(guān)，單位公司名義參加團(tuán)購(gòu)，增加團(tuán)購(gòu)客戶量 團(tuán)購(gòu)價(jià)格較低，對(duì)客戶吸引力強(qiáng) 開盤價(jià)格與團(tuán)購(gòu)價(jià)格差距較大，超出前期參加團(tuán)購(gòu)客戶承受力

27、團(tuán)購(gòu)客戶感受受騙，集團(tuán)憤慨，采取過(guò)激行為（砸售樓部） 價(jià)格漲幅過(guò)大，為安撫團(tuán)購(gòu)客戶情緒，開發(fā)商采取妥協(xié)，團(tuán)購(gòu)客戶內(nèi)部下調(diào)價(jià)格組織團(tuán)購(gòu)：組織團(tuán)購(gòu)： 加快房源銷售 加快資金回籠 減少銷售壓力項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 不誠(chéng)信的營(yíng)銷項(xiàng)目09年時(shí)營(yíng)銷過(guò)程中采用低價(jià)團(tuán)購(gòu)和收取誠(chéng)意金等營(yíng)銷手段，由于 “天驕北麓”在收取眾多購(gòu)房者的 “誠(chéng)意金”之后，承諾的開盤時(shí)間一拖再拖，開盤時(shí)違反承諾漲價(jià)，引起了客戶的強(qiáng)烈不滿。開發(fā)商的不誠(chéng)信行為直接影響了樓盤的信譽(yù)和后期的銷售。目前該樓盤已被認(rèn)為是品質(zhì)極差的樓盤。項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 低價(jià)出售車位低價(jià)出售車位，增加車位銷售率，綁定客戶低價(jià)出售車位，增加車位銷售率，綁定客戶蓄客期較長(zhǎng)，

28、前期誠(chéng)意客戶容易流失，蓄客期推出車位出售，提高項(xiàng)目關(guān)注度，減少客戶流失。低價(jià)出售車位，讓客戶感受項(xiàng)目主動(dòng)低價(jià)策略，吸引更多剛需客戶。低價(jià)出售車位，5萬(wàn)一個(gè)車位，增加銷售率。提前出售車位，綁定客戶，便于客戶梳理。項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析 客戶老帶新客戶老帶新，加快后期銷售客戶老帶新，加快后期銷售 老客戶帶新客戶，老客戶抵房款1000元，新客戶優(yōu)惠2000元。每個(gè)老客戶有5個(gè)老帶新名額。 優(yōu)惠老客戶，提高老客戶推薦項(xiàng)目積極性。 優(yōu)惠新客戶，促進(jìn)客戶成交率。項(xiàng)目客戶分析七 住宅客戶分析客戶構(gòu)成置業(yè)用途客戶關(guān)注點(diǎn)客戶評(píng)價(jià)客戶觀點(diǎn)住宅客戶分析 客戶構(gòu)成由表可以看出整個(gè)項(xiàng)目客戶主要群體為外地客戶，占62%。云南客

29、戶占38%。由表可以看出外地客戶主要以外省在本地工作的客群為主。外省投資客戶占比很小。項(xiàng)目與政府合作，實(shí)行團(tuán)購(gòu)，低價(jià)策略，項(xiàng)目與政府合作，實(shí)行團(tuán)購(gòu)，低價(jià)策略，吸引大量政府工作人員吸引大量政府工作人員、白領(lǐng)階層。這一群體大部、白領(lǐng)階層。這一群體大部分為外地人，所以整個(gè)項(xiàng)目一期客戶主要以外省客戶為主。分為外地人，所以整個(gè)項(xiàng)目一期客戶主要以外省客戶為主。住宅客戶分析 置業(yè)用途項(xiàng)目主要客戶置業(yè)目的為自住。所占比例為65%。項(xiàng)目主推一房、兩房戶型，針對(duì)首置客戶、首改客戶，客戶主要用于自住。項(xiàng)目實(shí)行團(tuán)購(gòu)、低價(jià)策略，更好的迎合首置客戶，客戶主要用于自住。投資客戶投資客戶自住客戶自住客戶住宅客戶分析 客戶關(guān)注

30、點(diǎn)接受接受點(diǎn)點(diǎn)小區(qū)自身商業(yè)配套、教育配套較為完善價(jià)格較低，資金壓力較小面積短16142，面積區(qū)間較大，選擇較多戶型有1房、2房、3房、4房，且戶型較多，選擇較多項(xiàng)目周邊配套完善，居住氛圍較濃抗抗性性項(xiàng)目容積率較高，樓間距較小項(xiàng)目所處位置處于郊區(qū)，距離市中心太遠(yuǎn)小區(qū)公租房、回遷安置房較多，小區(qū)居住檔次不高對(duì)4層、18層等不吉利數(shù)字的樓層接受度低接受點(diǎn)接受點(diǎn)小區(qū)自身商業(yè)配套、教育配套較為完善價(jià)格較低，總價(jià)低，減少投資資金壓力面積短16142，面積區(qū)間較大，戶型較多，投資選擇性增多項(xiàng)目周邊配套完善，居住氛圍較濃，便于出租抗抗性性容積率 較高，樓間距較小小區(qū)公租房、回遷安置房較多，小區(qū)居住檔次不高，影響房?jī)r(jià)和租金的增長(zhǎng)速度住宅客戶分析 客戶評(píng)價(jià)焦點(diǎn)網(wǎng)新浪網(wǎng)搜房網(wǎng)從新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)和搜房網(wǎng)上的網(wǎng)友評(píng)分來(lái)看，網(wǎng)友對(duì)該項(xiàng)目的滿意度極低，最低滿意度為25%?？蛻糇畈粷M意的是開發(fā)商、規(guī)劃、交通和戶型。住宅客戶分析 客戶觀點(diǎn)原來(lái)承諾每平米4300元，吸引了眾多單位和客戶團(tuán)購(gòu)。包括五華區(qū)的一些政府部門的單位和昆明八中，在09年12月交了3至15萬(wàn)的定金的前提下，結(jié)果今天公布的團(tuán)購(gòu)價(jià)均在7000元以上，純粹是個(gè)騙子公司。希望有關(guān)部門查處。這個(gè)天驕北麓真的是厲害,可以在沒(méi)有得到規(guī)劃局的文件就可以把房