河南原陽10月調(diào)研及規(guī)劃建議

1、原陽上宅項(xiàng)目規(guī)劃建議一、 在售項(xiàng)目比較項(xiàng)目均價(jià)配套及標(biāo)準(zhǔn)戶型劣勢銷售評價(jià)備注新銀座華庭1510太陽能、地暖、外墻外保溫、現(xiàn)澆板80兩房、130三房、140四房房價(jià)最高，三角地段10月28日開盤，銷售一般一期3棟，其他未建，有價(jià)可定盛世佳苑1428現(xiàn)澆板、天然氣、外墻磚、深水井、會(huì)所、幼兒園140三房、170四房，106兩房、220復(fù)式自來水初裝費(fèi)5月20日開盤，當(dāng)月銷售60，隨后漲價(jià)目前，余少量房源主推15樓；名門世家1316外墻外保溫、全現(xiàn)澆、雙層彩鋁窗141三房、110兩房、240復(fù)式自來水初裝費(fèi)；死盤再包裝5月10日開盤，銷售較好余復(fù)式樓和兩房較多；金三角花園1200全現(xiàn)澆、三七墻130

2、三房、140三房、165四房、99兩房前期銷售合作不暢余少量房源，差位置或高樓層大戶型主推1-2樓，12月交房，其他未建；錦繡華城1150現(xiàn)房，入戶門木制136三房少量、開發(fā)商問題余少量房源，不開發(fā)不再詳述；天成相苑1130鋪暖氣地管、一層帶地下室130三房承諾交房不一致，政府處罰，大門在東；一期銷售較好，南邊側(cè)樓銷售差二期待動(dòng)；據(jù)對在售樓部銷售情況的不完全統(tǒng)計(jì)，參照鑫源花園近年成交，原陽市場每年的需求量基本穩(wěn)定在10萬平方左右（約700套）。自5月份以來，原陽各項(xiàng)目銷售情況良好，盛世佳園開盤當(dāng)月銷售率在60以上，隨后銷售價(jià)格漲了近200元/平方，新銀座華庭的銷售報(bào)價(jià)更是以高出盛世佳園100元

3、的勢頭，占據(jù)原陽第一最貴樓盤。二、 客戶群情況分析本客戶數(shù)據(jù)，根據(jù)今年1-3月鑫源花園來訪人群統(tǒng)計(jì)分析：1、 整體需求5月份以前，鑫源花園推廣力度基本停止，平均每天的新客戶來訪量穩(wěn)定在5組以上，整體需求強(qiáng)勁。這些客戶的特點(diǎn)表現(xiàn)在對房源的要求較高及住房不緊迫等。由于福祿公司戰(zhàn)略調(diào)整，放棄原陽市場，造成這一批客群的需求，不能得到有效滿足。鑫源花園近幾月客戶量統(tǒng)計(jì)表來電量新來訪量老客戶量3月18160514月16173345月39142356月1892302、 需求客戶職業(yè)來訪客戶群體中，各局、委公務(wù)員占35，教師占20，15鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，其他主要是個(gè)體私營商戶約占30。通過銷售人員反饋發(fā)現(xiàn)，2004年

4、以前自建獨(dú)院業(yè)主，經(jīng)過五、六年甚至更長時(shí)間的居住，逐漸認(rèn)識到商品房小區(qū)的優(yōu)越性，并開始搬離；這些人群一般為縣直中層或中高層領(lǐng)導(dǎo)人員，也有部分教師和鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)人員，他們最初不看好原陽新城區(qū)發(fā)展、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不放心、對商品房疑慮、自建房住著放心等因素開始扭轉(zhuǎn)。通過近一步的接觸和觀察，這批人新釋放出來的居住需求非常明顯，且表現(xiàn)得高端、龐大、值得把握。3、 客戶戶型選擇來訪客戶咨詢戶型比例為5兩房，50三房，32四房，8別墅或復(fù)式，15不明確或可替換。從這里也可以看出，需要大面積、復(fù)式甚至別墅的客戶比例偏多。主要是因?yàn)榭蛻羧阂蕾嚫挟a(chǎn)生，對鑫源花園品牌的信賴更明顯，期望鑫源花園升級產(chǎn)品出現(xiàn)。4、 客戶

5、樓層選擇來訪客戶的樓層選擇上，5選五樓，21選四樓，25選三樓，40選二樓和一樓；其他9為不明確或可選擇。縣城客戶對樓層的偏愛沒有太大變化，以低樓層為主的市場需求還是最主要的。5、 當(dāng)時(shí)客戶反饋的問題鑫源花園無四房、樓層太高、地下室大、臨街124平方的戶型不合理等。鑫源花園四房售盡，部分客戶通過引導(dǎo)購買別墅和三房，部分客戶流失到其他項(xiàng)目成交。6、 媒體認(rèn)知渠道縣城客戶仍為項(xiàng)目的主力客群，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例逐漸和縣城接近，“老帶新”成交比較明顯，占階段內(nèi)成交量的35%；鑫源花園老客戶重復(fù)購買的比例達(dá)5%，通過熟人介紹的成交客戶比例達(dá)15%；另外，因戶外廣告而認(rèn)知的比例有6%，僅限于縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶

6、；派單、電視流字及短信為短效媒體，特定的活動(dòng)及公示信息吸引5%的客戶到訪成交。7、 來訪客群年齡三、 項(xiàng)目規(guī)劃建議1、 物業(yè)形態(tài)：六層多層為主，電梯多層為輔，組團(tuán)中心安排部分純復(fù)式樓、花園洋房，中心景觀區(qū)、北臨路及其連接部位可規(guī)劃11層小高層；2、 建筑采用坡屋頂，三段式外立面，色調(diào)以暖色調(diào)為主，下面為石材、中間為墻磚、上面為涂料；3、 社區(qū)配套包括幼兒園、會(huì)所、集中供暖、天然氣；4、 建筑配置標(biāo)準(zhǔn)包括外墻外保溫、全現(xiàn)澆板等；5、 建材選用標(biāo)準(zhǔn)采用高端品牌的中低端系列產(chǎn)品；6、 園林景觀引入水系，處理以上組團(tuán)式小水系，循環(huán)利用為主；7、 開發(fā)周期安排：一期推普通多層和復(fù)式，搭配別墅產(chǎn)品以提升項(xiàng)目形象（如容積率不允許別墅產(chǎn)品出現(xiàn)，則一期即推出部分電梯多層），建會(huì)所及樣板示范區(qū)，會(huì)所前期作售樓中心使用；二期推普通多層和電梯多層，含幼兒園及部分商業(yè)配套；三期推普通多層、電梯多層、花園洋房和少量小高層產(chǎn)品試水；四期推所有剩余房源；8、 戶型配比戶型兩房三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)大三房四房復(fù)式樓別墅面積80-95100-120121-135136-144135-160210